近日,北京市地稅局、財政局、建委聯(lián)合出臺了《關(guān)于個人銷售已購住房有關(guān)稅收征管問題的補充通知》,猶如一針強心劑,給頗感吃力的二手房市場帶來了勃勃生機。對普通住房標準以及購房時間的確認做出了明確規(guī)定:首次上市交易的已購公房、危改回遷房、合作社集資建設(shè)住房、安居房、康居房、綠化隔離
地區(qū)農(nóng)民安置住房等具有保障性質(zhì)的住房,均視同普通住房。
同時,對于征收營業(yè)稅的兩年時間的界定標準有了補充規(guī)定。對由于合理客觀原因,購房人未能及時取得房產(chǎn)證并辦理契稅手續(xù)的,可以原購房發(fā)票或合法付款票據(jù)證明的第一筆購房款交納時間作為購房時間。
銷售免征營業(yè)稅二手房源有效釋放
根據(jù)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格的意見》的規(guī)定,自今年6月1日起,個人購買普通住房超過兩年(含兩年)轉(zhuǎn)手交易的,銷售時免征營業(yè)稅;對個人購買非普通住房超過兩年(含兩年)轉(zhuǎn)手交易的,銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。因此,普通住房概念的確定顯得尤為重要。新規(guī)定的出臺,將六類住房劃入普通住房,擴大了享受免征營業(yè)稅待遇的范圍。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析,公房購買價格通常較低,如果按其買賣價格的差額征收營業(yè)稅,賣房者將承擔很大的稅額,極大地打擊了賣方的積極性。新規(guī)定的出臺,極大地激發(fā)了公房賣主的交易熱情,促進公房的買賣,也就大大釋放了二手房源。
從目前京城存量房市場來看,已購公房占到市場總存量310萬套的2/3;在京城二手房交易市場上,已購公房也占到成交量近50%的份額。由此可見已購公房在二手房買賣交易中的重要性。而據(jù)統(tǒng)計,90%以上購買二手房的人是用來自住的。
購買享受優(yōu)惠購房熱情提升
根據(jù)原政策的規(guī)定,購房者購買非普通住宅需按3%的稅率計征契稅,其中這部分非普通住宅中實際包括了部分大戶型、價格較高的已購公房。而現(xiàn)在將已購公房劃入普通住宅,這樣就不受面積和價格的限制,購房者一律可以享受到優(yōu)惠政策:按房價的1.5%計征契稅。
北京一家品牌中介公司企劃部殷女士談到,在新規(guī)定出臺前,部分客戶在交稅時考慮到必需全額征收契稅,產(chǎn)生了“持幣觀望”的心理,F(xiàn)在,即使購房者選擇了面積超過140平方米,實際成交價高于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍的待售公房,也屬于具有保障性質(zhì)住房范圍內(nèi)的房屋。在繳納契稅時能夠享受到按房價1.5%征繳契稅的優(yōu)惠政策,從而刺激了購房者的購買熱情。
放寬計算方法便利買賣交易
根據(jù)原政策出售房屋繳納營業(yè)稅規(guī)定,需以取得房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上所注明的時間作為其購房時間,滿足個人購買普通住房超過兩年(含兩年)轉(zhuǎn)手交易銷售時才能免征營業(yè)稅。按照這樣的劃分,許多已經(jīng)早早就交完了購房款但取得房產(chǎn)證不滿兩年轉(zhuǎn)手交易的已購公房業(yè)主,在出售時則必須按全額繳納營業(yè)稅。受此政策限制,很多公房業(yè)主只得暫時“由售轉(zhuǎn)租”。新政策對此的規(guī)定,更具人性化。
已購公房一直處于一種尷尬的局面:一是其是否屬于普通住房,一直沒有權(quán)威解釋;二是已購公房其實是居住者早在多年前就買下來的,可由于種種原因,房產(chǎn)證多是近一兩年才拿到手。而根據(jù)6月1日起實施的營業(yè)稅新規(guī),只有普通住房才能在兩年后出售時免征營業(yè)稅,因此“普通住房”和“兩年后”這兩個免征營業(yè)稅的必要條件,成為很多已購公房產(chǎn)權(quán)人的煩心事。京城房產(chǎn)稅收新政細則的出臺,其實是對已購公房與這兩個必要條件的關(guān)系進行了詳細解釋。
有關(guān)人士認為,三部門聯(lián)合出臺的《補充通知》,對政策的解釋更加細化,使政策所限制的對象更加準確,政策的效應(yīng)也更加積極,有利于北京二手房市場的繁榮發(fā)展。