直播員：德恒律師事務(wù)所：采取這種方式可以避免大業(yè)主持有的投票權(quán)來掌控業(yè)主大會，另外，投票權(quán)越級中在選舉的時候出現(xiàn)會選的現(xiàn)象，開發(fā)商對于未售出的物業(yè)用于銷售的不是用于使用的，開發(fā)商和業(yè)主之間是有利害關(guān)系的，當(dāng)開發(fā)商的利益和業(yè)主利益出現(xiàn)沖突的時候，開發(fā)商肯定站在開發(fā)商的角度去考慮問題，而絕不會站在業(yè)主的考慮去考慮問題，在開發(fā)商的個體利益和個體的全體利益相沖突的時候我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以業(yè)主的公共利益優(yōu)先，除了開發(fā)商用于自用的部位具有業(yè)主身份投票權(quán)。 (08-31 09:58)

直播員：德恒律師事務(wù)所：第四這種方式是比較簡單的，也容易操作，而且成本比較低，目前對中國業(yè)主的自治水平比較低的情況下，我們認(rèn)為這種簡單的方式比較適合中國的現(xiàn)狀。 (08-31 09:59)

直播員：德恒律師事務(wù)所：綜上，按照建筑面積還是按照一票一權(quán)，雖然兩種都有法律效應(yīng)，目前還是采取不分面積大小，一票一套，比較實際。謝謝，我的陳述完畢。 (08-31 09:59)

直播員：陳：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位代表，首先請文敘代表遠(yuǎn)洋公司對本此的立法聽證會進(jìn)行歡迎，預(yù)祝立法聽證會取得圓滿成功。 (08-31 10:00)

直播員：超過一百五十平方被分割的網(wǎng)點，每150平方米一票比較好，依照權(quán)利和義務(wù)對等原則，應(yīng)享有特別權(quán)。理由是根據(jù)國家法改委建設(shè)部指定的物業(yè)收費管理辦法第16條規(guī)定指出，納入物業(yè)管理范圍的已竣工并尚未售出的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位，開發(fā)商享有權(quán)利又要繳費，關(guān)于配套設(shè)施停車場車庫的面積，可終極結(jié)合列入公共繳費管理進(jìn)行處理。 (08-31 10:00)

直播員：業(yè)主投票權(quán)的其他問題，本此青島市物業(yè)管理條例修訂條例第21條，經(jīng)與會業(yè)主投票權(quán)三分之二通過，并以書面形式在物業(yè)管理內(nèi)公示，這一條應(yīng)該進(jìn)行修改，修改中應(yīng)40％以上提議，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過，關(guān)于這一塊有很多人提出異議，因為投票權(quán)可以有書面形式或者多種形式來規(guī)定召開到場，所以應(yīng)以書面形勢進(jìn)行公示。 (08-31 10:00)

直播員：一個小區(qū)管理的好壞與物業(yè)公司的服務(wù)水平和業(yè)主委員會人員組成人員強(qiáng)弱的問題，一個有力的業(yè)主委員會能夠代表大多數(shù)人行使主權(quán)，同時也能夠依據(jù)國家法律法規(guī)與物業(yè)公司很多的不同，協(xié)調(diào)出小區(qū)的日常，召開業(yè)主大會可以采取多種形式，如果規(guī)定的投票業(yè)主人員太少，就會人為的更換業(yè)主委員會，現(xiàn)在在青島市已經(jīng)有這些問題，造成小區(qū)管理的不穩(wěn)定，我們監(jiān)督物業(yè)管理的公司的日常服務(wù)，物業(yè)公司應(yīng)該虛心接受，努力改正自己的不足，應(yīng)該說大多數(shù)物業(yè)公司還是非常盡職盡責(zé)的，非常需要廣大業(yè)主的精心呵護(hù)，盡快擺脫目前的困難局面，盡快順應(yīng)國家物業(yè)管理發(fā)展的方向，為建設(shè)和諧青島，和諧社會作出貢獻(xiàn)。和諧青島，和諧社會是由無數(shù)個和諧小區(qū)和諧家庭組成，讓我們攜手并肩從我做起，當(dāng)文明市民，創(chuàng)文明家庭，共創(chuàng)青島的美好明天，謝謝大家。 (08-31 10:01)

直播員：宋志剛：各位領(lǐng)導(dǎo)，專家，來賓大家好，首先感謝市人大舉辦這次聽證會，使我們有機(jī)會和大家學(xué)習(xí)，我是青島卓越物業(yè)管理公司的代表，是專門從事物業(yè)管理行業(yè)研究和資訊的機(jī)構(gòu)，關(guān)于投票權(quán)的問題我們的理由如下： (08-31 10:02)

直播員：宋志剛：第二草案第十七條的住宅與非住宅的權(quán)利進(jìn)行明確的區(qū)分，因為住宅物業(yè)我方建議一套房屋為一個權(quán)利，業(yè)主停車庫等享有的權(quán)利，業(yè)主享有管理權(quán)。 (08-31 10:03)

直播員：宋志剛：第三住宅小區(qū)內(nèi)網(wǎng)點房等非住宅的權(quán)和按照條例的規(guī)定，每建筑面積一百平方米為一投票權(quán)，一百平方米以下的房產(chǎn)證每一證為投票權(quán)，但建設(shè)單位自有的建設(shè)面積應(yīng)該限定最高比例，最高比例要依據(jù)每個物業(yè)項目的性質(zhì)、面積、部屬，銷售情況，繳納物業(yè)費的情況履行義務(wù)給予確定，我們認(rèn)為最高比例不超過投票權(quán)利的49％。 (08-31 10:03)

直播員：宋志剛：住宅小區(qū)以外的寫字樓、商場非住宅物業(yè)，一百平方米以下有房產(chǎn)證每證為投票權(quán)。對開發(fā)商開發(fā)建筑的物業(yè)應(yīng)該不具有投票權(quán)，對于開發(fā)商處于現(xiàn)房銷售的物業(yè)并辦理的許可證的，并依據(jù)按時繳納物業(yè)費的應(yīng)該有投票權(quán)，最高投票權(quán)不應(yīng)該超過49％。 (08-31 10:04)

直播員：宋志剛：第五，我方在出臺詳盡的細(xì)則，以便具有可操作性。六，關(guān)于業(yè)主行使權(quán)利和義務(wù)，在首次成為業(yè)主大會機(jī)其他區(qū)業(yè)主大會上，通過投票表決的事項時，向全體業(yè)主發(fā)出書面通知，明確時間、地點，比如業(yè)主在這個時間沒有出現(xiàn)的，應(yīng)該放棄投票權(quán)。關(guān)于業(yè)主和開發(fā)商投票權(quán)的陳述，不對之處請指正，謝謝。 (08-31 10:05)

直播員：主持人：對第一個問題各位陳述人有沒有意見要發(fā)表，如果有的話舉手示意。 (08-31 10:05)

直播員：主持人：第二個問題關(guān)于開發(fā)商沒有出售的物業(yè)，我認(rèn)為投票權(quán)的比例最高應(yīng)當(dāng)限制到20％，如果再高就可能完全失控。 (08-31 10:06)

直播員：田守玉：第三個問題關(guān)于住宅物業(yè)，它的投票權(quán)我認(rèn)為以套計算相對合理經(jīng)濟(jì)，因為住宅物業(yè)不管牽涉到住宅的所有權(quán)，還牽涉到人的生活，是對人的生活的管理，我認(rèn)為以套是比較合適，發(fā)言完畢。 (08-31 10:06)

直播員：主持人：各位聽證人對以上陳述人的發(fā)言什么提問的可以提問。如果沒有的對第一項聽證內(nèi)容就到這兒，下面就第二個聽證內(nèi)容關(guān)于停車場網(wǎng)球場和收益的問題進(jìn)行聽證，首先請張麗同志陳述意見。 (08-31 10:07)

直播員：張麗：大家好非常感謝各位領(lǐng)導(dǎo)給我機(jī)會，此次參加聽證會主要是車位收費問題，應(yīng)該制定權(quán)市統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，停車收費如何使用，應(yīng)該向業(yè)主調(diào)查以后，發(fā)現(xiàn)目前我市的小區(qū)車位管理比較混亂，如市南取的車位從八萬到三萬價格不等，有的小區(qū)物業(yè)每個月從五十元到四百元不等，在收費前沒有與業(yè)主簽訂相應(yīng)的責(zé)任合同，沒有具體的用途。 (08-31 10:07)

直播員：張麗：第二，車位越來越被市民關(guān)注，小區(qū)停車的問題也越來越突出，關(guān)于小區(qū)車位的十分必要，應(yīng)該具有超前意識。 (08-31 10:08)

直播員：張麗：第三如何細(xì)化本草案中關(guān)于車位的規(guī)定，我國現(xiàn)行的法律法規(guī)中明確要求，房產(chǎn)開發(fā)商按照一定的標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)停車位，它不能單獨轉(zhuǎn)讓也不能有產(chǎn)權(quán)，應(yīng)該由全體業(yè)主共同擁有。會所、車庫的約定的按約定，沒有約定的或約定不明的除建筑單位享有所有權(quán)外，應(yīng)該由業(yè)主所有，至少說明這是立法的趨勢，體現(xiàn)立法者的當(dāng)今的意見。 (08-31 10:09)

直播員：張麗：第四，物業(yè)應(yīng)該擔(dān)責(zé)任，不能達(dá)到一戶一位，為了便于管理，物業(yè)收取一定的管理費是合理的。在我們此次聽證的法中，第三十九條按照規(guī)劃的停車戶主要共有區(qū)域內(nèi)業(yè)主使用，不能擅自改變業(yè)主用戶。服務(wù)收費應(yīng)該由業(yè)主和和市里的物業(yè)管理部門制定收費辦法。 (08-31 10:09)

直播員：張麗：我們公布以下上述規(guī)定公布的內(nèi)容之后，收到了數(shù)千市民的反饋，不少讀者就上述問題發(fā)表看法，他們建議物價部門根據(jù)小區(qū)的新舊規(guī)模等確定收費標(biāo)準(zhǔn)，我建議將收費標(biāo)準(zhǔn)以物業(yè)請專家一起評選，等確定級別之后請物價部門，物業(yè)辦等相關(guān)的部門聯(lián)合確定收費標(biāo)準(zhǔn)。首先當(dāng)然需要確定一個服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，然后確定它的收費標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)收費后必須向業(yè)主公示，確定之后才可以使用。 (08-31 10:09)

直播員：張麗：第五，物業(yè)既然收了錢就應(yīng)該擔(dān)責(zé)任，關(guān)于車刮傷了，輪胎被盜，物業(yè)應(yīng)該有一定的賠償金額，謝謝。 (08-31 10:11)

直播員：張燕：大家好我叫張燕，這次青島市物業(yè)管理條例修訂草案，我們被廣泛關(guān)注，我給大家陳述的問題是，目前可以說開發(fā)商物業(yè)公司以及小區(qū)廣大業(yè)主存在一個矛盾糾紛的導(dǎo)火線，目前我們國家有一個非常明確的條例，我希望我們青島市在這個物業(yè)管理條件的過程當(dāng)中能夠?qū)�這個問題作出非常細(xì)致明確的陳述。 (08-31 10:11)

直播員：張燕：下面介紹地方性法規(guī)對這個問題談一下個人觀點，地下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬的問題，有的業(yè)主認(rèn)為地下車庫房屋的情況，已經(jīng)包括地下車庫的價格，而且面積，因此在購買房屋的享有的這部分地下車庫，還有的業(yè)主認(rèn)為地下車庫對規(guī)劃設(shè)計當(dāng)中，既然是配套設(shè)施就應(yīng)當(dāng)是向道路管線一樣，在買賣合同沒有特別約定的情況下，對住宅一并作為陳述。 (08-31 10:12)

直播員：張燕：作為小區(qū)的配套設(shè)施，并且開發(fā)商進(jìn)行了均攤，單位車庫產(chǎn)權(quán)歸為全體業(yè)主，不能以小區(qū)的業(yè)主進(jìn)行出租或者出售，這些車庫是作為房屋的配套建設(shè)而建設(shè)存在的，當(dāng)然這部分國家政策是不允許進(jìn)行均攤的，因此這個產(chǎn)權(quán)是屬于投資人，地下車庫也就是說開發(fā)商可以享用這個權(quán)利。 (08-31 10:13)

直播員：張燕：就地下車庫的話，我想談一下我個人的觀點，我認(rèn)為地下車庫是獨立的建筑物，有獨立的使用價值，因為地下車庫的話我們通常稱之為配套設(shè)施，是為小區(qū)房屋居住目的而建設(shè)的，但是地下車庫它不能像房屋一樣是人們生活所必須的，因此不應(yīng)當(dāng)是一個住宅的和從業(yè)主的關(guān)系，具有自己獨立的價值。 (08-31 10:13)

直播員：張燕：在房屋買賣過程當(dāng)中如果沒有約定的情況下，就不存在轉(zhuǎn)讓的法律效率，因此地下車庫與地上房屋一定存在所有權(quán)，所有權(quán)對未轉(zhuǎn)讓之前，屬于開發(fā)商所有，開發(fā)商使用的可以對它進(jìn)行出租，出售，或者是出借，但是對于這種權(quán)利的行使并不是說不節(jié)制的沒有任何限制，首先應(yīng)該看一下在買賣過程中有什么規(guī)定，如果有規(guī)定應(yīng)該依照規(guī)定進(jìn)行執(zhí)行。 (08-31 10:13)

直播員：張燕：第二種它如果要是開發(fā)商對它進(jìn)行出租出售的時候，價格補(bǔ)應(yīng)該是不節(jié)制無限制的，依靠壟斷地位，應(yīng)該遵循這種市場地位來進(jìn)行的。 (08-31 10:15)

直播員：張燕：對地下車庫有個新的名詞就是建筑物區(qū)分所有權(quán)，就是高層建筑出現(xiàn)了以后，各業(yè)主對住宅等專有部分的所有權(quán)對電梯、通道等等這些共用的享有共用權(quán)利。會所和車庫歸屬是有約定按照其約定的，沒有約定或者約定不明確，建設(shè)單位能夠?qū)儆谒�他所享有的所有�?quán)都是屬于業(yè)主所共有。 (08-31 10:16)

直播員：張燕：我還想探討一個問題，車庫承租的問題這個方面2003年上海市也出臺了一個關(guān)于商品房項目附屬地下車庫租賃規(guī)定，它對于車庫的出租出售限于本小區(qū)業(yè)主，分別小區(qū)的業(yè)主是能夠進(jìn)行獲得該車庫的產(chǎn)權(quán)的，它的出售出租的期限，也是有限制的，也就是說不能超過承租該小區(qū)房屋的租賃期限，如果對于已購有車庫的業(yè)主，對房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，一般來說這個車庫的產(chǎn)權(quán)也進(jìn)行一定的轉(zhuǎn)讓，但是轉(zhuǎn)讓的對象也是有限制的，應(yīng)當(dāng)僅限于小區(qū)的業(yè)主或者業(yè)主使用人。 (08-31 10:17)

直播員：徐德斗：大家好，我是華商紅捷物業(yè)管理有限公司，我主要談兩個問題，一個是關(guān)于露天停車場和室內(nèi)停車場能否向業(yè)主使用的問題，目前存在很大的爭議，要出租或者出售首先確定產(chǎn)權(quán)歸屬，這個問題比較多，相應(yīng)的相關(guān)職能部門有人防管理部門，房地產(chǎn)管理部門，物價部門、小區(qū)，物業(yè)管理企業(yè)小區(qū)的全體業(yè)主，從它的產(chǎn)權(quán)角度來說，停車場可以分以下幾個產(chǎn)權(quán)，由人防部門所有的由開發(fā)商所有，和全體業(yè)主、小區(qū)的業(yè)主所有的及業(yè)主所有的從以上四種產(chǎn)權(quán)來分，屬于人防部門所有的停車場屬于地下人防工程禁止開發(fā)商銷售的，收益歸投資者所有，其產(chǎn)權(quán)已人防管理部門，使用權(quán)歸全體業(yè)主，開發(fā)商不得將其分割出售，物業(yè)公司可以根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)委托將車位予以售出。 (08-31 10:17)

直播員：徐德斗：停車場歸開發(fā)商所有的，且開發(fā)商單獨取得產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商可以對購房人出售產(chǎn)權(quán)，地下車庫只能預(yù)收給本小區(qū)的商品房，也就是說在小區(qū)的開發(fā)商因為擁有小區(qū)車庫而成為小區(qū)的業(yè)主之一，可以將車位出租或者出售。 (08-31 10:17)

直播員：徐德斗：停車場歸開發(fā)商所有的，且開發(fā)商單獨取得產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商可以對購房人出售產(chǎn)權(quán)，地下車庫只能預(yù)收給本小區(qū)的商品房，也就是說在小區(qū)的開發(fā)商因為擁有小區(qū)車庫而成為小區(qū)的業(yè)主之一，可以將車位出租或者出售。 (08-31 10:18)

直播員：徐德斗：第三種屬于全體業(yè)主的，停車場作為小區(qū)的配套設(shè)施，所以業(yè)主購買的商品房中已包括的停車場的面積，它的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主，物業(yè)公司可以將停車位進(jìn)行出租。 (08-31 10:19)

直播員：徐德斗：第四種停車場為小區(qū)的業(yè)主所有的及業(yè)主在購買房屋時他就購買了車位，這樣的停車位業(yè)主可以自用也可以出租投資。改造成的停車位和停車庫沒有計算在建筑面積之內(nèi)，開發(fā)商無權(quán)擅自處理這些車位，應(yīng)該屬于前期業(yè)主的共有財產(chǎn)。 (08-31 10:19)

直播員：徐德斗：第二個問題就是會所的網(wǎng)球場，他不能劃分，收益劃分從主要分為四個方面，第一個就是公共部位及公共設(shè)備維修和更新費用，第二項費用是物業(yè)公司管理費用，包括感覺人員資金，第三由所有人共同負(fù)擔(dān)由法律所規(guī)定的應(yīng)繳，應(yīng)該在爭得相關(guān)業(yè)主的大會的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，可以用于補(bǔ)充房屋的資金，也可以業(yè)主大會的指定受用，發(fā)言完畢。 (08-31 10:21)

直播員：張于蘭：在企業(yè)擔(dān)任中層管理職務(wù)，同時作為一名業(yè)主也非常關(guān)心咱們青島市物業(yè)管理條例的修訂過程，非常榮幸有這個機(jī)會參加聽證會。主要談的是物業(yè)配套的停車場和停車位的問題，從法律的角度上來講，車位車庫是否可以銷售的唯一標(biāo)準(zhǔn)能否辦理產(chǎn)權(quán)證，或者有無預(yù)售產(chǎn)權(quán)證來區(qū)分的。不能辦理產(chǎn)權(quán)，車庫、車位的買賣合同是不受法律保護(hù)的，即使買到手了也是一張白紙。 (08-31 10:22)

直播員：張于蘭：租賃期限不得超過二十年，超過二十年的超過部分無效，消費者租賃車庫車位也就是所謂的銷售使用權(quán)，最長期限也只有二十年，凡是超過二十年，或者消費者二十年后是不受法律保護(hù)的都是欺詐的行為。下面我們在結(jié)合實際的情況探討一下集體的一些實例，目前青島物業(yè)管理的車庫有五種情況，第一種敞開式的地上車位，這種車位主要通過畫線來確定位置，由于小區(qū)的車位歸業(yè)主，開發(fā)區(qū)無法出售張敞開式的車位。 (08-31 10:23)

直播員：張于蘭：第二種是三面有護(hù)衛(wèi)的地上車位或者車庫，這種車位是可以辦產(chǎn)權(quán)和銷售的，如果開發(fā)商在當(dāng)初規(guī)劃時明確了這類車庫有獨立的用面積和建筑面積，開發(fā)商是有權(quán)出售的。 (08-31 10:24)

直播員：張于蘭：第三種地下車庫建筑面積未分?jǐn)偪赊k理產(chǎn)權(quán)可銷售沒有約定的話就屬于全體業(yè)主，如果地下車庫未分?jǐn)偳议_發(fā)商單獨取得了車庫的產(chǎn)權(quán)，則開發(fā)商可以對購房人出售產(chǎn)權(quán)，但是地下車庫只能預(yù)收給本小區(qū)的產(chǎn)權(quán)人，在房屋管理中沒有對產(chǎn)權(quán)的車庫沒有進(jìn)行的其收益也應(yīng)歸業(yè)主。 (08-31 10:24)

直播員：張于蘭：第四種是地下車位車庫的建筑面積已分?jǐn)�，如果地下車庫的面積已經(jīng)進(jìn)行分?jǐn)偯娣e被小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偭诉@里的地下車庫屬于全體業(yè)主所有，可以由業(yè)主委婉會委托物業(yè)公司分配業(yè)主使用。 (08-31 10:25)

直播員：張于蘭：第五種屬于人防工程的地下車位和車庫，受益歸投資者所有，禁止開發(fā)商銷售，其收益權(quán)屬于投資者，已經(jīng)隨著投資權(quán)的轉(zhuǎn)移自動轉(zhuǎn)移給了業(yè)主，應(yīng)該歸全體業(yè)主所有，綜上所述建議在物業(yè)管理中增加兩個條例，第一條建設(shè)單位按規(guī)劃要求配制的機(jī)動車停放設(shè)施包括地面停車庫，地下停車庫應(yīng)該提供給業(yè)主使用，高層物業(yè)屬于全體業(yè)主，開發(fā)商不得改造成地下停車場，占有使用權(quán)進(jìn)行收益。 (08-31 10:26)

直播員：張于蘭：第二條，任何單位不能出售建設(shè)單位停車所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主，租賃該車位的優(yōu)先購買權(quán)，建設(shè)單位未滿足本住宅的業(yè)主停車權(quán)，不能出售出租給本住宅物業(yè)區(qū)域以外的其他人，陳述完畢謝謝。 (08-31 10:26)

直播員：張于蘭：第二條，任何單位不能出售建設(shè)單位停車所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主，租賃該車位的優(yōu)先購買權(quán)，建設(shè)單位未滿足本住宅的業(yè)主停車權(quán)，不能出售出租給本住宅物業(yè)區(qū)域以外的其他人，陳述完畢謝謝。 (08-31 10:26)

直播員：田守玉：是山東中院律師事務(wù)所律師，對功用設(shè)施的收益使用問題做如下陳述。一、首先強(qiáng)調(diào)的運動場所等設(shè)施區(qū)分產(chǎn)權(quán)歸屬，凡是分?jǐn)偟能囄灰约捌渌�設(shè)施和產(chǎn)權(quán)為業(yè)主個人所有，凡是沒有分?jǐn)偟倪\動場所以及其他設(shè)施屬于物業(yè)的附屬設(shè)施，其產(chǎn)權(quán)為全體所有，不屬于附屬設(shè)施。 (08-31 10:26)

直播員：田守玉：第二條例應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定，凡是處于物業(yè)管理內(nèi)，規(guī)劃投資建設(shè)的未分?jǐn)偟耐＼噲龅臅�所運動場所等供應(yīng)措施，全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人，使用收益管理維護(hù)，比如物業(yè)條例規(guī)定，附屬設(shè)施、附屬設(shè)備屬全體業(yè)主所有。 (08-31 10:27)

直播員：田守玉：第二條例應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定，凡是處于物業(yè)管理內(nèi)，規(guī)劃投資建設(shè)的未分?jǐn)偟耐＼噲龅臅�所運動場所等供應(yīng)措施，全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人，使用收益管理維護(hù)，比如物業(yè)條例規(guī)定，附屬設(shè)施、附屬設(shè)備屬全體業(yè)主所有。 (08-31 10:28)

直播員：田守玉：三，所有權(quán)的物業(yè)車庫不能分?jǐn)�，不具有獨立產(chǎn)權(quán)，不能不按代理，也不能合法轉(zhuǎn)移所有權(quán)，附屬設(shè)施應(yīng)隨專有部分轉(zhuǎn)移所轉(zhuǎn)移，如果現(xiàn)行的房地產(chǎn)，侵占全體業(yè)主的合法權(quán)益，而且將即將制定的立法的精神相背。 (08-31 10:28)

直播員：田守玉：四、建議各小區(qū)停車難現(xiàn)象不便，停車場應(yīng)當(dāng)出租使用，業(yè)主有優(yōu)先使用權(quán)，由業(yè)主大會決定應(yīng)當(dāng)在今后的工作中制定指導(dǎo)性的規(guī)范，對于停車場庫的出租設(shè)立一定的出租期限，出租進(jìn)行競拍。 (08-31 10:28)

直播員：田守玉：作為停車場歸屬和經(jīng)營權(quán)的問題，北京上海等城市出臺的停車場辦法，停車場的管理運營，沒有涉及該問題，實際上也不是調(diào)整的范圍，不應(yīng)當(dāng)在即將的出臺的停車場問題，應(yīng)當(dāng)在本條例中規(guī)定已解決普遍存在的車庫糾紛和停車難的問題。 (08-31 10:29)

直播員：田守玉：第五，停車場應(yīng)該按照規(guī)劃的用途使用，而實際生活中商店美發(fā)店等商業(yè)經(jīng)營，條例應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定在改變處罰方式，制止車庫改變用途。 (08-31 10:29)

直播員：田守玉：六、會所及其他功用設(shè)施的功能由業(yè)主大會決定，可以委托業(yè)主管理委員決定。但應(yīng)當(dāng)先供應(yīng)設(shè)施專項維修資金和業(yè)主大會召開的問題，對收益的部分分配給業(yè)主，或者轉(zhuǎn)交物業(yè)管理企業(yè)。 (08-31 10:29)

直播員：田守玉：七、對功用部分的經(jīng)營收益應(yīng)該有長遠(yuǎn)和前瞻性的問題，產(chǎn)生的收益可能是巨大的，比如小區(qū)的車庫停車場，住宅的樓頂樓道，全體懸掛廣告，銀行存款利息，產(chǎn)業(yè)和證券的投資匯報等，這些收益可以完全滿足小區(qū)的物業(yè)管理的開支。物業(yè)管理零收費在上海的小區(qū)已經(jīng)做到了這一點，還會有部分分配給業(yè)主，但是這么大的收益如何監(jiān)督如何管理，條例應(yīng)該有規(guī)定，如果沒有規(guī)定必將影響物業(yè)管理的順應(yīng)發(fā)展，以上問題在實踐中亟待解決，在本條例中作出規(guī)定，條件成熟具備，以上請予以采納，陳述完畢。 (08-31 10:30)

直播員：主持人：對于第二個問題各位陳述人有什么意見要發(fā)表。 (08-31 10:30)

直播員：李英：對于停車位和停車場出售，在滿足的情況下停車位是可以出售的，建設(shè)單位能證明其享有權(quán)，如果享有停車位和停車場的享有權(quán)，這個時候就可以出售。第二就是關(guān)于會所網(wǎng)球場和運動場所及其他方面收益劃分問題，業(yè)主在購買房屋時的房產(chǎn)時分?jǐn)偭斯τ迷O(shè)施的價格，這些公共設(shè)施應(yīng)該屬于業(yè)主共有，所取得的收益也應(yīng)該一部分屬于經(jīng)營者，另一部分為業(yè)主所有，這一部分可以為面積分?jǐn)�，可以歸于公共設(shè)施的維修管理上。 (08-31 10:31)

直播員：主持人：各位聽證人對以上陳述人的發(fā)言有提問的可以提問。 (08-31 10:31)

直播員：如果沒有問題的話，第二項聽證到這里，下面請陳述人就第三項內(nèi)容關(guān)于前期物業(yè)管理的問題發(fā)表意見。首先請王培海同志陳述意見。 (08-31 10:32)

直播員：王培海：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位代表，大家上午好。很高興也很榮幸能有這樣一個機(jī)會把作為業(yè)主就前期物業(yè)管理費的問題闡述一下自己的意見和看法。首先我們知道前期物業(yè)業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會，小區(qū)前期物業(yè)基本上屬于開發(fā)商信任或者開發(fā)商的物業(yè)公司，或者按照在承擔(dān)前期的情況，業(yè)主和物業(yè)發(fā)生的矛盾實際上很多都是業(yè)主和開發(fā)商的矛盾一種轉(zhuǎn)移，對于開發(fā)商通過招投標(biāo)，這一點在01年物業(yè)條例當(dāng)中已經(jīng)有明確的規(guī)定，前期物業(yè)和物業(yè)管理，而在這個修訂草案里面，實際上開發(fā)商來分擔(dān)，我覺得這個是值得商榷的。 (08-31 10:32)

直播員：王培海：下面闡述一下自己的理由：作為開發(fā)商并不是一個嚴(yán)格意義上的業(yè)主，并不能代表全體業(yè)主來簽署這個物業(yè)管理的服務(wù)，所以說如果由它來跟開發(fā)商一塊，分?jǐn)偽飿I(yè)費會產(chǎn)生很多矛盾和問題，首先業(yè)主在購買這個商品房的時候，同時應(yīng)該有相關(guān)的物業(yè)配套，比如說我業(yè)主除了我本身有房屋的監(jiān)督和交接以外，物業(yè)也應(yīng)該有監(jiān)督和交接，所以說只有業(yè)主代表大會或者業(yè)委會才能夠有這個權(quán)利，或者說開發(fā)商物業(yè)業(yè)委會沒有接收，該小區(qū)本質(zhì)上仍沒有完成最終的建設(shè)，相當(dāng)于這個項目沒有最終驗收，開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相關(guān)的責(zé)任，應(yīng)該超過50％的入住率，根據(jù)業(yè)主聘任的物業(yè)接收前面的設(shè)施，如果這個時候開發(fā)商沒有完成相關(guān)的配套設(shè)施的建設(shè)，影響到業(yè)主，這個時候開發(fā)商應(yīng)該有不可推卸的責(zé)任。只有開發(fā)商和各項設(shè)施或者業(yè)務(wù)規(guī)進(jìn)行提交才算是完成了物業(yè)的建設(shè)，這個時候開發(fā)商仍然要承擔(dān)沒有房屋的物業(yè)管理費，相關(guān)的售后服務(wù)等等應(yīng)該安全有關(guān)規(guī)定來制定。 (08-31 10:33)

直播員：王培海：開發(fā)商承擔(dān)的前期責(zé)任可以保護(hù)弱者的利益，由于信息的不對稱，業(yè)主存在一種弱視群體，開發(fā)商存在強(qiáng)勢的權(quán)利，開發(fā)商顯然處于共有的位置，如果開發(fā)商自己在管理小區(qū)的物業(yè)，由業(yè)主跟他來分擔(dān)物業(yè)管理，如果由開發(fā)商自行承擔(dān)就可以避免侵害業(yè)主利益的發(fā)生。可以為開發(fā)商的行為起到督促和制約的作用，首先業(yè)主委員會的成立是開發(fā)商和物業(yè)行政管理部門他們兩家來負(fù)責(zé)的，如果前期物業(yè)比開發(fā)商承擔(dān)，會起到很好的督促作用，很規(guī)范的成為業(yè)主會，從而保護(hù)業(yè)主的利益。另外由開發(fā)商承擔(dān)物業(yè)管理費，可以對開發(fā)商的行為做一些制約，如果他自己來管理，這樣有些小區(qū)的入住率比較低，這實際上開發(fā)商侵犯業(yè)主的利益。 (08-31 10:33)

直播員：王培海：01年青島市物業(yè)管理條例就制定了這個條例，我認(rèn)為這次也可以制定這個問題。謝謝。我們認(rèn)為業(yè)主在前期物業(yè)管理階段享受了物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)服務(wù)費，如果不支付光享受權(quán)利而不履行義務(wù)的話，有背于原理，在前期管理業(yè)主是屬于信息不對稱，屬于弱視的地位，怎么辦？我們想應(yīng)該從立法上，從制度的設(shè)立來入手，來限制開發(fā)商在前期階段的一些權(quán)利，實際上有兩個環(huán)節(jié)是最容易出問題的，一個是前期物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)它的選擇上容易出問題，第二個開發(fā)商在召集首次業(yè)主大會會議的時候容易出問題，我們想針對在這兩個環(huán)境當(dāng)中提以下的幾點建議。 (08-31 10:35)

直播員：王培海：第一是通過招投標(biāo)的行為來做到選聘、公開公平公正，第二開發(fā)商出售物業(yè)的時候充分與買售人通過合同規(guī)定明確權(quán)利和義務(wù)。實際上這兩個關(guān)系在2003年國務(wù)院頒布的物業(yè)管理條例當(dāng)中都有非常明確的規(guī)定，我們在地方立法上，我們請求加大政府的監(jiān)管力度來避免在聽證和開發(fā)商銷售階段一些違規(guī)的操作，比如說賠標(biāo)的違法行為進(jìn)行處罰。 (08-31 10:35)

直播員：王培海：第二點我們認(rèn)為開發(fā)商他完成了首次業(yè)主大會的啟動之后，應(yīng)該立即推出不參與首次業(yè)主大會的籌備工作。第三個觀點我們的理由是這樣的，第一就是建設(shè)單位不應(yīng)當(dāng)進(jìn)入首次業(yè)主大會籌備工作，建設(shè)單位也就是開發(fā)商要進(jìn)入業(yè)主大會籌備負(fù)責(zé)大會的籌備工作，籌備組是首次業(yè)主大會會議的選舉主持機(jī)構(gòu)，雖然是臨時的，但是它在選舉當(dāng)中這個扮演著非常重要的角色，建設(shè)單位和業(yè)主之間是有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避，不應(yīng)當(dāng)成為成員。在實踐當(dāng)中，大量的一些案例都表明，很多的業(yè)主糾紛都是起源于是在召開首次業(yè)主大會的時候，業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商和物業(yè)公司來操縱業(yè)主委員會來產(chǎn)生的業(yè)主的自主糾紛，所以我們認(rèn)為開發(fā)商不應(yīng)當(dāng)過多介入業(yè)主的情況。 (08-31 10:36)

直播員：王培海：作為業(yè)主來講，他不可能知道什么時候能夠滿足召開業(yè)主大會的行列，物業(yè)公司應(yīng)該有利害關(guān)系，只有開發(fā)商才具備啟動業(yè)主大會，因此我們認(rèn)為開發(fā)商作為啟動的比較合適，但物業(yè)小區(qū)里具備了成立業(yè)主委員大會的程序，應(yīng)該提出申請來啟動業(yè)主大會的程序，之后就應(yīng)該退出不再參與，應(yīng)該賦予業(yè)主和有關(guān)部門來申請來起用業(yè)主大會。 (08-31 10:36)

直播員：王培海：籌備組應(yīng)該由街道辦事處，它的地位是比較中立的，組成人員應(yīng)當(dāng)由居委會或者街道辦事處來組織業(yè)主來推選，然后在街道辦事處來指導(dǎo)，綜上所述我們認(rèn)為在修訂檔案當(dāng)中，在籌備首次業(yè)主大會的時候希望地方立法進(jìn)行調(diào)演來采納我們的陳述。 (08-31 10:37)

直播員：俞谷平：前期物業(yè)管理主要是開發(fā)商和業(yè)主之間產(chǎn)生物業(yè)管理服務(wù)，而物業(yè)管理在業(yè)主大會成立以后委托業(yè)主委員會帶領(lǐng)物業(yè)管理工作陳述，這里面出現(xiàn)兩個問題，業(yè)主大會成立以后，業(yè)主委員會無論前期物業(yè)管理公司服務(wù)好還是不好。前期物業(yè)管理公司我們采取招投標(biāo)的方式是邀請具有物業(yè)管理資質(zhì)的專業(yè)的物業(yè)管理公司來管理還是有開發(fā)商自己來管理，這也是一個焦點，所以我的觀點就是前期物業(yè)管理當(dāng)中可不可以考慮成立一個臨時的物業(yè)管理這么一個機(jī)構(gòu)，把小區(qū)物業(yè)管理的項目、內(nèi)容羅列出來，然后來獲得自主權(quán)，怎么分呢？就是通常前期物業(yè)管理我們可以設(shè)定兩年的時間，到業(yè)主全部入主，這兩年時間之內(nèi)，業(yè)主會陸陸續(xù)續(xù)裝修、往里搬，主要接受服務(wù)有兩項，第一項是業(yè)主的衛(wèi)生服務(wù)，再一個就是保安，是不是可以考慮組建這么個物業(yè)管理臨時機(jī)構(gòu)，而不正式邀請物業(yè)管理公司，也不正式用招投標(biāo)的辦法，只成立一個臨時的機(jī)構(gòu)。 (08-31 10:37)

直播員：俞谷平：像日常的保潔和保安工作，可以由開發(fā)商委托保潔公司還有保安公司來承擔(dān)這些工作，剩下最重要的一點就是開發(fā)商在完成以后，一些配套設(shè)施的完善的方面，這些方面設(shè)施的維護(hù)，完善了這塊交由開發(fā)商處理。 (08-31 10:38)

直播員：俞谷平：這個只有開發(fā)商最清楚，還有免費的服務(wù)還有收費的服務(wù)，任何一個物業(yè)管理來講很難具體就這些內(nèi)容，這塊最好委托開發(fā)商來做，收費的話業(yè)主到底要不要付費，業(yè)主可以付適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理費，因為有保潔公司來為你提供清洗，由保安公司來提供保護(hù)工作，同時房地產(chǎn)開發(fā)商對一些設(shè)備付出一些勞動，這樣的話可以約定前期物業(yè)管理的收費標(biāo)準(zhǔn)，這個標(biāo)準(zhǔn)是拋開利潤空間，也使業(yè)主能付出一個成本這么一個物業(yè)管理費交給開發(fā)商來維護(hù)正常的運行。這是我的觀點。 (08-31 10:40)

直播員：俞谷平：再一個很重要的問題就是我們現(xiàn)在包括前期的物業(yè)管理，包括小區(qū)車位問題，有一個最根本的問題，就是說我們現(xiàn)在缺乏一個具備權(quán)威性，具備法律效應(yīng)的一個對物業(yè)的完整的驗收、評審，沒有這個報告就會有爭議問題。 (08-31 10:40)

直播員：主持人：下面請張燕同志陳述意見。 (08-31 10:41)

直播員：張燕：大家好，前期物業(yè)管理主要是想側(cè)重一下物業(yè)公司所進(jìn)行實質(zhì)性的管理工作，這個前期物業(yè)管理的物業(yè)公司一般是由開發(fā)經(jīng)過招投標(biāo)，一個是從項目設(shè)計方面，包括一些設(shè)備的安裝管線的整理這一些方面都要進(jìn)行全部的前期介入，可以參與物業(yè)建設(shè)項目的優(yōu)化設(shè)計，而且對從管理的角度對工程的施工設(shè)計和安裝質(zhì)量進(jìn)行了全面監(jiān)控，這些方面都進(jìn)行布控，我感覺前期物業(yè)公司介入是非常有必要的，他們有一些專業(yè)性的人才，如果物業(yè)公司的前期介入從事實質(zhì)性的工作，對于小區(qū)今后的物業(yè)管理和維護(hù)廣大業(yè)主的利益非常有必要的。因為前期物業(yè)公司介入的話，一般簽訂兩個文書，一個和開發(fā)商簽訂一個前期物業(yè)委托合同，再一個與廣大業(yè)主簽訂一個業(yè)主的公約，這兩個問題我認(rèn)為是要大家注意一下他在很多內(nèi)容上具有一致性，聽說我們小區(qū)業(yè)主所享受的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)要與前期物業(yè)公司賦予的業(yè)務(wù)和義務(wù)。 (08-31 10:41)

直播員：張燕：前期物業(yè)公司雖然加了一個“前期”，是一個特殊的時期，就是業(yè)主委員會在沒有成立之前，但是他所行使的權(quán)利和義務(wù)與物業(yè)公司在很多方面是一樣的，譬如說要履行正常的小區(qū)內(nèi)環(huán)境的日清，日掃的這些問題，還有一些經(jīng)營組織的環(huán)境，為小區(qū)營造比較的環(huán)境構(gòu)建和諧社會作出一定的貢獻(xiàn)。 (08-31 10:42)

直播員：張燕：最后一點是前期物業(yè)管理的期限問題，以前的時候因為我看了一些規(guī)定上面是規(guī)定前期物業(yè)管理公司是一年，因為一年的話對于有些樓盤來說，根據(jù)業(yè)主委員會入住率達(dá)到50％，如果一年的時間有的小區(qū)還達(dá)不到這個條件，所以我建議把這個時間可以適當(dāng)跳高一下，如果超出這個時間業(yè)主委員會還是沒有成立的話，要成立一個適當(dāng)?shù)慕M織，就是業(yè)主代表，業(yè)主成立一個代表會，可以和前期物業(yè)公司采取一些其他的措施，不敢采取什么樣方式什么措施，如果在小區(qū)前期物業(yè)管理公司結(jié)束的時候，前期物業(yè)管理公司經(jīng)過一定努力轉(zhuǎn)正了以后，進(jìn)行移交的時候都是做好原始資料的移交，要把所有的布線管線設(shè)施清晰的移交這是非常重要的，就是這些陳述意見，謝謝。 (08-31 10:43)

直播員：主持人：下面請謝東同志陳述意見。 (08-31 10:43)

直播員：謝東：大家上午好，我陳述的是關(guān)于前期物業(yè)及相關(guān)問題的意見，簽訂物業(yè)管理是整個物業(yè)管理過程中特殊的也是容易引起矛盾的問題。一個是關(guān)于前期物業(yè)收費及合同期限的問題，我的意見是前期物業(yè)收費應(yīng)該按照原來剛才說的以前的咱們青島市制定的物業(yè)管理辦法，同時社定合同解決期限最長應(yīng)該為兩年，通過這些最大限度的前期物業(yè)引起的問題主要是以下幾個原因。 (08-31 10:44)

直播員：謝東：一、前期物業(yè)管理由建筑單位通過招標(biāo)公開選定的物業(yè)管理，而合同的支撐與業(yè)主問題，顯然服務(wù)業(yè)合同的業(yè)主們，沒有參加合同的制定，但是合同生效卻不具備，據(jù)合同的主題不具備，按照我國合同法的規(guī)定，即使合同成立，但是也不能發(fā)生效率，因為規(guī)定第三方的權(quán)利。建設(shè)單位的子公司，因為這是非常普遍的問題，可以采取各種手段，可以通過相關(guān)部門的合作來達(dá)到他們的目的。在業(yè)主們領(lǐng)取房屋鑰匙的時候，不得不接受由建設(shè)單位與服務(wù)業(yè)公司簽訂的合同，因為開發(fā)商不給你鑰匙你拿鑰匙的時候必須要簽訂建設(shè)單位與物業(yè)公司簽訂的合同你不接受我不給你鑰匙，這樣必須得就范。 (08-31 10:45)

直播員：謝東：第二業(yè)主們沒有參與合同的簽訂，所有他們的利益和權(quán)利已經(jīng)給建設(shè)單位給駕馭到，為以后業(yè)主和物業(yè)公司的糾紛產(chǎn)生了問題。 (08-31 10:46)

直播員：謝東：第二業(yè)主們沒有參與合同的簽訂，所有他們的利益和權(quán)利已經(jīng)給建設(shè)單位給駕馭到，為以后業(yè)主和物業(yè)公司的糾紛產(chǎn)生了問題。 (08-31 10:47)

直播員：謝東：第三不了解業(yè)主的要求，盡管制定了物業(yè)合同的樣本，物業(yè)普遍關(guān)心的物業(yè)價格，服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等需要協(xié)商的重要部門，在合同提供的樣本當(dāng)中都是空白的。 (08-31 10:47)

直播員：謝東：第二個方面關(guān)于屆滿續(xù)約的問題，合同到期的時候必須在條列中明確規(guī)定，強(qiáng)制解除合同并重新進(jìn)行招標(biāo)，原因如下，如前所述，合同是在不平等的條件下業(yè)主們應(yīng)該說是被迫接受的合同，本身不合理也不合法，解除合同能夠還業(yè)主一個充分行使自己權(quán)利的機(jī)會。第二有利于保重多數(shù)業(yè)主們的利益，作好業(yè)主委員會做這個工作上下工夫，比如說通過我這個物業(yè)公司到期了，我服務(wù)上應(yīng)該無所謂，業(yè)主委員會同意了我就可以續(xù)約，我就可以下點工夫只要達(dá)到多少票就可以通過了，這樣以便合同到期的時候能夠保證建設(shè)單位和物業(yè)公司簽訂的合同能夠?qū)脻M續(xù)約，可以通過眾多的業(yè)主和相關(guān)單位，由街道和物業(yè)管理單位都可以來參與監(jiān)督重新招標(biāo)，在這種情況下，我認(rèn)為應(yīng)該可以體現(xiàn)公正性，公開性，公平性這樣避免一些問題的再次出現(xiàn)。 (08-31 10:48)

直播員：謝東：第二個方面關(guān)于屆滿續(xù)約的問題，合同到期的時候必須在條列中明確規(guī)定，強(qiáng)制解除合同并重新進(jìn)行招標(biāo)，原因如下，如前所述，合同是在不平等的條件下業(yè)主們應(yīng)該說是被迫接受的合同，本身不合理也不合法，解除合同能夠還業(yè)主一個充分行使自己權(quán)利的機(jī)會。第二有利于保重多數(shù)業(yè)主們的利益，作好業(yè)主委員會做這個工作上下工夫，比如說通過我這個物業(yè)公司到期了，我服務(wù)上應(yīng)該無所謂，業(yè)主委員會同意了我就可以續(xù)約，我就可以下點工夫只要達(dá)到多少票就可以通過了，這樣以便合同到期的時候能夠保證建設(shè)單位和物業(yè)公司簽訂的合同能夠?qū)脻M續(xù)約，可以通過眾多的業(yè)主和相關(guān)單位，由街道和物業(yè)管理單位都可以來參與監(jiān)督重新招標(biāo)，在這種情況下，我認(rèn)為應(yīng)該可以體現(xiàn)公正性，公開性，公平性這樣避免一些問題的再次出現(xiàn)。 (08-31 10:48)

直播員：謝東：再一個解除合同有利于以前合同的不合理的條款，這樣合同的真正的主題和物業(yè)公司來進(jìn)行洽談，這樣才有利于達(dá)成一致。 (08-31 10:49)

直播員：謝東：另外一個問題就是關(guān)于建筑單位向物業(yè)管理企業(yè)移交資料的問題，有文獻(xiàn)建設(shè)單位因為這一條是在條例里面，建設(shè)單位應(yīng)該將相關(guān)資料交給物業(yè)公司，實際上我認(rèn)為建設(shè)單位應(yīng)該將相關(guān)資料交給政府物業(yè)管理部門，并把這個作為小區(qū)竣工驗收的一個硬條件之一，這樣物業(yè)公司如果需要的話可以到政府部門來復(fù)制資料，而不是說給哪一個物業(yè)公司，盡管規(guī)定了移交開發(fā)資料，物業(yè)公司特別是前期物業(yè)受制于建設(shè)單位，應(yīng)該強(qiáng)迫建設(shè)單位移交給你，另一方面物業(yè)公司更換的時候，怎么樣能保證一代一代的延續(xù)下去，如果說物業(yè)公司走的時候不管下一撥是誰了，所以說只有給一個公正的有權(quán)威的部門，就是我認(rèn)為物業(yè)管理部門，把資料移交給他們，可以能夠保證資料完整。謝謝，我的陳述到這里。 (08-31 10:49)

直播員：主持人：對第三個問題陳述人還有沒有意見要發(fā)表。 (08-31 10:51)

直播員：初然章：前期物業(yè)管理我認(rèn)為是目前在物業(yè)管理糾紛當(dāng)中高發(fā)階段也是影響面比較大的方面，比如說業(yè)主上訪鬧事，根據(jù)這個情況有三點建議。一、就是為了規(guī)范前期物業(yè)的運作，要給政府行政管理部門最大的建筑管理權(quán)限，為了防止開發(fā)商物業(yè)公司暗箱操作。 (08-31 11:06)

直播員：初然章：第二、就是要加大前期物業(yè)公開招標(biāo)投標(biāo)，直接公開投標(biāo)，增加可以吸收一部分業(yè)主來參加招標(biāo)會，使他了解全過程，這樣他會做很多的工作。 (08-31 11:07)

直播員：主持人：對于這次聽證會，社會各界給予了很大的支持。 (08-31 11:07)

直播員：田守玉：補(bǔ)充一點，條例草案第三十六條的第二條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同中止后的一個月內(nèi)，我認(rèn)為一個月內(nèi)時間太長了，一個月內(nèi)可以發(fā)生很多問題，發(fā)生很多矛盾，我認(rèn)為是不是應(yīng)該修改到七天或者十四天比較適合，發(fā)言完畢。 (08-31 11:08)

直播員：主持人：對咱們這次聽證會社會各界給予了很大的幫助，在電臺直播當(dāng)中很多市民打電話發(fā)表自己的意見，有人直接提出自己的意見，應(yīng)當(dāng)首先確定第一屆物業(yè)不能由開發(fā)商聘請，這是糾紛的根源，也有的表達(dá)對陳述人的意見的支持或者反對，還有一些表達(dá)對正在進(jìn)行前期物業(yè)的意見和建議，對這些我們都非常感謝。 (08-31 11:08)

直播員：現(xiàn)在各位對上面陳述人的意見有提問的可以提出問題。如果沒有的話對第三個問題的聽證就到這里，下面就第四項內(nèi)容，如何提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和解決物業(yè)服務(wù)難的問題進(jìn)行聽證。 (08-31 11:08)

直播員：林相敏：我由于時間關(guān)系在這里只對物業(yè)的質(zhì)量物業(yè)收費難和各種收費問題簡單進(jìn)行陳述一下，物業(yè)質(zhì)量問題一直是物業(yè)事業(yè)發(fā)展的一個關(guān)鍵問題，首先在我們加強(qiáng)監(jiān)督與考核的同時，應(yīng)該在條例中進(jìn)行制約，因為什么？物業(yè)公司當(dāng)一旦對小區(qū)居民發(fā)生沖突的時候，誰都管不了，派出所管不了，街道辦事處勸不了，給小區(qū)造成了很大的混亂，如果服從法律的話，法律要接收的話要幾個月甚至半年。所以我建議條例里面應(yīng)該多加強(qiáng)一些對物業(yè)制約的條例辦法，因為說居民業(yè)主的物業(yè)比，居民屬于一個弱者，因為居民雖然在一個院里，他是一個個人單位，物業(yè)公司是一個單位，居民是一個單體，在這個方面物業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)制約的辦法，同時應(yīng)該出臺一些建立一個住宅機(jī)構(gòu)，或者給區(qū)位增加一些必要的處罰權(quán)利，如果沒有處罰權(quán)利，物業(yè)辦也管不了。 (08-31 11:10)

直播員：林相敏：我再談第二個問題就是收費問題，收費問題一直是比較突出的關(guān)鍵的焦點問題，也是矛盾區(qū)劃的一個主要原因，物業(yè)作為業(yè)主來說，他制約物業(yè)公司的第一手段，物業(yè)公司唯一害怕的地方就是收物業(yè)費，所以在這里建議物業(yè)費能不能在原先每個小區(qū)的規(guī)劃面積達(dá)到四十以上的可以按分項繳，把治安費等的分開，應(yīng)該兩個小時，統(tǒng)統(tǒng)的補(bǔ)償，沒有標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該繳多少，應(yīng)該怎么樣處罰，如果分開以后，他對垃圾的費收不滿意，對某一項不滿意的時候，或者提出整改意見以后，沒有提出整改的情況下，業(yè)主有權(quán)拒交當(dāng)月該項服務(wù)的物業(yè)費。咱們還得從這個角度去看，所以我建議物業(yè)費的收取應(yīng)該分類分項收取，這樣使物業(yè)公司不至于在物業(yè)公司的基礎(chǔ)上能夠保證基本利益和基本收回，而不是一個一攬子，而是根據(jù)每個小區(qū)的情況不一樣，有的小區(qū)不需要這個服務(wù)，不能統(tǒng)一的交多少錢，或者是我建議我們可以在建立一個基數(shù)，在這個基數(shù)上加上五分錢的垃圾費，一毛錢的衛(wèi)生費，這樣在收費難的問題上，這樣可以解決小區(qū)業(yè)主跟物業(yè)公司的矛盾可以減少很多，不至于達(dá)到激化，而且也體現(xiàn)了公平。 (08-31 11:10)

直播員：林相敏：從外部上來看他沒有給物業(yè)公司造成額外增加服務(wù)，所以說閣樓不應(yīng)該收費，如果你的閣樓發(fā)生了維修的方面的需要，需要物業(yè)公司的維修的話，物業(yè)公司應(yīng)該收閣樓的維修費，其他的不應(yīng)該收，一家蓋閣樓一家不蓋閣樓，它沒有給物業(yè)公司造成負(fù)擔(dān)，所以閣樓我認(rèn)為不應(yīng)該收費。我的問題答完了。 (08-31 11:11)

直播員：孫秉林：我主要想談一下物業(yè)質(zhì)量和收費難的問題，應(yīng)該說物業(yè)服務(wù)質(zhì)量一個系統(tǒng)的工程，牽扯的面是比較廣的，涉及到人們對物業(yè)服務(wù)的認(rèn)知，小區(qū)配套設(shè)施的完善，房地產(chǎn)開發(fā)商的建筑質(zhì)量，涉及到水、電氣暖等公共設(shè)施設(shè)備，也涉及到與衛(wèi)生、市政教育環(huán)保園林的部門的定位物業(yè)公司的內(nèi)部管理機(jī)制，員工素質(zhì)及物業(yè)服務(wù)水平等。 (08-31 11:11)

直播員：孫秉林：我認(rèn)為目前制約這個問題的主要問題是信任危機(jī)和物業(yè)價格標(biāo)準(zhǔn)是阻礙困擾和制約服務(wù)質(zhì)量提高的重要因素，物業(yè)公司與業(yè)主之間不能很好的溝通，發(fā)現(xiàn)了對物業(yè)管理的學(xué)習(xí)和應(yīng)用存在了差異，許多不是物業(yè)公司的事，過分強(qiáng)調(diào)服務(wù)質(zhì)量而不支持相應(yīng)的物業(yè)價格標(biāo)準(zhǔn)，且不算運輸費，從而形成尷尬的局面，無論是物業(yè)公司還是小區(qū)業(yè)主和都應(yīng)該自覺遵守法律法規(guī)，要有正義感，同情心。 (08-31 11:12)

直播員：孫秉林：作為提供服務(wù)的物業(yè)公司，業(yè)主和非業(yè)主服務(wù)人是一個矛盾體，是即對立又統(tǒng)一的，業(yè)主滿意是物業(yè)公司工作的目標(biāo)，而安全溫馨享受生活，和諧社區(qū)是廣大業(yè)主的心愿，我自己遠(yuǎn)洋公司服務(wù)經(jīng)理，愿意一起創(chuàng)建和諧社區(qū)，我認(rèn)為解決這些矛盾可以從以下幾個方面入手：第一從源頭抓起，盡可能的上規(guī)模，加大氣力對舊城區(qū)進(jìn)行改造，對開發(fā)商交付的嚴(yán)格實行招投標(biāo)制度，改善員工住宿等問題，特別使專項工程質(zhì)量保修金和專項維修資金落實到位這兩點是非常重要的，希望政府各部門真正起到監(jiān)督監(jiān)管作用，使小區(qū)成為配套完善，綜合驗收合格，社區(qū)居民生活便利的小區(qū)。第二在業(yè)主委員會領(lǐng)導(dǎo)下，建立業(yè)主督導(dǎo)小組，監(jiān)督物業(yè)公司的日常工作，按條例使業(yè)主都明白職責(zé)，怎么監(jiān)督，監(jiān)督的動力是什么，如何形成制度化的監(jiān)督，如何讓大家參與監(jiān)督，我認(rèn)為監(jiān)督是為了物業(yè)更好的服務(wù)，使問題得到及時的處理，同時也應(yīng)督促業(yè)主支持物業(yè)更好的工作，我既是物業(yè)公司的經(jīng)理但是在住宅小區(qū)也是業(yè)主，應(yīng)該真誠做好業(yè)主服務(wù)的工作。第三由政府和專家團(tuán)參與制定切實可行的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，可以借鑒其他兄弟城市的管理辦法，例如上海他們對物業(yè)收費進(jìn)行了管理細(xì)化，他們對綜合管理服務(wù)費，公共區(qū)域清潔，公用部位等服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了細(xì)化，這樣比較務(wù)實和人性化。第四發(fā)揮業(yè)主委員會成員的作用，使那些有風(fēng)險精神，政策性強(qiáng)，辦事能力強(qiáng)的業(yè)主進(jìn)入業(yè)主委員會，借鑒其他城市的做法，在第十八條加入黨憲業(yè)主委員會必要條件。第五明確生活垃圾，建筑垃圾、綠化垃圾的責(zé)任范圍，處理的辦法，業(yè)主和物業(yè)管理工作應(yīng)負(fù)擔(dān)的責(zé)任。第六自來水規(guī)定雖然規(guī)定向終端用戶收取，大部分還是代收代繳的，當(dāng)前對政府正實行一戶一表對代收費難以解決年久失修的帶來的問題，能否進(jìn)一步制定出切實可行的辦法，解決這個問題。第七發(fā)揮行業(yè)作用，依法管理防止不正當(dāng)?shù)母偁�，謝謝。 (08-31 11:13)

直播員：張于蘭：關(guān)于如何解決物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，和物業(yè)管理收費難的問題，應(yīng)該堵輸結(jié)合，從法定的源頭上規(guī)范物業(yè)管理行為，保障物業(yè)的質(zhì)量，從而使物業(yè)能夠保值增值，是否可以從以下兩個方面出發(fā)做一下規(guī)范。 (08-31 11:14)

直播員：張于蘭：第一條、是物業(yè)管理公司在物業(yè)公司收益有法可依，第四章應(yīng)該增加一個條款，物業(yè)管理公司經(jīng)業(yè)主委員會同意在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用設(shè)施、設(shè)備場地等進(jìn)行合法的經(jīng)營活動，同時加強(qiáng)物業(yè)的保值、增值功能，所得的收益物業(yè)公司可以提取一部分資金。  為了使物業(yè)保值和增值，為業(yè)主提供良好的服務(wù)，但是我們都知道，物業(yè)公司它企業(yè)，企業(yè)的目的是追求利潤的最大化，如果單純靠收物業(yè)費，物業(yè)公司如何提高服務(wù)水平來增加甚至超越業(yè)主的滿意，只有給物業(yè)公司足夠的發(fā)展空間，使物業(yè)公司認(rèn)識到業(yè)主的滿意是基礎(chǔ)，物業(yè)公司才會著眼于業(yè)主的利益，不斷滿足業(yè)主利益以及開發(fā)不斷的利益空間，就可以鼓勵物業(yè)管理公司積極主動的在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開發(fā)好的經(jīng)營項目，為自己增加利潤的同時也為業(yè)主增加收入，加強(qiáng)對物業(yè)設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)，而且實際上好多物業(yè)公司也是這么來操作的，不過有的操作的好，得到業(yè)主的支持，有的操作不好被業(yè)主職責(zé)。如果有法可依，是物業(yè)公司和業(yè)主雙贏。 (08-31 11:14)

直播員：張于蘭：第二點，我們應(yīng)該對它進(jìn)行一些約束，為了進(jìn)一步維護(hù)業(yè)主們作為弱視群體的情況，應(yīng)該增加約束和規(guī)范，對此，我建議針對條例的第三十二條更加細(xì)化，應(yīng)該形成專門的物業(yè)企業(yè)年檢辦法，規(guī)定物業(yè)卻資質(zhì)實行年檢，市物業(yè)行政管理部門應(yīng)該每年向社會公布，能否把群眾反映強(qiáng)烈，爭議較大合情合理的問題直接寫入該條，作為約束物業(yè)管理企業(yè)的硬性規(guī)定呢？比方說綜合驗收物業(yè)公司不作為，導(dǎo)致了產(chǎn)生了極大的隱患，如果這些條款能夠?qū)懭霔l例的話，對物業(yè)公司特別是前期物業(yè)公司進(jìn)行約束，我想應(yīng)該是對它是非常好的約束機(jī)制，如果物業(yè)公司違反了這些硬性的規(guī)定，年檢就給他不予通過，同時對社會公開限期整改，直至取消資格，這樣才能讓業(yè)主們有處講理，有處說理。希望我們像自己說的那樣，盡量站在公正公平的角度上，為青島物業(yè)管理的盡到自己的力量。謝謝大家。 (08-31 11:15)

直播員：吳玉華：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來賓，大家好。今天非常感性人大給我們這次交流學(xué)習(xí)的機(jī)會，今天陳述的主要內(nèi)容是如何提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和物業(yè)收費難的問題，這個問題也是困擾很多城市的物業(yè)的發(fā)展，根據(jù)我們調(diào)查的情況，在我市四百多家物業(yè)公司里，在經(jīng)營能夠贏利是持平的只有40％，大多數(shù)物業(yè)公司生存都難以維計，許多物業(yè)管理公司服務(wù)下降，利潤虧損，所以產(chǎn)生了很多問題。我們分析了一下，為什么產(chǎn)生這種狀況？主要原因有下面幾個原因： (08-31 11:15)

直播員：吳玉華：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來賓，大家好。今天非常感性人大給我們這次交流學(xué)習(xí)的機(jī)會，今天陳述的主要內(nèi)容是如何提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和物業(yè)收費難的問題，這個問題也是困擾很多城市的物業(yè)的發(fā)展，根據(jù)我們調(diào)查的情況，在我市四百多家物業(yè)公司里，在經(jīng)營能夠贏利是持平的只有40％，大多數(shù)物業(yè)公司生存都難以維計，許多物業(yè)管理公司服務(wù)下降，利潤虧損，所以產(chǎn)生了很多問題。我們分析了一下，為什么產(chǎn)生這種狀況？主要原因有下面幾個原因： (08-31 11:16)

直播員：吳玉華：第一個物業(yè)管理公司收費標(biāo)準(zhǔn)一樣，根據(jù)目前的物業(yè)公司經(jīng)營辦法的限制，許多物業(yè)公司服務(wù)與業(yè)主的問題有一些偏差，再一個就是業(yè)主的消費意識不一樣。我們原來有分房子，修房子都是依靠單位，沒有把物業(yè)作為消費的單位，這個觀念沒有建立起來。第三個原因就是房屋的開發(fā)單位，就是前期物業(yè)承諾太高，這樣在后期物業(yè)管理的時候，好多管理服務(wù)很難實現(xiàn)，這樣產(chǎn)生很多矛盾的糾紛。 (08-31 11:16)

直播員：吳玉華：一、首先要提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，規(guī)范收費標(biāo)準(zhǔn)，我建議在制定青島市物業(yè)管理條例的時候，把物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)做出詳細(xì)的規(guī)定，這樣可以有效的避免好多的糾紛發(fā)生，特別是遠(yuǎn)洋公司也談到這個問題，他把整個物業(yè)管理的內(nèi)容分成五項，每一項內(nèi)容分得很細(xì)，甚至包括物業(yè)服務(wù)每個樓梯，一個星期擦一次還是一個月擦一次，規(guī)定的很詳細(xì)，業(yè)主委員會如果有了這種辦法，他就可以根據(jù)我們的狀況，我們還可以原則有目的的選擇物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，這樣就可以支付一定的服務(wù)費，這個可以有目的的選擇物業(yè)公司，所以我建議制定一個詳細(xì)的服務(wù)質(zhì)量和收費標(biāo)準(zhǔn)。 (08-31 11:17)

直播員：吳玉華：二、加強(qiáng)物業(yè)管理優(yōu)勝劣汰，按市場化物業(yè)產(chǎn)業(yè)化。像這點剛才幾位代表談到前期的問題，青島市有個實際狀況就是大多數(shù)物業(yè)公司都和開發(fā)公司，要么是父子公司，要么是關(guān)聯(lián)企業(yè)，其實法人就是一個人，根據(jù)這種狀況，我就建議咱們政府對物業(yè)行業(yè)的行政主管部門物業(yè)辦和一些管理部門，就要加強(qiáng)對這個物業(yè)公司的管理，我覺得這個可以參照兄弟省市，我們現(xiàn)在物業(yè)公司都是關(guān)聯(lián)企業(yè)，所以建議行政主管部門就是要改善管理手段，加強(qiáng)認(rèn)證，而且把評審的結(jié)果通過適當(dāng)?shù)耐緩綄θ�體業(yè)主進(jìn)行公示，這樣業(yè)主委員會可以了解更多的信息，我們業(yè)主委員會在找物業(yè)公司的時候信息是不對等的，這就是管理不到位，沒有辦法物業(yè)公司到底管理的好壞。所以關(guān)于人才的狀況，管理途徑進(jìn)行公示，這樣在選擇物業(yè)服務(wù)公司的時候應(yīng)該避免一些情況。 (08-31 11:18)

直播員：吳玉華：三、規(guī)范物業(yè)公司的招投標(biāo)問題，在條例制定的時候建議規(guī)定。在招投標(biāo)的時候只談到比例權(quán)，對流程的管理和規(guī)定沒有規(guī)定。 (08-31 11:19)

直播員：俞谷平：關(guān)于物業(yè)收費難的問題，現(xiàn)在一個是物業(yè)公司的收費不透明或者超標(biāo)，或者是服務(wù)與收費不符，這是業(yè)主拒交物業(yè)管理費的原因之一，基于這一點的話，我倒建議在條例里面加上這么一條規(guī)定，就是關(guān)于物業(yè)管理費的收取，業(yè)主委員會一旦能為公司簽署協(xié)議之后，確立一個物業(yè)管理費的標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主對物業(yè)公司是預(yù)先的費交上去，大部分業(yè)主把錢一交又沒得到一個相同的適當(dāng)?shù)姆��?wù)，就開始和物業(yè)公司發(fā)生矛盾，我們建議在交錢的方式上做個規(guī)定，以便于業(yè)主監(jiān)督，可不可以物業(yè)管理費我們先預(yù)交80％，剩下的20％在物業(yè)管理年末這個月經(jīng)過業(yè)主大會70％以上人通過、認(rèn)可物業(yè)管理公司的服務(wù)，然后再交上，這樣可以降低業(yè)主對物業(yè)公司的投訴。 (08-31 11:19)

直播員：俞谷平：關(guān)于物業(yè)收費難的問題，現(xiàn)在一個是物業(yè)公司的收費不透明或者超標(biāo)，或者是服務(wù)與收費不符，這是業(yè)主拒交物業(yè)管理費的原因之一，基于這一點的話，我倒建議在條例里面加上這么一條規(guī)定，就是關(guān)于物業(yè)管理費的收取，業(yè)主委員會一旦能為公司簽署協(xié)議之后，確立一個物業(yè)管理費的標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主對物業(yè)公司是預(yù)先的費交上去，大部分業(yè)主把錢一交又沒得到一個相同的適當(dāng)?shù)姆��?wù)，就開始和物業(yè)公司發(fā)生矛盾，我們建議在交錢的方式上做個規(guī)定，以便于業(yè)主監(jiān)督，可不可以物業(yè)管理費我們先預(yù)交80％，剩下的20％在物業(yè)管理年末這個月經(jīng)過業(yè)主大會70％以上人通過、認(rèn)可物業(yè)管理公司的服務(wù)，然后再交上，這樣可以降低業(yè)主對物業(yè)公司的投訴。 (08-31 11:20)

直播員：俞谷平：再一個問題就是物業(yè)公司的服務(wù)值當(dāng)不符，一個重要的原因沒有一個明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也就是取費標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理公司的是通過小區(qū)委員會代表小區(qū)代表履行招投標(biāo)，你這個小區(qū)里面具體管理成本是多少，我相信業(yè)主委員會里面不會很清楚，你沒有每個小區(qū)最基本的費用沒有的話，你招標(biāo)的依據(jù)是什么？我整個物業(yè)管理費成本每年成本是三毛錢，三毛錢怎么核定，標(biāo)準(zhǔn)是從哪里來的，再一個就是物業(yè)管理企業(yè)存在資質(zhì)管理辦法，每種資質(zhì)物業(yè)管理公司取得標(biāo)準(zhǔn)有不同，所以我倒建議在物業(yè)管理招聘物業(yè)管理公司之前的話，最好是政府相關(guān)部門對小區(qū)物業(yè)、開發(fā)商完成小區(qū)建設(shè)以后，能夠出具一份具有權(quán)威性的驗收報告，各種設(shè)備的情況，還有它的產(chǎn)權(quán)明細(xì)情況，包括車庫是屬于誰的，這個報告可以將來交給相關(guān)部門在小區(qū)業(yè)主委員會成立以后，小區(qū)業(yè)主委員會根據(jù)這個報告來制定自己的招投標(biāo)管理辦法，以便選取物業(yè)管理公司能達(dá)到一個認(rèn)同，減少爭議。 (08-31 11:21)

直播員：再一個取費標(biāo)準(zhǔn)，一級可以收15％，二級收20％，這樣就是說分兩個，一個是資質(zhì)，相關(guān)部門加強(qiáng)對物業(yè)公司的資質(zhì)管理，比如說物業(yè)公司發(fā)生重大投訴，在將來年底的時候從資質(zhì)上認(rèn)定。 (08-31 11:22)

直播員：主持人：對第四個問題陳述人還有沒有意見要發(fā)表，有的話示意。 (08-31 11:22)

直播員：田守玉：收費難的問題及其他種種矛盾的發(fā)生，實際上關(guān)鍵是業(yè)主大會，業(yè)主委員會是否能夠有效運轉(zhuǎn)的問題，比如業(yè)主委員會在聘請物業(yè)管理企業(yè)的時候，完全可以有合同來約定服務(wù)水平，服務(wù)質(zhì)量及收費的關(guān)系，服務(wù)的好可以增加收費，服務(wù)不好可以降低收費，這里面牽扯到政府主導(dǎo)價和市場價問題，所以條例應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會和業(yè)主委員會召開有效運轉(zhuǎn)方面增強(qiáng)可操作性，比如業(yè)主委員會將來執(zhí)行的職能可能很多，比如小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施經(jīng)營收益如何管理，如何經(jīng)營如何分配的問題，都是需要一些專業(yè)化很有責(zé)任心的這些人，需要有一個有效的組織來運轉(zhuǎn)，所以說要加強(qiáng)業(yè)主委員會的可操作性和專業(yè)化及運轉(zhuǎn)性，還有建議在業(yè)主大會下成立一個監(jiān)督委員會，因為有的業(yè)主委員會如果參與了經(jīng)營如何經(jīng)營，這里面業(yè)主肯定對娘家人放心，如何監(jiān)督？實際上應(yīng)該是產(chǎn)生一個業(yè)主委員會由7至15名成員組成，業(yè)主委員會對監(jiān)督委員會來近期陳述值得性的報告，還有業(yè)主委員會現(xiàn)在大部分成員都是硬性的來工作，實際上在工作當(dāng)中能夠產(chǎn)生很多開支，是不是咱們這個條例應(yīng)該有所規(guī)定，業(yè)主委員會的成員應(yīng)該有一定的職務(wù)，數(shù)額應(yīng)該根據(jù)業(yè)主大會來決定，但是也可以指導(dǎo)性的進(jìn)行規(guī)定，還有關(guān)于物業(yè)管理條例委員會的設(shè)立問題，我感覺本條例應(yīng)該有所規(guī)定，因為物業(yè)管理涉及的問題多，方面廣，涉及的法律法規(guī)復(fù)雜，群眾對物業(yè)管理很陌生，產(chǎn)生問題也都影響面廣，所以需要建立一個專門的具有專業(yè)知識的調(diào)節(jié)委員會，吸收各位專業(yè)人員，物業(yè)管理企業(yè)協(xié)會人員，業(yè)主代表參加設(shè)立物業(yè)管理調(diào)節(jié)委員會。 (08-31 11:22)

直播員：謝東：我談一個業(yè)主服務(wù)質(zhì)量與收費有關(guān)的問題，我覺得物業(yè)收費好多與有一些維修、房屋相關(guān)引起來的，我覺得在這方面咱們條例里面規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)該提取5％的工程質(zhì)量保證金在51條也規(guī)定了專項維修資金應(yīng)該按照國家省市有關(guān)規(guī)定繳納，如果這塊資金不保證，物業(yè)公司沒有錢來拿來對房屋的質(zhì)量保證和房屋維修來實施保障措施，這一塊錢還有一個問題，前期因為物業(yè)房屋壽命是幾十年，在前一段房屋的維修是收入大于指出，后一面肯定是支出大于收入，這種情況下怎么樣保證這一方面的問題，我感覺對工程質(zhì)量保修金這一塊應(yīng)該是非常明確拿出來要有一個比較明確的地方，不能說我拿出來了，我企業(yè)找不著了，破產(chǎn)了，或者改行了，都得想方設(shè)法逃避過去，所以對于工程質(zhì)量保修金必須制定一個專門的帳戶，有一個權(quán)威的公信力比較強(qiáng)的，不能說按照國家省市有關(guān)規(guī)定繳納如果這方面發(fā)生了矛盾怎么來解釋，肯定服務(wù)業(yè)公司來取舍，我覺得在這方面應(yīng)該明確規(guī)定，有一個制定的管理機(jī)構(gòu)來管理帳戶，在這個資金的支出方面，我感覺應(yīng)該不應(yīng)該由物業(yè)公司自己全權(quán)來支持，應(yīng)該由業(yè)主委員會來劃定給他一個適當(dāng)?shù)臋?quán)利，比如說一年支出五萬兩萬，超出這個線應(yīng)該由業(yè)主委員會來決定，這樣保證小區(qū)能夠以比較良好的狀態(tài)存在下去。 (08-31 11:23)

直播員：王培海：我們現(xiàn)在小區(qū)存在很多問題，應(yīng)該說相關(guān)政府部門的存在問題，既然我們物業(yè)管理條例賦予了一些政府部門的相關(guān)政府職能，我感覺應(yīng)該增加一些政府行為的規(guī)范，比如說第六章加一塊就是考慮到業(yè)主的分散性，應(yīng)該在小區(qū)顯著位置予以公告或者公示，并以強(qiáng)制力保證能夠存在二十四小時，這樣有個公開、公正的保證。 (08-31 11:23)

直播員：初然章：在收費難和服務(wù)熱糾紛問題，我建議在條例當(dāng)中能否考慮增加這么一條，就是在物業(yè)行政主管部門或者物業(yè)管理協(xié)會設(shè)立一個仲裁機(jī)構(gòu)，這樣即不站在業(yè)主的利益，也不站在物業(yè)公司利益來公開這個問題，如果一旦公開，可以從這個渠道由司法規(guī)定，這樣避免了把物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量糾紛和收費的糾紛，往往通過物業(yè)部門，政府不該管的事情反而管了，設(shè)立仲裁機(jī)構(gòu)，我看修改條例里面對這個問題沒有明確提出，建議加上這一條。 (08-31 11:23)

直播員：主持人：對物業(yè)收費和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題，所以社會比較關(guān)心這個問題，從電臺的直播熱線反映有這么幾個事，一個就是如果物業(yè)公司參與前期業(yè)主的，如果不付錢，如果物業(yè)公司不公開收費標(biāo)準(zhǔn)，這種情況應(yīng)該有一些強(qiáng)制措施。 (08-31 11:23)

直播員：下面關(guān)于對以上聽證內(nèi)容，我們聽證人還有沒有什么意見和提問？如果沒有的話，聽證會陳述發(fā)言到此結(jié)束，下面請市人大常委會張先平主任講話。 (08-31 11:24)

直播員：張先平：同志們，今天立法聽證會是我們青島市人大常委會在1980年以來舉行的首次立法聽證會，其目的一是為了很好的貫徹2000年國家制定的立法法，二是堅持立法，進(jìn)一步提高我市地方立法的質(zhì)量，此次立法聽證會開得很好，很成功，參加會的同志本著當(dāng)家作主的精神，圍繞聽證內(nèi)容坦誠相見，擺事實，講道理。發(fā)表了很多有價值的建議和意見，同時這些意見和建議也為我們立法機(jī)關(guān)進(jìn)一步了解圍繞管理工作中存在的突出問題，準(zhǔn)確地把握各方面對物業(yè)管理的立法要求，必將建立堅實的基礎(chǔ)和產(chǎn)生積極的影響。 (08-31 11:25)

直播員：張先平：在此，我代表市人大常委會，代表市人大法制委員會，向參加首次聽證會的各位同志，向多年來關(guān)心和支持市人常委會立法工作的各界人士表示衷心的感謝。 (08-31 11:26)

直播員：張先平：黨的十六大明確地提出要健全民主制度，豐富民主形勢，保證人民依法實行民事參與，民主決策，民主管理和民主監(jiān)督，保證立法更好的體現(xiàn)人民當(dāng)家，今年四月份吳邦國委員長在江蘇考察時提出，人大最大的危險是脫離人民群眾，堅持走群眾路線，聽取群眾呼聲，反映群眾的意愿，集中群眾智慧不僅是市人大的要求，也是人大的最大優(yōu)勢，同時立法工作保持生機(jī)與活力的源泉，人民群眾不應(yīng)該支持法律法規(guī)的接受者，首先應(yīng)該是立法的積極參與，多年的立法實踐告訴我們，人民群眾當(dāng)中蘊(yùn)藏著豐富的立法資源，只有充分的發(fā)揚(yáng)民主建立健全民主參與機(jī)制，使人民群眾關(guān)注立法工作，積極參與立法工作，真正形成，了解民情，充分反映民意，才能進(jìn)一步提高地方立法的質(zhì)量，才能保證地方性法規(guī)有效貫徹實施 。立法為人民，就應(yīng)該充分地依靠人民，多年來市立法聽證會不斷推進(jìn)民主的進(jìn)程，采取了多種形式擴(kuò)大公民對地方立法的參與，在制定立法計劃階段就廣泛征集人民地方建議和意見，二是人民群眾普遍關(guān)心，人民群眾切身利益密切相關(guān)的法規(guī)。三是將法規(guī)草案送有關(guān)機(jī)關(guān)，社會團(tuán)體和企事業(yè)單位他們對法規(guī)的意見和建議。四是通過召開座談會、論證會對有關(guān)的法規(guī)草案直接聽取人民群眾，這種干部和專家學(xué)者的意見，五是委托大大專院校，專家學(xué)者和律師發(fā)揮了作用。 (08-31 11:27)

直播員：張先平：今天的立法聽證會是一個重要的舉措，是傾聽民聲，化解矛盾，宣傳法制又一次上升，是立法階段為人民群眾實現(xiàn)交流互助的又一個平臺，之所以選擇物業(yè)管理進(jìn)行聽證的第一個法規(guī)，主要是考慮到物業(yè)管理條例的修整涉及到很多熱點和難點問題，關(guān)系到廣大業(yè)主和物業(yè)公司的切身利益，別人就各方面意見有一個充分的表達(dá)，只有這樣才能為下一步法規(guī)如何解決物業(yè)管理質(zhì)量不高，和物業(yè)收費難的問題，如何規(guī)范業(yè)主投票權(quán)，前期物業(yè)管理公司停車場的質(zhì)量和收益，街道辦事出和業(yè)主委員會當(dāng)中奠定良好的基礎(chǔ)，大家提出的意見和建議非常重要，會后市人大法制委員會要進(jìn)行認(rèn)真的研究，寫出聽證報告，作為市人大常委會下一次審議時的重要參考。 (08-31 11:28)

直播員：張先平：我相信今天大家提出的很多好的建議和意見，必將會更多的體現(xiàn)在以后修訂出臺的我市物業(yè)管理條例當(dāng)中。同志們，聽證會就是議法聽證各個方面的意見，今天的聽證對進(jìn)一步做好立法工作必將起到積極的促進(jìn)作用，今后市人大將選擇更多的法規(guī)草案進(jìn)行聽證，歡迎大家踴躍參加。在這里也衷心的希望在座的各位及廣大人民群眾，今后一如既往的關(guān)心和支持地方立法工作，讓我們共同努力，為進(jìn)一步加強(qiáng)我市的民主法制建設(shè)，聘請依法治市的建設(shè)，作出更大的貢獻(xiàn)，謝謝。 (08-31 11:28)

直播員：張先平：我相信今天大家提出的很多好的建議和意見，必將會更多的體現(xiàn)在以后修訂出臺的我市物業(yè)管理條例當(dāng)中。同志們，聽證會就是議法聽證各個方面的意見，今天的聽證對進(jìn)一步做好立法工作必將起到積極的促進(jìn)作用，今后市人大將選擇更多的法規(guī)草案進(jìn)行聽證，歡迎大家踴躍參加。在這里也衷心的希望在座的各位及廣大人民群眾，今后一如既往的關(guān)心和支持地方立法工作，讓我們共同努力，為進(jìn)一步加強(qiáng)我市的民主法制建設(shè)，聘請依法治市的建設(shè)，作出更大的貢獻(xiàn)，謝謝。 (08-31 11:29)

直播員：主持人：各位來賓，各位同志，本此聽證會在大家的配合下，對各位陳述人提出的和建議，會后將匯總提出書面報告，作為常委會做成人員審議的重要參考，對通過青島人民廣播電臺，青島新聞網(wǎng)，青島傳播網(wǎng)直播中受到的意見和建議，我們委托以上傳播單位匯總提交給我們，作為下一次的參考。我宣布《青島市物業(yè)管理條例（修訂草案）》聽證會結(jié)束，謝謝大家！ (08-31 11:32)

直播員：大家好，我們正在現(xiàn)場直播青島市物業(yè)管理條例(修訂草案)聽證會，請大家繼續(xù)關(guān)注。 (08-31 09:54)

直播員：李英：在這里主要就業(yè)主投標(biāo)權(quán)的看個人的看法，業(yè)主在首次業(yè)主大會會議的投票權(quán)房屋建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)，以一平方米為投票權(quán)，但是當(dāng)大業(yè)主的投票權(quán)超過一定的比例時，應(yīng)有所限制，首次業(yè)主以后的業(yè)主的投票權(quán)應(yīng)由業(yè)主大會規(guī)定，分三點說明，第一，應(yīng)以房屋建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)確定業(yè)主的投票權(quán)，舉個例子來說明，三套四十平米的房屋，有三份投票權(quán)，另一業(yè)主在該小區(qū)內(nèi)有兩套120平米的房屋，如果以套為標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主就有兩份投票權(quán)，如此確定投票權(quán)顯然有失公平，上面是住宅用房，同樣的建筑面積依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)來確定投票權(quán)，這似乎是說不過去的事情。我認(rèn)為解決業(yè)主投票權(quán)這個問題應(yīng)首先根據(jù)的則全對流的原則，這一原則的采用將會解決很多問題，我花的錢多，我享受的服務(wù)應(yīng)該物有所值，僅從這一點講，物業(yè)之間的服務(wù)就比擁有建筑面積小的住戶更密切一些，上例中前一業(yè)主三套房屋共計120平方米，后一業(yè)主是240平方米，后面是顯然比前面多得多，如果提高和降低物業(yè)管理費，后一業(yè)主顯然比前面大得多，后一業(yè)主承擔(dān)的風(fēng)險和責(zé)任顯然要高于前一業(yè)主，按照則全對等的原則，在選擇物業(yè)管理的過程中，就應(yīng)有更大的發(fā)言權(quán)，體現(xiàn)在投票權(quán)上，后一業(yè)主獲得比前一業(yè)主更多的投票權(quán)，所以我認(rèn)為建筑面積越大業(yè)主將獲得更多的投票權(quán)，第二以一平方米為投票權(quán)技術(shù)單位，可以給予業(yè)主投票時更多的靈活性，例如某業(yè)主擁有一百平米的房屋，如果按套一百平米記錄，他要么投300票，要么投一次，如果以一平方米為技術(shù)單位，擁有一百分投票權(quán)，可以通過認(rèn)知程度，這種投票方式無論對業(yè)主還是對候選人都是較為合理的。 (08-31 09:55)

直播員：李英：第三對大業(yè)主的投票權(quán)應(yīng)有所限制，對對待大業(yè)主和小業(yè)主的方式上，其目的是為了防止大業(yè)主侵害小業(yè)主的權(quán)利，所以當(dāng)大業(yè)主的投票權(quán)超過一定的比例時，應(yīng)有所限制，在這里說明兩點，第一點配套設(shè)施如停車場的面積，由于業(yè)主已出錢，應(yīng)以買家來計算，第二房地產(chǎn)開發(fā)商上午出售的物業(yè)，雖然房地產(chǎn)開發(fā)商是最終業(yè)主，但尚未出租物業(yè)所有權(quán)，在物業(yè)管理的小區(qū)中，各個的物業(yè)的管理費應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)，責(zé)權(quán)對等的原則，開發(fā)商對物業(yè)承擔(dān)了相應(yīng)的責(zé)任，應(yīng)該享有應(yīng)該的權(quán)利，應(yīng)享有投票權(quán)。謝謝大家 (08-31 09:56)

直播員：德恒律師事務(wù)所：今天接受所里的委派參加今天的聽證，我們的基本觀點區(qū)分住宅物業(yè)的投票權(quán)，非住宅物業(yè)為一百平方為為一個投票權(quán)，一百平方米每證有一個投票權(quán)。第二在對小區(qū)內(nèi)擁有多套住宅業(yè)主的投票權(quán)應(yīng)當(dāng)社定最高比例的限制，第三開發(fā)商對自用的物業(yè)享有投票權(quán)，對于用于銷售售處的不享有投票權(quán)。 (08-31 09:57)

直播員：德恒律師事務(wù)所：在首次業(yè)主大會以后我們應(yīng)當(dāng)賦予業(yè)主自主權(quán)，業(yè)主可以通過可以通過業(yè)主公約和業(yè)主大會意識共則另行規(guī)定。 (08-31 09:57)

直播員：德恒律師事務(wù)所：因為兩種物業(yè)的用途是不同的，住宅物業(yè)就非盈利行，而且具有公益性。管理的范圍也是共有的區(qū)域，雖然業(yè)主他自己自用的部位面積不同，但是作為業(yè)主來講，在小區(qū)內(nèi)享有的物業(yè)服務(wù)不會因為它面積不同而有所差別，所有的業(yè)主都機(jī)會均等的，不會受任何限制使用物業(yè)功用設(shè)施，我們認(rèn)為投票權(quán)標(biāo)準(zhǔn)不受面積大小，讓業(yè)主的成員身份平等，對公共事物的表決權(quán)具有相同的表決權(quán)。 (08-31 09:58)

直播員：德恒律師事務(wù)所：采取這種方式可以避免大業(yè)主持有的投票權(quán)來掌控業(yè)主大會，另外，投票權(quán)越級中在選舉的時候出現(xiàn)會選的現(xiàn)象，開發(fā)商對于未售出的物業(yè)用于銷售的不是用于使用的，開發(fā)商和業(yè)主之間是有利害關(guān)系的，當(dāng)開發(fā)商的利益和業(yè)主利益出現(xiàn)沖突的時候，開發(fā)商肯定站在開發(fā)商的角度去考慮問題，而絕不會站在業(yè)主的考慮去考慮問題，在開發(fā)商的個體利益和個體的全體利益相沖突的時候我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以業(yè)主的公共利益優(yōu)先，除了開發(fā)商用于自用的部位具有業(yè)主身份投票權(quán)。 (08-31 09:58)

直播員：德恒律師事務(wù)所：第四這種方式是比較簡單的，也容易操作，而且成本比較低，目前對中國業(yè)主的自治水平比較低的情況下，我們認(rèn)為這種簡單的方式比較適合中國的現(xiàn)狀。 (08-31 09:59)

直播員：德恒律師事務(wù)所：綜上，按照建筑面積還是按照一票一權(quán)，雖然兩種都有法律效應(yīng)，目前還是采取不分面積大小，一票一套，比較實際。謝謝，我的陳述完畢。 (08-31 09:59)

直播員：陳：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位代表，首先請文敘代表遠(yuǎn)洋公司對本此的立法聽證會進(jìn)行歡迎，預(yù)祝立法聽證會取得圓滿成功。 (08-31 10:00)

直播員：超過一百五十平方被分割的網(wǎng)點，每150平方米一票比較好，依照權(quán)利和義務(wù)對等原則，應(yīng)享有特別權(quán)。理由是根據(jù)國家法改委建設(shè)部指定的物業(yè)收費管理辦法第16條規(guī)定指出，納入物業(yè)管理范圍的已竣工并尚未售出的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位，開發(fā)商享有權(quán)利又要繳費，關(guān)于配套設(shè)施停車場車庫的面積，可終極結(jié)合列入公共繳費管理進(jìn)行處理。 (08-31 10:00)

直播員：業(yè)主投票權(quán)的其他問題，本此青島市物業(yè)管理條例修訂條例第21條，經(jīng)與會業(yè)主投票權(quán)三分之二通過，并以書面形式在物業(yè)管理內(nèi)公示，這一條應(yīng)該進(jìn)行修改，修改中應(yīng)40％以上提議，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過，關(guān)于這一塊有很多人提出異議，因為投票權(quán)可以有書面形式或者多種形式來規(guī)定召開到場，所以應(yīng)以書面形勢進(jìn)行公示。 (08-31 10:00)

直播員：一個小區(qū)管理的好壞與物業(yè)公司的服務(wù)水平和業(yè)主委員會人員組成人員強(qiáng)弱的問題，一個有力的業(yè)主委員會能夠代表大多數(shù)人行使主權(quán)，同時也能夠依據(jù)國家法律法規(guī)與物業(yè)公司很多的不同，協(xié)調(diào)出小區(qū)的日常，召開業(yè)主大會可以采取多種形式，如果規(guī)定的投票業(yè)主人員太少，就會人為的更換業(yè)主委員會，現(xiàn)在在青島市已經(jīng)有這些問題，造成小區(qū)管理的不穩(wěn)定，我們監(jiān)督物業(yè)管理的公司的日常服務(wù)，物業(yè)公司應(yīng)該虛心接受，努力改正自己的不足，應(yīng)該說大多數(shù)物業(yè)公司還是非常盡職盡責(zé)的，非常需要廣大業(yè)主的精心呵護(hù)，盡快擺脫目前的困難局面，盡快順應(yīng)國家物業(yè)管理發(fā)展的方向，為建設(shè)和諧青島，和諧社會作出貢獻(xiàn)。和諧青島，和諧社會是由無數(shù)個和諧小區(qū)和諧家庭組成，讓我們攜手并肩從我做起，當(dāng)文明市民，創(chuàng)文明家庭，共創(chuàng)青島的美好明天，謝謝大家。 (08-31 10:01)

直播員：宋志剛：各位領(lǐng)導(dǎo)，專家，來賓大家好，首先感謝市人大舉辦這次聽證會，使我們有機(jī)會和大家學(xué)習(xí)，我是青島卓越物業(yè)管理公司的代表，是專門從事物業(yè)管理行業(yè)研究和資訊的機(jī)構(gòu)，關(guān)于投票權(quán)的問題我們的理由如下： (08-31 10:02)

直播員：宋志剛：第二草案第十七條的住宅與非住宅的權(quán)利進(jìn)行明確的區(qū)分，因為住宅物業(yè)我方建議一套房屋為一個權(quán)利，業(yè)主停車庫等享有的權(quán)利，業(yè)主享有管理權(quán)。 (08-31 10:03)

直播員：宋志剛：第三住宅小區(qū)內(nèi)網(wǎng)點房等非住宅的權(quán)和按照條例的規(guī)定，每建筑面積一百平方米為一投票權(quán)，一百平方米以下的房產(chǎn)證每一證為投票權(quán)，但建設(shè)單位自有的建設(shè)面積應(yīng)該限定最高比例，最高比例要依據(jù)每個物業(yè)項目的性質(zhì)、面積、部屬，銷售情況，繳納物業(yè)費的情況履行義務(wù)給予確定，我們認(rèn)為最高比例不超過投票權(quán)利的49％。 (08-31 10:03)

直播員：宋志剛：住宅小區(qū)以外的寫字樓、商場非住宅物業(yè)，一百平方米以下有房產(chǎn)證每證為投票權(quán)。對開發(fā)商開發(fā)建筑的物業(yè)應(yīng)該不具有投票權(quán)，對于開發(fā)商處于現(xiàn)房銷售的物業(yè)并辦理的許可證的，并依據(jù)按時繳納物業(yè)費的應(yīng)該有投票權(quán)，最高投票權(quán)不應(yīng)該超過49％。 (08-31 10:04)

直播員：宋志剛：第五，我方在出臺詳盡的細(xì)則，以便具有可操作性。六，關(guān)于業(yè)主行使權(quán)利和義務(wù)，在首次成為業(yè)主大會機(jī)其他區(qū)業(yè)主大會上，通過投票表決的事項時，向全體業(yè)主發(fā)出書面通知，明確時間、地點，比如業(yè)主在這個時間沒有出現(xiàn)的，應(yīng)該放棄投票權(quán)。關(guān)于業(yè)主和開發(fā)商投票權(quán)的陳述，不對之處請指正，謝謝。 (08-31 10:05)

直播員：主持人：對第一個問題各位陳述人有沒有意見要發(fā)表，如果有的話舉手示意。 (08-31 10:05)

直播員：主持人：第二個問題關(guān)于開發(fā)商沒有出售的物業(yè)，我認(rèn)為投票權(quán)的比例最高應(yīng)當(dāng)限制到20％，如果再高就可能完全失控。 (08-31 10:06)

直播員：田守玉：第三個問題關(guān)于住宅物業(yè)，它的投票權(quán)我認(rèn)為以套計算相對合理經(jīng)濟(jì)，因為住宅物業(yè)不管牽涉到住宅的所有權(quán)，還牽涉到人的生活，是對人的生活的管理，我認(rèn)為以套是比較合適，發(fā)言完畢。 (08-31 10:06)

直播員：主持人：各位聽證人對以上陳述人的發(fā)言什么提問的可以提問。如果沒有的對第一項聽證內(nèi)容就到這兒，下面就第二個聽證內(nèi)容關(guān)于停車場網(wǎng)球場和收益的問題進(jìn)行聽證，首先請張麗同志陳述意見。 (08-31 10:07)

直播員：張麗：大家好非常感謝各位領(lǐng)導(dǎo)給我機(jī)會，此次參加聽證會主要是車位收費問題，應(yīng)該制定權(quán)市統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，停車收費如何使用，應(yīng)該向業(yè)主調(diào)查以后，發(fā)現(xiàn)目前我市的小區(qū)車位管理比較混亂，如市南取的車位從八萬到三萬價格不等，有的小區(qū)物業(yè)每個月從五十元到四百元不等，在收費前沒有與業(yè)主簽訂相應(yīng)的責(zé)任合同，沒有具體的用途。 (08-31 10:07)

直播員：張麗：第二，車位越來越被市民關(guān)注，小區(qū)停車的問題也越來越突出，關(guān)于小區(qū)車位的十分必要，應(yīng)該具有超前意識。 (08-31 10:08)

直播員：張麗：第三如何細(xì)化本草案中關(guān)于車位的規(guī)定，我國現(xiàn)行的法律法規(guī)中明確要求，房產(chǎn)開發(fā)商按照一定的標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)停車位，它不能單獨轉(zhuǎn)讓也不能有產(chǎn)權(quán)，應(yīng)該由全體業(yè)主共同擁有。會所、車庫的約定的按約定，沒有約定的或約定不明的除建筑單位享有所有權(quán)外，應(yīng)該由業(yè)主所有，至少說明這是立法的趨勢，體現(xiàn)立法者的當(dāng)今的意見。 (08-31 10:09)

直播員：張麗：第四，物業(yè)應(yīng)該擔(dān)責(zé)任，不能達(dá)到一戶一位，為了便于管理，物業(yè)收取一定的管理費是合理的。在我們此次聽證的法中，第三十九條按照規(guī)劃的停車戶主要共有區(qū)域內(nèi)業(yè)主使用，不能擅自改變業(yè)主用戶。服務(wù)收費應(yīng)該由業(yè)主和和市里的物業(yè)管理部門制定收費辦法。 (08-31 10:09)

直播員：張麗：我們公布以下上述規(guī)定公布的內(nèi)容之后，收到了數(shù)千市民的反饋，不少讀者就上述問題發(fā)表看法，他們建議物價部門根據(jù)小區(qū)的新舊規(guī)模等確定收費標(biāo)準(zhǔn)，我建議將收費標(biāo)準(zhǔn)以物業(yè)請專家一起評選，等確定級別之后請物價部門，物業(yè)辦等相關(guān)的部門聯(lián)合確定收費標(biāo)準(zhǔn)。首先當(dāng)然需要確定一個服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，然后確定它的收費標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)收費后必須向業(yè)主公示，確定之后才可以使用。 (08-31 10:09)

直播員：張麗：第五，物業(yè)既然收了錢就應(yīng)該擔(dān)責(zé)任，關(guān)于車刮傷了，輪胎被盜，物業(yè)應(yīng)該有一定的賠償金額，謝謝。 (08-31 10:11)

直播員：張燕：大家好我叫張燕，這次青島市物業(yè)管理條例修訂草案，我們被廣泛關(guān)注，我給大家陳述的問題是，目前可以說開發(fā)商物業(yè)公司以及小區(qū)廣大業(yè)主存在一個矛盾糾紛的導(dǎo)火線，目前我們國家有一個非常明確的條例，我希望我們青島市在這個物業(yè)管理條件的過程當(dāng)中能夠?qū)�這個問題作出非常細(xì)致明確的陳述。 (08-31 10:11)

直播員：張燕：下面介紹地方性法規(guī)對這個問題談一下個人觀點，地下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬的問題，有的業(yè)主認(rèn)為地下車庫房屋的情況，已經(jīng)包括地下車庫的價格，而且面積，因此在購買房屋的享有的這部分地下車庫，還有的業(yè)主認(rèn)為地下車庫對規(guī)劃設(shè)計當(dāng)中，既然是配套設(shè)施就應(yīng)當(dāng)是向道路管線一樣，在買賣合同沒有特別約定的情況下，對住宅一并作為陳述。 (08-31 10:12)

直播員：張燕：作為小區(qū)的配套設(shè)施，并且開發(fā)商進(jìn)行了均攤，單位車庫產(chǎn)權(quán)歸為全體業(yè)主，不能以小區(qū)的業(yè)主進(jìn)行出租或者出售，這些車庫是作為房屋的配套建設(shè)而建設(shè)存在的，當(dāng)然這部分國家政策是不允許進(jìn)行均攤的，因此這個產(chǎn)權(quán)是屬于投資人，地下車庫也就是說開發(fā)商可以享用這個權(quán)利。 (08-31 10:13)

直播員：張燕：就地下車庫的話，我想談一下我個人的觀點，我認(rèn)為地下車庫是獨立的建筑物，有獨立的使用價值，因為地下車庫的話我們通常稱之為配套設(shè)施，是為小區(qū)房屋居住目的而建設(shè)的，但是地下車庫它不能像房屋一樣是人們生活所必須的，因此不應(yīng)當(dāng)是一個住宅的和從業(yè)主的關(guān)系，具有自己獨立的價值。 (08-31 10:13)

直播員：張燕：在房屋買賣過程當(dāng)中如果沒有約定的情況下，就不存在轉(zhuǎn)讓的法律效率，因此地下車庫與地上房屋一定存在所有權(quán)，所有權(quán)對未轉(zhuǎn)讓之前，屬于開發(fā)商所有，開發(fā)商使用的可以對它進(jìn)行出租，出售，或者是出借，但是對于這種權(quán)利的行使并不是說不節(jié)制的沒有任何限制，首先應(yīng)該看一下在買賣過程中有什么規(guī)定，如果有規(guī)定應(yīng)該依照規(guī)定進(jìn)行執(zhí)行。 (08-31 10:13)

直播員：張燕：第二種它如果要是開發(fā)商對它進(jìn)行出租出售的時候，價格補(bǔ)應(yīng)該是不節(jié)制無限制的，依靠壟斷地位，應(yīng)該遵循這種市場地位來進(jìn)行的。 (08-31 10:15)

直播員：張燕：對地下車庫有個新的名詞就是建筑物區(qū)分所有權(quán)，就是高層建筑出現(xiàn)了以后，各業(yè)主對住宅等專有部分的所有權(quán)對電梯、通道等等這些共用的享有共用權(quán)利。會所和車庫歸屬是有約定按照其約定的，沒有約定或者約定不明確，建設(shè)單位能夠?qū)儆谒�他所享有的所有�?quán)都是屬于業(yè)主所共有。 (08-31 10:16)

直播員：張燕：我還想探討一個問題，車庫承租的問題這個方面2003年上海市也出臺了一個關(guān)于商品房項目附屬地下車庫租賃規(guī)定，它對于車庫的出租出售限于本小區(qū)業(yè)主，分別小區(qū)的業(yè)主是能夠進(jìn)行獲得該車庫的產(chǎn)權(quán)的，它的出售出租的期限，也是有限制的，也就是說不能超過承租該小區(qū)房屋的租賃期限，如果對于已購有車庫的業(yè)主，對房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，一般來說這個車庫的產(chǎn)權(quán)也進(jìn)行一定的轉(zhuǎn)讓，但是轉(zhuǎn)讓的對象也是有限制的，應(yīng)當(dāng)僅限于小區(qū)的業(yè)主或者業(yè)主使用人。 (08-31 10:17)

直播員：徐德斗：大家好，我是華商紅捷物業(yè)管理有限公司，我主要談兩個問題，一個是關(guān)于露天停車場和室內(nèi)停車場能否向業(yè)主使用的問題，目前存在很大的爭議，要出租或者出售首先確定產(chǎn)權(quán)歸屬，這個問題比較多，相應(yīng)的相關(guān)職能部門有人防管理部門，房地產(chǎn)管理部門，物價部門、小區(qū)，物業(yè)管理企業(yè)小區(qū)的全體業(yè)主，從它的產(chǎn)權(quán)角度來說，停車場可以分以下幾個產(chǎn)權(quán)，由人防部門所有的由開發(fā)商所有，和全體業(yè)主、小區(qū)的業(yè)主所有的及業(yè)主所有的從以上四種產(chǎn)權(quán)來分，屬于人防部門所有的停車場屬于地下人防工程禁止開發(fā)商銷售的，收益歸投資者所有，其產(chǎn)權(quán)已人防管理部門，使用權(quán)歸全體業(yè)主，開發(fā)商不得將其分割出售，物業(yè)公司可以根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)委托將車位予以售出。 (08-31 10:17)

直播員：徐德斗：停車場歸開發(fā)商所有的，且開發(fā)商單獨取得產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商可以對購房人出售產(chǎn)權(quán)，地下車庫只能預(yù)收給本小區(qū)的商品房，也就是說在小區(qū)的開發(fā)商因為擁有小區(qū)車庫而成為小區(qū)的業(yè)主之一，可以將車位出租或者出售。 (08-31 10:17)

直播員：徐德斗：停車場歸開發(fā)商所有的，且開發(fā)商單獨取得產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商可以對購房人出售產(chǎn)權(quán)，地下車庫只能預(yù)收給本小區(qū)的商品房，也就是說在小區(qū)的開發(fā)商因為擁有小區(qū)車庫而成為小區(qū)的業(yè)主之一，可以將車位出租或者出售。 (08-31 10:18)

直播員：徐德斗：第三種屬于全體業(yè)主的，停車場作為小區(qū)的配套設(shè)施，所以業(yè)主購買的商品房中已包括的停車場的面積，它的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主，物業(yè)公司可以將停車位進(jìn)行出租。 (08-31 10:19)

直播員：徐德斗：第四種停車場為小區(qū)的業(yè)主所有的及業(yè)主在購買房屋時他就購買了車位，這樣的停車位業(yè)主可以自用也可以出租投資。改造成的停車位和停車庫沒有計算在建筑面積之內(nèi)，開發(fā)商無權(quán)擅自處理這些車位，應(yīng)該屬于前期業(yè)主的共有財產(chǎn)。 (08-31 10:19)

直播員：徐德斗：第二個問題就是會所的網(wǎng)球場，他不能劃分，收益劃分從主要分為四個方面，第一個就是公共部位及公共設(shè)備維修和更新費用，第二項費用是物業(yè)公司管理費用，包括感覺人員資金，第三由所有人共同負(fù)擔(dān)由法律所規(guī)定的應(yīng)繳，應(yīng)該在爭得相關(guān)業(yè)主的大會的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，可以用于補(bǔ)充房屋的資金，也可以業(yè)主大會的指定受用，發(fā)言完畢。 (08-31 10:21)

直播員：張于蘭：在企業(yè)擔(dān)任中層管理職務(wù)，同時作為一名業(yè)主也非常關(guān)心咱們青島市物業(yè)管理條例的修訂過程，非常榮幸有這個機(jī)會參加聽證會。主要談的是物業(yè)配套的停車場和停車位的問題，從法律的角度上來講，車位車庫是否可以銷售的唯一標(biāo)準(zhǔn)能否辦理產(chǎn)權(quán)證，或者有無預(yù)售產(chǎn)權(quán)證來區(qū)分的。不能辦理產(chǎn)權(quán)，車庫、車位的買賣合同是不受法律保護(hù)的，即使買到手了也是一張白紙。 (08-31 10:22)

直播員：張于蘭：租賃期限不得超過二十年，超過二十年的超過部分無效，消費者租賃車庫車位也就是所謂的銷售使用權(quán)，最長期限也只有二十年，凡是超過二十年，或者消費者二十年后是不受法律保護(hù)的都是欺詐的行為。下面我們在結(jié)合實際的情況探討一下集體的一些實例，目前青島物業(yè)管理的車庫有五種情況，第一種敞開式的地上車位，這種車位主要通過畫線來確定位置，由于小區(qū)的車位歸業(yè)主，開發(fā)區(qū)無法出售張敞開式的車位。 (08-31 10:23)

直播員：張于蘭：第二種是三面有護(hù)衛(wèi)的地上車位或者車庫，這種車位是可以辦產(chǎn)權(quán)和銷售的，如果開發(fā)商在當(dāng)初規(guī)劃時明確了這類車庫有獨立的用面積和建筑面積，開發(fā)商是有權(quán)出售的。 (08-31 10:24)

直播員：張于蘭：第三種地下車庫建筑面積未分?jǐn)偪赊k理產(chǎn)權(quán)可銷售沒有約定的話就屬于全體業(yè)主，如果地下車庫未分?jǐn)偳议_發(fā)商單獨取得了車庫的產(chǎn)權(quán)，則開發(fā)商可以對購房人出售產(chǎn)權(quán)，但是地下車庫只能預(yù)收給本小區(qū)的產(chǎn)權(quán)人，在房屋管理中沒有對產(chǎn)權(quán)的車庫沒有進(jìn)行的其收益也應(yīng)歸業(yè)主。 (08-31 10:24)

直播員：張于蘭：第四種是地下車位車庫的建筑面積已分?jǐn)�，如果地下車庫的面積已經(jīng)進(jìn)行分?jǐn)偯娣e被小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偭诉@里的地下車庫屬于全體業(yè)主所有，可以由業(yè)主委婉會委托物業(yè)公司分配業(yè)主使用。 (08-31 10:25)

直播員：張于蘭：第五種屬于人防工程的地下車位和車庫，受益歸投資者所有，禁止開發(fā)商銷售，其收益權(quán)屬于投資者，已經(jīng)隨著投資權(quán)的轉(zhuǎn)移自動轉(zhuǎn)移給了業(yè)主，應(yīng)該歸全體業(yè)主所有，綜上所述建議在物業(yè)管理中增加兩個條例，第一條建設(shè)單位按規(guī)劃要求配制的機(jī)動車停放設(shè)施包括地面停車庫，地下停車庫應(yīng)該提供給業(yè)主使用，高層物業(yè)屬于全體業(yè)主，開發(fā)商不得改造成地下停車場，占有使用權(quán)進(jìn)行收益。 (08-31 10:26)

直播員：張于蘭：第二條，任何單位不能出售建設(shè)單位停車所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主，租賃該車位的優(yōu)先購買權(quán)，建設(shè)單位未滿足本住宅的業(yè)主停車權(quán)，不能出售出租給本住宅物業(yè)區(qū)域以外的其他人，陳述完畢謝謝。 (08-31 10:26)

直播員：張于蘭：第二條，任何單位不能出售建設(shè)單位停車所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主，租賃該車位的優(yōu)先購買權(quán)，建設(shè)單位未滿足本住宅的業(yè)主停車權(quán)，不能出售出租給本住宅物業(yè)區(qū)域以外的其他人，陳述完畢謝謝。 (08-31 10:26)

直播員：田守玉：是山東中院律師事務(wù)所律師，對功用設(shè)施的收益使用問題做如下陳述。一、首先強(qiáng)調(diào)的運動場所等設(shè)施區(qū)分產(chǎn)權(quán)歸屬，凡是分?jǐn)偟能囄灰约捌渌�設(shè)施和產(chǎn)權(quán)為業(yè)主個人所有，凡是沒有分?jǐn)偟倪\動場所以及其他設(shè)施屬于物業(yè)的附屬設(shè)施，其產(chǎn)權(quán)為全體所有，不屬于附屬設(shè)施。 (08-31 10:26)

直播員：田守玉：第二條例應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定，凡是處于物業(yè)管理內(nèi)，規(guī)劃投資建設(shè)的未分?jǐn)偟耐＼噲龅臅�所運動場所等供應(yīng)措施，全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人，使用收益管理維護(hù)，比如物業(yè)條例規(guī)定，附屬設(shè)施、附屬設(shè)備屬全體業(yè)主所有。 (08-31 10:27)

直播員：田守玉：第二條例應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定，凡是處于物業(yè)管理內(nèi)，規(guī)劃投資建設(shè)的未分?jǐn)偟耐＼噲龅臅�所運動場所等供應(yīng)措施，全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人，使用收益管理維護(hù)，比如物業(yè)條例規(guī)定，附屬設(shè)施、附屬設(shè)備屬全體業(yè)主所有。 (08-31 10:28)

直播員：田守玉：三，所有權(quán)的物業(yè)車庫不能分?jǐn)�，不具有獨立產(chǎn)權(quán)，不能不按代理，也不能合法轉(zhuǎn)移所有權(quán)，附屬設(shè)施應(yīng)隨專有部分轉(zhuǎn)移所轉(zhuǎn)移，如果現(xiàn)行的房地產(chǎn)，侵占全體業(yè)主的合法權(quán)益，而且將即將制定的立法的精神相背。 (08-31 10:28)

直播員：田守玉：四、建議各小區(qū)停車難現(xiàn)象不便，停車場應(yīng)當(dāng)出租使用，業(yè)主有優(yōu)先使用權(quán)，由業(yè)主大會決定應(yīng)當(dāng)在今后的工作中制定指導(dǎo)性的規(guī)范，對于停車場庫的出租設(shè)立一定的出租期限，出租進(jìn)行競拍。 (08-31 10:28)

直播員：田守玉：作為停車場歸屬和經(jīng)營權(quán)的問題，北京上海等城市出臺的停車場辦法，停車場的管理運營，沒有涉及該問題，實際上也不是調(diào)整的范圍，不應(yīng)當(dāng)在即將的出臺的停車場問題，應(yīng)當(dāng)在本條例中規(guī)定已解決普遍存在的車庫糾紛和停車難的問題。 (08-31 10:29)

直播員：田守玉：第五，停車場應(yīng)該按照規(guī)劃的用途使用，而實際生活中商店美發(fā)店等商業(yè)經(jīng)營，條例應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定在改變處罰方式，制止車庫改變用途。 (08-31 10:29)

直播員：田守玉：六、會所及其他功用設(shè)施的功能由業(yè)主大會決定，可以委托業(yè)主管理委員決定。但應(yīng)當(dāng)先供應(yīng)設(shè)施專項維修資金和業(yè)主大會召開的問題，對收益的部分分配給業(yè)主，或者轉(zhuǎn)交物業(yè)管理企業(yè)。 (08-31 10:29)

直播員：田守玉：七、對功用部分的經(jīng)營收益應(yīng)該有長遠(yuǎn)和前瞻性的問題，產(chǎn)生的收益可能是巨大的，比如小區(qū)的車庫停車場，住宅的樓頂樓道，全體懸掛廣告，銀行存款利息，產(chǎn)業(yè)和證券的投資匯報等，這些收益可以完全滿足小區(qū)的物業(yè)管理的開支。物業(yè)管理零收費在上海的小區(qū)已經(jīng)做到了這一點，還會有部分分配給業(yè)主，但是這么大的收益如何監(jiān)督如何管理，條例應(yīng)該有規(guī)定，如果沒有規(guī)定必將影響物業(yè)管理的順應(yīng)發(fā)展，以上問題在實踐中亟待解決，在本條例中作出規(guī)定，條件成熟具備，以上請予以采納，陳述完畢。 (08-31 10:30)

直播員：主持人：對于第二個問題各位陳述人有什么意見要發(fā)表。 (08-31 10:30)

直播員：李英：對于停車位和停車場出售，在滿足的情況下停車位是可以出售的，建設(shè)單位能證明其享有權(quán)，如果享有停車位和停車場的享有權(quán)，這個時候就可以出售。第二就是關(guān)于會所網(wǎng)球場和運動場所及其他方面收益劃分問題，業(yè)主在購買房屋時的房產(chǎn)時分?jǐn)偭斯τ迷O(shè)施的價格，這些公共設(shè)施應(yīng)該屬于業(yè)主共有，所取得的收益也應(yīng)該一部分屬于經(jīng)營者，另一部分為業(yè)主所有，這一部分可以為面積分?jǐn)�，可以歸于公共設(shè)施的維修管理上。 (08-31 10:31)

直播員：主持人：各位聽證人對以上陳述人的發(fā)言有提問的可以提問。 (08-31 10:31)

直播員：如果沒有問題的話，第二項聽證到這里，下面請陳述人就第三項內(nèi)容關(guān)于前期物業(yè)管理的問題發(fā)表意見。首先請王培海同志陳述意見。 (08-31 10:32)

直播員：王培海：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位代表，大家上午好。很高興也很榮幸能有這樣一個機(jī)會把作為業(yè)主就前期物業(yè)管理費的問題闡述一下自己的意見和看法。首先我們知道前期物業(yè)業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會，小區(qū)前期物業(yè)基本上屬于開發(fā)商信任或者開發(fā)商的物業(yè)公司，或者按照在承擔(dān)前期的情況，業(yè)主和物業(yè)發(fā)生的矛盾實際上很多都是業(yè)主和開發(fā)商的矛盾一種轉(zhuǎn)移，對于開發(fā)商通過招投標(biāo)，這一點在01年物業(yè)條例當(dāng)中已經(jīng)有明確的規(guī)定，前期物業(yè)和物業(yè)管理，而在這個修訂草案里面，實際上開發(fā)商來分擔(dān)，我覺得這個是值得商榷的。 (08-31 10:32)

直播員：王培海：下面闡述一下自己的理由：作為開發(fā)商并不是一個嚴(yán)格意義上的業(yè)主，并不能代表全體業(yè)主來簽署這個物業(yè)管理的服務(wù)，所以說如果由它來跟開發(fā)商一塊，分?jǐn)偽飿I(yè)費會產(chǎn)生很多矛盾和問題，首先業(yè)主在購買這個商品房的時候，同時應(yīng)該有相關(guān)的物業(yè)配套，比如說我業(yè)主除了我本身有房屋的監(jiān)督和交接以外，物業(yè)也應(yīng)該有監(jiān)督和交接，所以說只有業(yè)主代表大會或者業(yè)委會才能夠有這個權(quán)利，或者說開發(fā)商物業(yè)業(yè)委會沒有接收，該小區(qū)本質(zhì)上仍沒有完成最終的建設(shè)，相當(dāng)于這個項目沒有最終驗收，開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相關(guān)的責(zé)任，應(yīng)該超過50％的入住率，根據(jù)業(yè)主聘任的物業(yè)接收前面的設(shè)施，如果這個時候開發(fā)商沒有完成相關(guān)的配套設(shè)施的建設(shè)，影響到業(yè)主，這個時候開發(fā)商應(yīng)該有不可推卸的責(zé)任。只有開發(fā)商和各項設(shè)施或者業(yè)務(wù)規(guī)進(jìn)行提交才算是完成了物業(yè)的建設(shè)，這個時候開發(fā)商仍然要承擔(dān)沒有房屋的物業(yè)管理費，相關(guān)的售后服務(wù)等等應(yīng)該安全有關(guān)規(guī)定來制定。 (08-31 10:33)

直播員：王培海：開發(fā)商承擔(dān)的前期責(zé)任可以保護(hù)弱者的利益，由于信息的不對稱，業(yè)主存在一種弱視群體，開發(fā)商存在強(qiáng)勢的權(quán)利，開發(fā)商顯然處于共有的位置，如果開發(fā)商自己在管理小區(qū)的物業(yè)，由業(yè)主跟他來分擔(dān)物業(yè)管理，如果由開發(fā)商自行承擔(dān)就可以避免侵害業(yè)主利益的發(fā)生�？梢詾殚_發(fā)商的行為起到督促和制約的作用，首先業(yè)主委員會的成立是開發(fā)商和物業(yè)行政管理部門他們兩家來負(fù)責(zé)的，如果前期物業(yè)比開發(fā)商承擔(dān)，會起到很好的督促作用，很規(guī)范的成為業(yè)主會，從而保護(hù)業(yè)主的利益。另外由開發(fā)商承擔(dān)物業(yè)管理費，可以對開發(fā)商的行為做一些制約，如果他自己來管理，這樣有些小區(qū)的入住率比較低，這實際上開發(fā)商侵犯業(yè)主的利益。 (08-31 10:33)

直播員：王培海：01年青島市物業(yè)管理條例就制定了這個條例，我認(rèn)為這次也可以制定這個問題。謝謝。我們認(rèn)為業(yè)主在前期物業(yè)管理階段享受了物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)服務(wù)費，如果不支付光享受權(quán)利而不履行義務(wù)的話，有背于原理，在前期管理業(yè)主是屬于信息不對稱，屬于弱視的地位，怎么辦？我們想應(yīng)該從立法上，從制度的設(shè)立來入手，來限制開發(fā)商在前期階段的一些權(quán)利，實際上有兩個環(huán)節(jié)是最容易出問題的，一個是前期物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)它的選擇上容易出問題，第二個開發(fā)商在召集首次業(yè)主大會會議的時候容易出問題，我們想針對在這兩個環(huán)境當(dāng)中提以下的幾點建議。 (08-31 10:35)

直播員：王培海：第一是通過招投標(biāo)的行為來做到選聘、公開公平公正，第二開發(fā)商出售物業(yè)的時候充分與買售人通過合同規(guī)定明確權(quán)利和義務(wù)。實際上這兩個關(guān)系在2003年國務(wù)院頒布的物業(yè)管理條例當(dāng)中都有非常明確的規(guī)定，我們在地方立法上，我們請求加大政府的監(jiān)管力度來避免在聽證和開發(fā)商銷售階段一些違規(guī)的操作，比如說賠標(biāo)的違法行為進(jìn)行處罰。 (08-31 10:35)

直播員：王培海：第二點我們認(rèn)為開發(fā)商他完成了首次業(yè)主大會的啟動之后，應(yīng)該立即推出不參與首次業(yè)主大會的籌備工作。第三個觀點我們的理由是這樣的，第一就是建設(shè)單位不應(yīng)當(dāng)進(jìn)入首次業(yè)主大會籌備工作，建設(shè)單位也就是開發(fā)商要進(jìn)入業(yè)主大會籌備負(fù)責(zé)大會的籌備工作，籌備組是首次業(yè)主大會會議的選舉主持機(jī)構(gòu)，雖然是臨時的，但是它在選舉當(dāng)中這個扮演著非常重要的角色，建設(shè)單位和業(yè)主之間是有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避，不應(yīng)當(dāng)成為成員。在實踐當(dāng)中，大量的一些案例都表明，很多的業(yè)主糾紛都是起源于是在召開首次業(yè)主大會的時候，業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商和物業(yè)公司來操縱業(yè)主委員會來產(chǎn)生的業(yè)主的自主糾紛，所以我們認(rèn)為開發(fā)商不應(yīng)當(dāng)過多介入業(yè)主的情況。 (08-31 10:36)

直播員：王培海：作為業(yè)主來講，他不可能知道什么時候能夠滿足召開業(yè)主大會的行列，物業(yè)公司應(yīng)該有利害關(guān)系，只有開發(fā)商才具備啟動業(yè)主大會，因此我們認(rèn)為開發(fā)商作為啟動的比較合適，但物業(yè)小區(qū)里具備了成立業(yè)主委員大會的程序，應(yīng)該提出申請來啟動業(yè)主大會的程序，之后就應(yīng)該退出不再參與，應(yīng)該賦予業(yè)主和有關(guān)部門來申請來起用業(yè)主大會。 (08-31 10:36)

直播員：王培海：籌備組應(yīng)該由街道辦事處，它的地位是比較中立的，組成人員應(yīng)當(dāng)由居委會或者街道辦事處來組織業(yè)主來推選，然后在街道辦事處來指導(dǎo)，綜上所述我們認(rèn)為在修訂檔案當(dāng)中，在籌備首次業(yè)主大會的時候希望地方立法進(jìn)行調(diào)演來采納我們的陳述。 (08-31 10:37)

直播員：俞谷平：前期物業(yè)管理主要是開發(fā)商和業(yè)主之間產(chǎn)生物業(yè)管理服務(wù)，而物業(yè)管理在業(yè)主大會成立以后委托業(yè)主委員會帶領(lǐng)物業(yè)管理工作陳述，這里面出現(xiàn)兩個問題，業(yè)主大會成立以后，業(yè)主委員會無論前期物業(yè)管理公司服務(wù)好還是不好。前期物業(yè)管理公司我們采取招投標(biāo)的方式是邀請具有物業(yè)管理資質(zhì)的專業(yè)的物業(yè)管理公司來管理還是有開發(fā)商自己來管理，這也是一個焦點，所以我的觀點就是前期物業(yè)管理當(dāng)中可不可以考慮成立一個臨時的物業(yè)管理這么一個機(jī)構(gòu)，把小區(qū)物業(yè)管理的項目、內(nèi)容羅列出來，然后來獲得自主權(quán)，怎么分呢？就是通常前期物業(yè)管理我們可以設(shè)定兩年的時間，到業(yè)主全部入主，這兩年時間之內(nèi)，業(yè)主會陸陸續(xù)續(xù)裝修、往里搬，主要接受服務(wù)有兩項，第一項是業(yè)主的衛(wèi)生服務(wù)，再一個就是保安，是不是可以考慮組建這么個物業(yè)管理臨時機(jī)構(gòu)，而不正式邀請物業(yè)管理公司，也不正式用招投標(biāo)的辦法，只成立一個臨時的機(jī)構(gòu)。 (08-31 10:37)

直播員：俞谷平：像日常的保潔和保安工作，可以由開發(fā)商委托保潔公司還有保安公司來承擔(dān)這些工作，剩下最重要的一點就是開發(fā)商在完成以后，一些配套設(shè)施的完善的方面，這些方面設(shè)施的維護(hù)，完善了這塊交由開發(fā)商處理。 (08-31 10:38)

直播員：俞谷平：這個只有開發(fā)商最清楚，還有免費的服務(wù)還有收費的服務(wù)，任何一個物業(yè)管理來講很難具體就這些內(nèi)容，這塊最好委托開發(fā)商來做，收費的話業(yè)主到底要不要付費，業(yè)主可以付適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理費，因為有保潔公司來為你提供清洗，由保安公司來提供保護(hù)工作，同時房地產(chǎn)開發(fā)商對一些設(shè)備付出一些勞動，這樣的話可以約定前期物業(yè)管理的收費標(biāo)準(zhǔn)，這個標(biāo)準(zhǔn)是拋開利潤空間，也使業(yè)主能付出一個成本這么一個物業(yè)管理費交給開發(fā)商來維護(hù)正常的運行。這是我的觀點。 (08-31 10:40)

直播員：俞谷平：再一個很重要的問題就是我們現(xiàn)在包括前期的物業(yè)管理，包括小區(qū)車位問題，有一個最根本的問題，就是說我們現(xiàn)在缺乏一個具備權(quán)威性，具備法律效應(yīng)的一個對物業(yè)的完整的驗收、評審，沒有這個報告就會有爭議問題。 (08-31 10:40)

直播員：主持人：下面請張燕同志陳述意見。 (08-31 10:41)

直播員：張燕：大家好，前期物業(yè)管理主要是想側(cè)重一下物業(yè)公司所進(jìn)行實質(zhì)性的管理工作，這個前期物業(yè)管理的物業(yè)公司一般是由開發(fā)經(jīng)過招投標(biāo)，一個是從項目設(shè)計方面，包括一些設(shè)備的安裝管線的整理這一些方面都要進(jìn)行全部的前期介入，可以參與物業(yè)建設(shè)項目的優(yōu)化設(shè)計，而且對從管理的角度對工程的施工設(shè)計和安裝質(zhì)量進(jìn)行了全面監(jiān)控，這些方面都進(jìn)行布控，我感覺前期物業(yè)公司介入是非常有必要的，他們有一些專業(yè)性的人才，如果物業(yè)公司的前期介入從事實質(zhì)性的工作，對于小區(qū)今后的物業(yè)管理和維護(hù)廣大業(yè)主的利益非常有必要的。因為前期物業(yè)公司介入的話，一般簽訂兩個文書，一個和開發(fā)商簽訂一個前期物業(yè)委托合同，再一個與廣大業(yè)主簽訂一個業(yè)主的公約，這兩個問題我認(rèn)為是要大家注意一下他在很多內(nèi)容上具有一致性，聽說我們小區(qū)業(yè)主所享受的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)要與前期物業(yè)公司賦予的業(yè)務(wù)和義務(wù)。 (08-31 10:41)

直播員：張燕：前期物業(yè)公司雖然加了一個“前期”，是一個特殊的時期，就是業(yè)主委員會在沒有成立之前，但是他所行使的權(quán)利和義務(wù)與物業(yè)公司在很多方面是一樣的，譬如說要履行正常的小區(qū)內(nèi)環(huán)境的日清，日掃的這些問題，還有一些經(jīng)營組織的環(huán)境，為小區(qū)營造比較的環(huán)境構(gòu)建和諧社會作出一定的貢獻(xiàn)。 (08-31 10:42)

直播員：張燕：最后一點是前期物業(yè)管理的期限問題，以前的時候因為我看了一些規(guī)定上面是規(guī)定前期物業(yè)管理公司是一年，因為一年的話對于有些樓盤來說，根據(jù)業(yè)主委員會入住率達(dá)到50％，如果一年的時間有的小區(qū)還達(dá)不到這個條件，所以我建議把這個時間可以適當(dāng)跳高一下，如果超出這個時間業(yè)主委員會還是沒有成立的話，要成立一個適當(dāng)?shù)慕M織，就是業(yè)主代表，業(yè)主成立一個代表會，可以和前期物業(yè)公司采取一些其他的措施，不敢采取什么樣方式什么措施，如果在小區(qū)前期物業(yè)管理公司結(jié)束的時候，前期物業(yè)管理公司經(jīng)過一定努力轉(zhuǎn)正了以后，進(jìn)行移交的時候都是做好原始資料的移交，要把所有的布線管線設(shè)施清晰的移交這是非常重要的，就是這些陳述意見，謝謝。 (08-31 10:43)

直播員：主持人：下面請謝東同志陳述意見。 (08-31 10:43)

直播員：謝東：大家上午好，我陳述的是關(guān)于前期物業(yè)及相關(guān)問題的意見，簽訂物業(yè)管理是整個物業(yè)管理過程中特殊的也是容易引起矛盾的問題。一個是關(guān)于前期物業(yè)收費及合同期限的問題，我的意見是前期物業(yè)收費應(yīng)該按照原來剛才說的以前的咱們青島市制定的物業(yè)管理辦法，同時社定合同解決期限最長應(yīng)該為兩年，通過這些最大限度的前期物業(yè)引起的問題主要是以下幾個原因。 (08-31 10:44)

直播員：謝東：一、前期物業(yè)管理由建筑單位通過招標(biāo)公開選定的物業(yè)管理，而合同的支撐與業(yè)主問題，顯然服務(wù)業(yè)合同的業(yè)主們，沒有參加合同的制定，但是合同生效卻不具備，據(jù)合同的主題不具備，按照我國合同法的規(guī)定，即使合同成立，但是也不能發(fā)生效率，因為規(guī)定第三方的權(quán)利。建設(shè)單位的子公司，因為這是非常普遍的問題，可以采取各種手段，可以通過相關(guān)部門的合作來達(dá)到他們的目的。在業(yè)主們領(lǐng)取房屋鑰匙的時候，不得不接受由建設(shè)單位與服務(wù)業(yè)公司簽訂的合同，因為開發(fā)商不給你鑰匙你拿鑰匙的時候必須要簽訂建設(shè)單位與物業(yè)公司簽訂的合同你不接受我不給你鑰匙，這樣必須得就范。 (08-31 10:45)

直播員：謝東：第二業(yè)主們沒有參與合同的簽訂，所有他們的利益和權(quán)利已經(jīng)給建設(shè)單位給駕馭到，為以后業(yè)主和物業(yè)公司的糾紛產(chǎn)生了問題。 (08-31 10:46)

直播員：謝東：第二業(yè)主們沒有參與合同的簽訂，所有他們的利益和權(quán)利已經(jīng)給建設(shè)單位給駕馭到，為以后業(yè)主和物業(yè)公司的糾紛產(chǎn)生了問題。 (08-31 10:47)

直播員：謝東：第三不了解業(yè)主的要求，盡管制定了物業(yè)合同的樣本，物業(yè)普遍關(guān)心的物業(yè)價格，服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等需要協(xié)商的重要部門，在合同提供的樣本當(dāng)中都是空白的。 (08-31 10:47)

直播員：謝東：第二個方面關(guān)于屆滿續(xù)約的問題，合同到期的時候必須在條列中明確規(guī)定，強(qiáng)制解除合同并重新進(jìn)行招標(biāo)，原因如下，如前所述，合同是在不平等的條件下業(yè)主們應(yīng)該說是被迫接受的合同，本身不合理也不合法，解除合同能夠還業(yè)主一個充分行使自己權(quán)利的機(jī)會。第二有利于保重多數(shù)業(yè)主們的利益，作好業(yè)主委員會做這個工作上下工夫，比如說通過我這個物業(yè)公司到期了，我服務(wù)上應(yīng)該無所謂，業(yè)主委員會同意了我就可以續(xù)約，我就可以下點工夫只要達(dá)到多少票就可以通過了，這樣以便合同到期的時候能夠保證建設(shè)單位和物業(yè)公司簽訂的合同能夠?qū)脻M續(xù)約，可以通過眾多的業(yè)主和相關(guān)單位，由街道和物業(yè)管理單位都可以來參與監(jiān)督重新招標(biāo)，在這種情況下，我認(rèn)為應(yīng)該可以體現(xiàn)公正性，公開性，公平性這樣避免一些問題的再次出現(xiàn)。 (08-31 10:48)

直播員：謝東：第二個方面關(guān)于屆滿續(xù)約的問題，合同到期的時候必須在條列中明確規(guī)定，強(qiáng)制解除合同并重新進(jìn)行招標(biāo)，原因如下，如前所述，合同是在不平等的條件下業(yè)主們應(yīng)該說是被迫接受的合同，本身不合理也不合法，解除合同能夠還業(yè)主一個充分行使自己權(quán)利的機(jī)會。第二有利于保重多數(shù)業(yè)主們的利益，作好業(yè)主委員會做這個工作上下工夫，比如說通過我這個物業(yè)公司到期了，我服務(wù)上應(yīng)該無所謂，業(yè)主委員會同意了我就可以續(xù)約，我就可以下點工夫只要達(dá)到多少票就可以通過了，這樣以便合同到期的時候能夠保證建設(shè)單位和物業(yè)公司簽訂的合同能夠?qū)脻M續(xù)約，可以通過眾多的業(yè)主和相關(guān)單位，由街道和物業(yè)管理單位都可以來參與監(jiān)督重新招標(biāo)，在這種情況下，我認(rèn)為應(yīng)該可以體現(xiàn)公正性，公開性，公平性這樣避免一些問題的再次出現(xiàn)。 (08-31 10:48)

直播員：謝東：再一個解除合同有利于以前合同的不合理的條款，這樣合同的真正的主題和物業(yè)公司來進(jìn)行洽談，這樣才有利于達(dá)成一致。 (08-31 10:49)

直播員：謝東：另外一個問題就是關(guān)于建筑單位向物業(yè)管理企業(yè)移交資料的問題，有文獻(xiàn)建設(shè)單位因為這一條是在條例里面，建設(shè)單位應(yīng)該將相關(guān)資料交給物業(yè)公司，實際上我認(rèn)為建設(shè)單位應(yīng)該將相關(guān)資料交給政府物業(yè)管理部門，并把這個作為小區(qū)竣工驗收的一個硬條件之一，這樣物業(yè)公司如果需要的話可以到政府部門來復(fù)制資料，而不是說給哪一個物業(yè)公司，盡管規(guī)定了移交開發(fā)資料，物業(yè)公司特別是前期物業(yè)受制于建設(shè)單位，應(yīng)該強(qiáng)迫建設(shè)單位移交給你，另一方面物業(yè)公司更換的時候，怎么樣能保證一代一代的延續(xù)下去，如果說物業(yè)公司走的時候不管下一撥是誰了，所以說只有給一個公正的有權(quán)威的部門，就是我認(rèn)為物業(yè)管理部門，把資料移交給他們，可以能夠保證資料完整。謝謝，我的陳述到這里。 (08-31 10:49)

直播員：主持人：對第三個問題陳述人還有沒有意見要發(fā)表。 (08-31 10:51)

直播員：初然章：前期物業(yè)管理我認(rèn)為是目前在物業(yè)管理糾紛當(dāng)中高發(fā)階段也是影響面比較大的方面，比如說業(yè)主上訪鬧事，根據(jù)這個情況有三點建議。一、就是為了規(guī)范前期物業(yè)的運作，要給政府行政管理部門最大的建筑管理權(quán)限，為了防止開發(fā)商物業(yè)公司暗箱操作。 (08-31 11:06)

直播員：初然章：第二、就是要加大前期物業(yè)公開招標(biāo)投標(biāo)，直接公開投標(biāo)，增加可以吸收一部分業(yè)主來參加招標(biāo)會，使他了解全過程，這樣他會做很多的工作。 (08-31 11:07)

直播員：主持人：對于這次聽證會，社會各界給予了很大的支持。 (08-31 11:07)

直播員：田守玉：補(bǔ)充一點，條例草案第三十六條的第二條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同中止后的一個月內(nèi)，我認(rèn)為一個月內(nèi)時間太長了，一個月內(nèi)可以發(fā)生很多問題，發(fā)生很多矛盾，我認(rèn)為是不是應(yīng)該修改到七天或者十四天比較適合，發(fā)言完畢。 (08-31 11:08)

直播員：主持人：對咱們這次聽證會社會各界給予了很大的幫助，在電臺直播當(dāng)中很多市民打電話發(fā)表自己的意見，有人直接提出自己的意見，應(yīng)當(dāng)首先確定第一屆物業(yè)不能由開發(fā)商聘請，這是糾紛的根源，也有的表達(dá)對陳述人的意見的支持或者反對，還有一些表達(dá)對正在進(jìn)行前期物業(yè)的意見和建議，對這些我們都非常感謝。 (08-31 11:08)

直播員：現(xiàn)在各位對上面陳述人的意見有提問的可以提出問題。如果沒有的話對第三個問題的聽證就到這里，下面就第四項內(nèi)容，如何提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和解決物業(yè)服務(wù)難的問題進(jìn)行聽證。 (08-31 11:08)

直播員：林相敏：我由于時間關(guān)系在這里只對物業(yè)的質(zhì)量物業(yè)收費難和各種收費問題簡單進(jìn)行陳述一下，物業(yè)質(zhì)量問題一直是物業(yè)事業(yè)發(fā)展的一個關(guān)鍵問題，首先在我們加強(qiáng)監(jiān)督與考核的同時，應(yīng)該在條例中進(jìn)行制約，因為什么？物業(yè)公司當(dāng)一旦對小區(qū)居民發(fā)生沖突的時候，誰都管不了，派出所管不了，街道辦事處勸不了，給小區(qū)造成了很大的混亂，如果服從法律的話，法律要接收的話要幾個月甚至半年。所以我建議條例里面應(yīng)該多加強(qiáng)一些對物業(yè)制約的條例辦法，因為說居民業(yè)主的物業(yè)比，居民屬于一個弱者，因為居民雖然在一個院里，他是一個個人單位，物業(yè)公司是一個單位，居民是一個單體，在這個方面物業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)制約的辦法，同時應(yīng)該出臺一些建立一個住宅機(jī)構(gòu)，或者給區(qū)位增加一些必要的處罰權(quán)利，如果沒有處罰權(quán)利，物業(yè)辦也管不了。 (08-31 11:10)

直播員：林相敏：我再談第二個問題就是收費問題，收費問題一直是比較突出的關(guān)鍵的焦點問題，也是矛盾區(qū)劃的一個主要原因，物業(yè)作為業(yè)主來說，他制約物業(yè)公司的第一手段，物業(yè)公司唯一害怕的地方就是收物業(yè)費，所以在這里建議物業(yè)費能不能在原先每個小區(qū)的規(guī)劃面積達(dá)到四十以上的可以按分項繳，把治安費等的分開，應(yīng)該兩個小時，統(tǒng)統(tǒng)的補(bǔ)償，沒有標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該繳多少，應(yīng)該怎么樣處罰，如果分開以后，他對垃圾的費收不滿意，對某一項不滿意的時候，或者提出整改意見以后，沒有提出整改的情況下，業(yè)主有權(quán)拒交當(dāng)月該項服務(wù)的物業(yè)費。咱們還得從這個角度去看，所以我建議物業(yè)費的收取應(yīng)該分類分項收取，這樣使物業(yè)公司不至于在物業(yè)公司的基礎(chǔ)上能夠保證基本利益和基本收回，而不是一個一攬子，而是根據(jù)每個小區(qū)的情況不一樣，有的小區(qū)不需要這個服務(wù)，不能統(tǒng)一的交多少錢，或者是我建議我們可以在建立一個基數(shù)，在這個基數(shù)上加上五分錢的垃圾費，一毛錢的衛(wèi)生費，這樣在收費難的問題上，這樣可以解決小區(qū)業(yè)主跟物業(yè)公司的矛盾可以減少很多，不至于達(dá)到激化，而且也體現(xiàn)了公平。 (08-31 11:10)

直播員：林相敏：從外部上來看他沒有給物業(yè)公司造成額外增加服務(wù)，所以說閣樓不應(yīng)該收費，如果你的閣樓發(fā)生了維修的方面的需要，需要物業(yè)公司的維修的話，物業(yè)公司應(yīng)該收閣樓的維修費，其他的不應(yīng)該收，一家蓋閣樓一家不蓋閣樓，它沒有給物業(yè)公司造成負(fù)擔(dān)，所以閣樓我認(rèn)為不應(yīng)該收費。我的問題答完了。 (08-31 11:11)

直播員：孫秉林：我主要想談一下物業(yè)質(zhì)量和收費難的問題，應(yīng)該說物業(yè)服務(wù)質(zhì)量一個系統(tǒng)的工程，牽扯的面是比較廣的，涉及到人們對物業(yè)服務(wù)的認(rèn)知，小區(qū)配套設(shè)施的完善，房地產(chǎn)開發(fā)商的建筑質(zhì)量，涉及到水、電氣暖等公共設(shè)施設(shè)備，也涉及到與衛(wèi)生、市政教育環(huán)保園林的部門的定位物業(yè)公司的內(nèi)部管理機(jī)制，員工素質(zhì)及物業(yè)服務(wù)水平等。 (08-31 11:11)

直播員：孫秉林：我認(rèn)為目前制約這個問題的主要問題是信任危機(jī)和物業(yè)價格標(biāo)準(zhǔn)是阻礙困擾和制約服務(wù)質(zhì)量提高的重要因素，物業(yè)公司與業(yè)主之間不能很好的溝通，發(fā)現(xiàn)了對物業(yè)管理的學(xué)習(xí)和應(yīng)用存在了差異，許多不是物業(yè)公司的事，過分強(qiáng)調(diào)服務(wù)質(zhì)量而不支持相應(yīng)的物業(yè)價格標(biāo)準(zhǔn)，且不算運輸費，從而形成尷尬的局面，無論是物業(yè)公司還是小區(qū)業(yè)主和都應(yīng)該自覺遵守法律法規(guī)，要有正義感，同情心。 (08-31 11:12)

直播員：孫秉林：作為提供服務(wù)的物業(yè)公司，業(yè)主和非業(yè)主服務(wù)人是一個矛盾體，是即對立又統(tǒng)一的，業(yè)主滿意是物業(yè)公司工作的目標(biāo)，而安全溫馨享受生活，和諧社區(qū)是廣大業(yè)主的心愿，我自己遠(yuǎn)洋公司服務(wù)經(jīng)理，愿意一起創(chuàng)建和諧社區(qū)，我認(rèn)為解決這些矛盾可以從以下幾個方面入手：第一從源頭抓起，盡可能的上規(guī)模，加大氣力對舊城區(qū)進(jìn)行改造，對開發(fā)商交付的嚴(yán)格實行招投標(biāo)制度，改善員工住宿等問題，特別使專項工程質(zhì)量保修金和專項維修資金落實到位這兩點是非常重要的，希望政府各部門真正起到監(jiān)督監(jiān)管作用，使小區(qū)成為配套完善，綜合驗收合格，社區(qū)居民生活便利的小區(qū)。第二在業(yè)主委員會領(lǐng)導(dǎo)下，建立業(yè)主督導(dǎo)小組，監(jiān)督物業(yè)公司的日常工作，按條例使業(yè)主都明白職責(zé)，怎么監(jiān)督，監(jiān)督的動力是什么，如何形成制度化的監(jiān)督，如何讓大家參與監(jiān)督，我認(rèn)為監(jiān)督是為了物業(yè)更好的服務(wù)，使問題得到及時的處理，同時也應(yīng)督促業(yè)主支持物業(yè)更好的工作，我既是物業(yè)公司的經(jīng)理但是在住宅小區(qū)也是業(yè)主，應(yīng)該真誠做好業(yè)主服務(wù)的工作。第三由政府和專家團(tuán)參與制定切實可行的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，可以借鑒其他兄弟城市的管理辦法，例如上海他們對物業(yè)收費進(jìn)行了管理細(xì)化，他們對綜合管理服務(wù)費，公共區(qū)域清潔，公用部位等服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了細(xì)化，這樣比較務(wù)實和人性化。第四發(fā)揮業(yè)主委員會成員的作用，使那些有風(fēng)險精神，政策性強(qiáng)，辦事能力強(qiáng)的業(yè)主進(jìn)入業(yè)主委員會，借鑒其他城市的做法，在第十八條加入黨憲業(yè)主委員會必要條件。第五明確生活垃圾，建筑垃圾、綠化垃圾的責(zé)任范圍，處理的辦法，業(yè)主和物業(yè)管理工作應(yīng)負(fù)擔(dān)的責(zé)任。第六自來水規(guī)定雖然規(guī)定向終端用戶收取，大部分還是代收代繳的，當(dāng)前對政府正實行一戶一表對代收費難以解決年久失修的帶來的問題，能否進(jìn)一步制定出切實可行的辦法，解決這個問題。第七發(fā)揮行業(yè)作用，依法管理防止不正當(dāng)?shù)母偁�，謝謝。 (08-31 11:13)

直播員：張于蘭：關(guān)于如何解決物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，和物業(yè)管理收費難的問題，應(yīng)該堵輸結(jié)合，從法定的源頭上規(guī)范物業(yè)管理行為，保障物業(yè)的質(zhì)量，從而使物業(yè)能夠保值增值，是否可以從以下兩個方面出發(fā)做一下規(guī)范。 (08-31 11:14)

直播員：張于蘭：第一條、是物業(yè)管理公司在物業(yè)公司收益有法可依，第四章應(yīng)該增加一個條款，物業(yè)管理公司經(jīng)業(yè)主委員會同意在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用設(shè)施、設(shè)備場地等進(jìn)行合法的經(jīng)營活動，同時加強(qiáng)物業(yè)的保值、增值功能，所得的收益物業(yè)公司可以提取一部分資金。  為了使物業(yè)保值和增值，為業(yè)主提供良好的服務(wù)，但是我們都知道，物業(yè)公司它企業(yè)，企業(yè)的目的是追求利潤的最大化，如果單純靠收物業(yè)費，物業(yè)公司如何提高服務(wù)水平來增加甚至超越業(yè)主的滿意，只有給物業(yè)公司足夠的發(fā)展空間，使物業(yè)公司認(rèn)識到業(yè)主的滿意是基礎(chǔ)，物業(yè)公司才會著眼于業(yè)主的利益，不斷滿足業(yè)主利益以及開發(fā)不斷的利益空間，就可以鼓勵物業(yè)管理公司積極主動的在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開發(fā)好的經(jīng)營項目，為自己增加利潤的同時也為業(yè)主增加收入，加強(qiáng)對物業(yè)設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)，而且實際上好多物業(yè)公司也是這么來操作的，不過有的操作的好，得到業(yè)主的支持，有的操作不好被業(yè)主職責(zé)。如果有法可依，是物業(yè)公司和業(yè)主雙贏。 (08-31 11:14)

直播員：張于蘭：第二點，我們應(yīng)該對它進(jìn)行一些約束，為了進(jìn)一步維護(hù)業(yè)主們作為弱視群體的情況，應(yīng)該增加約束和規(guī)范，對此，我建議針對條例的第三十二條更加細(xì)化，應(yīng)該形成專門的物業(yè)企業(yè)年檢辦法，規(guī)定物業(yè)卻資質(zhì)實行年檢，市物業(yè)行政管理部門應(yīng)該每年向社會公布，能否把群眾反映強(qiáng)烈，爭議較大合情合理的問題直接寫入該條，作為約束物業(yè)管理企業(yè)的硬性規(guī)定呢？比方說綜合驗收物業(yè)公司不作為，導(dǎo)致了產(chǎn)生了極大的隱患，如果這些條款能夠?qū)懭霔l例的話，對物業(yè)公司特別是前期物業(yè)公司進(jìn)行約束，我想應(yīng)該是對它是非常好的約束機(jī)制，如果物業(yè)公司違反了這些硬性的規(guī)定，年檢就給他不予通過，同時對社會公開限期整改，直至取消資格，這樣才能讓業(yè)主們有處講理，有處說理。希望我們像自己說的那樣，盡量站在公正公平的角度上，為青島物業(yè)管理的盡到自己的力量。謝謝大家。 (08-31 11:15)

直播員：吳玉華：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來賓，大家好。今天非常感性人大給我們這次交流學(xué)習(xí)的機(jī)會，今天陳述的主要內(nèi)容是如何提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和物業(yè)收費難的問題，這個問題也是困擾很多城市的物業(yè)的發(fā)展，根據(jù)我們調(diào)查的情況，在我市四百多家物業(yè)公司里，在經(jīng)營能夠贏利是持平的只有40％，大多數(shù)物業(yè)公司生存都難以維計，許多物業(yè)管理公司服務(wù)下降，利潤虧損，所以產(chǎn)生了很多問題。我們分析了一下，為什么產(chǎn)生這種狀況？主要原因有下面幾個原因： (08-31 11:15)

直播員：吳玉華：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來賓，大家好。今天非常感性人大給我們這次交流學(xué)習(xí)的機(jī)會，今天陳述的主要內(nèi)容是如何提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和物業(yè)收費難的問題，這個問題也是困擾很多城市的物業(yè)的發(fā)展，根據(jù)我們調(diào)查的情況，在我市四百多家物業(yè)公司里，在經(jīng)營能夠贏利是持平的只有40％，大多數(shù)物業(yè)公司生存都難以維計，許多物業(yè)管理公司服務(wù)下降，利潤虧損，所以產(chǎn)生了很多問題。我們分析了一下，為什么產(chǎn)生這種狀況？主要原因有下面幾個原因： (08-31 11:16)

直播員：吳玉華：第一個物業(yè)管理公司收費標(biāo)準(zhǔn)一樣，根據(jù)目前的物業(yè)公司經(jīng)營辦法的限制，許多物業(yè)公司服務(wù)與業(yè)主的問題有一些偏差，再一個就是業(yè)主的消費意識不一樣。我們原來有分房子，修房子都是依靠單位，沒有把物業(yè)作為消費的單位，這個觀念沒有建立起來。第三個原因就是房屋的開發(fā)單位，就是前期物業(yè)承諾太高，這樣在后期物業(yè)管理的時候，好多管理服務(wù)很難實現(xiàn)，這樣產(chǎn)生很多矛盾的糾紛。 (08-31 11:16)

直播員：吳玉華：一、首先要提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，規(guī)范收費標(biāo)準(zhǔn)，我建議在制定青島市物業(yè)管理條例的時候，把物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)做出詳細(xì)的規(guī)定，這樣可以有效的避免好多的糾紛發(fā)生，特別是遠(yuǎn)洋公司也談到這個問題，他把整個物業(yè)管理的內(nèi)容分成五項，每一項內(nèi)容分得很細(xì)，甚至包括物業(yè)服務(wù)每個樓梯，一個星期擦一次還是一個月擦一次，規(guī)定的很詳細(xì)，業(yè)主委員會如果有了這種辦法，他就可以根據(jù)我們的狀況，我們還可以原則有目的的選擇物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，這樣就可以支付一定的服務(wù)費，這個可以有目的的選擇物業(yè)公司，所以我建議制定一個詳細(xì)的服務(wù)質(zhì)量和收費標(biāo)準(zhǔn)。 (08-31 11:17)

直播員：吳玉華：二、加強(qiáng)物業(yè)管理優(yōu)勝劣汰，按市場化物業(yè)產(chǎn)業(yè)化。像這點剛才幾位代表談到前期的問題，青島市有個實際狀況就是大多數(shù)物業(yè)公司都和開發(fā)公司，要么是父子公司，要么是關(guān)聯(lián)企業(yè)，其實法人就是一個人，根據(jù)這種狀況，我就建議咱們政府對物業(yè)行業(yè)的行政主管部門物業(yè)辦和一些管理部門，就要加強(qiáng)對這個物業(yè)公司的管理，我覺得這個可以參照兄弟省市，我們現(xiàn)在物業(yè)公司都是關(guān)聯(lián)企業(yè)，所以建議行政主管部門就是要改善管理手段，加強(qiáng)認(rèn)證，而且把評審的結(jié)果通過適當(dāng)?shù)耐緩綄θ�體業(yè)主進(jìn)行公示，這樣業(yè)主委員會可以了解更多的信息，我們業(yè)主委員會在找物業(yè)公司的時候信息是不對等的，這就是管理不到位，沒有辦法物業(yè)公司到底管理的好壞。所以關(guān)于人才的狀況，管理途徑進(jìn)行公示，這樣在選擇物業(yè)服務(wù)公司的時候應(yīng)該避免一些情況。 (08-31 11:18)

直播員：吳玉華：三、規(guī)范物業(yè)公司的招投標(biāo)問題，在條例制定的時候建議規(guī)定。在招投標(biāo)的時候只談到比例權(quán)，對流程的管理和規(guī)定沒有規(guī)定。 (08-31 11:19)

直播員：俞谷平：關(guān)于物業(yè)收費難的問題，現(xiàn)在一個是物業(yè)公司的收費不透明或者超標(biāo)，或者是服務(wù)與收費不符，這是業(yè)主拒交物業(yè)管理費的原因之一，基于這一點的話，我倒建議在條例里面加上這么一條規(guī)定，就是關(guān)于物業(yè)管理費的收取，業(yè)主委員會一旦能為公司簽署協(xié)議之后，確立一個物業(yè)管理費的標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主對物業(yè)公司是預(yù)先的費交上去，大部分業(yè)主把錢一交又沒得到一個相同的適當(dāng)?shù)姆��?wù)，就開始和物業(yè)公司發(fā)生矛盾，我們建議在交錢的方式上做個規(guī)定，以便于業(yè)主監(jiān)督，可不可以物業(yè)管理費我們先預(yù)交80％，剩下的20％在物業(yè)管理年末這個月經(jīng)過業(yè)主大會70％以上人通過、認(rèn)可物業(yè)管理公司的服務(wù)，然后再交上，這樣可以降低業(yè)主對物業(yè)公司的投訴。 (08-31 11:19)

直播員：俞谷平：關(guān)于物業(yè)收費難的問題，現(xiàn)在一個是物業(yè)公司的收費不透明或者超標(biāo)，或者是服務(wù)與收費不符，這是業(yè)主拒交物業(yè)管理費的原因之一，基于這一點的話，我倒建議在條例里面加上這么一條規(guī)定，就是關(guān)于物業(yè)管理費的收取，業(yè)主委員會一旦能為公司簽署協(xié)議之后，確立一個物業(yè)管理費的標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主對物業(yè)公司是預(yù)先的費交上去，大部分業(yè)主把錢一交又沒得到一個相同的適當(dāng)?shù)姆��?wù)，就開始和物業(yè)公司發(fā)生矛盾，我們建議在交錢的方式上做個規(guī)定，以便于業(yè)主監(jiān)督，可不可以物業(yè)管理費我們先預(yù)交80％，剩下的20％在物業(yè)管理年末這個月經(jīng)過業(yè)主大會70％以上人通過、認(rèn)可物業(yè)管理公司的服務(wù)，然后再交上，這樣可以降低業(yè)主對物業(yè)公司的投訴。 (08-31 11:20)

直播員：俞谷平：再一個問題就是物業(yè)公司的服務(wù)值當(dāng)不符，一個重要的原因沒有一個明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也就是取費標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理公司的是通過小區(qū)委員會代表小區(qū)代表履行招投標(biāo)，你這個小區(qū)里面具體管理成本是多少，我相信業(yè)主委員會里面不會很清楚，你沒有每個小區(qū)最基本的費用沒有的話，你招標(biāo)的依據(jù)是什么？我整個物業(yè)管理費成本每年成本是三毛錢，三毛錢怎么核定，標(biāo)準(zhǔn)是從哪里來的，再一個就是物業(yè)管理企業(yè)存在資質(zhì)管理辦法，每種資質(zhì)物業(yè)管理公司取得標(biāo)準(zhǔn)有不同，所以我倒建議在物業(yè)管理招聘物業(yè)管理公司之前的話，最好是政府相關(guān)部門對小區(qū)物業(yè)、開發(fā)商完成小區(qū)建設(shè)以后，能夠出具一份具有權(quán)威性的驗收報告，各種設(shè)備的情況，還有它的產(chǎn)權(quán)明細(xì)情況，包括車庫是屬于誰的，這個報告可以將來交給相關(guān)部門在小區(qū)業(yè)主委員會成立以后，小區(qū)業(yè)主委員會根據(jù)這個報告來制定自己的招投標(biāo)管理辦法，以便選取物業(yè)管理公司能達(dá)到一個認(rèn)同，減少爭議。 (08-31 11:21)

直播員：再一個取費標(biāo)準(zhǔn)，一級可以收15％，二級收20％，這樣就是說分兩個，一個是資質(zhì)，相關(guān)部門加強(qiáng)對物業(yè)公司的資質(zhì)管理，比如說物業(yè)公司發(fā)生重大投訴，在將來年底的時候從資質(zhì)上認(rèn)定。 (08-31 11:22)

直播員：主持人：對第四個問題陳述人還有沒有意見要發(fā)表，有的話示意。 (08-31 11:22)

直播員：田守玉：收費難的問題及其他種種矛盾的發(fā)生，實際上關(guān)鍵是業(yè)主大會，業(yè)主委員會是否能夠有效運轉(zhuǎn)的問題，比如業(yè)主委員會在聘請物業(yè)管理企業(yè)的時候，完全可以有合同來約定服務(wù)水平，服務(wù)質(zhì)量及收費的關(guān)系，服務(wù)的好可以增加收費，服務(wù)不好可以降低收費，這里面牽扯到政府主導(dǎo)價和市場價問題，所以條例應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會和業(yè)主委員會召開有效運轉(zhuǎn)方面增強(qiáng)可操作性，比如業(yè)主委員會將來執(zhí)行的職能可能很多，比如小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施經(jīng)營收益如何管理，如何經(jīng)營如何分配的問題，都是需要一些專業(yè)化很有責(zé)任心的這些人，需要有一個有效的組織來運轉(zhuǎn)，所以說要加強(qiáng)業(yè)主委員會的可操作性和專業(yè)化及運轉(zhuǎn)性，還有建議在業(yè)主大會下成立一個監(jiān)督委員會，因為有的業(yè)主委員會如果參與了經(jīng)營如何經(jīng)營，這里面業(yè)主肯定對娘家人放心，如何監(jiān)督？實際上應(yīng)該是產(chǎn)生一個業(yè)主委員會由7至15名成員組成，業(yè)主委員會對監(jiān)督委員會來近期陳述值得性的報告，還有業(yè)主委員會現(xiàn)在大部分成員都是硬性的來工作，實際上在工作當(dāng)中能夠產(chǎn)生很多開支，是不是咱們這個條例應(yīng)該有所規(guī)定，業(yè)主委員會的成員應(yīng)該有一定的職務(wù)，數(shù)額應(yīng)該根據(jù)業(yè)主大會來決定，但是也可以指導(dǎo)性的進(jìn)行規(guī)定，還有關(guān)于物業(yè)管理條例委員會的設(shè)立問題，我感覺本條例應(yīng)該有所規(guī)定，因為物業(yè)管理涉及的問題多，方面廣，涉及的法律法規(guī)復(fù)雜，群眾對物業(yè)管理很陌生，產(chǎn)生問題也都影響面廣，所以需要建立一個專門的具有專業(yè)知識的調(diào)節(jié)委員會，吸收各位專業(yè)人員，物業(yè)管理企業(yè)協(xié)會人員，業(yè)主代表參加設(shè)立物業(yè)管理調(diào)節(jié)委員會。 (08-31 11:22)

直播員：謝東：我談一個業(yè)主服務(wù)質(zhì)量與收費有關(guān)的問題，我覺得物業(yè)收費好多與有一些維修、房屋相關(guān)引起來的，我覺得在這方面咱們條例里面規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)該提取5％的工程質(zhì)量保證金在51條也規(guī)定了專項維修資金應(yīng)該按照國家省市有關(guān)規(guī)定繳納，如果這塊資金不保證，物業(yè)公司沒有錢來拿來對房屋的質(zhì)量保證和房屋維修來實施保障措施，這一塊錢還有一個問題，前期因為物業(yè)房屋壽命是幾十年，在前一段房屋的維修是收入大于指出，后一面肯定是支出大于收入，這種情況下怎么樣保證這一方面的問題，我感覺對工程質(zhì)量保修金這一塊應(yīng)該是非常明確拿出來要有一個比較明確的地方，不能說我拿出來了，我企業(yè)找不著了，破產(chǎn)了，或者改行了，都得想方設(shè)法逃避過去，所以對于工程質(zhì)量保修金必須制定一個專門的帳戶，有一個權(quán)威的公信力比較強(qiáng)的，不能說按照國家省市有關(guān)規(guī)定繳納如果這方面發(fā)生了矛盾怎么來解釋，肯定服務(wù)業(yè)公司來取舍，我覺得在這方面應(yīng)該明確規(guī)定，有一個制定的管理機(jī)構(gòu)來管理帳戶，在這個資金的支出方面，我感覺應(yīng)該不應(yīng)該由物業(yè)公司自己全權(quán)來支持，應(yīng)該由業(yè)主委員會來劃定給他一個適當(dāng)?shù)臋?quán)利，比如說一年支出五萬兩萬，超出這個線應(yīng)該由業(yè)主委員會來決定，這樣保證小區(qū)能夠以比較良好的狀態(tài)存在下去。 (08-31 11:23)

直播員：王培海：我們現(xiàn)在小區(qū)存在很多問題，應(yīng)該說相關(guān)政府部門的存在問題，既然我們物業(yè)管理條例賦予了一些政府部門的相關(guān)政府職能，我感覺應(yīng)該增加一些政府行為的規(guī)范，比如說第六章加一塊就是考慮到業(yè)主的分散性，應(yīng)該在小區(qū)顯著位置予以公告或者公示，并以強(qiáng)制力保證能夠存在二十四小時，這樣有個公開、公正的保證。 (08-31 11:23)

直播員：初然章：在收費難和服務(wù)熱糾紛問題，我建議在條例當(dāng)中能否考慮增加這么一條，就是在物業(yè)行政主管部門或者物業(yè)管理協(xié)會設(shè)立一個仲裁機(jī)構(gòu)，這樣即不站在業(yè)主的利益，也不站在物業(yè)公司利益來公開這個問題，如果一旦公開，可以從這個渠道由司法規(guī)定，這樣避免了把物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量糾紛和收費的糾紛，往往通過物業(yè)部門，政府不該管的事情反而管了，設(shè)立仲裁機(jī)構(gòu)，我看修改條例里面對這個問題沒有明確提出，建議加上這一條。 (08-31 11:23)

直播員：主持人：對物業(yè)收費和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題，所以社會比較關(guān)心這個問題，從電臺的直播熱線反映有這么幾個事，一個就是如果物業(yè)公司參與前期業(yè)主的，如果不付錢，如果物業(yè)公司不公開收費標(biāo)準(zhǔn)，這種情況應(yīng)該有一些強(qiáng)制措施。 (08-31 11:23)

直播員：下面關(guān)于對以上聽證內(nèi)容，我們聽證人還有沒有什么意見和提問？如果沒有的話，聽證會陳述發(fā)言到此結(jié)束，下面請市人大常委會張先平主任講話。 (08-31 11:24)

直播員：張先平：同志們，今天立法聽證會是我們青島市人大常委會在1980年以來舉行的首次立法聽證會，其目的一是為了很好的貫徹2000年國家制定的立法法，二是堅持立法，進(jìn)一步提高我市地方立法的質(zhì)量，此次立法聽證會開得很好，很成功，參加會的同志本著當(dāng)家作主的精神，圍繞聽證內(nèi)容坦誠相見，擺事實，講道理。發(fā)表了很多有價值的建議和意見，同時這些意見和建議也為我們立法機(jī)關(guān)進(jìn)一步了解圍繞管理工作中存在的突出問題，準(zhǔn)確地把握各方面對物業(yè)管理的立法要求，必將建立堅實的基礎(chǔ)和產(chǎn)生積極的影響。 (08-31 11:25)

直播員：張先平：在此，我代表市人大常委會，代表市人大法制委員會，向參加首次聽證會的各位同志，向多年來關(guān)心和支持市人常委會立法工作的各界人士表示衷心的感謝。 (08-31 11:26)

直播員：張先平：黨的十六大明確地提出要健全民主制度，豐富民主形勢，保證人民依法實行民事參與，民主決策，民主管理和民主監(jiān)督，保證立法更好的體現(xiàn)人民當(dāng)家，今年四月份吳邦國委員長在江蘇考察時提出，人大最大的危險是脫離人民群眾，堅持走群眾路線，聽取群眾呼聲，反映群眾的意愿，集中群眾智慧不僅是市人大的要求，也是人大的最大優(yōu)勢，同時立法工作保持生機(jī)與活力的源泉，人民群眾不應(yīng)該支持法律法規(guī)的接受者，首先應(yīng)該是立法的積極參與，多年的立法實踐告訴我們，人民群眾當(dāng)中蘊(yùn)藏著豐富的立法資源，只有充分的發(fā)揚(yáng)民主建立健全民主參與機(jī)制，使人民群眾關(guān)注立法工作，積極參與立法工作，真正形成，了解民情，充分反映民意，才能進(jìn)一步提高地方立法的質(zhì)量，才能保證地方性法規(guī)有效貫徹實施 。立法為人民，就應(yīng)該充分地依靠人民，多年來市立法聽證會不斷推進(jìn)民主的進(jìn)程，采取了多種形式擴(kuò)大公民對地方立法的參與，在制定立法計劃階段就廣泛征集人民地方建議和意見，二是人民群眾普遍關(guān)心，人民群眾切身利益密切相關(guān)的法規(guī)。三是將法規(guī)草案送有關(guān)機(jī)關(guān)，社會團(tuán)體和企事業(yè)單位他們對法規(guī)的意見和建議。四是通過召開座談會、論證會對有關(guān)的法規(guī)草案直接聽取人民群眾，這種干部和專家學(xué)者的意見，五是委托大大專院校，專家學(xué)者和律師發(fā)揮了作用。 (08-31 11:27)

直播員：張先平：今天的立法聽證會是一個重要的舉措，是傾聽民聲，化解矛盾，宣傳法制又一次上升，是立法階段為人民群眾實現(xiàn)交流互助的又一個平臺，之所以選擇物業(yè)管理進(jìn)行聽證的第一個法規(guī)，主要是考慮到物業(yè)管理條例的修整涉及到很多熱點和難點問題，關(guān)系到廣大業(yè)主和物業(yè)公司的切身利益，別人就各方面意見有一個充分的表達(dá)，只有這樣才能為下一步法規(guī)如何解決物業(yè)管理質(zhì)量不高，和物業(yè)收費難的問題，如何規(guī)范業(yè)主投票權(quán)，前期物業(yè)管理公司停車場的質(zhì)量和收益，街道辦事出和業(yè)主委員會當(dāng)中奠定良好的基礎(chǔ)，大家提出的意見和建議非常重要，會后市人大法制委員會要進(jìn)行認(rèn)真的研究，寫出聽證報告，作為市人大常委會下一次審議時的重要參考。 (08-31 11:28)

直播員：張先平：我相信今天大家提出的很多好的建議和意見，必將會更多的體現(xiàn)在以后修訂出臺的我市物業(yè)管理條例當(dāng)中。同志們，聽證會就是議法聽證各個方面的意見，今天的聽證對進(jìn)一步做好立法工作必將起到積極的促進(jìn)作用，今后市人大將選擇更多的法規(guī)草案進(jìn)行聽證，歡迎大家踴躍參加。在這里也衷心的希望在座的各位及廣大人民群眾，今后一如既往的關(guān)心和支持地方立法工作，讓我們共同努力，為進(jìn)一步加強(qiáng)我市的民主法制建設(shè)，聘請依法治市的建設(shè)，作出更大的貢獻(xiàn)，謝謝。 (08-31 11:28)

直播員：張先平：我相信今天大家提出的很多好的建議和意見，必將會更多的體現(xiàn)在以后修訂出臺的我市物業(yè)管理條例當(dāng)中。同志們，聽證會就是議法聽證各個方面的意見，今天的聽證對進(jìn)一步做好立法工作必將起到積極的促進(jìn)作用，今后市人大將選擇更多的法規(guī)草案進(jìn)行聽證，歡迎大家踴躍參加。在這里也衷心的希望在座的各位及廣大人民群眾，今后一如既往的關(guān)心和支持地方立法工作，讓我們共同努力，為進(jìn)一步加強(qiáng)我市的民主法制建設(shè)，聘請依法治市的建設(shè)，作出更大的貢獻(xiàn)，謝謝。 (08-31 11:29)

直播員：主持人：各位來賓，各位同志，本此聽證會在大家的配合下，對各位陳述人提出的和建議，會后將匯總提出書面報告，作為常委會做成人員審議的重要參考，對通過青島人民廣播電臺，青島新聞網(wǎng)，青島傳播網(wǎng)直播中受到的意見和建議，我們委托以上傳播單位匯總提交給我們，作為下一次的參考。我宣布《青島市物業(yè)管理條例（修訂草案）》聽證會結(jié)束，謝謝大家！ (08-31 11:32)

直播員：大家好，我們正在現(xiàn)場直播青島市物業(yè)管理條例(修訂草案)聽證會，請大家繼續(xù)關(guān)注。 (08-31 09:54)

直播員：李英：在這里主要就業(yè)主投標(biāo)權(quán)的看個人的看法，業(yè)主在首次業(yè)主大會會議的投票權(quán)房屋建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)，以一平方米為投票權(quán)，但是當(dāng)大業(yè)主的投票權(quán)超過一定的比例時，應(yīng)有所限制，首次業(yè)主以后的業(yè)主的投票權(quán)應(yīng)由業(yè)主大會規(guī)定，分三點說明，第一，應(yīng)以房屋建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)確定業(yè)主的投票權(quán)，舉個例子來說明，三套四十平米的房屋，有三份投票權(quán)，另一業(yè)主在該小區(qū)內(nèi)有兩套120平米的房屋，如果以套為標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主就有兩份投票權(quán)，如此確定投票權(quán)顯然有失公平，上面是住宅用房，同樣的建筑面積依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)來確定投票權(quán)，這似乎是說不過去的事情。我認(rèn)為解決業(yè)主投票權(quán)這個問題應(yīng)首先根據(jù)的則全對流的原則，這一原則的采用將會解決很多問題，我花的錢多，我享受的服務(wù)應(yīng)該物有所值，僅從這一點講，物業(yè)之間的服務(wù)就比擁有建筑面積小的住戶更密切一些，上例中前一業(yè)主三套房屋共計120平方米，后一業(yè)主是240平方米，后面是顯然比前面多得多，如果提高和降低物業(yè)管理費，后一業(yè)主顯然比前面大得多，后一業(yè)主承擔(dān)的風(fēng)險和責(zé)任顯然要高于前一業(yè)主，按照則全對等的原則，在選擇物業(yè)管理的過程中，就應(yīng)有更大的發(fā)言權(quán)，體現(xiàn)在投票權(quán)上，后一業(yè)主獲得比前一業(yè)主更多的投票權(quán)，所以我認(rèn)為建筑面積越大業(yè)主將獲得更多的投票權(quán)，第二以一平方米為投票權(quán)技術(shù)單位，可以給予業(yè)主投票時更多的靈活性，例如某業(yè)主擁有一百平米的房屋，如果按套一百平米記錄，他要么投300票，要么投一次，如果以一平方米為技術(shù)單位，擁有一百分投票權(quán)，可以通過認(rèn)知程度，這種投票方式無論對業(yè)主還是對候選人都是較為合理的。 (08-31 09:55)

直播員：李英：第三對大業(yè)主的投票權(quán)應(yīng)有所限制，對對待大業(yè)主和小業(yè)主的方式上，其目的是為了防止大業(yè)主侵害小業(yè)主的權(quán)利，所以當(dāng)大業(yè)主的投票權(quán)超過一定的比例時，應(yīng)有所限制，在這里說明兩點，第一點配套設(shè)施如停車場的面積，由于業(yè)主已出錢，應(yīng)以買家來計算，第二房地產(chǎn)開發(fā)商上午出售的物業(yè)，雖然房地產(chǎn)開發(fā)商是最終業(yè)主，但尚未出租物業(yè)所有權(quán)，在物業(yè)管理的小區(qū)中，各個的物業(yè)的管理費應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)，責(zé)權(quán)對等的原則，開發(fā)商對物業(yè)承擔(dān)了相應(yīng)的責(zé)任，應(yīng)該享有應(yīng)該的權(quán)利，應(yīng)享有投票權(quán)。謝謝大家 (08-31 09:56)

直播員：德恒律師事務(wù)所：今天接受所里的委派參加今天的聽證，我們的基本觀點區(qū)分住宅物業(yè)的投票權(quán)，非住宅物業(yè)為一百平方為為一個投票權(quán)，一百平方米每證有一個投票權(quán)。第二在對小區(qū)內(nèi)擁有多套住宅業(yè)主的投票權(quán)應(yīng)當(dāng)社定最高比例的限制，第三開發(fā)商對自用的物業(yè)享有投票權(quán)，對于用于銷售售處的不享有投票權(quán)。 (08-31 09:57)

直播員：德恒律師事務(wù)所：在首次業(yè)主大會以后我們應(yīng)當(dāng)賦予業(yè)主自主權(quán)，業(yè)主可以通過可以通過業(yè)主公約和業(yè)主大會意識共則另行規(guī)定。 (08-31 09:57)

直播員：德恒律師事務(wù)所：因為兩種物業(yè)的用途是不同的，住宅物業(yè)就非盈利行，而且具有公益性。管理的范圍也是共有的區(qū)域，雖然業(yè)主他自己自用的部位面積不同，但是作為業(yè)主來講，在小區(qū)內(nèi)享有的物業(yè)服務(wù)不會因為它面積不同而有所差別，所有的業(yè)主都機(jī)會均等的，不會受任何限制使用物業(yè)功用設(shè)施，我們認(rèn)為投票權(quán)標(biāo)準(zhǔn)不受面積大小，讓業(yè)主的成員身份平等，對公共事物的表決權(quán)具有相同的表決權(quán)。 (08-31 09:58)

直播員：德恒律師事務(wù)所：采取這種方式可以避免大業(yè)主持有的投票權(quán)來掌控業(yè)主大會，另外，投票權(quán)越級中在選舉的時候出現(xiàn)會選的現(xiàn)象，開發(fā)商對于未售出的物業(yè)用于銷售的不是用于使用的，開發(fā)商和業(yè)主之間是有利害關(guān)系的，當(dāng)開發(fā)商的利益和業(yè)主利益出現(xiàn)沖突的時候，開發(fā)商肯定站在開發(fā)商的角度去考慮問題，而絕不會站在業(yè)主的考慮去考慮問題，在開發(fā)商的個體利益和個體的全體利益相沖突的時候我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以業(yè)主的公共利益優(yōu)先，除了開發(fā)商用于自用的部位具有業(yè)主身份投票權(quán)。 (08-31 09:58)

直播員：德恒律師事務(wù)所：第四這種方式是比較簡單的，也容易操作，而且成本比較低，目前對中國業(yè)主的自治水平比較低的情況下，我們認(rèn)為這種簡單的方式比較適合中國的現(xiàn)狀。 (08-31 09:59)

直播員：德恒律師事務(wù)所：綜上，按照建筑面積還是按照一票一權(quán)，雖然兩種都有法律效應(yīng)，目前還是采取不分面積大小，一票一套，比較實際。謝謝，我的陳述完畢。 (08-31 09:59)

直播員：陳：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位代表，首先請文敘代表遠(yuǎn)洋公司對本此的立法聽證會進(jìn)行歡迎，預(yù)祝立法聽證會取得圓滿成功。 (08-31 10:00)

直播員：超過一百五十平方被分割的網(wǎng)點，每150平方米一票比較好，依照權(quán)利和義務(wù)對等原則，應(yīng)享有特別權(quán)。理由是根據(jù)國家法改委建設(shè)部指定的物業(yè)收費管理辦法第16條規(guī)定指出，納入物業(yè)管理范圍的已竣工并尚未售出的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位，開發(fā)商享有權(quán)利又要繳費，關(guān)于配套設(shè)施停車場車庫的面積，可終極結(jié)合列入公共繳費管理進(jìn)行處理。 (08-31 10:00)

直播員：業(yè)主投票權(quán)的其他問題，本此青島市物業(yè)管理條例修訂條例第21條，經(jīng)與會業(yè)主投票權(quán)三分之二通過，并以書面形式在物業(yè)管理內(nèi)公示，這一條應(yīng)該進(jìn)行修改，修改中應(yīng)40％以上提議，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過，關(guān)于這一塊有很多人提出異議，因為投票權(quán)可以有書面形式或者多種形式來規(guī)定召開到場，所以應(yīng)以書面形勢進(jìn)行公示。 (08-31 10:00)

直播員：一個小區(qū)管理的好壞與物業(yè)公司的服務(wù)水平和業(yè)主委員會人員組成人員強(qiáng)弱的問題，一個有力的業(yè)主委員會能夠代表大多數(shù)人行使主權(quán)，同時也能夠依據(jù)國家法律法規(guī)與物業(yè)公司很多的不同，協(xié)調(diào)出小區(qū)的日常，召開業(yè)主大會可以采取多種形式，如果規(guī)定的投票業(yè)主人員太少，就會人為的更換業(yè)主委員會，現(xiàn)在在青島市已經(jīng)有這些問題，造成小區(qū)管理的不穩(wěn)定，我們監(jiān)督物業(yè)管理的公司的日常服務(wù)，物業(yè)公司應(yīng)該虛心接受，努力改正自己的不足，應(yīng)該說大多數(shù)物業(yè)公司還是非常盡職盡責(zé)的，非常需要廣大業(yè)主的精心呵護(hù)，盡快擺脫目前的困難局面，盡快順應(yīng)國家物業(yè)管理發(fā)展的方向，為建設(shè)和諧青島，和諧社會作出貢獻(xiàn)。和諧青島，和諧社會是由無數(shù)個和諧小區(qū)和諧家庭組成，讓我們攜手并肩從我做起，當(dāng)文明市民，創(chuàng)文明家庭，共創(chuàng)青島的美好明天，謝謝大家。 (08-31 10:01)

直播員：宋志剛：各位領(lǐng)導(dǎo)，專家，來賓大家好，首先感謝市人大舉辦這次聽證會，使我們有機(jī)會和大家學(xué)習(xí)，我是青島卓越物業(yè)管理公司的代表，是專門從事物業(yè)管理行業(yè)研究和資訊的機(jī)構(gòu)，關(guān)于投票權(quán)的問題我們的理由如下： (08-31 10:02)

直播員：宋志剛：第二草案第十七條的住宅與非住宅的權(quán)利進(jìn)行明確的區(qū)分，因為住宅物業(yè)我方建議一套房屋為一個權(quán)利，業(yè)主停車庫等享有的權(quán)利，業(yè)主享有管理權(quán)。 (08-31 10:03)

直播員：宋志剛：第三住宅小區(qū)內(nèi)網(wǎng)點房等非住宅的權(quán)和按照條例的規(guī)定，每建筑面積一百平方米為一投票權(quán)，一百平方米以下的房產(chǎn)證每一證為投票權(quán)，但建設(shè)單位自有的建設(shè)面積應(yīng)該限定最高比例，最高比例要依據(jù)每個物業(yè)項目的性質(zhì)、面積、部屬，銷售情況，繳納物業(yè)費的情況履行義務(wù)給予確定，我們認(rèn)為最高比例不超過投票權(quán)利的49％。 (08-31 10:03)

直播員：宋志剛：住宅小區(qū)以外的寫字樓、商場非住宅物業(yè)，一百平方米以下有房產(chǎn)證每證為投票權(quán)。對開發(fā)商開發(fā)建筑的物業(yè)應(yīng)該不具有投票權(quán)，對于開發(fā)商處于現(xiàn)房銷售的物業(yè)并辦理的許可證的，并依據(jù)按時繳納物業(yè)費的應(yīng)該有投票權(quán)，最高投票權(quán)不應(yīng)該超過49％。 (08-31 10:04)

直播員：宋志剛：第五，我方在出臺詳盡的細(xì)則，以便具有可操作性。六，關(guān)于業(yè)主行使權(quán)利和義務(wù)，在首次成為業(yè)主大會機(jī)其他區(qū)業(yè)主大會上，通過投票表決的事項時，向全體業(yè)主發(fā)出書面通知，明確時間、地點，比如業(yè)主在這個時間沒有出現(xiàn)的，應(yīng)該放棄投票權(quán)。關(guān)于業(yè)主和開發(fā)商投票權(quán)的陳述，不對之處請指正，謝謝。 (08-31 10:05)

直播員：主持人：對第一個問題各位陳述人有沒有意見要發(fā)表，如果有的話舉手示意。 (08-31 10:05)

直播員：主持人：第二個問題關(guān)于開發(fā)商沒有出售的物業(yè)，我認(rèn)為投票權(quán)的比例最高應(yīng)當(dāng)限制到20％，如果再高就可能完全失控。 (08-31 10:06)

直播員：田守玉：第三個問題關(guān)于住宅物業(yè)，它的投票權(quán)我認(rèn)為以套計算相對合理經(jīng)濟(jì)，因為住宅物業(yè)不管牽涉到住宅的所有權(quán)，還牽涉到人的生活，是對人的生活的管理，我認(rèn)為以套是比較合適，發(fā)言完畢。 (08-31 10:06)

直播員：主持人：各位聽證人對以上陳述人的發(fā)言什么提問的可以提問。如果沒有的對第一項聽證內(nèi)容就到這兒，下面就第二個聽證內(nèi)容關(guān)于停車場網(wǎng)球場和收益的問題進(jìn)行聽證，首先請張麗同志陳述意見。 (08-31 10:07)

直播員：張麗：大家好非常感謝各位領(lǐng)導(dǎo)給我機(jī)會，此次參加聽證會主要是車位收費問題，應(yīng)該制定權(quán)市統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，停車收費如何使用，應(yīng)該向業(yè)主調(diào)查以后，發(fā)現(xiàn)目前我市的小區(qū)車位管理比較混亂，如市南取的車位從八萬到三萬價格不等，有的小區(qū)物業(yè)每個月從五十元到四百元不等，在收費前沒有與業(yè)主簽訂相應(yīng)的責(zé)任合同，沒有具體的用途。 (08-31 10:07)

直播員：張麗：第二，車位越來越被市民關(guān)注，小區(qū)停車的問題也越來越突出，關(guān)于小區(qū)車位的十分必要，應(yīng)該具有超前意識。 (08-31 10:08)

直播員：張麗：第三如何細(xì)化本草案中關(guān)于車位的規(guī)定，我國現(xiàn)行的法律法規(guī)中明確要求，房產(chǎn)開發(fā)商按照一定的標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)停車位，它不能單獨轉(zhuǎn)讓也不能有產(chǎn)權(quán)，應(yīng)該由全體業(yè)主共同擁有。會所、車庫的約定的按約定，沒有約定的或約定不明的除建筑單位享有所有權(quán)外，應(yīng)該由業(yè)主所有，至少說明這是立法的趨勢，體現(xiàn)立法者的當(dāng)今的意見。 (08-31 10:09)

直播員：張麗：第四，物業(yè)應(yīng)該擔(dān)責(zé)任，不能達(dá)到一戶一位，為了便于管理，物業(yè)收取一定的管理費是合理的。在我們此次聽證的法中，第三十九條按照規(guī)劃的停車戶主要共有區(qū)域內(nèi)業(yè)主使用，不能擅自改變業(yè)主用戶。服務(wù)收費應(yīng)該由業(yè)主和和市里的物業(yè)管理部門制定收費辦法。 (08-31 10:09)

直播員：張麗：我們公布以下上述規(guī)定公布的內(nèi)容之后，收到了數(shù)千市民的反饋，不少讀者就上述問題發(fā)表看法，他們建議物價部門根據(jù)小區(qū)的新舊規(guī)模等確定收費標(biāo)準(zhǔn)，我建議將收費標(biāo)準(zhǔn)以物業(yè)請專家一起評選，等確定級別之后請物價部門，物業(yè)辦等相關(guān)的部門聯(lián)合確定收費標(biāo)準(zhǔn)。首先當(dāng)然需要確定一個服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，然后確定它的收費標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)收費后必須向業(yè)主公示，確定之后才可以使用。 (08-31 10:09)

直播員：張麗：第五，物業(yè)既然收了錢就應(yīng)該擔(dān)責(zé)任，關(guān)于車刮傷了，輪胎被盜，物業(yè)應(yīng)該有一定的賠償金額，謝謝。 (08-31 10:11)

直播員：張燕：大家好我叫張燕，這次青島市物業(yè)管理條例修訂草案，我們被廣泛關(guān)注，我給大家陳述的問題是，目前可以說開發(fā)商物業(yè)公司以及小區(qū)廣大業(yè)主存在一個矛盾糾紛的導(dǎo)火線，目前我們國家有一個非常明確的條例，我希望我們青島市在這個物業(yè)管理條件的過程當(dāng)中能夠?qū)�這個問題作出非常細(xì)致明確的陳述。 (08-31 10:11)

直播員：張燕：下面介紹地方性法規(guī)對這個問題談一下個人觀點，地下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬的問題，有的業(yè)主認(rèn)為地下車庫房屋的情況，已經(jīng)包括地下車庫的價格，而且面積，因此在購買房屋的享有的這部分地下車庫，還有的業(yè)主認(rèn)為地下車庫對規(guī)劃設(shè)計當(dāng)中，既然是配套設(shè)施就應(yīng)當(dāng)是向道路管線一樣，在買賣合同沒有特別約定的情況下，對住宅一并作為陳述。 (08-31 10:12)

直播員：張燕：作為小區(qū)的配套設(shè)施，并且開發(fā)商進(jìn)行了均攤，單位車庫產(chǎn)權(quán)歸為全體業(yè)主，不能以小區(qū)的業(yè)主進(jìn)行出租或者出售，這些車庫是作為房屋的配套建設(shè)而建設(shè)存在的，當(dāng)然這部分國家政策是不允許進(jìn)行均攤的，因此這個產(chǎn)權(quán)是屬于投資人，地下車庫也就是說開發(fā)商可以享用這個權(quán)利。 (08-31 10:13)

直播員：張燕：就地下車庫的話，我想談一下我個人的觀點，我認(rèn)為地下車庫是獨立的建筑物，有獨立的使用價值，因為地下車庫的話我們通常稱之為配套設(shè)施，是為小區(qū)房屋居住目的而建設(shè)的，但是地下車庫它不能像房屋一樣是人們生活所必須的，因此不應(yīng)當(dāng)是一個住宅的和從業(yè)主的關(guān)系，具有自己獨立的價值。 (08-31 10:13)

直播員：張燕：在房屋買賣過程當(dāng)中如果沒有約定的情況下，就不存在轉(zhuǎn)讓的法律效率，因此地下車庫與地上房屋一定存在所有權(quán)，所有權(quán)對未轉(zhuǎn)讓之前，屬于開發(fā)商所有，開發(fā)商使用的可以對它進(jìn)行出租，出售，或者是出借，但是對于這種權(quán)利的行使并不是說不節(jié)制的沒有任何限制，首先應(yīng)該看一下在買賣過程中有什么規(guī)定，如果有規(guī)定應(yīng)該依照規(guī)定進(jìn)行執(zhí)行。 (08-31 10:13)

直播員：張燕：第二種它如果要是開發(fā)商對它進(jìn)行出租出售的時候，價格補(bǔ)應(yīng)該是不節(jié)制無限制的，依靠壟斷地位，應(yīng)該遵循這種市場地位來進(jìn)行的。 (08-31 10:15)

直播員：張燕：對地下車庫有個新的名詞就是建筑物區(qū)分所有權(quán)，就是高層建筑出現(xiàn)了以后，各業(yè)主對住宅等專有部分的所有權(quán)對電梯、通道等等這些共用的享有共用權(quán)利。會所和車庫歸屬是有約定按照其約定的，沒有約定或者約定不明確，建設(shè)單位能夠?qū)儆谒�他所享有的所有�?quán)都是屬于業(yè)主所共有。 (08-31 10:16)

直播員：張燕：我還想探討一個問題，車庫承租的問題這個方面2003年上海市也出臺了一個關(guān)于商品房項目附屬地下車庫租賃規(guī)定，它對于車庫的出租出售限于本小區(qū)業(yè)主，分別小區(qū)的業(yè)主是能夠進(jìn)行獲得該車庫的產(chǎn)權(quán)的，它的出售出租的期限，也是有限制的，也就是說不能超過承租該小區(qū)房屋的租賃期限，如果對于已購有車庫的業(yè)主，對房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，一般來說這個車庫的產(chǎn)權(quán)也進(jìn)行一定的轉(zhuǎn)讓，但是轉(zhuǎn)讓的對象也是有限制的，應(yīng)當(dāng)僅限于小區(qū)的業(yè)主或者業(yè)主使用人。 (08-31 10:17)

直播員：徐德斗：大家好，我是華商紅捷物業(yè)管理有限公司，我主要談兩個問題，一個是關(guān)于露天停車場和室內(nèi)停車場能否向業(yè)主使用的問題，目前存在很大的爭議，要出租或者出售首先確定產(chǎn)權(quán)歸屬，這個問題比較多，相應(yīng)的相關(guān)職能部門有人防管理部門，房地產(chǎn)管理部門，物價部門、小區(qū)，物業(yè)管理企業(yè)小區(qū)的全體業(yè)主，從它的產(chǎn)權(quán)角度來說，停車場可以分以下幾個產(chǎn)權(quán)，由人防部門所有的由開發(fā)商所有，和全體業(yè)主、小區(qū)的業(yè)主所有的及業(yè)主所有的從以上四種產(chǎn)權(quán)來分，屬于人防部門所有的停車場屬于地下人防工程禁止開發(fā)商銷售的，收益歸投資者所有，其產(chǎn)權(quán)已人防管理部門，使用權(quán)歸全體業(yè)主，開發(fā)商不得將其分割出售，物業(yè)公司可以根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)委托將車位予以售出。 (08-31 10:17)

直播員：徐德斗：停車場歸開發(fā)商所有的，且開發(fā)商單獨取得產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商可以對購房人出售產(chǎn)權(quán)，地下車庫只能預(yù)收給本小區(qū)的商品房，也就是說在小區(qū)的開發(fā)商因為擁有小區(qū)車庫而成為小區(qū)的業(yè)主之一，可以將車位出租或者出售。 (08-31 10:17)

直播員：徐德斗：停車場歸開發(fā)商所有的，且開發(fā)商單獨取得產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商可以對購房人出售產(chǎn)權(quán)，地下車庫只能預(yù)收給本小區(qū)的商品房，也就是說在小區(qū)的開發(fā)商因為擁有小區(qū)車庫而成為小區(qū)的業(yè)主之一，可以將車位出租或者出售。 (08-31 10:18)

直播員：徐德斗：第三種屬于全體業(yè)主的，停車場作為小區(qū)的配套設(shè)施，所以業(yè)主購買的商品房中已包括的停車場的面積，它的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主，物業(yè)公司可以將停車位進(jìn)行出租。 (08-31 10:19)

直播員：徐德斗：第四種停車場為小區(qū)的業(yè)主所有的及業(yè)主在購買房屋時他就購買了車位，這樣的停車位業(yè)主可以自用也可以出租投資。改造成的停車位和停車庫沒有計算在建筑面積之內(nèi)，開發(fā)商無權(quán)擅自處理這些車位，應(yīng)該屬于前期業(yè)主的共有財產(chǎn)。 (08-31 10:19)

直播員：徐德斗：第二個問題就是會所的網(wǎng)球場，他不能劃分，收益劃分從主要分為四個方面，第一個就是公共部位及公共設(shè)備維修和更新費用，第二項費用是物業(yè)公司管理費用，包括感覺人員資金，第三由所有人共同負(fù)擔(dān)由法律所規(guī)定的應(yīng)繳，應(yīng)該在爭得相關(guān)業(yè)主的大會的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，可以用于補(bǔ)充房屋的資金，也可以業(yè)主大會的指定受用，發(fā)言完畢。 (08-31 10:21)

直播員：張于蘭：在企業(yè)擔(dān)任中層管理職務(wù)，同時作為一名業(yè)主也非常關(guān)心咱們青島市物業(yè)管理條例的修訂過程，非常榮幸有這個機(jī)會參加聽證會。主要談的是物業(yè)配套的停車場和停車位的問題，從法律的角度上來講，車位車庫是否可以銷售的唯一標(biāo)準(zhǔn)能否辦理產(chǎn)權(quán)證，或者有無預(yù)售產(chǎn)權(quán)證來區(qū)分的。不能辦理產(chǎn)權(quán)，車庫、車位的買賣合同是不受法律保護(hù)的，即使買到手了也是一張白紙。 (08-31 10:22)

直播員：張于蘭：租賃期限不得超過二十年，超過二十年的超過部分無效，消費者租賃車庫車位也就是所謂的銷售使用權(quán)，最長期限也只有二十年，凡是超過二十年，或者消費者二十年后是不受法律保護(hù)的都是欺詐的行為。下面我們在結(jié)合實際的情況探討一下集體的一些實例，目前青島物業(yè)管理的車庫有五種情況，第一種敞開式的地上車位，這種車位主要通過畫線來確定位置，由于小區(qū)的車位歸業(yè)主，開發(fā)區(qū)無法出售張敞開式的車位。 (08-31 10:23)

直播員：張于蘭：第二種是三面有護(hù)衛(wèi)的地上車位或者車庫，這種車位是可以辦產(chǎn)權(quán)和銷售的，如果開發(fā)商在當(dāng)初規(guī)劃時明確了這類車庫有獨立的用面積和建筑面積，開發(fā)商是有權(quán)出售的。 (08-31 10:24)

直播員：張于蘭：第三種地下車庫建筑面積未分?jǐn)偪赊k理產(chǎn)權(quán)可銷售沒有約定的話就屬于全體業(yè)主，如果地下車庫未分?jǐn)偳议_發(fā)商單獨取得了車庫的產(chǎn)權(quán)，則開發(fā)商可以對購房人出售產(chǎn)權(quán)，但是地下車庫只能預(yù)收給本小區(qū)的產(chǎn)權(quán)人，在房屋管理中沒有對產(chǎn)權(quán)的車庫沒有進(jìn)行的其收益也應(yīng)歸業(yè)主。 (08-31 10:24)

直播員：張于蘭：第四種是地下車位車庫的建筑面積已分?jǐn)�，如果地下車庫的面積已經(jīng)進(jìn)行分?jǐn)偯娣e被小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偭诉@里的地下車庫屬于全體業(yè)主所有，可以由業(yè)主委婉會委托物業(yè)公司分配業(yè)主使用。 (08-31 10:25)

直播員：張于蘭：第五種屬于人防工程的地下車位和車庫，受益歸投資者所有，禁止開發(fā)商銷售，其收益權(quán)屬于投資者，已經(jīng)隨著投資權(quán)的轉(zhuǎn)移自動轉(zhuǎn)移給了業(yè)主，應(yīng)該歸全體業(yè)主所有，綜上所述建議在物業(yè)管理中增加兩個條例，第一條建設(shè)單位按規(guī)劃要求配制的機(jī)動車停放設(shè)施包括地面停車庫，地下停車庫應(yīng)該提供給業(yè)主使用，高層物業(yè)屬于全體業(yè)主，開發(fā)商不得改造成地下停車場，占有使用權(quán)進(jìn)行收益。 (08-31 10:26)

直播員：張于蘭：第二條，任何單位不能出售建設(shè)單位停車所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主，租賃該車位的優(yōu)先購買權(quán)，建設(shè)單位未滿足本住宅的業(yè)主停車權(quán)，不能出售出租給本住宅物業(yè)區(qū)域以外的其他人，陳述完畢謝謝。 (08-31 10:26)

直播員：張于蘭：第二條，任何單位不能出售建設(shè)單位停車所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主，租賃該車位的優(yōu)先購買權(quán)，建設(shè)單位未滿足本住宅的業(yè)主停車權(quán)，不能出售出租給本住宅物業(yè)區(qū)域以外的其他人，陳述完畢謝謝。 (08-31 10:26)

直播員：田守玉：是山東中院律師事務(wù)所律師，對功用設(shè)施的收益使用問題做如下陳述。一、首先強(qiáng)調(diào)的運動場所等設(shè)施區(qū)分產(chǎn)權(quán)歸屬，凡是分?jǐn)偟能囄灰约捌渌�設(shè)施和產(chǎn)權(quán)為業(yè)主個人所有，凡是沒有分?jǐn)偟倪\動場所以及其他設(shè)施屬于物業(yè)的附屬設(shè)施，其產(chǎn)權(quán)為全體所有，不屬于附屬設(shè)施。 (08-31 10:26)

直播員：田守玉：第二條例應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定，凡是處于物業(yè)管理內(nèi)，規(guī)劃投資建設(shè)的未分?jǐn)偟耐＼噲龅臅�所運動場所等供應(yīng)措施，全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人，使用收益管理維護(hù)，比如物業(yè)條例規(guī)定，附屬設(shè)施、附屬設(shè)備屬全體業(yè)主所有。 (08-31 10:27)

直播員：田守玉：第二條例應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定，凡是處于物業(yè)管理內(nèi)，規(guī)劃投資建設(shè)的未分?jǐn)偟耐＼噲龅臅�所運動場所等供應(yīng)措施，全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人，使用收益管理維護(hù)，比如物業(yè)條例規(guī)定，附屬設(shè)施、附屬設(shè)備屬全體業(yè)主所有。 (08-31 10:28)

直播員：田守玉：三，所有權(quán)的物業(yè)車庫不能分?jǐn)�，不具有獨立產(chǎn)權(quán)，不能不按代理，也不能合法轉(zhuǎn)移所有權(quán)，附屬設(shè)施應(yīng)隨專有部分轉(zhuǎn)移所轉(zhuǎn)移，如果現(xiàn)行的房地產(chǎn)，侵占全體業(yè)主的合法權(quán)益，而且將即將制定的立法的精神相背。 (08-31 10:28)

直播員：田守玉：四、建議各小區(qū)停車難現(xiàn)象不便，停車場應(yīng)當(dāng)出租使用，業(yè)主有優(yōu)先使用權(quán)，由業(yè)主大會決定應(yīng)當(dāng)在今后的工作中制定指導(dǎo)性的規(guī)范，對于停車場庫的出租設(shè)立一定的出租期限，出租進(jìn)行競拍。 (08-31 10:28)

直播員：田守玉：作為停車場歸屬和經(jīng)營權(quán)的問題，北京上海等城市出臺的停車場辦法，停車場的管理運營，沒有涉及該問題，實際上也不是調(diào)整的范圍，不應(yīng)當(dāng)在即將的出臺的停車場問題，應(yīng)當(dāng)在本條例中規(guī)定已解決普遍存在的車庫糾紛和停車難的問題。 (08-31 10:29)

直播員：田守玉：第五，停車場應(yīng)該按照規(guī)劃的用途使用，而實際生活中商店美發(fā)店等商業(yè)經(jīng)營，條例應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定在改變處罰方式，制止車庫改變用途。 (08-31 10:29)

直播員：田守玉：六、會所及其他功用設(shè)施的功能由業(yè)主大會決定，可以委托業(yè)主管理委員決定。但應(yīng)當(dāng)先供應(yīng)設(shè)施專項維修資金和業(yè)主大會召開的問題，對收益的部分分配給業(yè)主，或者轉(zhuǎn)交物業(yè)管理企業(yè)。 (08-31 10:29)

直播員：田守玉：七、對功用部分的經(jīng)營收益應(yīng)該有長遠(yuǎn)和前瞻性的問題，產(chǎn)生的收益可能是巨大的，比如小區(qū)的車庫停車場，住宅的樓頂樓道，全體懸掛廣告，銀行存款利息，產(chǎn)業(yè)和證券的投資匯報等，這些收益可以完全滿足小區(qū)的物業(yè)管理的開支。物業(yè)管理零收費在上海的小區(qū)已經(jīng)做到了這一點，還會有部分分配給業(yè)主，但是這么大的收益如何監(jiān)督如何管理，條例應(yīng)該有規(guī)定，如果沒有規(guī)定必將影響物業(yè)管理的順應(yīng)發(fā)展，以上問題在實踐中亟待解決，在本條例中作出規(guī)定，條件成熟具備，以上請予以采納，陳述完畢。 (08-31 10:30)

直播員：主持人：對于第二個問題各位陳述人有什么意見要發(fā)表。 (08-31 10:30)

直播員：李英：對于停車位和停車場出售，在滿足的情況下停車位是可以出售的，建設(shè)單位能證明其享有權(quán)，如果享有停車位和停車場的享有權(quán)，這個時候就可以出售。第二就是關(guān)于會所網(wǎng)球場和運動場所及其他方面收益劃分問題，業(yè)主在購買房屋時的房產(chǎn)時分?jǐn)偭斯τ迷O(shè)施的價格，這些公共設(shè)施應(yīng)該屬于業(yè)主共有，所取得的收益也應(yīng)該一部分屬于經(jīng)營者，另一部分為業(yè)主所有，這一部分可以為面積分?jǐn)�，可以歸于公共設(shè)施的維修管理上。 (08-31 10:31)

直播員：主持人：各位聽證人對以上陳述人的發(fā)言有提問的可以提問。 (08-31 10:31)

直播員：如果沒有問題的話，第二項聽證到這里，下面請陳述人就第三項內(nèi)容關(guān)于前期物業(yè)管理的問題發(fā)表意見。首先請王培海同志陳述意見。 (08-31 10:32)

直播員：王培海：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位代表，大家上午好。很高興也很榮幸能有這樣一個機(jī)會把作為業(yè)主就前期物業(yè)管理費的問題闡述一下自己的意見和看法。首先我們知道前期物業(yè)業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會，小區(qū)前期物業(yè)基本上屬于開發(fā)商信任或者開發(fā)商的物業(yè)公司，或者按照在承擔(dān)前期的情況，業(yè)主和物業(yè)發(fā)生的矛盾實際上很多都是業(yè)主和開發(fā)商的矛盾一種轉(zhuǎn)移，對于開發(fā)商通過招投標(biāo)，這一點在01年物業(yè)條例當(dāng)中已經(jīng)有明確的規(guī)定，前期物業(yè)和物業(yè)管理，而在這個修訂草案里面，實際上開發(fā)商來分擔(dān)，我覺得這個是值得商榷的。 (08-31 10:32)

直播員：王培海：下面闡述一下自己的理由：作為開發(fā)商并不是一個嚴(yán)格意義上的業(yè)主，并不能代表全體業(yè)主來簽署這個物業(yè)管理的服務(wù)，所以說如果由它來跟開發(fā)商一塊，分?jǐn)偽飿I(yè)費會產(chǎn)生很多矛盾和問題，首先業(yè)主在購買這個商品房的時候，同時應(yīng)該有相關(guān)的物業(yè)配套，比如說我業(yè)主除了我本身有房屋的監(jiān)督和交接以外，物業(yè)也應(yīng)該有監(jiān)督和交接，所以說只有業(yè)主代表大會或者業(yè)委會才能夠有這個權(quán)利，或者說開發(fā)商物業(yè)業(yè)委會沒有接收，該小區(qū)本質(zhì)上仍沒有完成最終的建設(shè)，相當(dāng)于這個項目沒有最終驗收，開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相關(guān)的責(zé)任，應(yīng)該超過50％的入住率，根據(jù)業(yè)主聘任的物業(yè)接收前面的設(shè)施，如果這個時候開發(fā)商沒有完成相關(guān)的配套設(shè)施的建設(shè)，影響到業(yè)主，這個時候開發(fā)商應(yīng)該有不可推卸的責(zé)任。只有開發(fā)商和各項設(shè)施或者業(yè)務(wù)規(guī)進(jìn)行提交才算是完成了物業(yè)的建設(shè)，這個時候開發(fā)商仍然要承擔(dān)沒有房屋的物業(yè)管理費，相關(guān)的售后服務(wù)等等應(yīng)該安全有關(guān)規(guī)定來制定。 (08-31 10:33)

直播員：王培海：開發(fā)商承擔(dān)的前期責(zé)任可以保護(hù)弱者的利益，由于信息的不對稱，業(yè)主存在一種弱視群體，開發(fā)商存在強(qiáng)勢的權(quán)利，開發(fā)商顯然處于共有的位置，如果開發(fā)商自己在管理小區(qū)的物業(yè)，由業(yè)主跟他來分擔(dān)物業(yè)管理，如果由開發(fā)商自行承擔(dān)就可以避免侵害業(yè)主利益的發(fā)生�？梢詾殚_發(fā)商的行為起到督促和制約的作用，首先業(yè)主委員會的成立是開發(fā)商和物業(yè)行政管理部門他們兩家來負(fù)責(zé)的，如果前期物業(yè)比開發(fā)商承擔(dān)，會起到很好的督促作用，很規(guī)范的成為業(yè)主會，從而保護(hù)業(yè)主的利益。另外由開發(fā)商承擔(dān)物業(yè)管理費，可以對開發(fā)商的行為做一些制約，如果他自己來管理，這樣有些小區(qū)的入住率比較低，這實際上開發(fā)商侵犯業(yè)主的利益。 (08-31 10:33)

直播員：王培海：01年青島市物業(yè)管理條例就制定了這個條例，我認(rèn)為這次也可以制定這個問題。謝謝。我們認(rèn)為業(yè)主在前期物業(yè)管理階段享受了物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)服務(wù)費，如果不支付光享受權(quán)利而不履行義務(wù)的話，有背于原理，在前期管理業(yè)主是屬于信息不對稱，屬于弱視的地位，怎么辦？我們想應(yīng)該從立法上，從制度的設(shè)立來入手，來限制開發(fā)商在前期階段的一些權(quán)利，實際上有兩個環(huán)節(jié)是最容易出問題的，一個是前期物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)它的選擇上容易出問題，第二個開發(fā)商在召集首次業(yè)主大會會議的時候容易出問題，我們想針對在這兩個環(huán)境當(dāng)中提以下的幾點建議。 (08-31 10:35)

直播員：王培海：第一是通過招投標(biāo)的行為來做到選聘、公開公平公正，第二開發(fā)商出售物業(yè)的時候充分與買售人通過合同規(guī)定明確權(quán)利和義務(wù)。實際上這兩個關(guān)系在2003年國務(wù)院頒布的物業(yè)管理條例當(dāng)中都有非常明確的規(guī)定，我們在地方立法上，我們請求加大政府的監(jiān)管力度來避免在聽證和開發(fā)商銷售階段一些違規(guī)的操作，比如說賠標(biāo)的違法行為進(jìn)行處罰。 (08-31 10:35)

直播員：王培海：第二點我們認(rèn)為開發(fā)商他完成了首次業(yè)主大會的啟動之后，應(yīng)該立即推出不參與首次業(yè)主大會的籌備工作。第三個觀點我們的理由是這樣的，第一就是建設(shè)單位不應(yīng)當(dāng)進(jìn)入首次業(yè)主大會籌備工作，建設(shè)單位也就是開發(fā)商要進(jìn)入業(yè)主大會籌備負(fù)責(zé)大會的籌備工作，籌備組是首次業(yè)主大會會議的選舉主持機(jī)構(gòu)，雖然是臨時的，但是它在選舉當(dāng)中這個扮演著非常重要的角色，建設(shè)單位和業(yè)主之間是有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避，不應(yīng)當(dāng)成為成員。在實踐當(dāng)中，大量的一些案例都表明，很多的業(yè)主糾紛都是起源于是在召開首次業(yè)主大會的時候，業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商和物業(yè)公司來操縱業(yè)主委員會來產(chǎn)生的業(yè)主的自主糾紛，所以我們認(rèn)為開發(fā)商不應(yīng)當(dāng)過多介入業(yè)主的情況。 (08-31 10:36)

直播員：王培海：作為業(yè)主來講，他不可能知道什么時候能夠滿足召開業(yè)主大會的行列，物業(yè)公司應(yīng)該有利害關(guān)系，只有開發(fā)商才具備啟動業(yè)主大會，因此我們認(rèn)為開發(fā)商作為啟動的比較合適，但物業(yè)小區(qū)里具備了成立業(yè)主委員大會的程序，應(yīng)該提出申請來啟動業(yè)主大會的程序，之后就應(yīng)該退出不再參與，應(yīng)該賦予業(yè)主和有關(guān)部門來申請來起用業(yè)主大會。 (08-31 10:36)

直播員：王培海：籌備組應(yīng)該由街道辦事處，它的地位是比較中立的，組成人員應(yīng)當(dāng)由居委會或者街道辦事處來組織業(yè)主來推選，然后在街道辦事處來指導(dǎo)，綜上所述我們認(rèn)為在修訂檔案當(dāng)中，在籌備首次業(yè)主大會的時候希望地方立法進(jìn)行調(diào)演來采納我們的陳述。 (08-31 10:37)

直播員：俞谷平：前期物業(yè)管理主要是開發(fā)商和業(yè)主之間產(chǎn)生物業(yè)管理服務(wù)，而物業(yè)管理在業(yè)主大會成立以后委托業(yè)主委員會帶領(lǐng)物業(yè)管理工作陳述，這里面出現(xiàn)兩個問題，業(yè)主大會成立以后，業(yè)主委員會無論前期物業(yè)管理公司服務(wù)好還是不好。前期物業(yè)管理公司我們采取招投標(biāo)的方式是邀請具有物業(yè)管理資質(zhì)的專業(yè)的物業(yè)管理公司來管理還是有開發(fā)商自己來管理，這也是一個焦點，所以我的觀點就是前期物業(yè)管理當(dāng)中可不可以考慮成立一個臨時的物業(yè)管理這么一個機(jī)構(gòu)，把小區(qū)物業(yè)管理的項目、內(nèi)容羅列出來，然后來獲得自主權(quán)，怎么分呢？就是通常前期物業(yè)管理我們可以設(shè)定兩年的時間，到業(yè)主全部入主，這兩年時間之內(nèi)，業(yè)主會陸陸續(xù)續(xù)裝修、往里搬，主要接受服務(wù)有兩項，第一項是業(yè)主的衛(wèi)生服務(wù)，再一個就是保安，是不是可以考慮組建這么個物業(yè)管理臨時機(jī)構(gòu)，而不正式邀請物業(yè)管理公司，也不正式用招投標(biāo)的辦法，只成立一個臨時的機(jī)構(gòu)。 (08-31 10:37)

直播員：俞谷平：像日常的保潔和保安工作，可以由開發(fā)商委托保潔公司還有保安公司來承擔(dān)這些工作，剩下最重要的一點就是開發(fā)商在完成以后，一些配套設(shè)施的完善的方面，這些方面設(shè)施的維護(hù)，完善了這塊交由開發(fā)商處理。 (08-31 10:38)

直播員：俞谷平：這個只有開發(fā)商最清楚，還有免費的服務(wù)還有收費的服務(wù)，任何一個物業(yè)管理來講很難具體就這些內(nèi)容，這塊最好委托開發(fā)商來做，收費的話業(yè)主到底要不要付費，業(yè)主可以付適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理費，因為有保潔公司來為你提供清洗，由保安公司來提供保護(hù)工作，同時房地產(chǎn)開發(fā)商對一些設(shè)備付出一些勞動，這樣的話可以約定前期物業(yè)管理的收費標(biāo)準(zhǔn)，這個標(biāo)準(zhǔn)是拋開利潤空間，也使業(yè)主能付出一個成本這么一個物業(yè)管理費交給開發(fā)商來維護(hù)正常的運行。這是我的觀點。 (08-31 10:40)

直播員：俞谷平：再一個很重要的問題就是我們現(xiàn)在包括前期的物業(yè)管理，包括小區(qū)車位問題，有一個最根本的問題，就是說我們現(xiàn)在缺乏一個具備權(quán)威性，具備法律效應(yīng)的一個對物業(yè)的完整的驗收、評審，沒有這個報告就會有爭議問題。 (08-31 10:40)

直播員：主持人：下面請張燕同志陳述意見。 (08-31 10:41)

直播員：張燕：大家好，前期物業(yè)管理主要是想側(cè)重一下物業(yè)公司所進(jìn)行實質(zhì)性的管理工作，這個前期物業(yè)管理的物業(yè)公司一般是由開發(fā)經(jīng)過招投標(biāo)，一個是從項目設(shè)計方面，包括一些設(shè)備的安裝管線的整理這一些方面都要進(jìn)行全部的前期介入，可以參與物業(yè)建設(shè)項目的優(yōu)化設(shè)計，而且對從管理的角度對工程的施工設(shè)計和安裝質(zhì)量進(jìn)行了全面監(jiān)控，這些方面都進(jìn)行布控，我感覺前期物業(yè)公司介入是非常有必要的，他們有一些專業(yè)性的人才，如果物業(yè)公司的前期介入從事實質(zhì)性的工作，對于小區(qū)今后的物業(yè)管理和維護(hù)廣大業(yè)主的利益非常有必要的。因為前期物業(yè)公司介入的話，一般簽訂兩個文書，一個和開發(fā)商簽訂一個前期物業(yè)委托合同，再一個與廣大業(yè)主簽訂一個業(yè)主的公約，這兩個問題我認(rèn)為是要大家注意一下他在很多內(nèi)容上具有一致性，聽說我們小區(qū)業(yè)主所享受的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)要與前期物業(yè)公司賦予的業(yè)務(wù)和義務(wù)。 (08-31 10:41)

直播員：張燕：前期物業(yè)公司雖然加了一個“前期”，是一個特殊的時期，就是業(yè)主委員會在沒有成立之前，但是他所行使的權(quán)利和義務(wù)與物業(yè)公司在很多方面是一樣的，譬如說要履行正常的小區(qū)內(nèi)環(huán)境的日清，日掃的這些問題，還有一些經(jīng)營組織的環(huán)境，為小區(qū)營造比較的環(huán)境構(gòu)建和諧社會作出一定的貢獻(xiàn)。 (08-31 10:42)

直播員：張燕：最后一點是前期物業(yè)管理的期限問題，以前的時候因為我看了一些規(guī)定上面是規(guī)定前期物業(yè)管理公司是一年，因為一年的話對于有些樓盤來說，根據(jù)業(yè)主委員會入住率達(dá)到50％，如果一年的時間有的小區(qū)還達(dá)不到這個條件，所以我建議把這個時間可以適當(dāng)跳高一下，如果超出這個時間業(yè)主委員會還是沒有成立的話，要成立一個適當(dāng)?shù)慕M織，就是業(yè)主代表，業(yè)主成立一個代表會，可以和前期物業(yè)公司采取一些其他的措施，不敢采取什么樣方式什么措施，如果在小區(qū)前期物業(yè)管理公司結(jié)束的時候，前期物業(yè)管理公司經(jīng)過一定努力轉(zhuǎn)正了以后，進(jìn)行移交的時候都是做好原始資料的移交，要把所有的布線管線設(shè)施清晰的移交這是非常重要的，就是這些陳述意見，謝謝。 (08-31 10:43)

直播員：主持人：下面請謝東同志陳述意見。 (08-31 10:43)

直播員：謝東：大家上午好，我陳述的是關(guān)于前期物業(yè)及相關(guān)問題的意見，簽訂物業(yè)管理是整個物業(yè)管理過程中特殊的也是容易引起矛盾的問題。一個是關(guān)于前期物業(yè)收費及合同期限的問題，我的意見是前期物業(yè)收費應(yīng)該按照原來剛才說的以前的咱們青島市制定的物業(yè)管理辦法，同時社定合同解決期限最長應(yīng)該為兩年，通過這些最大限度的前期物業(yè)引起的問題主要是以下幾個原因。 (08-31 10:44)

直播員：謝東：一、前期物業(yè)管理由建筑單位通過招標(biāo)公開選定的物業(yè)管理，而合同的支撐與業(yè)主問題，顯然服務(wù)業(yè)合同的業(yè)主們，沒有參加合同的制定，但是合同生效卻不具備，據(jù)合同的主題不具備，按照我國合同法的規(guī)定，即使合同成立，但是也不能發(fā)生效率，因為規(guī)定第三方的權(quán)利。建設(shè)單位的子公司，因為這是非常普遍的問題，可以采取各種手段，可以通過相關(guān)部門的合作來達(dá)到他們的目的。在業(yè)主們領(lǐng)取房屋鑰匙的時候，不得不接受由建設(shè)單位與服務(wù)業(yè)公司簽訂的合同，因為開發(fā)商不給你鑰匙你拿鑰匙的時候必須要簽訂建設(shè)單位與物業(yè)公司簽訂的合同你不接受我不給你鑰匙，這樣必須得就范。 (08-31 10:45)

直播員：謝東：第二業(yè)主們沒有參與合同的簽訂，所有他們的利益和權(quán)利已經(jīng)給建設(shè)單位給駕馭到，為以后業(yè)主和物業(yè)公司的糾紛產(chǎn)生了問題。 (08-31 10:46)

直播員：謝東：第二業(yè)主們沒有參與合同的簽訂，所有他們的利益和權(quán)利已經(jīng)給建設(shè)單位給駕馭到，為以后業(yè)主和物業(yè)公司的糾紛產(chǎn)生了問題。 (08-31 10:47)

直播員：謝東：第三不了解業(yè)主的要求，盡管制定了物業(yè)合同的樣本，物業(yè)普遍關(guān)心的物業(yè)價格，服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等需要協(xié)商的重要部門，在合同提供的樣本當(dāng)中都是空白的。 (08-31 10:47)

直播員：謝東：第二個方面關(guān)于屆滿續(xù)約的問題，合同到期的時候必須在條列中明確規(guī)定，強(qiáng)制解除合同并重新進(jìn)行招標(biāo)，原因如下，如前所述，合同是在不平等的條件下業(yè)主們應(yīng)該說是被迫接受的合同，本身不合理也不合法，解除合同能夠還業(yè)主一個充分行使自己權(quán)利的機(jī)會。第二有利于保重多數(shù)業(yè)主們的利益，作好業(yè)主委員會做這個工作上下工夫，比如說通過我這個物業(yè)公司到期了，我服務(wù)上應(yīng)該無所謂，業(yè)主委員會同意了我就可以續(xù)約，我就可以下點工夫只要達(dá)到多少票就可以通過了，這樣以便合同到期的時候能夠保證建設(shè)單位和物業(yè)公司簽訂的合同能夠?qū)脻M續(xù)約，可以通過眾多的業(yè)主和相關(guān)單位，由街道和物業(yè)管理單位都可以來參與監(jiān)督重新招標(biāo)，在這種情況下，我認(rèn)為應(yīng)該可以體現(xiàn)公正性，公開性，公平性這樣避免一些問題的再次出現(xiàn)。 (08-31 10:48)

直播員：謝東：第二個方面關(guān)于屆滿續(xù)約的問題，合同到期的時候必須在條列中明確規(guī)定，強(qiáng)制解除合同并重新進(jìn)行招標(biāo)，原因如下，如前所述，合同是在不平等的條件下業(yè)主們應(yīng)該說是被迫接受的合同，本身不合理也不合法，解除合同能夠還業(yè)主一個充分行使自己權(quán)利的機(jī)會。第二有利于保重多數(shù)業(yè)主們的利益，作好業(yè)主委員會做這個工作上下工夫，比如說通過我這個物業(yè)公司到期了，我服務(wù)上應(yīng)該無所謂，業(yè)主委員會同意了我就可以續(xù)約，我就可以下點工夫只要達(dá)到多少票就可以通過了，這樣以便合同到期的時候能夠保證建設(shè)單位和物業(yè)公司簽訂的合同能夠?qū)脻M續(xù)約，可以通過眾多的業(yè)主和相關(guān)單位，由街道和物業(yè)管理單位都可以來參與監(jiān)督重新招標(biāo)，在這種情況下，我認(rèn)為應(yīng)該可以體現(xiàn)公正性，公開性，公平性這樣避免一些問題的再次出現(xiàn)。 (08-31 10:48)

直播員：謝東：再一個解除合同有利于以前合同的不合理的條款，這樣合同的真正的主題和物業(yè)公司來進(jìn)行洽談，這樣才有利于達(dá)成一致。 (08-31 10:49)

直播員：謝東：另外一個問題就是關(guān)于建筑單位向物業(yè)管理企業(yè)移交資料的問題，有文獻(xiàn)建設(shè)單位因為這一條是在條例里面，建設(shè)單位應(yīng)該將相關(guān)資料交給物業(yè)公司，實際上我認(rèn)為建設(shè)單位應(yīng)該將相關(guān)資料交給政府物業(yè)管理部門，并把這個作為小區(qū)竣工驗收的一個硬條件之一，這樣物業(yè)公司如果需要的話可以到政府部門來復(fù)制資料，而不是說給哪一個物業(yè)公司，盡管規(guī)定了移交開發(fā)資料，物業(yè)公司特別是前期物業(yè)受制于建設(shè)單位，應(yīng)該強(qiáng)迫建設(shè)單位移交給你，另一方面物業(yè)公司更換的時候，怎么樣能保證一代一代的延續(xù)下去，如果說物業(yè)公司走的時候不管下一撥是誰了，所以說只有給一個公正的有權(quán)威的部門，就是我認(rèn)為物業(yè)管理部門，把資料移交給他們，可以能夠保證資料完整。謝謝，我的陳述到這里。 (08-31 10:49)

直播員：主持人：對第三個問題陳述人還有沒有意見要發(fā)表。 (08-31 10:51)

直播員：初然章：前期物業(yè)管理我認(rèn)為是目前在物業(yè)管理糾紛當(dāng)中高發(fā)階段也是影響面比較大的方面，比如說業(yè)主上訪鬧事，根據(jù)這個情況有三點建議。一、就是為了規(guī)范前期物業(yè)的運作，要給政府行政管理部門最大的建筑管理權(quán)限，為了防止開發(fā)商物業(yè)公司暗箱操作。 (08-31 11:06)

直播員：初然章：第二、就是要加大前期物業(yè)公開招標(biāo)投標(biāo)，直接公開投標(biāo)，增加可以吸收一部分業(yè)主來參加招標(biāo)會，使他了解全過程，這樣他會做很多的工作。 (08-31 11:07)

直播員：主持人：對于這次聽證會，社會各界給予了很大的支持。 (08-31 11:07)

直播員：田守玉：補(bǔ)充一點，條例草案第三十六條的第二條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同中止后的一個月內(nèi)，我認(rèn)為一個月內(nèi)時間太長了，一個月內(nèi)可以發(fā)生很多問題，發(fā)生很多矛盾，我認(rèn)為是不是應(yīng)該修改到七天或者十四天比較適合，發(fā)言完畢。 (08-31 11:08)

直播員：主持人：對咱們這次聽證會社會各界給予了很大的幫助，在電臺直播當(dāng)中很多市民打電話發(fā)表自己的意見，有人直接提出自己的意見，應(yīng)當(dāng)首先確定第一屆物業(yè)不能由開發(fā)商聘請，這是糾紛的根源，也有的表達(dá)對陳述人的意見的支持或者反對，還有一些表達(dá)對正在進(jìn)行前期物業(yè)的意見和建議，對這些我們都非常感謝。 (08-31 11:08)

直播員：現(xiàn)在各位對上面陳述人的意見有提問的可以提出問題。如果沒有的話對第三個問題的聽證就到這里，下面就第四項內(nèi)容，如何提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和解決物業(yè)服務(wù)難的問題進(jìn)行聽證。 (08-31 11:08)

直播員：林相敏：我由于時間關(guān)系在這里只對物業(yè)的質(zhì)量物業(yè)收費難和各種收費問題簡單進(jìn)行陳述一下，物業(yè)質(zhì)量問題一直是物業(yè)事業(yè)發(fā)展的一個關(guān)鍵問題，首先在我們加強(qiáng)監(jiān)督與考核的同時，應(yīng)該在條例中進(jìn)行制約，因為什么？物業(yè)公司當(dāng)一旦對小區(qū)居民發(fā)生沖突的時候，誰都管不了，派出所管不了，街道辦事處勸不了，給小區(qū)造成了很大的混亂，如果服從法律的話，法律要接收的話要幾個月甚至半年。所以我建議條例里面應(yīng)該多加強(qiáng)一些對物業(yè)制約的條例辦法，因為說居民業(yè)主的物業(yè)比，居民屬于一個弱者，因為居民雖然在一個院里，他是一個個人單位，物業(yè)公司是一個單位，居民是一個單體，在這個方面物業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)制約的辦法，同時應(yīng)該出臺一些建立一個住宅機(jī)構(gòu)，或者給區(qū)位增加一些必要的處罰權(quán)利，如果沒有處罰權(quán)利，物業(yè)辦也管不了。 (08-31 11:10)

直播員：林相敏：我再談第二個問題就是收費問題，收費問題一直是比較突出的關(guān)鍵的焦點問題，也是矛盾區(qū)劃的一個主要原因，物業(yè)作為業(yè)主來說，他制約物業(yè)公司的第一手段，物業(yè)公司唯一害怕的地方就是收物業(yè)費，所以在這里建議物業(yè)費能不能在原先每個小區(qū)的規(guī)劃面積達(dá)到四十以上的可以按分項繳，把治安費等的分開，應(yīng)該兩個小時，統(tǒng)統(tǒng)的補(bǔ)償，沒有標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該繳多少，應(yīng)該怎么樣處罰，如果分開以后，他對垃圾的費收不滿意，對某一項不滿意的時候，或者提出整改意見以后，沒有提出整改的情況下，業(yè)主有權(quán)拒交當(dāng)月該項服務(wù)的物業(yè)費。咱們還得從這個角度去看，所以我建議物業(yè)費的收取應(yīng)該分類分項收取，這樣使物業(yè)公司不至于在物業(yè)公司的基礎(chǔ)上能夠保證基本利益和基本收回，而不是一個一攬子，而是根據(jù)每個小區(qū)的情況不一樣，有的小區(qū)不需要這個服務(wù)，不能統(tǒng)一的交多少錢，或者是我建議我們可以在建立一個基數(shù)，在這個基數(shù)上加上五分錢的垃圾費，一毛錢的衛(wèi)生費，這樣在收費難的問題上，這樣可以解決小區(qū)業(yè)主跟物業(yè)公司的矛盾可以減少很多，不至于達(dá)到激化，而且也體現(xiàn)了公平。 (08-31 11:10)

直播員：林相敏：從外部上來看他沒有給物業(yè)公司造成額外增加服務(wù)，所以說閣樓不應(yīng)該收費，如果你的閣樓發(fā)生了維修的方面的需要，需要物業(yè)公司的維修的話，物業(yè)公司應(yīng)該收閣樓的維修費，其他的不應(yīng)該收，一家蓋閣樓一家不蓋閣樓，它沒有給物業(yè)公司造成負(fù)擔(dān)，所以閣樓我認(rèn)為不應(yīng)該收費。我的問題答完了。 (08-31 11:11)

直播員：孫秉林：我主要想談一下物業(yè)質(zhì)量和收費難的問題，應(yīng)該說物業(yè)服務(wù)質(zhì)量一個系統(tǒng)的工程，牽扯的面是比較廣的，涉及到人們對物業(yè)服務(wù)的認(rèn)知，小區(qū)配套設(shè)施的完善，房地產(chǎn)開發(fā)商的建筑質(zhì)量，涉及到水、電氣暖等公共設(shè)施設(shè)備，也涉及到與衛(wèi)生、市政教育環(huán)保園林的部門的定位物業(yè)公司的內(nèi)部管理機(jī)制，員工素質(zhì)及物業(yè)服務(wù)水平等。 (08-31 11:11)

直播員：孫秉林：我認(rèn)為目前制約這個問題的主要問題是信任危機(jī)和物業(yè)價格標(biāo)準(zhǔn)是阻礙困擾和制約服務(wù)質(zhì)量提高的重要因素，物業(yè)公司與業(yè)主之間不能很好的溝通，發(fā)現(xiàn)了對物業(yè)管理的學(xué)習(xí)和應(yīng)用存在了差異，許多不是物業(yè)公司的事，過分強(qiáng)調(diào)服務(wù)質(zhì)量而不支持相應(yīng)的物業(yè)價格標(biāo)準(zhǔn)，且不算運輸費，從而形成尷尬的局面，無論是物業(yè)公司還是小區(qū)業(yè)主和都應(yīng)該自覺遵守法律法規(guī)，要有正義感，同情心。 (08-31 11:12)

直播員：孫秉林：作為提供服務(wù)的物業(yè)公司，業(yè)主和非業(yè)主服務(wù)人是一個矛盾體，是即對立又統(tǒng)一的，業(yè)主滿意是物業(yè)公司工作的目標(biāo)，而安全溫馨享受生活，和諧社區(qū)是廣大業(yè)主的心愿，我自己遠(yuǎn)洋公司服務(wù)經(jīng)理，愿意一起創(chuàng)建和諧社區(qū)，我認(rèn)為解決這些矛盾可以從以下幾個方面入手：第一從源頭抓起，盡可能的上規(guī)模，加大氣力對舊城區(qū)進(jìn)行改造，對開發(fā)商交付的嚴(yán)格實行招投標(biāo)制度，改善員工住宿等問題，特別使專項工程質(zhì)量保修金和專項維修資金落實到位這兩點是非常重要的，希望政府各部門真正起到監(jiān)督監(jiān)管作用，使小區(qū)成為配套完善，綜合驗收合格，社區(qū)居民生活便利的小區(qū)。第二在業(yè)主委員會領(lǐng)導(dǎo)下，建立業(yè)主督導(dǎo)小組，監(jiān)督物業(yè)公司的日常工作，按條例使業(yè)主都明白職責(zé)，怎么監(jiān)督，監(jiān)督的動力是什么，如何形成制度化的監(jiān)督，如何讓大家參與監(jiān)督，我認(rèn)為監(jiān)督是為了物業(yè)更好的服務(wù)，使問題得到及時的處理，同時也應(yīng)督促業(yè)主支持物業(yè)更好的工作，我既是物業(yè)公司的經(jīng)理但是在住宅小區(qū)也是業(yè)主，應(yīng)該真誠做好業(yè)主服務(wù)的工作。第三由政府和專家團(tuán)參與制定切實可行的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，可以借鑒其他兄弟城市的管理辦法，例如上海他們對物業(yè)收費進(jìn)行了管理細(xì)化，他們對綜合管理服務(wù)費，公共區(qū)域清潔，公用部位等服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了細(xì)化，這樣比較務(wù)實和人性化。第四發(fā)揮業(yè)主委員會成員的作用，使那些有風(fēng)險精神，政策性強(qiáng)，辦事能力強(qiáng)的業(yè)主進(jìn)入業(yè)主委員會，借鑒其他城市的做法，在第十八條加入黨憲業(yè)主委員會必要條件。第五明確生活垃圾，建筑垃圾、綠化垃圾的責(zé)任范圍，處理的辦法，業(yè)主和物業(yè)管理工作應(yīng)負(fù)擔(dān)的責(zé)任。第六自來水規(guī)定雖然規(guī)定向終端用戶收取，大部分還是代收代繳的，當(dāng)前對政府正實行一戶一表對代收費難以解決年久失修的帶來的問題，能否進(jìn)一步制定出切實可行的辦法，解決這個問題。第七發(fā)揮行業(yè)作用，依法管理防止不正當(dāng)?shù)母偁�，謝謝。 (08-31 11:13)

直播員：張于蘭：關(guān)于如何解決物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，和物業(yè)管理收費難的問題，應(yīng)該堵輸結(jié)合，從法定的源頭上規(guī)范物業(yè)管理行為，保障物業(yè)的質(zhì)量，從而使物業(yè)能夠保值增值，是否可以從以下兩個方面出發(fā)做一下規(guī)范。 (08-31 11:14)

直播員：張于蘭：第一條、是物業(yè)管理公司在物業(yè)公司收益有法可依，第四章應(yīng)該增加一個條款，物業(yè)管理公司經(jīng)業(yè)主委員會同意在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用設(shè)施、設(shè)備場地等進(jìn)行合法的經(jīng)營活動，同時加強(qiáng)物業(yè)的保值、增值功能，所得的收益物業(yè)公司可以提取一部分資金。  為了使物業(yè)保值和增值，為業(yè)主提供良好的服務(wù)，但是我們都知道，物業(yè)公司它企業(yè)，企業(yè)的目的是追求利潤的最大化，如果單純靠收物業(yè)費，物業(yè)公司如何提高服務(wù)水平來增加甚至超越業(yè)主的滿意，只有給物業(yè)公司足夠的發(fā)展空間，使物業(yè)公司認(rèn)識到業(yè)主的滿意是基礎(chǔ)，物業(yè)公司才會著眼于業(yè)主的利益，不斷滿足業(yè)主利益以及開發(fā)不斷的利益空間，就可以鼓勵物業(yè)管理公司積極主動的在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開發(fā)好的經(jīng)營項目，為自己增加利潤的同時也為業(yè)主增加收入，加強(qiáng)對物業(yè)設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)，而且實際上好多物業(yè)公司也是這么來操作的，不過有的操作的好，得到業(yè)主的支持，有的操作不好被業(yè)主職責(zé)。如果有法可依，是物業(yè)公司和業(yè)主雙贏。 (08-31 11:14)

直播員：張于蘭：第二點，我們應(yīng)該對它進(jìn)行一些約束，為了進(jìn)一步維護(hù)業(yè)主們作為弱視群體的情況，應(yīng)該增加約束和規(guī)范，對此，我建議針對條例的第三十二條更加細(xì)化，應(yīng)該形成專門的物業(yè)企業(yè)年檢辦法，規(guī)定物業(yè)卻資質(zhì)實行年檢，市物業(yè)行政管理部門應(yīng)該每年向社會公布，能否把群眾反映強(qiáng)烈，爭議較大合情合理的問題直接寫入該條，作為約束物業(yè)管理企業(yè)的硬性規(guī)定呢？比方說綜合驗收物業(yè)公司不作為，導(dǎo)致了產(chǎn)生了極大的隱患，如果這些條款能夠?qū)懭霔l例的話，對物業(yè)公司特別是前期物業(yè)公司進(jìn)行約束，我想應(yīng)該是對它是非常好的約束機(jī)制，如果物業(yè)公司違反了這些硬性的規(guī)定，年檢就給他不予通過，同時對社會公開限期整改，直至取消資格，這樣才能讓業(yè)主們有處講理，有處說理。希望我們像自己說的那樣，盡量站在公正公平的角度上，為青島物業(yè)管理的盡到自己的力量。謝謝大家。 (08-31 11:15)

直播員：吳玉華：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來賓，大家好。今天非常感性人大給我們這次交流學(xué)習(xí)的機(jī)會，今天陳述的主要內(nèi)容是如何提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和物業(yè)收費難的問題，這個問題也是困擾很多城市的物業(yè)的發(fā)展，根據(jù)我們調(diào)查的情況，在我市四百多家物業(yè)公司里，在經(jīng)營能夠贏利是持平的只有40％，大多數(shù)物業(yè)公司生存都難以維計，許多物業(yè)管理公司服務(wù)下降，利潤虧損，所以產(chǎn)生了很多問題。我們分析了一下，為什么產(chǎn)生這種狀況？主要原因有下面幾個原因： (08-31 11:15)

直播員：吳玉華：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來賓，大家好。今天非常感性人大給我們這次交流學(xué)習(xí)的機(jī)會，今天陳述的主要內(nèi)容是如何提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和物業(yè)收費難的問題，這個問題也是困擾很多城市的物業(yè)的發(fā)展，根據(jù)我們調(diào)查的情況，在我市四百多家物業(yè)公司里，在經(jīng)營能夠贏利是持平的只有40％，大多數(shù)物業(yè)公司生存都難以維計，許多物業(yè)管理公司服務(wù)下降，利潤虧損，所以產(chǎn)生了很多問題。我們分析了一下，為什么產(chǎn)生這種狀況？主要原因有下面幾個原因： (08-31 11:16)

直播員：吳玉華：第一個物業(yè)管理公司收費標(biāo)準(zhǔn)一樣，根據(jù)目前的物業(yè)公司經(jīng)營辦法的限制，許多物業(yè)公司服務(wù)與業(yè)主的問題有一些偏差，再一個就是業(yè)主的消費意識不一樣。我們原來有分房子，修房子都是依靠單位，沒有把物業(yè)作為消費的單位，這個觀念沒有建立起來。第三個原因就是房屋的開發(fā)單位，就是前期物業(yè)承諾太高，這樣在后期物業(yè)管理的時候，好多管理服務(wù)很難實現(xiàn)，這樣產(chǎn)生很多矛盾的糾紛。 (08-31 11:16)

直播員：吳玉華：一、首先要提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，規(guī)范收費標(biāo)準(zhǔn)，我建議在制定青島市物業(yè)管理條例的時候，把物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)做出詳細(xì)的規(guī)定，這樣可以有效的避免好多的糾紛發(fā)生，特別是遠(yuǎn)洋公司也談到這個問題，他把整個物業(yè)管理的內(nèi)容分成五項，每一項內(nèi)容分得很細(xì)，甚至包括物業(yè)服務(wù)每個樓梯，一個星期擦一次還是一個月擦一次，規(guī)定的很詳細(xì)，業(yè)主委員會如果有了這種辦法，他就可以根據(jù)我們的狀況，我們還可以原則有目的的選擇物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，這樣就可以支付一定的服務(wù)費，這個可以有目的的選擇物業(yè)公司，所以我建議制定一個詳細(xì)的服務(wù)質(zhì)量和收費標(biāo)準(zhǔn)。 (08-31 11:17)

直播員：吳玉華：二、加強(qiáng)物業(yè)管理優(yōu)勝劣汰，按市場化物業(yè)產(chǎn)業(yè)化。像這點剛才幾位代表談到前期的問題，青島市有個實際狀況就是大多數(shù)物業(yè)公司都和開發(fā)公司，要么是父子公司，要么是關(guān)聯(lián)企業(yè)，其實法人就是一個人，根據(jù)這種狀況，我就建議咱們政府對物業(yè)行業(yè)的行政主管部門物業(yè)辦和一些管理部門，就要加強(qiáng)對這個物業(yè)公司的管理，我覺得這個可以參照兄弟省市，我們現(xiàn)在物業(yè)公司都是關(guān)聯(lián)企業(yè)，所以建議行政主管部門就是要改善管理手段，加強(qiáng)認(rèn)證，而且把評審的結(jié)果通過適當(dāng)?shù)耐緩綄θ�體業(yè)主進(jìn)行公示，這樣業(yè)主委員會可以了解更多的信息，我們業(yè)主委員會在找物業(yè)公司的時候信息是不對等的，這就是管理不到位，沒有辦法物業(yè)公司到底管理的好壞。所以關(guān)于人才的狀況，管理途徑進(jìn)行公示，這樣在選擇物業(yè)服務(wù)公司的時候應(yīng)該避免一些情況。 (08-31 11:18)

直播員：吳玉華：三、規(guī)范物業(yè)公司的招投標(biāo)問題，在條例制定的時候建議規(guī)定。在招投標(biāo)的時候只談到比例權(quán)，對流程的管理和規(guī)定沒有規(guī)定。 (08-31 11:19)

直播員：俞谷平：關(guān)于物業(yè)收費難的問題，現(xiàn)在一個是物業(yè)公司的收費不透明或者超標(biāo)，或者是服務(wù)與收費不符，這是業(yè)主拒交物業(yè)管理費的原因之一，基于這一點的話，我倒建議在條例里面加上這么一條規(guī)定，就是關(guān)于物業(yè)管理費的收取，業(yè)主委員會一旦能為公司簽署協(xié)議之后，確立一個物業(yè)管理費的標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主對物業(yè)公司是預(yù)先的費交上去，大部分業(yè)主把錢一交又沒得到一個相同的適當(dāng)?shù)姆��?wù)，就開始和物業(yè)公司發(fā)生矛盾，我們建議在交錢的方式上做個規(guī)定，以便于業(yè)主監(jiān)督，可不可以物業(yè)管理費我們先預(yù)交80％，剩下的20％在物業(yè)管理年末這個月經(jīng)過業(yè)主大會70％以上人通過、認(rèn)可物業(yè)管理公司的服務(wù)，然后再交上，這樣可以降低業(yè)主對物業(yè)公司的投訴。 (08-31 11:19)

直播員：俞谷平：關(guān)于物業(yè)收費難的問題，現(xiàn)在一個是物業(yè)公司的收費不透明或者超標(biāo)，或者是服務(wù)與收費不符，這是業(yè)主拒交物業(yè)管理費的原因之一，基于這一點的話，我倒建議在條例里面加上這么一條規(guī)定，就是關(guān)于物業(yè)管理費的收取，業(yè)主委員會一旦能為公司簽署協(xié)議之后，確立一個物業(yè)管理費的標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主對物業(yè)公司是預(yù)先的費交上去，大部分業(yè)主把錢一交又沒得到一個相同的適當(dāng)?shù)姆��?wù)，就開始和物業(yè)公司發(fā)生矛盾，我們建議在交錢的方式上做個規(guī)定，以便于業(yè)主監(jiān)督，可不可以物業(yè)管理費我們先預(yù)交80％，剩下的20％在物業(yè)管理年末這個月經(jīng)過業(yè)主大會70％以上人通過、認(rèn)可物業(yè)管理公司的服務(wù)，然后再交上，這樣可以降低業(yè)主對物業(yè)公司的投訴。 (08-31 11:20)

直播員：俞谷平：再一個問題就是物業(yè)公司的服務(wù)值當(dāng)不符，一個重要的原因沒有一個明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也就是取費標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理公司的是通過小區(qū)委員會代表小區(qū)代表履行招投標(biāo)，你這個小區(qū)里面具體管理成本是多少，我相信業(yè)主委員會里面不會很清楚，你沒有每個小區(qū)最基本的費用沒有的話，你招標(biāo)的依據(jù)是什么？我整個物業(yè)管理費成本每年成本是三毛錢，三毛錢怎么核定，標(biāo)準(zhǔn)是從哪里來的，再一個就是物業(yè)管理企業(yè)存在資質(zhì)管理辦法，每種資質(zhì)物業(yè)管理公司取得標(biāo)準(zhǔn)有不同，所以我倒建議在物業(yè)管理招聘物業(yè)管理公司之前的話，最好是政府相關(guān)部門對小區(qū)物業(yè)、開發(fā)商完成小區(qū)建設(shè)以后，能夠出具一份具有權(quán)威性的驗收報告，各種設(shè)備的情況，還有它的產(chǎn)權(quán)明細(xì)情況，包括車庫是屬于誰的，這個報告可以將來交給相關(guān)部門在小區(qū)業(yè)主委員會成立以后，小區(qū)業(yè)主委員會根據(jù)這個報告來制定自己的招投標(biāo)管理辦法，以便選取物業(yè)管理公司能達(dá)到一個認(rèn)同，減少爭議。 (08-31 11:21)

直播員：再一個取費標(biāo)準(zhǔn)，一級可以收15％，二級收20％，這樣就是說分兩個，一個是資質(zhì)，相關(guān)部門加強(qiáng)對物業(yè)公司的資質(zhì)管理，比如說物業(yè)公司發(fā)生重大投訴，在將來年底的時候從資質(zhì)上認(rèn)定。 (08-31 11:22)

直播員：主持人：對第四個問題陳述人還有沒有意見要發(fā)表，有的話示意。 (08-31 11:22)

直播員：田守玉：收費難的問題及其他種種矛盾的發(fā)生，實際上關(guān)鍵是業(yè)主大會，業(yè)主委員會是否能夠有效運轉(zhuǎn)的問題，比如業(yè)主委員會在聘請物業(yè)管理企業(yè)的時候，完全可以有合同來約定服務(wù)水平，服務(wù)質(zhì)量及收費的關(guān)系，服務(wù)的好可以增加收費，服務(wù)不好可以降低收費，這里面牽扯到政府主導(dǎo)價和市場價問題，所以條例應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會和業(yè)主委員會召開有效運轉(zhuǎn)方面增強(qiáng)可操作性，比如業(yè)主委員會將來執(zhí)行的職能可能很多，比如小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施經(jīng)營收益如何管理，如何經(jīng)營如何分配的問題，都是需要一些專業(yè)化很有責(zé)任心的這些人，需要有一個有效的組織來運轉(zhuǎn)，所以說要加強(qiáng)業(yè)主委員會的可操作性和專業(yè)化及運轉(zhuǎn)性，還有建議在業(yè)主大會下成立一個監(jiān)督委員會，因為有的業(yè)主委員會如果參與了經(jīng)營如何經(jīng)營，這里面業(yè)主肯定對娘家人放心，如何監(jiān)督？實際上應(yīng)該是產(chǎn)生一個業(yè)主委員會由7至15名成員組成，業(yè)主委員會對監(jiān)督委員會來近期陳述值得性的報告，還有業(yè)主委員會現(xiàn)在大部分成員都是硬性的來工作，實際上在工作當(dāng)中能夠產(chǎn)生很多開支，是不是咱們這個條例應(yīng)該有所規(guī)定，業(yè)主委員會的成員應(yīng)該有一定的職務(wù)，數(shù)額應(yīng)該根據(jù)業(yè)主大會來決定，但是也可以指導(dǎo)性的進(jìn)行規(guī)定，還有關(guān)于物業(yè)管理條例委員會的設(shè)立問題，我感覺本條例應(yīng)該有所規(guī)定，因為物業(yè)管理涉及的問題多，方面廣，涉及的法律法規(guī)復(fù)雜，群眾對物業(yè)管理很陌生，產(chǎn)生問題也都影響面廣，所以需要建立一個專門的具有專業(yè)知識的調(diào)節(jié)委員會，吸收各位專業(yè)人員，物業(yè)管理企業(yè)協(xié)會人員，業(yè)主代表參加設(shè)立物業(yè)管理調(diào)節(jié)委員會。 (08-31 11:22)

直播員：謝東：我談一個業(yè)主服務(wù)質(zhì)量與收費有關(guān)的問題，我覺得物業(yè)收費好多與有一些維修、房屋相關(guān)引起來的，我覺得在這方面咱們條例里面規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)該提取5％的工程質(zhì)量保證金在51條也規(guī)定了專項維修資金應(yīng)該按照國家省市有關(guān)規(guī)定繳納，如果這塊資金不保證，物業(yè)公司沒有錢來拿來對房屋的質(zhì)量保證和房屋維修來實施保障措施，這一塊錢還有一個問題，前期因為物業(yè)房屋壽命是幾十年，在前一段房屋的維修是收入大于指出，后一面肯定是支出大于收入，這種情況下怎么樣保證這一方面的問題，我感覺對工程質(zhì)量保修金這一塊應(yīng)該是非常明確拿出來要有一個比較明確的地方，不能說我拿出來了，我企業(yè)找不著了，破產(chǎn)了，或者改行了，都得想方設(shè)法逃避過去，所以對于工程質(zhì)量保修金必須制定一個專門的帳戶，有一個權(quán)威的公信力比較強(qiáng)的，不能說按照國家省市有關(guān)規(guī)定繳納如果這方面發(fā)生了矛盾怎么來解釋，肯定服務(wù)業(yè)公司來取舍，我覺得在這方面應(yīng)該明確規(guī)定，有一個制定的管理機(jī)構(gòu)來管理帳戶，在這個資金的支出方面，我感覺應(yīng)該不應(yīng)該由物業(yè)公司自己全權(quán)來支持，應(yīng)該由業(yè)主委員會來劃定給他一個適當(dāng)?shù)臋?quán)利，比如說一年支出五萬兩萬，超出這個線應(yīng)該由業(yè)主委員會來決定，這樣保證小區(qū)能夠以比較良好的狀態(tài)存在下去。 (08-31 11:23)

直播員：王培海：我們現(xiàn)在小區(qū)存在很多問題，應(yīng)該說相關(guān)政府部門的存在問題，既然我們物業(yè)管理條例賦予了一些政府部門的相關(guān)政府職能，我感覺應(yīng)該增加一些政府行為的規(guī)范，比如說第六章加一塊就是考慮到業(yè)主的分散性，應(yīng)該在小區(qū)顯著位置予以公告或者公示，并以強(qiáng)制力保證能夠存在二十四小時，這樣有個公開、公正的保證。 (08-31 11:23)

直播員：初然章：在收費難和服務(wù)熱糾紛問題，我建議在條例當(dāng)中能否考慮增加這么一條，就是在物業(yè)行政主管部門或者物業(yè)管理協(xié)會設(shè)立一個仲裁機(jī)構(gòu)，這樣即不站在業(yè)主的利益，也不站在物業(yè)公司利益來公開這個問題，如果一旦公開，可以從這個渠道由司法規(guī)定，這樣避免了把物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量糾紛和收費的糾紛，往往通過物業(yè)部門，政府不該管的事情反而管了，設(shè)立仲裁機(jī)構(gòu)，我看修改條例里面對這個問題沒有明確提出，建議加上這一條。 (08-31 11:23)

直播員：主持人：對物業(yè)收費和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題，所以社會比較關(guān)心這個問題，從電臺的直播熱線反映有這么幾個事，一個就是如果物業(yè)公司參與前期業(yè)主的，如果不付錢，如果物業(yè)公司不公開收費標(biāo)準(zhǔn)，這種情況應(yīng)該有一些強(qiáng)制措施。 (08-31 11:23)

直播員：下面關(guān)于對以上聽證內(nèi)容，我們聽證人還有沒有什么意見和提問？如果沒有的話，聽證會陳述發(fā)言到此結(jié)束，下面請市人大常委會張先平主任講話。 (08-31 11:24)

直播員：張先平：同志們，今天立法聽證會是我們青島市人大常委會在1980年以來舉行的首次立法聽證會，其目的一是為了很好的貫徹2000年國家制定的立法法，二是堅持立法，進(jìn)一步提高我市地方立法的質(zhì)量，此次立法聽證會開得很好，很成功，參加會的同志本著當(dāng)家作主的精神，圍繞聽證內(nèi)容坦誠相見，擺事實，講道理。發(fā)表了很多有價值的建議和意見，同時這些意見和建議也為我們立法機(jī)關(guān)進(jìn)一步了解圍繞管理工作中存在的突出問題，準(zhǔn)確地把握各方面對物業(yè)管理的立法要求，必將建立堅實的基礎(chǔ)和產(chǎn)生積極的影響。 (08-31 11:25)

直播員：張先平：在此，我代表市人大常委會，代表市人大法制委員會，向參加首次聽證會的各位同志，向多年來關(guān)心和支持市人常委會立法工作的各界人士表示衷心的感謝。 (08-31 11:26)

直播員：張先平：黨的十六大明確地提出要健全民主制度，豐富民主形勢，保證人民依法實行民事參與，民主決策，民主管理和民主監(jiān)督，保證立法更好的體現(xiàn)人民當(dāng)家，今年四月份吳邦國委員長在江蘇考察時提出，人大最大的危險是脫離人民群眾，堅持走群眾路線，聽取群眾呼聲，反映群眾的意愿，集中群眾智慧不僅是市人大的要求，也是人大的最大優(yōu)勢，同時立法工作保持生機(jī)與活力的源泉，人民群眾不應(yīng)該支持法律法規(guī)的接受者，首先應(yīng)該是立法的積極參與，多年的立法實踐告訴我們，人民群眾當(dāng)中蘊(yùn)藏著豐富的立法資源，只有充分的發(fā)揚(yáng)民主建立健全民主參與機(jī)制，使人民群眾關(guān)注立法工作，積極參與立法工作，真正形成，了解民情，充分反映民意，才能進(jìn)一步提高地方立法的質(zhì)量，才能保證地方性法規(guī)有效貫徹實施 。立法為人民，就應(yīng)該充分地依靠人民，多年來市立法聽證會不斷推進(jìn)民主的進(jìn)程，采取了多種形式擴(kuò)大公民對地方立法的參與，在制定立法計劃階段就廣泛征集人民地方建議和意見，二是人民群眾普遍關(guān)心，人民群眾切身利益密切相關(guān)的法規(guī)。三是將法規(guī)草案送有關(guān)機(jī)關(guān)，社會團(tuán)體和企事業(yè)單位他們對法規(guī)的意見和建議。四是通過召開座談會、論證會對有關(guān)的法規(guī)草案直接聽取人民群眾，這種干部和專家學(xué)者的意見，五是委托大大專院校，專家學(xué)者和律師發(fā)揮了作用。 (08-31 11:27)

直播員：張先平：今天的立法聽證會是一個重要的舉措，是傾聽民聲，化解矛盾，宣傳法制又一次上升，是立法階段為人民群眾實現(xiàn)交流互助的又一個平臺，之所以選擇物業(yè)管理進(jìn)行聽證的第一個法規(guī)，主要是考慮到物業(yè)管理條例的修整涉及到很多熱點和難點問題，關(guān)系到廣大業(yè)主和物業(yè)公司的切身利益，別人就各方面意見有一個充分的表達(dá)，只有這樣才能為下一步法規(guī)如何解決物業(yè)管理質(zhì)量不高，和物業(yè)收費難的問題，如何規(guī)范業(yè)主投票權(quán)，前期物業(yè)管理公司停車場的質(zhì)量和收益，街道辦事出和業(yè)主委員會當(dāng)中奠定良好的基礎(chǔ)，大家提出的意見和建議非常重要，會后市人大法制委員會要進(jìn)行認(rèn)真的研究，寫出聽證報告，作為市人大常委會下一次審議時的重要參考。 (08-31 11:28)

直播員：張先平：我相信今天大家提出的很多好的建議和意見，必將會更多的體現(xiàn)在以后修訂出臺的我市物業(yè)管理條例當(dāng)中。同志們，聽證會就是議法聽證各個方面的意見，今天的聽證對進(jìn)一步做好立法工作必將起到積極的促進(jìn)作用，今后市人大將選擇更多的法規(guī)草案進(jìn)行聽證，歡迎大家踴躍參加。在這里也衷心的希望在座的各位及廣大人民群眾，今后一如既往的關(guān)心和支持地方立法工作，讓我們共同努力，為進(jìn)一步加強(qiáng)我市的民主法制建設(shè)，聘請依法治市的建設(shè)，作出更大的貢獻(xiàn)，謝謝。 (08-31 11:28)

直播員：張先平：我相信今天大家提出的很多好的建議和意見，必將會更多的體現(xiàn)在以后修訂出臺的我市物業(yè)管理條例當(dāng)中。同志們，聽證會就是議法聽證各個方面的意見，今天的聽證對進(jìn)一步做好立法工作必將起到積極的促進(jìn)作用，今后市人大將選擇更多的法規(guī)草案進(jìn)行聽證，歡迎大家踴躍參加。在這里也衷心的希望在座的各位及廣大人民群眾，今后一如既往的關(guān)心和支持地方立法工作，讓我們共同努力，為進(jìn)一步加強(qiáng)我市的民主法制建設(shè)，聘請依法治市的建設(shè)，作出更大的貢獻(xiàn)，謝謝。 (08-31 11:29)

直播員：主持人：各位來賓，各位同志，本此聽證會在大家的配合下，對各位陳述人提出的和建議，會后將匯總提出書面報告，作為常委會做成人員審議的重要參考，對通過青島人民廣播電臺，青島新聞網(wǎng)，青島傳播網(wǎng)直播中受到的意見和建議，我們委托以上傳播單位匯總提交給我們，作為下一次的參考。我宣布《青島市物業(yè)管理條例（修訂草案）》聽證會結(jié)束，謝謝大家！ (08-31 11:32)