買房如娶妻，收房似婚禮，任何一個(gè)步驟都要精心考慮———商品房收房“全攻略”

    商品房交付是長(zhǎng)期以來(lái)比較普遍困擾購(gòu)房者的一個(gè)問(wèn)題，那么房屋交付時(shí)該如何維權(quán)，本報(bào)樓宇熱線欄目特約山東誠(chéng)功律師事務(wù)所楊志民律師分析如下。

    書面通知不 可少

    首先開(kāi)發(fā)商發(fā)出該通知的時(shí)間要在房屋交付期限之內(nèi)，其次該通知必須是書面形式，最后是發(fā)出該通知的時(shí)候，合同所規(guī)定交付條件應(yīng)具備的文件均應(yīng)完備。如果僅僅是口頭通知或者在不具備交付條件的情況下發(fā)出的通知，均應(yīng)視為無(wú)效的通知，購(gòu)房者可以不予接受，由此造成的延期交房責(zé)任應(yīng)由出賣人承擔(dān)。購(gòu)房者應(yīng)注意通知的有效性。

    兩書一表仔細(xì)驗(yàn)

    雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。若所購(gòu)買商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。根據(jù)合同規(guī)定，上述文件應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者出示，《竣工驗(yàn)收備案表》雖是房地產(chǎn)商自己填寫，但要得到有關(guān)部門同意備案，是需要向備案部門提供規(guī)劃、公安消防、環(huán)保、城市建設(shè)檔案管理、人防等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件的，購(gòu)房人可由此知道房地產(chǎn)商所交付的房屋是否符合原來(lái)規(guī)劃的要求，多一些避免人身受到傷害的保障。購(gòu)房人收房時(shí)一定要看到備案表的正本，并檢查上面是否有備案部門同意備案的簽署和公章。

    由于合同約定了購(gòu)房人在實(shí)測(cè)面積和合同約定面積誤差超過(guò)3％時(shí)可以選擇退房，而目前通常把購(gòu)房人收房視為購(gòu)房人事實(shí)接受了房屋，放棄了要求退房的權(quán)利，因此購(gòu)房人在收房前能看到《面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書》，是購(gòu)房人能及時(shí)作出選擇的必要條件。

    購(gòu)房者在這里應(yīng)注意的是不要急于進(jìn)行房屋實(shí)體的驗(yàn)收，而要先審查上述文件的真實(shí)性、有效性，《工程竣工驗(yàn)收備案表》是否真實(shí)有效。

    質(zhì)量瑕疵別忽視

    實(shí)際收房，此時(shí)應(yīng)注意的大多是建筑、裝修、裝飾方面的問(wèn)題。有些購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)上之所以受到了損失，主要是沒(méi)有注意法律問(wèn)題而匆忙入住，如已經(jīng)超過(guò)交付日期、不具備相關(guān)文件、甚至是虛假文件等。根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，如果開(kāi)發(fā)商通知入住的時(shí)候房屋不具備交付條件而購(gòu)房者實(shí)際入住就是實(shí)際接收了房屋，那么再以延遲交房來(lái)進(jìn)行索賠就比較困難，更為重要的是不經(jīng)審查而匆忙入住有可能喪失退房的權(quán)利。

    如果交付的商品房存在地面、墻面裂縫、局部滲水、漏水，門窗損壞等質(zhì)量瑕疵，如果合同中明確約定“交付的房屋達(dá)不到合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收房屋或解除合同”，則購(gòu)房人可以拒絕接收房屋。若合同中沒(méi)有明確約定，應(yīng)根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十五條規(guī)定“商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房”的規(guī)定要求退房。

    交付逾期咋處理

    商品房買賣合同一般約定：出賣人如未按合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按逾期時(shí)間，分別處理。

    逾期不超過(guò)90日（該日期雙方約定），自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的違約金，合同繼續(xù)履行。

    逾期超過(guò)90日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的3％向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的違約金。

    當(dāng)開(kāi)發(fā)商交付房屋逾期達(dá)到一定的天數(shù)，如90日之后，購(gòu)房者是可以退房的，此時(shí)的前提條件是購(gòu)房者沒(méi)有接收此房屋，如果已經(jīng)實(shí)際入住接收了房屋，那么只能接受開(kāi)發(fā)商支付違約金的補(bǔ)償方式了。

    在接受房屋時(shí)，購(gòu)房者要防止陷入開(kāi)發(fā)商設(shè)置的陷阱，如和開(kāi)發(fā)商簽訂類似將交房日期變更為當(dāng)天，不再追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任之類的條款。本版圖文／樓宇