隨著市場條件的變化，熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域有了一些微妙變化：8月份青島住交會上，來自市區(qū)的參展樓盤比例與數(shù)量都明顯增加
。開發(fā)區(qū)域重心的轉(zhuǎn)移，與市場銷售狀況是緊密聯(lián)系的。相對于前幾年的周邊市場開發(fā)，市區(qū)開發(fā)因成本等問題，自然見效要慢一些，投入大一些。但市場形勢的突變，與居住型購房比例的增加，則使市區(qū)開發(fā)的穩(wěn)定性顯現(xiàn)出來。在市區(qū)，特別是老城區(qū)開發(fā)項(xiàng)目，具備某些優(yōu)勢。然而，在老城區(qū)開發(fā)新盤，是不是只要有項(xiàng)目就可以了呢？老城區(qū)新盤是否還會延續(xù)前幾年地產(chǎn)開發(fā)模式：有房子賣就行呢？這些問題還要從樓市現(xiàn)狀本身尋求答案。開發(fā)者：面對傳統(tǒng)居住
老城區(qū)開發(fā)面臨的問題應(yīng)該說比較復(fù)雜：比如說拆遷安置的難度；還有與周邊環(huán)境的互動關(guān)系如何處理等等。此外，老城區(qū)的開發(fā)面積普遍受限，也是制約開發(fā)商的一個方面。相對于一些新城區(qū)的開發(fā)，用于開發(fā)之外的投入，會是難以完全一次性估算清楚。不過，老城區(qū)開發(fā)的優(yōu)勢也非常清楚。尤其是當(dāng)前青島經(jīng)濟(jì)、政治中心地帶還偏重于南部區(qū)域的現(xiàn)實(shí)，使得老城區(qū)在短期內(nèi)仍將是城市生活的主要活動區(qū)域。浩華不動產(chǎn)機(jī)構(gòu)的高丕烈認(rèn)為：作為傳統(tǒng)居住區(qū)，老城區(qū)的市場需求非常旺盛。城市生活的便利性要求是老城區(qū)居住不可替代的優(yōu)勢。像中山路板塊、臺東商圈，集中了大量商業(yè)設(shè)施，城市公共交通發(fā)達(dá)。此外，一個城市的文化性是時間積淀而成，這是新城區(qū)短期內(nèi)不可能實(shí)現(xiàn)的。無論在哪個城市，作為傳統(tǒng)居住，目前老城區(qū)仍然是重要的選擇方向。北京、上海等一線城市，由于地鐵、城鐵的發(fā)展縮短了新老城區(qū)空間距離，加快了雙方融合過程。青島目前的大交通延伸還未完成，因此老城區(qū)自然還擁有更多的區(qū)位優(yōu)勢。
高丕烈表示，在老城區(qū)開發(fā)要注意研究其特點(diǎn)。從老城區(qū)的實(shí)際需求出發(fā)。從近期銷售來看，購房者有許多是來自傳統(tǒng)居住區(qū)，對老城區(qū)有著濃厚感情。他們往往對戶型要求偏小，比較注重環(huán)境配套。因此在開發(fā)時，要考慮到這些因素。此外，老城區(qū)經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)具有了自己的人文底蘊(yùn)，開發(fā)時必然要結(jié)合其特色。像遼寧路突出的科技、現(xiàn)代，中山路還原的歷史風(fēng)貌等。老城區(qū)除了生活設(shè)施完備外，配套也比較成熟，這也某種程度上減低了開發(fā)者的投入。不過，由于老城區(qū)配套也存在設(shè)計(jì)老化等問題，開發(fā)者需要在配套升級上加大力度。購房者：居住要升級在區(qū)域選擇上，仍然傾向于傳統(tǒng)居住區(qū)，是不少購房者，尤其是青島本地居住者的想法。購房者孫先生本來也有離開從小住到大的遼寧路的想法�？煽戳艘蝗Ψ孔又螅偸悄馨l(fā)現(xiàn)一些不滿意的地方：要么周圍太冷清，要么買點(diǎn)東西還得開車跑一陣。孩子上學(xué)不方便，老人來往太麻煩。后來，孫先生得出一個結(jié)論：其實(shí)有些問題不是大事，自己是對住慣的地方有感情了。房子還是要換，他把自己的目標(biāo)轉(zhuǎn)向了老城區(qū)。孫先生認(rèn)為，自己歸根到底是要過得更舒服些。老城區(qū)購物、出行等配套環(huán)境好，可居住條件，小區(qū)環(huán)境確實(shí)不行。這兩者之間的矛盾是自己難以抉擇的關(guān)鍵。自己現(xiàn)在比較關(guān)注一些老城區(qū)的新項(xiàng)目，就是看好了后兩個問題的解決。如果，實(shí)在沒有合適房子。自己正在考慮是不是把老房子重新裝修，改改配套。這樣一來，資金投入少了，改善了內(nèi)部環(huán)境，但包括戶型等問題還是無法解決。部分老城區(qū)居民也有與孫先生相類似的困境：不愿離開老區(qū)，卻又找不到合適的新房子。而記者了解到：從近期在老城區(qū)銷售的新盤看，總價低、配套全的房型最好賣。這也從一個側(cè)面說明了老城區(qū)市場還有巨大空間，只是需要地產(chǎn)商的重新定位與開發(fā)。投資者：機(jī)會越來越大調(diào)控房價的諸多新政實(shí)施后，一定程度上抑制了炒房者的投機(jī)行為，但同時也不免對樓市的投資行為產(chǎn)生影響。在新政之后，自住型購房比例上升，卻有可能使市場呈現(xiàn)另外一種不合理現(xiàn)象：投資型購房從市場大幅度退出。大家都知道，作為一個完整、健康的市場，投資型購房是重要、不可或缺的部分。如何才能恢復(fù)投資型購房者的信心？這還要從市場的需求來解決。據(jù)了解，目前老城區(qū)新盤的購買者中不乏投資者。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析：一方面是老城區(qū)的房價還有上漲空間；另一方面，對于老城區(qū)需求的看好是重要原因。這部分投資者的投資方式也不再是集中于短線回利，更多的是以租金回報形式實(shí)現(xiàn)。老城區(qū)的居住優(yōu)勢與區(qū)位優(yōu)勢使得租房市場相對較好，也可以滿足此類投資者的需要，支持投資型購房。因此，計(jì)算好自己的投入與租金回報比例，是投資者要先算的第一筆帳。政策走向
城中村，改造重點(diǎn)區(qū)域我市規(guī)定，濱海大道沿線兩側(cè)各一公里內(nèi)的舊村改造必須報市政府審批同意后才能組織實(shí)施，七區(qū)和五市的市區(qū)建成區(qū)城中村改造必須報市政府備案后才能組織實(shí)施。市政府確定，以房地產(chǎn)開發(fā)為帶動，加快城中村改造的步伐。
規(guī)劃：
突出主題規(guī)劃
城中村的改造區(qū)域規(guī)劃編制，要突出主題規(guī)劃、大區(qū)域規(guī)劃和延伸規(guī)劃，要統(tǒng)籌考慮村（居）民安置、城市景觀和經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素，根據(jù)區(qū)域城市功能的要求，對城中村改造實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，成片開發(fā)，先行編制高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的修建性詳細(xì)規(guī)劃。同時，城中村的改造要滿足土地集約化的要求，在不影響景觀和環(huán)境保護(hù)的情況下，盡可能提高改造區(qū)域容積率、空地率，搞好環(huán)境建設(shè)和配套設(shè)施建設(shè)，營造良好的居住環(huán)境。
補(bǔ)償：
合理確定標(biāo)準(zhǔn)
城中村改造中，由政府統(tǒng)一征地，要加強(qiáng)土地一級市場管理，集體經(jīng)濟(jì)組織和無審批權(quán)限的部門不得擅自與任何單位和個人簽訂非農(nóng)用途土地協(xié)議。
在改造中，要嚴(yán)格按照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)，結(jié)合區(qū)位、經(jīng)濟(jì)狀況、村（居）民意愿等特點(diǎn)，合理確定城中村改造房屋拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)主要用于村民的就業(yè)安置、技能培訓(xùn)和社會保障以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，任何單位和個人不得截留或挪作他用。
根據(jù)國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》的有關(guān)規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。
開發(fā)：
招、拍、掛為主
城中村的改造由政府組織實(shí)施，改造項(xiàng)目以公開招標(biāo)、拍賣、掛牌毛地出讓為主，鼓勵和吸引有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)參與改造。但在辦理土地農(nóng)轉(zhuǎn)用和土地征收手續(xù)之前，任何單位和個人不得對城中村進(jìn)行經(jīng)營性開發(fā)和拆遷改造。
城中村的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)兼顧各方面利益，不能片面追求經(jīng)濟(jì)效益，合理安排村民安置、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、社區(qū)服務(wù)設(shè)施和配套公共設(shè)施等項(xiàng)目，完善城中村改造后的城市功能，確保開發(fā)建設(shè)的順利實(shí)施。
我市規(guī)定，各區(qū)市政府對城中村改造工作負(fù)總責(zé)。應(yīng)當(dāng)制訂統(tǒng)一且符合絕大多數(shù)村（居）民意愿的改造政策，成熟一片，開發(fā)一片。要實(shí)行民主決策、民主管理，向廣大村（居）民公開涉及其利益的事項(xiàng)，接受監(jiān)督。
凡未充分征求村（居）民的意愿，未取得大多數(shù)村民同意，進(jìn)行拆遷改造，或者由于官僚主義，工作不主動細(xì)致，政策執(zhí)行混亂等，導(dǎo)致集體上訪、越級上訪，并對社會穩(wěn)定造成危害的，要嚴(yán)格追究區(qū)市政府主要負(fù)責(zé)人的責(zé)任。記者蘆智峰
