業(yè)主在簽署物業(yè)管理合同前，可及時對不合理條款說“不”

    近日，市建委與市工商局聯(lián)合制訂了商品房買賣合同示范文本，避免開發(fā)商賣房子的時候在合同上“做手腳”制造“霸王條款”，這給買房子的市民吃了顆定心丸。

    房子買了，接下來業(yè)主就要與 物業(yè)公司打交道，據(jù)了解，島城目前尚未有統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)合同文本，物業(yè)公司與業(yè)主之間簽訂的物業(yè)合同是要雙方協(xié)商來簽訂。可實際上，擺到桌面上的物業(yè)合同大多是物業(yè)公司單方擬定的，一些條款中或多或少顯出了些“霸氣”。

霸王條款物業(yè)收費周期“一口價”

    市民張先生所在的小區(qū)物業(yè)公司要求業(yè)主一次性繳納一年的物業(yè)管理費，張先生多次提出先繳納半年的物業(yè)費，結果物業(yè)公司口氣強硬，毫無商量的余地。張先生無奈之下，只得簽字。

    點評：

    根據(jù)有關規(guī)定，前期物業(yè)服務可以由物業(yè)管理企業(yè)按年、半年或季收取物業(yè)管理費，從中可以解讀出來，政策上是允許雙方就物業(yè)費的收取周期進行協(xié)商的，并非是物業(yè)公司喊出的“一口價”。但實際上，眾多的消費者在買房時候，幾乎不可能協(xié)商，因為開發(fā)商在與物業(yè)簽訂合同的時候，幾乎無一例外地替廣大業(yè)主選擇了最長周期，使業(yè)主喪失了自己的選擇權。

    霸王條款物業(yè)滯納金成“高利貸”

    市民王先生近日從國外回到家中后，收到了小區(qū)物業(yè)公司送來的一張催費單，要求王先生繳納拖欠的物業(yè)費用，并按照3‰的比例繳納滯納金。王先生細細一算，他住的是一套100多平方米的房子，每平方米物業(yè)費為2元，一年的費用是2400元。按照物業(yè)公司的規(guī)定，拖欠物業(yè)費要按每日3‰加收滯納金，他出國一年多，需要繳納的滯納金大概是2600多元，這筆錢比一年的物業(yè)費還多，這讓王先生吃了一驚。經(jīng)他了解，個別小區(qū)規(guī)定的物業(yè)滯納金竟然高達6‰，更讓王先生氣憤的是，物業(yè)公司對自身的懲罰上卻多是以萬分之幾的比例計算。

    點評：

    業(yè)主沒有繳納物業(yè)費，有可能是忘了或者有物業(yè)糾紛的時候，但是物業(yè)公司按照3‰的比例收取滯納金顯然是太高了，因為業(yè)主晚交物業(yè)費對物業(yè)公司造成的實際損失與高額的滯息不符，根據(jù)權利與義務對等的原則，物業(yè)公司的相關規(guī)定是顯失公平的“霸王條款”。

    霸王條款物業(yè)給業(yè)主開罰單

    市民黃女士近日反映，她所在小區(qū)的物業(yè)公司在簽訂的物業(yè)合同中有這樣的附加條款：“小區(qū)居民應維護小區(qū)內的環(huán)境秩序，若出現(xiàn)一樓居民私自“窗改門”，以及違規(guī)裝修等行為，物業(yè)公司有權對上述情況的居民做出相應的罰款處罰”。黃女士認為，物業(yè)公司可以要求業(yè)主改正，也可以向有關房產部門舉報，至于罰款，黃女士覺得物業(yè)公司有借此牟利之嫌。

    物業(yè)公司對此做出的解釋是，根據(jù)以往經(jīng)驗，單純向擅自“行動”的業(yè)主發(fā)出責令限期改正的通知，僅憑一紙空文無濟于事，小區(qū)內居民依舊我行我素，在物業(yè)合同中加進懲罰條款，就是為了增加對業(yè)主的震懾力，至于這筆罰款做何用途，物業(yè)公司的這名工作人員表示自己不太清楚。

    點評：

    業(yè)主要將窗戶改成門，只能在有關房產規(guī)劃部門的批準下才能進行，如果有業(yè)主擅自更改房屋原設計，物業(yè)公司應當及時制止，在勸阻無效的情況下，也只能是報告房產部門，讓執(zhí)法部門出面解決。

    物業(yè)公司是無權向業(yè)主罰款的，因為罰款屬于行政行為的范疇，而物業(yè)公司不是行政機關，它沒有行政處罰的權利，業(yè)主與物業(yè)公司在法律地位上，兩者皆為平等的民事主體。業(yè)主相對于物業(yè)公司來說，它是物業(yè)管理服務的委托者，物業(yè)公司相對業(yè)主來說，它只是一個服務于業(yè)主的企業(yè)，物業(yè)公司沒有執(zhí)法權力，物業(yè)公司向業(yè)主開罰單是違法行為。宋振濤