主持人：《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂草案聽證會(huì)正式開始。
首先請(qǐng)初然章講話：
初然章：這個(gè)問題本人認(rèn)為涉及到兩個(gè)法律概念：一是業(yè)主，二是投票權(quán)。
首先應(yīng)從法律角度界定業(yè)主。國務(wù)院的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定，房屋所有權(quán)人為業(yè)主。房屋所有權(quán)不同于財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，盡管財(cái)產(chǎn)所有權(quán)廣
義上包含房屋所有權(quán)，但是房屋所有權(quán)除了財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的一般法律特征外它還有自己的法律特征。第一，房屋所有權(quán)是一種典型物權(quán)，因?yàn)榉课菟袡?quán)因其與居住權(quán)，生存權(quán)相關(guān)聯(lián)受到憲法的保護(hù)，在一定程度上突破了財(cái)產(chǎn)權(quán)，公民的一般財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、分割當(dāng)事人可以辦理，如銀行存款，加重的前無不需要經(jīng)過法定程序就可以處置，而房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、分割是必須履行法定程序的，處置程序不經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管部門的證書確認(rèn)就不具有法律效力。
第二、房屋所有權(quán)是一種要式物權(quán)，簡單的說：“我國城市房地產(chǎn)管理法第五十九條明確規(guī)定：國家實(shí)行土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定：房屋所有權(quán)的取得法國必須依照房產(chǎn)管理部門辦法的房屋所有權(quán)證確認(rèn)，應(yīng)當(dāng)注意的是，房屋建筑本身是一種事實(shí)行為，但所建房物所有權(quán)的取得并不因?yàn)榻ㄔ於匀蝗〉茫〉梅课莸乃袡?quán)，還必須到登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，經(jīng)登記機(jī)關(guān)審核符合法定條件，簽發(fā)產(chǎn)權(quán)證書后，才取得房屋所有權(quán)。綜合上述規(guī)定，業(yè)主應(yīng)該是房屋所有權(quán)證著名的自然人或法人，否則就不具有業(yè)主的法律地位，也就不業(yè)主，由此，房地產(chǎn)開發(fā)商尚未出售的房屋并沒有取得法定的房屋所有權(quán)證，也就只能屬于擁有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商也就不應(yīng)該具有業(yè)主的法律地位，當(dāng)然也就不具有業(yè)主的投票權(quán)，更沒有限定其投票權(quán)的最高比例�！�
現(xiàn)行的法律規(guī)定，房屋所有權(quán)的取得必須依照房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，應(yīng)當(dāng)注意的是房屋建筑本身是一種實(shí)施行為，但所建房屋所有權(quán)的取得并不因?yàn)榻ㄔ於在A取得，要取得房屋的所有權(quán)還必須到修整登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，經(jīng)過登記機(jī)關(guān)的審核符合法定條件之后，簽發(fā)產(chǎn)權(quán)證書才取得房屋所有權(quán)，根據(jù)以上兩點(diǎn)，我認(rèn)為業(yè)主應(yīng)該是房屋所有權(quán)證共贏的自然人或者法人，而不是財(cái)產(chǎn)所有人。不是房屋所有權(quán)證自然人和法人就不具有業(yè)主的法律地位，也就不能成為業(yè)主，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商尚未住的房屋并沒有取得法定房屋所有權(quán)證，因此，也只能屬于擁有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)商沒有普通的房屋，不應(yīng)該具有業(yè)主的法律地位，當(dāng)然，也就不具有業(yè)主的投標(biāo)權(quán)，征詢意見里面的看法沒有必要進(jìn)行限定，這是關(guān)于業(yè)主的見解。
第二，本人主張依照房產(chǎn)證的權(quán)術(shù)界定，包括住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)，修訂草案中的第十二條把住宅物業(yè)按戶計(jì)算投標(biāo)權(quán)，非住宅物業(yè)每一百平方米為一投標(biāo)權(quán)，本人認(rèn)為不妥，住宅物業(yè)超過一百平方米的也很多，另外，在這一說當(dāng)中使用了兩個(gè)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，住宅物業(yè)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)使用了戶，非住宅計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)使用了平方米，顯然我認(rèn)為有違民事法關(guān)于工人法人地位平等的原則，以財(cái)產(chǎn)的大小或者多少?zèng)Q定投標(biāo)權(quán)，在物業(yè)方面看是公平，但進(jìn)一步的研究會(huì)產(chǎn)生這個(gè)疑問，公民在國家法律范圍內(nèi)投標(biāo)權(quán)是否也要考慮對(duì)國家的貢獻(xiàn)的大小，納稅多少來決定投標(biāo)權(quán)？顯然，按大小有背社會(huì)主義的國家法律和國體，第二，如果說大家考慮到物業(yè)面積的大小直接關(guān)系到業(yè)主義務(wù)的大小，物業(yè)收費(fèi)按面積大小收費(fèi)，如果說考慮到這一點(diǎn)的話，按照民法關(guān)于權(quán)利與義務(wù)對(duì)等的原則，本人認(rèn)為可以做如下修改，按每平方米或者每十平方米為投標(biāo)權(quán)，這一點(diǎn)在全國已有先例，陜西省是每十平方米為一投標(biāo)權(quán)，廈門市是每一建筑平方米為一投標(biāo)權(quán)。
第三業(yè)主投標(biāo)權(quán)既然是房屋所有權(quán)的開始，因此，本人認(rèn)為在業(yè)主投標(biāo)權(quán)的問題上，應(yīng)該限制業(yè)主投標(biāo)權(quán)的比例，我的陳述完畢，謝謝。
李英：在這里主要就業(yè)主投標(biāo)權(quán)的看個(gè)人的看法，業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的投票權(quán)房屋建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)，以一平方米為投票權(quán)，但是當(dāng)大業(yè)主的投票權(quán)超過一定的比例時(shí)，應(yīng)有所限制，首次業(yè)主以后的業(yè)主的投票權(quán)應(yīng)由業(yè)主大會(huì)規(guī)定，分三點(diǎn)說明，第一，應(yīng)以房屋建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)確定業(yè)主的投票權(quán)，舉個(gè)例子來說明，三套四十平米的房屋，有三份投票權(quán)，另一業(yè)主在該小區(qū)內(nèi)有兩套120平米的房屋，如果以套為標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主就有兩份投票權(quán)，如此確定投票權(quán)顯然有失公平，上面是住宅用房，同樣的建筑面積依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)來確定投票權(quán)，這似乎是說不過去的事情。我認(rèn)為解決業(yè)主投票權(quán)這個(gè)問題應(yīng)首先根據(jù)的則全對(duì)流的原則，這一原則的采用將會(huì)解決很多問題，我花的錢多，我享受的服務(wù)應(yīng)該物有所值，僅從這一點(diǎn)講，物業(yè)之間的服務(wù)就比擁有建筑面積小的住戶更密切一些，上例中前一業(yè)主三套房屋共計(jì)120平方米，后一業(yè)主是240平方米，后面是顯然比前面多得多，如果提高和降低物業(yè)管理費(fèi)，后一業(yè)主顯然比前面大得多，后一業(yè)主承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任顯然要高于前一業(yè)主，按照則全對(duì)等的原則，在選擇物業(yè)管理的過程中，就應(yīng)有更大的發(fā)言權(quán)，體現(xiàn)在投票權(quán)上，后一業(yè)主獲得比前一業(yè)主更多的投票權(quán)，所以我認(rèn)為建筑面積越大業(yè)主將獲得更多的投票權(quán)，第二以一平方米為投票權(quán)技術(shù)單位，可以給予業(yè)主投票時(shí)更多的靈活性，例如某業(yè)主擁有一百平米的房屋，如果按套一百平米記錄，他要么投300票，要么投一次，如果以一平方米為技術(shù)單位，擁有一百分投票權(quán)，可以通過認(rèn)知程度，這種投票方式無論對(duì)業(yè)主還是對(duì)候選人都是較為合理的。
第三對(duì)大業(yè)主的投票權(quán)應(yīng)有所限制，對(duì)對(duì)待大業(yè)主和小業(yè)主的方式上，其目的是為了防止大業(yè)主侵害小業(yè)主的權(quán)利，所以當(dāng)大業(yè)主的投票權(quán)超過一定的比例時(shí)，應(yīng)有所限制，在這里說明兩點(diǎn)，第一點(diǎn)配套設(shè)施如停車場的面積，由于業(yè)主已出錢，應(yīng)以買家來計(jì)算，第二房地產(chǎn)開發(fā)商上午出售的物業(yè)，雖然房地產(chǎn)開發(fā)商是最終業(yè)主，但尚未出租物業(yè)所有權(quán)，在物業(yè)管理的小區(qū)中，各個(gè)的物業(yè)的管理費(fèi)應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)，責(zé)權(quán)對(duì)等的原則，開發(fā)商對(duì)物業(yè)承擔(dān)了相應(yīng)的責(zé)任，應(yīng)該享有應(yīng)該的權(quán)利，應(yīng)享有投票權(quán)。謝謝大家。
德橫律師事務(wù)所：今天接受所里的委派參加今天的聽證，我們的基本觀點(diǎn)區(qū)分住宅物業(yè)的投票權(quán)，非住宅物業(yè)為一百平方為為一個(gè)投票權(quán)，一百平方米每證有一個(gè)投票權(quán)。第二在對(duì)小區(qū)內(nèi)擁有多套住宅業(yè)主的投票權(quán)應(yīng)當(dāng)社定最高比例的限制，第三開發(fā)商對(duì)自用的物業(yè)享有投票權(quán)，對(duì)于用于銷售售處的不享有投票權(quán)。
在首次業(yè)主大會(huì)以后我們應(yīng)當(dāng)賦予業(yè)主自主權(quán)，業(yè)主可以通過可以通過業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)意識(shí)共則另行規(guī)定。
因?yàn)閮煞N物業(yè)的用途是不同的，住宅物業(yè)就非盈利行，而且具有公益性。管理的范圍也是共有的區(qū)域，雖然業(yè)主他自己自用的部位面積不同，但是作為業(yè)主來講，在小區(qū)內(nèi)享有的物業(yè)服務(wù)不會(huì)因?yàn)樗娣e不同而有所差別，所有的業(yè)主都機(jī)會(huì)均等的，不會(huì)受任何限制使用物業(yè)功用設(shè)施，我們認(rèn)為投票權(quán)標(biāo)準(zhǔn)不受面積大小，讓業(yè)主的成員身份平等，對(duì)公共事物的表決權(quán)具有相同的表決權(quán)。
采取這種方式可以避免大業(yè)主持有的投票權(quán)來掌控業(yè)主大會(huì)，另外，投票權(quán)越級(jí)中在選舉的時(shí)候出現(xiàn)會(huì)選的現(xiàn)象，開發(fā)商對(duì)于未售出的物業(yè)用于銷售的不是用于使用的，開發(fā)商和業(yè)主之間是有利害關(guān)系的，當(dāng)開發(fā)商的利益和業(yè)主利益出現(xiàn)沖突的時(shí)候，開發(fā)商肯定站在開發(fā)商的角度去考慮問題，而絕不會(huì)站在業(yè)主的考慮去考慮問題，在開發(fā)商的個(gè)體利益和個(gè)體的全體利益相沖突的時(shí)候我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以業(yè)主的公共利益優(yōu)先，除了開發(fā)商用于自用的部位具有業(yè)主身份投票權(quán)。
第四這種方式是比較簡單的，也容易操作，而且成本比較低，目前對(duì)中國業(yè)主的自治水平比較低的情況下，我們認(rèn)為這種簡單的方式比較適合中國的現(xiàn)狀。
第五從實(shí)踐上來看，上海和重慶都是用這種方式。
綜上，按照建筑面積還是按照一票一權(quán)，雖然兩種都有法律效應(yīng)，目前還是采取不分面積大小，一票一套，比較實(shí)際。
謝謝，我的陳述完畢。
陳：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位代表，首先請(qǐng)文敘代表遠(yuǎn)洋公司對(duì)本此的立法聽證會(huì)進(jìn)行歡迎，預(yù)祝立法聽證會(huì)取得圓滿成功。
超過一百五十平方被分割的網(wǎng)點(diǎn)，每150平方米一票比較好，依照權(quán)利和義務(wù)對(duì)等原則，應(yīng)享有特別權(quán)。理由是根據(jù)國家法改委建設(shè)部指定的物業(yè)收費(fèi)管理辦法第16條規(guī)定指出，納入物業(yè)管理范圍的已竣工并尚未售出的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位，開發(fā)商享有權(quán)利又要繳費(fèi)，關(guān)于配套設(shè)施停車場車庫的面積，可終極結(jié)合列入公共繳費(fèi)管理進(jìn)行處理。
業(yè)主投票權(quán)的其他問題，本此青島市物業(yè)管理?xiàng)l例修訂條例第21條，經(jīng)與會(huì)業(yè)主投票權(quán)三分之二通過，并以書面形式在物業(yè)管理內(nèi)公示，這一條應(yīng)該進(jìn)行修改，修改中應(yīng)40％以上提議，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過，關(guān)于這一塊有很多人提出異議，因?yàn)橥镀睓?quán)可以有書面形式或者多種形式來規(guī)定召開到場，所以應(yīng)以書面形勢進(jìn)行公示。
一個(gè)小區(qū)管理的好壞與物業(yè)公司的服務(wù)水平和業(yè)主委員會(huì)人員組成人員強(qiáng)弱的問題，一個(gè)有力的業(yè)主委員會(huì)能夠代表大多數(shù)人行使主權(quán)，同時(shí)也能夠依據(jù)國家法律法規(guī)與物業(yè)公司很多的不同，協(xié)調(diào)出小區(qū)的日常，召開業(yè)主大會(huì)可以采取多種形式，如果規(guī)定的投票業(yè)主人員太少，就會(huì)人為的更換業(yè)主委員會(huì)，現(xiàn)在在青島市已經(jīng)有這些問題，造成小區(qū)管理的不穩(wěn)定，我們監(jiān)督物業(yè)管理的公司的日常服務(wù)，物業(yè)公司應(yīng)該虛心接受，努力改正自己的不足，應(yīng)該說大多數(shù)物業(yè)公司還是非常盡職盡責(zé)的，非常需要廣大業(yè)主的精心呵護(hù)，盡快擺脫目前的困難局面，盡快順應(yīng)國家物業(yè)管理發(fā)展的方向，為建設(shè)和諧青島，和諧社會(huì)作出貢獻(xiàn)。和諧青島，和諧社會(huì)是由無數(shù)個(gè)和諧小區(qū)和諧家庭組成，讓我們攜手并肩從我做起，當(dāng)文明市民，創(chuàng)文明家庭，共創(chuàng)青島的美好明天，謝謝大家。
宋志剛：各位領(lǐng)導(dǎo)，專家，來賓大家好，首先感謝市人大舉辦這次聽證會(huì)，使我們有機(jī)會(huì)和大家學(xué)習(xí)，我是青島卓越物業(yè)管理公司的代表，是專門從事物業(yè)管理行業(yè)研究和資訊的機(jī)構(gòu)，關(guān)于投票權(quán)的問題我們的理由如下：
我們明確物業(yè)投票權(quán)進(jìn)行表決，并代表大多數(shù)業(yè)主的利益，投票權(quán)的決定應(yīng)該依據(jù)業(yè)主建筑面積以體現(xiàn)業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利和義務(wù)。
第二草案第十七條的住宅與非住宅的權(quán)利進(jìn)行明確的區(qū)分，因?yàn)樽≌飿I(yè)我方建議一套房屋為一個(gè)權(quán)利，業(yè)主停車庫等享有的權(quán)利，業(yè)主享有管理權(quán)。
第三住宅小區(qū)內(nèi)網(wǎng)點(diǎn)房等非住宅的權(quán)和按照條例的規(guī)定，每建筑面積一百平方米為一投票權(quán)，一百平方米以下的房產(chǎn)證每一證為投票權(quán)，但建設(shè)單位自有的建設(shè)面積應(yīng)該限定最高比例，最高比例要依據(jù)每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的性質(zhì)、面積、部屬，銷售情況，繳納物業(yè)費(fèi)的情況履行義務(wù)給予確定，我們認(rèn)為最高比例不超過投票權(quán)利的49％。
住宅小區(qū)以外的寫字樓、商場非住宅物業(yè)，一百平方米以下有房產(chǎn)證每證為投票權(quán)。
對(duì)開發(fā)商開發(fā)建筑的物業(yè)應(yīng)該不具有投票權(quán)，對(duì)于開發(fā)商處于現(xiàn)房銷售的物業(yè)并辦理的許可證的，并依據(jù)按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)的應(yīng)該有投票權(quán)，最高投票權(quán)不應(yīng)該超過49％。
第五，我方在出臺(tái)詳盡的細(xì)則，以便具有可操作性。
六，關(guān)于業(yè)主行使權(quán)利和義務(wù)，在首次成為業(yè)主大會(huì)機(jī)其他區(qū)業(yè)主大會(huì)上，通過投票表決的事項(xiàng)時(shí)，向全體業(yè)主發(fā)出書面通知，明確時(shí)間、地點(diǎn)，比如業(yè)主在這個(gè)時(shí)間沒有出現(xiàn)的，應(yīng)該放棄投票權(quán)。關(guān)于業(yè)主和開發(fā)商投票權(quán)的陳述，不對(duì)之處請(qǐng)指正，謝謝。
主持人：對(duì)第一個(gè)問題各位陳述人有沒有意見要發(fā)表，如果有的話舉手示意。
田守玉：我認(rèn)為已購配套的設(shè)施作為車庫，不應(yīng)當(dāng)享有投票權(quán)，因?yàn)樗鳛槲飿I(yè)的配套設(shè)施不具有產(chǎn)權(quán)，根本沒有所有權(quán)，不能享有投票權(quán)。
第二個(gè)問題關(guān)于開發(fā)商沒有出售的物業(yè)，我認(rèn)為投票權(quán)的比例最高應(yīng)當(dāng)限制到20％，如果再高就可能完全失控。
第三個(gè)問題關(guān)于住宅物業(yè)，它的投票權(quán)我認(rèn)為以套計(jì)算相對(duì)合理經(jīng)濟(jì)，因?yàn)樽≌飿I(yè)不管牽涉到住宅的所有權(quán)，還牽涉到人的生活，是對(duì)人的生活的管理，我認(rèn)為以套是比較合適，發(fā)言完畢。
主持人：各位聽證人對(duì)以上陳述人的發(fā)言什么提問的可以提問。如果沒有的對(duì)第一項(xiàng)聽證內(nèi)容就到這兒，下面就第二個(gè)聽證內(nèi)容關(guān)于停車場網(wǎng)球場和收益的問題進(jìn)行聽證，首先請(qǐng)張麗同志陳述意見。
張麗：大家好非常感謝各位領(lǐng)導(dǎo)給我機(jī)會(huì)，此次參加聽證會(huì)主要是車位收費(fèi)問題，應(yīng)該制定權(quán)市統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，停車收費(fèi)如何使用，應(yīng)該向業(yè)主調(diào)查以后，發(fā)現(xiàn)目前我市的小區(qū)車位管理比較混亂，如市南取的車位從八萬到三萬價(jià)格不等，有的小區(qū)物業(yè)每個(gè)月從五十元到四百元不等，在收費(fèi)前沒有與業(yè)主簽訂相應(yīng)的責(zé)任合同，沒有具體的用途。
第二，車位越來越被市民關(guān)注，小區(qū)停車的問題也越來越突出，關(guān)于小區(qū)車位的十分必要，應(yīng)該具有超前意識(shí)。
第三如何細(xì)化本草案中關(guān)于車位的規(guī)定，我國現(xiàn)行的法律法規(guī)中明確要求，房產(chǎn)開發(fā)商按照一定的標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)停車位，它不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓也不能有產(chǎn)權(quán)，應(yīng)該由全體業(yè)主共同擁有。
會(huì)所、車庫的約定的按約定，沒有約定的或約定不明的除建筑單位享有所有權(quán)外，應(yīng)該由業(yè)主所有，至少說明這是立法的趨勢，體現(xiàn)立法者的當(dāng)今的意見。
第四，物業(yè)應(yīng)該擔(dān)責(zé)任，不能達(dá)到一戶一位，為了便于管理，物業(yè)收取一定的管理費(fèi)是合理的。在我們此次聽證的法中，第三十九條按照規(guī)劃的停車戶主要共有區(qū)域內(nèi)業(yè)主使用，不能擅自改變業(yè)主用戶。服務(wù)收費(fèi)應(yīng)該由業(yè)主和和市里的物業(yè)管理部門制定收費(fèi)辦法。
我們公布以下上述規(guī)定公布的內(nèi)容之后，收到了數(shù)千市民的反饋，不少讀者就上述問題發(fā)表看法，他們建議物價(jià)部門根據(jù)小區(qū)的新舊規(guī)模等確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，我建議將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以物業(yè)請(qǐng)專家一起評(píng)選，等確定級(jí)別之后請(qǐng)物價(jià)部門，物業(yè)辦等相關(guān)的部門聯(lián)合確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。首先當(dāng)然需要確定一個(gè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，然后確定它的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)收費(fèi)后必須向業(yè)主公示，確定之后才可以使用。
第三物業(yè)既然收了錢就應(yīng)該擔(dān)責(zé)任，關(guān)于車刮傷了，輪胎被盜，物業(yè)應(yīng)該有一定的賠償金額，謝謝。
張燕：大家好我叫張燕，這次青島市物業(yè)管理?xiàng)l例修訂草案，我們被廣泛關(guān)注，我給大家陳述的問題是，目前可以說開發(fā)商物業(yè)公司以及小區(qū)廣大業(yè)主存在一個(gè)矛盾糾紛的導(dǎo)火線，目前我們國家有一個(gè)非常明確的條例，我希望我們青島市在這個(gè)物業(yè)管理?xiàng)l件的過程當(dāng)中能夠?qū)@個(gè)問題作出非常細(xì)致明確的陳述。
下面介紹地方性法規(guī)對(duì)這個(gè)問題談一下個(gè)人觀點(diǎn)，地下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬的問題，有的業(yè)主認(rèn)為地下車庫房屋的情況，已經(jīng)包括地下車庫的價(jià)格，而且面積，因此在購買房屋的享有的這部分地下車庫，還有的業(yè)主認(rèn)為地下車庫對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)當(dāng)中，既然是配套設(shè)施就應(yīng)當(dāng)是向道路管線一樣，在買賣合同沒有特別約定的情況下，對(duì)住宅一并作為陳述。
作為小區(qū)的配套設(shè)施，并且開發(fā)商進(jìn)行了均攤，單位車庫產(chǎn)權(quán)歸為全體業(yè)主，不能以小區(qū)的業(yè)主進(jìn)行出租或者出售，這些車庫是作為房屋的配套建設(shè)而建設(shè)存在的，當(dāng)然這部分國家政策是不允許進(jìn)行均攤的，因此這個(gè)產(chǎn)權(quán)是屬于投資人，地下車庫也就是說開發(fā)商可以享用這個(gè)權(quán)利。
就地下車庫的話，我想談一下我個(gè)人的觀點(diǎn)，我認(rèn)為地下車庫是獨(dú)立的建筑物，有獨(dú)立的使用價(jià)值，因?yàn)榈叵萝噹斓脑捨覀兺ǔ７Q之為配套設(shè)施，是為小區(qū)房屋居住目的而建設(shè)的，但是地下車庫它不能像房屋一樣是人們生活所必須的，因此不應(yīng)當(dāng)是一個(gè)住宅的和從業(yè)主的關(guān)系，具有自己獨(dú)立的價(jià)值。
在房屋買賣過程當(dāng)中如果沒有約定的情況下，就不存在轉(zhuǎn)讓的法律效率，因此地下車庫與地上房屋一定存在所有權(quán)，所有權(quán)對(duì)未轉(zhuǎn)讓之前，屬于開發(fā)商所有，開發(fā)商使用的可以對(duì)它進(jìn)行出租，出售，或者是出借，但是對(duì)于這種權(quán)利的行使并不是說不節(jié)制的沒有任何限制，首先應(yīng)該看一下在買賣過程中有什么規(guī)定，如果有規(guī)定應(yīng)該依照規(guī)定進(jìn)行執(zhí)行。
第二種它如果要是開發(fā)商對(duì)它進(jìn)行出租出售的時(shí)候，價(jià)格補(bǔ)應(yīng)該是不節(jié)制無限制的，依靠壟斷地位，應(yīng)該遵循這種市場地位來進(jìn)行的。
對(duì)地下車庫有個(gè)新的名詞就是建筑物區(qū)分所有權(quán)，就是高層建筑出現(xiàn)了以后，各業(yè)主對(duì)住宅等專有部分的所有權(quán)對(duì)電梯、通道等等這些共用的享有共用權(quán)利。會(huì)所和車庫歸屬是有約定按照其約定的，沒有約定或者約定不明確，建設(shè)單位能夠?qū)儆谒碛械乃袡?quán)都是屬于業(yè)主所共有。
我還想探討一個(gè)問題，車庫承租的問題這個(gè)方面2003年上海市也出臺(tái)了一個(gè)關(guān)于商品房項(xiàng)目附屬地下車庫租賃規(guī)定，它對(duì)于車庫的出租出售限于本小區(qū)業(yè)主，分別小區(qū)的業(yè)主是能夠進(jìn)行獲得該車庫的產(chǎn)權(quán)的，它的出售出租的期限，也是有限制的，也就是說不能超過承租該小區(qū)房屋的租賃期限，如果對(duì)于已購有車庫的業(yè)主，對(duì)房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，一般來說這個(gè)車庫的產(chǎn)權(quán)也進(jìn)行一定的轉(zhuǎn)讓，但是轉(zhuǎn)讓的對(duì)象也是有限制的，應(yīng)當(dāng)僅限于小區(qū)的業(yè)主或者業(yè)主使用人。
徐德斗：大家好，我是華商紅捷物業(yè)管理有限公司，我主要談兩個(gè)問題，一個(gè)是關(guān)于露天停車場和室內(nèi)停車場能否向業(yè)主使用的問題，目前存在很大的爭議，要出租或者出售首先確定產(chǎn)權(quán)歸屬，這個(gè)問題比較多，相應(yīng)的相關(guān)職能部門有人防管理部門，房地產(chǎn)管理部門，物價(jià)部門、小區(qū)，物業(yè)管理企業(yè)小區(qū)的全體業(yè)主，從它的產(chǎn)權(quán)角度來說，停車場可以分以下幾個(gè)產(chǎn)權(quán)，由人防部門所有的由開發(fā)商所有，和全體業(yè)主、小區(qū)的業(yè)主所有的及業(yè)主所有的從以上四種產(chǎn)權(quán)來分，屬于人防部門所有的停車場屬于地下人防工程禁止開發(fā)商銷售的，收益歸投資者所有，其產(chǎn)權(quán)已人防管理部門，使用權(quán)歸全體業(yè)主，開發(fā)商不得將其分割出售，物業(yè)公司可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)委托將車位予以售出。
停車場歸開發(fā)商所有的，且開發(fā)商單獨(dú)取得產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商可以對(duì)購房人出售產(chǎn)權(quán)，地下車庫只能預(yù)收給本小區(qū)的商品房，也就是說在小區(qū)的開發(fā)商因?yàn)閾碛行^(qū)車庫而成為小區(qū)的業(yè)主之一，可以將車位出租或者出售。
第三種屬于全體業(yè)主的，停車場作為小區(qū)的配套設(shè)施，所以業(yè)主購買的商品房中已包括的停車場的面積，它的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主，物業(yè)公司可以將停車位進(jìn)行出租。
第四種停車場為小區(qū)的業(yè)主所有的及業(yè)主在購買房屋時(shí)他就購買了車位，這樣的停車位業(yè)主可以自用也可以出租投資。
改造成的停車位和停車庫沒有計(jì)算在建筑面積之內(nèi)，開發(fā)商無權(quán)擅自處理這些車位，應(yīng)該屬于前期業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)。
第二個(gè)問題就是會(huì)所的網(wǎng)球場，他不能劃分，收益劃分從主要分為四個(gè)方面，第一個(gè)就是公共部位及公共設(shè)備維修和更新費(fèi)用，第二項(xiàng)費(fèi)用是物業(yè)公司管理費(fèi)用，包括感覺人員資金，第三由所有人共同負(fù)擔(dān)由法律所規(guī)定的應(yīng)繳，應(yīng)該在爭得相關(guān)業(yè)主的大會(huì)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，可以用于補(bǔ)充房屋的資金，也可以業(yè)主大會(huì)的指定受用，發(fā)言完畢。
張于藍(lán)：在企業(yè)擔(dān)任中層管理職務(wù)，同時(shí)作為一名業(yè)主也非常關(guān)心咱們青島市物業(yè)管理?xiàng)l例的修訂過程，非常榮幸有這個(gè)機(jī)會(huì)參加聽證會(huì)。
主要談的是物業(yè)配套的停車場和停車位的問題，從法律的角度上來講，車位車庫是否可以銷售的唯一標(biāo)準(zhǔn)能否辦理產(chǎn)權(quán)證，或者有無預(yù)售產(chǎn)權(quán)證來區(qū)分的。不能辦理產(chǎn)權(quán)，車庫、車位的買賣合同是不受法律保護(hù)的，即使買到手了也是一張白紙。
租賃期限不得超過二十年，超過二十年的超過部分無效，消費(fèi)者租賃車庫車位也就是所謂的銷售使用權(quán)，最長期限也只有二十年，凡是超過二十年，或者消費(fèi)者二十年后是不受法律保護(hù)的都是欺詐的行為。
下面我們?cè)诮Y(jié)合實(shí)際的情況探討一下集體的一些實(shí)例，目前青島物業(yè)管理的車庫有五種情況，第一種敞開式的地上車位，這種車位主要通過畫線來確定位置，由于小區(qū)的車位歸業(yè)主，開發(fā)區(qū)無法出售張敞開式的車位。
第二種是三面有護(hù)衛(wèi)的地上車位或者車庫，這種車位是可以辦產(chǎn)權(quán)和銷售的，如果開發(fā)商在當(dāng)初規(guī)劃時(shí)明確了這類車庫有獨(dú)立的用面積和建筑面積，開發(fā)商是有全出售的
第三種地下車庫建筑面積未分?jǐn)偪赊k理產(chǎn)權(quán)可銷售沒有約定的話就屬于全體業(yè)主，如果地下車庫未分?jǐn)偳议_發(fā)商單獨(dú)取得了車庫的產(chǎn)權(quán)，則開發(fā)商可以對(duì)購房人出售產(chǎn)權(quán)，但是地下車庫只能預(yù)收給本小區(qū)的產(chǎn)權(quán)人，在房屋管理中沒有對(duì)產(chǎn)權(quán)的車庫沒有進(jìn)行的其收益也應(yīng)歸業(yè)主。
第四種是地下車位車庫的建筑面積已分?jǐn)�，如果地下車庫的面積已經(jīng)進(jìn)行分?jǐn)偯娣e被小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偭诉@里的地下車庫屬于全體業(yè)主所有，可以由業(yè)主委婉會(huì)委托物業(yè)公司分配業(yè)主使用。
第五種屬于人防工程的地下車位和車庫，受益歸投資者所有，禁止開發(fā)商銷售，其收益權(quán)屬于投資者，已經(jīng)隨著投資權(quán)的轉(zhuǎn)移自動(dòng)轉(zhuǎn)移給了業(yè)主，應(yīng)該歸全體業(yè)主所有，綜上所述建議在物業(yè)管理中增加兩個(gè)條例，第一條建設(shè)單位按規(guī)劃要求配制的機(jī)動(dòng)車停放設(shè)施包括地面停車庫，地下停車庫應(yīng)該提供給業(yè)主使用，高層物業(yè)屬于全體業(yè)主，開發(fā)商不得改造成地下停車場，占有使用權(quán)進(jìn)行收益。
第二條，任何單位不能出售建設(shè)單位停車所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主，租賃該車位的優(yōu)先購買權(quán)，建設(shè)單位未滿足本住宅的業(yè)主停車權(quán)，不能出售出租給本住宅物業(yè)區(qū)域以外的其他人，陳述完畢謝謝。
田守玉：是山東中院律師事務(wù)所律師，對(duì)功用設(shè)施的收益使用問題做如下陳述。
一、首先強(qiáng)調(diào)的運(yùn)動(dòng)場所等設(shè)施區(qū)分產(chǎn)權(quán)歸屬，凡是分?jǐn)偟能囄灰约捌渌O(shè)施和產(chǎn)權(quán)為業(yè)主個(gè)人所有，凡是沒有分?jǐn)偟倪\(yùn)動(dòng)場所以及其他設(shè)施屬于物業(yè)的附屬設(shè)施，其產(chǎn)權(quán)為全體所有，不屬于附屬設(shè)施。
第二條例應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定，凡是處于物業(yè)管理內(nèi)，規(guī)劃投資建設(shè)的未分?jǐn)偟耐＼噲龅臅?huì)所運(yùn)動(dòng)場所等供應(yīng)措施，全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人，使用收益管理維護(hù)，比如物業(yè)條例規(guī)定，附屬設(shè)施、附屬設(shè)備屬全體業(yè)主所有。
三，所有權(quán)的物業(yè)車庫不能分?jǐn)偅痪哂歇?dú)立產(chǎn)權(quán)，不能不按代理，也不能合法轉(zhuǎn)移所有權(quán)，附屬設(shè)施應(yīng)隨專有部分轉(zhuǎn)移所轉(zhuǎn)移，如果現(xiàn)行的房地產(chǎn)，侵占全體業(yè)主的合法權(quán)益，而且將即將制定的立法的精神相背。
四、建議各小區(qū)停車難現(xiàn)象不便，停車場應(yīng)當(dāng)出租使用，業(yè)主有優(yōu)先使用權(quán)，由業(yè)主大會(huì)決定應(yīng)當(dāng)在今后的工作中制定指導(dǎo)性的規(guī)范，對(duì)于停車場庫的出租設(shè)立一定的出租期限，出租進(jìn)行競拍。
作為停車場歸屬和經(jīng)營權(quán)的問題，北京上海等城市出臺(tái)的停車場辦法，停車場的管理運(yùn)營，沒有涉及該問題，實(shí)際上也不是調(diào)整的范圍，不應(yīng)當(dāng)在即將的出臺(tái)的停車場問題，應(yīng)當(dāng)在本條例中規(guī)定已解決普遍存在的車庫糾紛和停車難的問題。
第五，停車場應(yīng)該按照規(guī)劃的用途使用，而實(shí)際生活中商店美發(fā)店等商業(yè)經(jīng)營，條例應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定在改變處罰方式，制止車庫改變用途。
六、會(huì)所及其他功用設(shè)施的功能由業(yè)主大會(huì)決定，可以委托業(yè)主管理委員決定。但應(yīng)當(dāng)先供應(yīng)設(shè)施專項(xiàng)維修資金和業(yè)主大會(huì)召開的問題，對(duì)收益的部分分配給業(yè)主，或者轉(zhuǎn)交物業(yè)管理企業(yè)。
七、對(duì)功用部分的經(jīng)營收益應(yīng)該有長遠(yuǎn)和前瞻性的問題，產(chǎn)生的收益可能是巨大的，比如小區(qū)的車庫停車場，住宅的樓頂樓道，全體懸掛廣告，銀行存款利息，產(chǎn)業(yè)和證券的投資匯報(bào)等，這些收益可以完全滿足小區(qū)的物業(yè)管理的開支。物業(yè)管理零收費(fèi)在上海的小區(qū)已經(jīng)做到了這一點(diǎn)，還會(huì)有部分分配給業(yè)主，但是這么大的收益如何監(jiān)督如何管理，條例應(yīng)該有規(guī)定，如果沒有規(guī)定必將影響物業(yè)管理的順應(yīng)發(fā)展，以上問題在實(shí)踐中亟待解決，在本條例中作出規(guī)定，條件成熟具備，以上請(qǐng)予以采納，陳述完畢。
主持人：對(duì)于第二個(gè)問題各位陳述人有什么意見要發(fā)表。
李英：對(duì)于停車位和停車場出售，在滿足的情況下停車位是可以出售的，建設(shè)單位能證明其享有權(quán)，如果享有停車位和停車場的享有權(quán)，這個(gè)時(shí)候就可以出售。
第二就是關(guān)于會(huì)所網(wǎng)球場和運(yùn)動(dòng)場所及其他方面收益劃分問題，業(yè)主在購買房屋時(shí)的房產(chǎn)時(shí)分?jǐn)偭斯τ迷O(shè)施的價(jià)格，這些公共設(shè)施應(yīng)該屬于業(yè)主共有，所取得的收益也應(yīng)該一部分屬于經(jīng)營者，另一部分為業(yè)主所有，這一部分可以為面積分?jǐn)�，可以歸于公共設(shè)施的維修管理上。
主持人：各位聽證人對(duì)以上陳述人的發(fā)言有提問的可以提問。
如果沒有問題的話，第二項(xiàng)聽證到這里，下面請(qǐng)陳述人就第三項(xiàng)內(nèi)容關(guān)于前期物業(yè)管理的問題發(fā)表意見。首先請(qǐng)王培海同志陳述意見。
王培海：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位代表，大家上午好。很高興也很榮幸能有這樣一個(gè)機(jī)會(huì)把作為業(yè)主就前期物業(yè)管理費(fèi)的問題闡述一下自己的意見和看法。
首先我們知道前期物業(yè)業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，小區(qū)前期物業(yè)基本上屬于開發(fā)商信任或者開發(fā)商的物業(yè)公司，或者按照在承擔(dān)前期的情況，業(yè)主和物業(yè)發(fā)生的矛盾實(shí)際上很多都是業(yè)主和開發(fā)商的矛盾一種轉(zhuǎn)移，對(duì)于開發(fā)商通過招投標(biāo)，這一點(diǎn)在01年物業(yè)條例當(dāng)中已經(jīng)有明確的規(guī)定，前期物業(yè)和物業(yè)管理，而在這個(gè)修訂草案里面，實(shí)際上開發(fā)商來分擔(dān)，我覺得這個(gè)是值得商榷的。
下面闡述一下自己的理由：作為開發(fā)商并不是一個(gè)嚴(yán)格意義上的業(yè)主，并不能代表全體業(yè)主來簽署這個(gè)物業(yè)管理的服務(wù)，所以說如果由它來跟開發(fā)商一塊，分?jǐn)偽飿I(yè)費(fèi)會(huì)產(chǎn)生很多矛盾和問題，首先業(yè)主在購買這個(gè)商品房的時(shí)候，同時(shí)應(yīng)該有相關(guān)的物業(yè)配套，比如說我業(yè)主除了我本身有房屋的監(jiān)督和交接以外，物業(yè)也應(yīng)該有監(jiān)督和交接，所以說只有業(yè)主代表大會(huì)或者業(yè)委會(huì)才能夠有這個(gè)權(quán)利，或者說開發(fā)商物業(yè)業(yè)委會(huì)沒有接收，該小區(qū)本質(zhì)上仍沒有完成最終的建設(shè)，相當(dāng)于這個(gè)項(xiàng)目沒有最終驗(yàn)收，開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相關(guān)的責(zé)任，應(yīng)該超過50％的入住率，根據(jù)業(yè)主聘任的物業(yè)接收前面的設(shè)施，如果這個(gè)時(shí)候開發(fā)商沒有完成相關(guān)的配套設(shè)施的建設(shè)，影響到業(yè)主，這個(gè)時(shí)候開發(fā)商應(yīng)該有不可推卸的責(zé)任。只有開發(fā)商和各項(xiàng)設(shè)施或者業(yè)務(wù)規(guī)進(jìn)行提交才算是完成了物業(yè)的建設(shè)，這個(gè)時(shí)候開發(fā)商仍然要承擔(dān)沒有房屋的物業(yè)管理費(fèi)，相關(guān)的售后服務(wù)等等應(yīng)該安全有關(guān)規(guī)定來制定。
開發(fā)商承擔(dān)的前期責(zé)任可以保護(hù)弱者的利益，由于信息的不對(duì)稱，業(yè)主存在一種弱視群體，開發(fā)商存在強(qiáng)勢的權(quán)利，開發(fā)商顯然處于共有的位置，如果開發(fā)商自己在管理小區(qū)的物業(yè)，由業(yè)主跟他來分擔(dān)物業(yè)管理，如果由開發(fā)商自行承擔(dān)就可以避免侵害業(yè)主利益的發(fā)生�？梢詾殚_發(fā)商的行為起到督促和制約的作用，首先業(yè)主委員會(huì)的成立是開發(fā)商和物業(yè)行政管理部門他們兩家來負(fù)責(zé)的，如果前期物業(yè)比開發(fā)商承擔(dān)，會(huì)起到很好的督促作用，很規(guī)范的成為業(yè)主會(huì)，從而保護(hù)業(yè)主的利益。另外由開發(fā)商承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)，可以對(duì)開發(fā)商的行為做一些制約，如果他自己來管理，這樣有些小區(qū)的入住率比較低，這實(shí)際上開發(fā)商侵犯業(yè)主的利益。
01年青島市物業(yè)管理?xiàng)l例就制定了這個(gè)條例，我認(rèn)為這次也可以制定這個(gè)問題。謝謝。
我們認(rèn)為業(yè)主在前期物業(yè)管理階段享受了物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，如果不支付光享受權(quán)利而不履行義務(wù)的話，有背于原理，在前期管理業(yè)主是屬于信息不對(duì)稱，屬于弱視的地位，怎么辦？我們想應(yīng)該從立法上，從制度的設(shè)立來入手，來限制開發(fā)商在前期階段的一些權(quán)利，實(shí)際上有兩個(gè)環(huán)節(jié)是最容易出問題的，一個(gè)是前期物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)它的選擇上容易出問題，第二個(gè)開發(fā)商在召集首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)候容易出問題，我們想針對(duì)在這兩個(gè)環(huán)境當(dāng)中提以下的幾點(diǎn)建議。
第一是通過招投標(biāo)的行為來做到選聘、公開公平公正，第二開發(fā)商出售物業(yè)的時(shí)候充分與買售人通過合同規(guī)定明確權(quán)利和義務(wù)。實(shí)際上這兩個(gè)關(guān)系在2003年國務(wù)院頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例當(dāng)中都有非常明確的規(guī)定，我們?cè)诘胤搅⒎ㄉ�，我們�?qǐng)求加大政府的監(jiān)管力度來避免在聽證和開發(fā)商銷售階段一些違規(guī)的操作，比如說賠標(biāo)的違法行為進(jìn)行處罰。
第三點(diǎn)我們認(rèn)為開發(fā)商他完成了首次業(yè)主大會(huì)的啟動(dòng)之后，應(yīng)該立即推出不參與首次業(yè)主大會(huì)的籌備工作。
第三個(gè)觀點(diǎn)我們的理由是這樣的，第一就是建設(shè)單位不應(yīng)當(dāng)進(jìn)入首次業(yè)主大會(huì)籌備工作，建設(shè)單位也就是開發(fā)商要進(jìn)入業(yè)主大會(huì)籌備負(fù)責(zé)大會(huì)的籌備工作，籌備組是首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的選舉主持機(jī)構(gòu)，雖然是臨時(shí)的，但是它在選舉當(dāng)中這個(gè)扮演著非常重要的角色，建設(shè)單位和業(yè)主之間是有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避，不應(yīng)當(dāng)成為成員。在實(shí)踐當(dāng)中，大量的一些案例都表明，很多的業(yè)主糾紛都是起源于是在召開首次業(yè)主大會(huì)的時(shí)候，業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商和物業(yè)公司來操縱業(yè)主委員會(huì)來產(chǎn)生的業(yè)主的自主糾紛，所以我們認(rèn)為開發(fā)商不應(yīng)當(dāng)過多介入業(yè)主的情況。
作為業(yè)主來講，他不可能知道什么時(shí)候能夠滿足召開業(yè)主大會(huì)的行列，物業(yè)公司應(yīng)該有利害關(guān)系，只有開發(fā)商才具備啟動(dòng)業(yè)主大會(huì)，因此我們認(rèn)為開發(fā)商作為啟動(dòng)的比較合適，但物業(yè)小區(qū)里具備了成立業(yè)主委員大會(huì)的程序，應(yīng)該提出申請(qǐng)來啟動(dòng)業(yè)主大會(huì)的程序，之后就應(yīng)該退出不再參與，應(yīng)該賦予業(yè)主和有關(guān)部門來申請(qǐng)來起用業(yè)主大會(huì)。
籌備組應(yīng)該由街道辦事處，它的地位是比較中立的，組成人員應(yīng)當(dāng)由居委會(huì)或者街道辦事處來組織業(yè)主來推選，然后在街道辦事處來指導(dǎo)，綜上所述我們認(rèn)為在修訂檔案當(dāng)中，在籌備首次業(yè)主大會(huì)的時(shí)候希望地方立法進(jìn)行調(diào)演來采納我們的陳述。
禹谷平：前期物業(yè)管理主要是開發(fā)商和業(yè)主之間產(chǎn)生物業(yè)管理服務(wù)，而物業(yè)管理在業(yè)主大會(huì)成立以后委托業(yè)主委員會(huì)帶領(lǐng)物業(yè)管理工作陳述，這里面出現(xiàn)兩個(gè)問題，業(yè)主大會(huì)成立以后，業(yè)主委員會(huì)無論前期物業(yè)管理公司服務(wù)好還是不好。前期物業(yè)管理公司我們采取招投標(biāo)的方式是邀請(qǐng)具有物業(yè)管理資質(zhì)的專業(yè)的物業(yè)管理公司來管理還是有開發(fā)商自己來管理，這也是一個(gè)焦點(diǎn)，所以我的觀點(diǎn)就是前期物業(yè)管理當(dāng)中可不可以考慮成立一個(gè)臨時(shí)的物業(yè)管理這么一個(gè)機(jī)構(gòu)，把小區(qū)物業(yè)管理的項(xiàng)目、內(nèi)容羅列出來，然后來獲得自主權(quán)，怎么分呢？就是通常前期物業(yè)管理我們可以設(shè)定兩年的時(shí)間，到業(yè)主全部入主，這兩年時(shí)間之內(nèi)，業(yè)主會(huì)陸陸續(xù)續(xù)裝修、往里搬，主要接受服務(wù)有兩項(xiàng)，第一項(xiàng)是業(yè)主的衛(wèi)生服務(wù)，再一個(gè)就是保安，是不是可以考慮組建這么個(gè)物業(yè)管理臨時(shí)機(jī)構(gòu)，而不正式邀請(qǐng)物業(yè)管理公司，也不正式用招投標(biāo)的辦法，只成立一個(gè)臨時(shí)的機(jī)構(gòu)。
像日常的保潔和保安工作，可以由開發(fā)商委托保潔公司還有保安公司來承擔(dān)這些工作，剩下最重要的一點(diǎn)就是開發(fā)商在完成以后，一些配套設(shè)施的完善的方面，這些方面設(shè)施的維護(hù)，完善了這塊交由開發(fā)商處理。這個(gè)只有開發(fā)商最清楚，還有免費(fèi)的服務(wù)還有收費(fèi)的服務(wù)，任何一個(gè)物業(yè)管理來講很難具體就這些內(nèi)容，這塊最好委托開發(fā)商來做，收費(fèi)的話業(yè)主到底要不要付費(fèi)，業(yè)主可以付適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理費(fèi)，因?yàn)橛斜嵐緛頌槟闾峁┣逑�，由保安公司來提供保護(hù)工作，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)一些設(shè)備付出一些勞動(dòng)，這樣的話可以約定前期物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是拋開利潤空間，也使業(yè)主能付出一個(gè)成本這么一個(gè)物業(yè)管理費(fèi)交給開發(fā)商來維護(hù)正常的運(yùn)行。這是我的觀點(diǎn)。
再一個(gè)很重要的問題就是我們現(xiàn)在包括前期的物業(yè)管理，包括小區(qū)車位問題，有一個(gè)最根本的問題，就是說我們現(xiàn)在缺乏一個(gè)具備權(quán)威性，具備法律效應(yīng)的一個(gè)對(duì)物業(yè)的完整的驗(yàn)收、評(píng)審，沒有這個(gè)報(bào)告就會(huì)有爭議問題。
主持人：下面請(qǐng)張燕同志陳述意見。
張燕：大家好，前期物業(yè)管理主要是想側(cè)重一下物業(yè)公司所進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的管理工作，這個(gè)前期物業(yè)管理的物業(yè)公司一般是由開發(fā)經(jīng)過招投標(biāo)，一個(gè)是從項(xiàng)目設(shè)計(jì)方面，包括一些設(shè)備的安裝管線的整理這一些方面都要進(jìn)行全部的前期介入，可以參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，而且對(duì)從管理的角度對(duì)工程的施工設(shè)計(jì)和安裝質(zhì)量進(jìn)行了全面監(jiān)控，這些方面都進(jìn)行布控，我感覺前期物業(yè)公司介入是非常有必要的，他們有一些專業(yè)性的人才，如果物業(yè)公司的前期介入從事實(shí)質(zhì)性的工作，對(duì)于小區(qū)今后的物業(yè)管理和維護(hù)廣大業(yè)主的利益非常有必要的。因?yàn)榍捌谖飿I(yè)公司介入的話，一般簽訂兩個(gè)文書，一個(gè)和開發(fā)商簽訂一個(gè)前期物業(yè)委托合同，再一個(gè)與廣大業(yè)主簽訂一個(gè)業(yè)主的公約，這兩個(gè)問題我認(rèn)為是要大家注意一下他在很多內(nèi)容上具有一致性，聽說我們小區(qū)業(yè)主所享受的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)要與前期物業(yè)公司賦予的業(yè)務(wù)和義務(wù)。
前期物業(yè)公司雖然加了一個(gè)“前期”，是一個(gè)特殊的時(shí)期，就是業(yè)主委員會(huì)在沒有成立之前，但是他所行使的權(quán)利和義務(wù)與物業(yè)公司在很多方面是一樣的，譬如說要履行正常的小區(qū)內(nèi)環(huán)境的日清，日掃的這些問題，還有一些經(jīng)營組織的環(huán)境，為小區(qū)營造比較的環(huán)境構(gòu)建和諧社會(huì)作出一定的貢獻(xiàn)。
最后一點(diǎn)是前期物業(yè)管理的期限問題，以前的時(shí)候因?yàn)槲铱戳艘恍┮?guī)定上面是規(guī)定前期物業(yè)管理公司是一年，因?yàn)橐荒甑脑拰?duì)于有些樓盤來說，根據(jù)業(yè)主委員會(huì)入住率達(dá)到50％，如果一年的時(shí)間有的小區(qū)還達(dá)不到這個(gè)條件，所以我建議把這個(gè)時(shí)間可以適當(dāng)跳高一下，如果超出這個(gè)時(shí)間業(yè)主委員會(huì)還是沒有成立的話，要成立一個(gè)適當(dāng)?shù)慕M織，就是業(yè)主代表，業(yè)主成立一個(gè)代表會(huì)，可以和前期物業(yè)公司采取一些其他的措施，不敢采取什么樣方式什么措施，如果在小區(qū)前期物業(yè)管理公司結(jié)束的時(shí)候，前期物業(yè)管理公司經(jīng)過一定努力轉(zhuǎn)正了以后，進(jìn)行移交的時(shí)候都是做好原始資料的移交，要把所有的布線管線設(shè)施清晰的移交這是非常重要的，就是這些陳述意見，謝謝。
謝東：大家上午好，我陳述的是關(guān)于前期物業(yè)及相關(guān)問題的意見，簽訂物業(yè)管理是整個(gè)物業(yè)管理過程中特殊的也是容易引起矛盾的問題。
一個(gè)是關(guān)于前期物業(yè)收費(fèi)及合同期限的問題，我的意見是前期物業(yè)收費(fèi)應(yīng)該按照原來剛才說的以前的咱們青島市制定的物業(yè)管理辦法，同時(shí)社定合同解決期限最長應(yīng)該為兩年，通過這些最大限度的前期物業(yè)引起的問題主要是以下幾個(gè)原因。
一、前期物業(yè)管理由建筑單位通過招標(biāo)公開選定的物業(yè)管理，而合同的支撐與業(yè)主問題，顯然服務(wù)業(yè)合同的業(yè)主們，沒有參加合同的制定，但是合同生效卻不具備，據(jù)合同的主題不具備，按照我國合同法的規(guī)定，即使合同成立，但是也不能發(fā)生效率，因?yàn)橐?guī)定第三方的權(quán)利。建設(shè)單位的子公司，因?yàn)檫@是非常普遍的問題，可以采取各種手段，可以通過相關(guān)部門的合作來達(dá)到他們的目的。在業(yè)主們領(lǐng)取房屋鑰匙的時(shí)候，不得不接受由建設(shè)單位與服務(wù)業(yè)公司簽訂的合同，因?yàn)殚_發(fā)商不給你鑰匙你拿鑰匙的時(shí)候必須要簽訂建設(shè)單位與物業(yè)公司簽訂的合同你不接受我不給你鑰匙，這樣必須得就范。
第二業(yè)主們沒有參與合同的簽訂，所有他們的利益和權(quán)利已經(jīng)給建設(shè)單位給駕馭到，為以后業(yè)主和物業(yè)公司的糾紛產(chǎn)生了問題。
第三不了解業(yè)主的要求，盡管制定了物業(yè)合同的樣本，物業(yè)普遍關(guān)心的物業(yè)價(jià)格，服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等需要協(xié)商的重要部門，在合同提供的樣本當(dāng)中都是空白的。
第二個(gè)方面關(guān)于屆滿續(xù)約的問題，合同到期的時(shí)候必須在條列中明確規(guī)定，強(qiáng)制解除合同并重新進(jìn)行招標(biāo)，原因如下，如前所述，合同是在不平等的條件下業(yè)主們應(yīng)該說是被迫接受的合同，本身不合理也不合法，解除合同能夠還業(yè)主一個(gè)充分行使自己權(quán)利的機(jī)會(huì)。第二有利于保重多數(shù)業(yè)主們的利益，作好業(yè)主委員會(huì)做這個(gè)工作上下工夫，比如說通過我這個(gè)物業(yè)公司到期了，我服務(wù)上應(yīng)該無所謂，業(yè)主委員會(huì)同意了我就可以續(xù)約，我就可以下點(diǎn)工夫只要達(dá)到多少票就可以通過了，這樣以便合同到期的時(shí)候能夠保證建設(shè)單位和物業(yè)公司簽訂的合同能夠?qū)脻M續(xù)約，可以通過眾多的業(yè)主和相關(guān)單位，由街道和物業(yè)管理單位都可以來參與監(jiān)督重新招標(biāo)，在這種情況下，我認(rèn)為應(yīng)該可以體現(xiàn)公正性，公開性，公平性這樣避免一些問題的再次出現(xiàn)。
再一個(gè)解除合同有利于以前合同的不合理的條款，這樣合同的真正的主題和物業(yè)公司來進(jìn)行洽談，這樣才有利于達(dá)成一致。
另外一個(gè)問題就是關(guān)于建筑單位向物業(yè)管理企業(yè)移交資料的問題，有文獻(xiàn)建設(shè)單位因?yàn)檫@一條是在條例里面，建設(shè)單位應(yīng)該將相關(guān)資料交給物業(yè)公司，實(shí)際上我認(rèn)為建設(shè)單位應(yīng)該將相關(guān)資料交給政府物業(yè)管理部門，并把這個(gè)作為小區(qū)竣工驗(yàn)收的一個(gè)硬條件之一，這樣物業(yè)公司如果需要的話可以到政府部門來復(fù)制資料，而不是說給哪一個(gè)物業(yè)公司，盡管規(guī)定了移交開發(fā)資料，物業(yè)公司特別是前期物業(yè)受制于建設(shè)單位，應(yīng)該強(qiáng)迫建設(shè)單位移交給你，另一方面物業(yè)公司更換的時(shí)候，怎么樣能保證一代一代的延續(xù)下去，如果說物業(yè)公司走的時(shí)候不管下一撥是誰了，所以說只有給一個(gè)公正的有權(quán)威的部門，就是我認(rèn)為物業(yè)管理部門，把資料移交給他們，可以能夠保證資料完整。
謝謝，我的陳述到這里。
主持人：對(duì)第三個(gè)問題陳述人還有沒有意見要發(fā)表。
初然章：前期物業(yè)管理我認(rèn)為是目前在物業(yè)管理糾紛當(dāng)中高發(fā)階段也是影響面比較大的方面，比如說業(yè)主上訪鬧事，根據(jù)這個(gè)情況有三點(diǎn)建議
一、就是為了規(guī)范前期物業(yè)的運(yùn)作，要給政府行政管理部門最大的建筑管理權(quán)限，為了防止開發(fā)商物業(yè)公司暗箱操作。
第二、就是要加大前期物業(yè)公開招標(biāo)投標(biāo)，直接公開投標(biāo)，增加可以吸收一部分業(yè)主來參加招標(biāo)會(huì)，使他了解全過程，這樣他會(huì)做很多的工作。
第三、在前期物業(yè)公司的選擇上我建議對(duì)開發(fā)商有父子關(guān)系的物業(yè)公司要作出嚴(yán)格的限制，防止開發(fā)商把矛盾通過所謂的物業(yè)公司轉(zhuǎn)移出去，導(dǎo)致很多問題。
我的陳述完畢。
主持人：對(duì)于這次聽證會(huì)，社會(huì)各界給予了很大的支持。
田守玉：補(bǔ)充一點(diǎn)，條例草案第三十六條的第二條規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)合同中止后的一個(gè)月內(nèi)”
我認(rèn)為一個(gè)月內(nèi)時(shí)間太長了，一個(gè)月內(nèi)可以發(fā)生很多問題，發(fā)生很多矛盾，我認(rèn)為是不是應(yīng)該修改到七天或者十四天比較適合，發(fā)言完畢。
主持人：對(duì)咱們這次聽證會(huì)社會(huì)各界給予了很大的幫助，在電臺(tái)直播當(dāng)中很多市民打電話發(fā)表自己的意見，有人直接提出自己的意見，應(yīng)當(dāng)首先確定第一屆物業(yè)不能由開發(fā)商聘請(qǐng)，這是糾紛的根源，也有的表達(dá)對(duì)陳述人的意見的支持或者反對(duì)，還有一些表達(dá)對(duì)正在進(jìn)行前期物業(yè)的意見和建議，對(duì)這些我們都非常感謝。
現(xiàn)在各位對(duì)上面陳述人的意見有提問的可以提出問題。
如果沒有的話對(duì)第三個(gè)問題的聽證就到這里，下面就第四項(xiàng)內(nèi)容，如何提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和解決物業(yè)服務(wù)難的問題進(jìn)行聽證。
林相敏：我由于時(shí)間關(guān)系在這里只對(duì)物業(yè)的質(zhì)量物業(yè)收費(fèi)難和各種收費(fèi)問題簡單進(jìn)行陳述一下，物業(yè)質(zhì)量問題一直是物業(yè)事業(yè)發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵問題，首先在我們加強(qiáng)監(jiān)督與考核的同時(shí)，應(yīng)該在條例中進(jìn)行制約，因?yàn)槭裁�？物業(yè)公司當(dāng)一旦對(duì)小區(qū)居民發(fā)生沖突的時(shí)候，誰都管不了，派出所管不了，街道辦事處勸不了，給小區(qū)造成了很大的混亂，如果服從法律的話，法律要接收的話要幾個(gè)月甚至半年。所以我建議條例里面應(yīng)該多加強(qiáng)一些對(duì)物業(yè)制約的條例辦法，因?yàn)檎f居民業(yè)主的物業(yè)比，居民屬于一個(gè)弱者，因?yàn)榫用耠m然在一個(gè)院里，他是一個(gè)個(gè)人單位，物業(yè)公司是一個(gè)單位，居民是一個(gè)單體，在這個(gè)方面物業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)制約的辦法，同時(shí)應(yīng)該出臺(tái)一些建立一個(gè)住宅機(jī)構(gòu)，或者給區(qū)位增加一些必要的處罰權(quán)利，如果沒有處罰權(quán)利，物業(yè)辦也管不了。
我再談第二個(gè)問題就是收費(fèi)問題，收費(fèi)問題一直是比較突出的關(guān)鍵的焦點(diǎn)問題，也是矛盾區(qū)劃的一個(gè)主要原因，物業(yè)作為業(yè)主來說，他制約物業(yè)公司的第一手段，物業(yè)公司唯一害怕的地方就是收物業(yè)費(fèi)，所以在這里建議物業(yè)費(fèi)能不能在原先每個(gè)小區(qū)的規(guī)劃面積達(dá)到四十以上的可以按分項(xiàng)繳，把治安費(fèi)等的分開，應(yīng)該兩個(gè)小時(shí)，統(tǒng)統(tǒng)的補(bǔ)償，沒有標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該繳多少，應(yīng)該怎么樣處罰，如果分開以后，他對(duì)垃圾的費(fèi)收不滿意，對(duì)某一項(xiàng)不滿意的時(shí)候，或者提出整改意見以后，沒有提出整改的情況下，業(yè)主有權(quán)拒交當(dāng)月該項(xiàng)服務(wù)的物業(yè)費(fèi)。咱們還得從這個(gè)角度去看，所以我建議物業(yè)費(fèi)的收取應(yīng)該分類分項(xiàng)收取，這樣使物業(yè)公司不至于在物業(yè)公司的基礎(chǔ)上能夠保證基本利益和基本收回，而不是一個(gè)一攬子，而是根據(jù)每個(gè)小區(qū)的情況不一樣，有的小區(qū)不需要這個(gè)服務(wù)，不能統(tǒng)一的交多少錢，或者是我建議我們可以在建立一個(gè)基數(shù)，在這個(gè)基數(shù)上加上五分錢的垃圾費(fèi)，一毛錢的衛(wèi)生費(fèi)，這樣在收費(fèi)難的問題上，這樣可以解決小區(qū)業(yè)主跟物業(yè)公司的矛盾可以減少很多，不至于達(dá)到激化，而且也體現(xiàn)了公平。
從外部上來看他沒有給物業(yè)公司造成額外增加服務(wù)，所以說閣樓不應(yīng)該收費(fèi)，如果你的閣樓發(fā)生了維修的方面的需要，需要物業(yè)公司的維修的話，物業(yè)公司應(yīng)該收閣樓的維修費(fèi)，其他的不應(yīng)該收，一家蓋閣樓一家不蓋閣樓，它沒有給物業(yè)公司造成負(fù)擔(dān)，所以閣樓我認(rèn)為不應(yīng)該收費(fèi)。
我的問題答完了。
孫秉林：我主要想談一下物業(yè)質(zhì)量和收費(fèi)難的問題，應(yīng)該說物業(yè)服務(wù)質(zhì)量一個(gè)系統(tǒng)的工程，牽扯的面是比較廣的，涉及到人們對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)知，小區(qū)配套設(shè)施的完善，房地產(chǎn)開發(fā)商的建筑質(zhì)量，涉及到水、電氣暖等公共設(shè)施設(shè)備，也涉及到與衛(wèi)生、市政教育環(huán)保園林的部門的定位物業(yè)公司的內(nèi)部管理機(jī)制，員工素質(zhì)及物業(yè)服務(wù)水平等。
我認(rèn)為目前制約這個(gè)問題的主要問題是信任危機(jī)和物業(yè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是阻礙困擾和制約服務(wù)質(zhì)量提高的重要因素，物業(yè)公司與業(yè)主之間不能很好的溝通，發(fā)現(xiàn)了對(duì)物業(yè)管理的學(xué)習(xí)和應(yīng)用存在了差異，許多不是物業(yè)公司的事，過分強(qiáng)調(diào)服務(wù)質(zhì)量而不支持相應(yīng)的物業(yè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，且不算運(yùn)輸費(fèi)，從而形成尷尬的局面，無論是物業(yè)公司還是小區(qū)業(yè)主和都應(yīng)該自覺遵守法律法規(guī)，要有正義感，同情心。
作為提供服務(wù)的物業(yè)公司，業(yè)主和非業(yè)主服務(wù)人是一個(gè)矛盾體，是即對(duì)立又統(tǒng)一的，業(yè)主滿意是物業(yè)公司工作的目標(biāo)，而安全溫馨享受生活，和諧社區(qū)是廣大業(yè)主的心愿，我自己遠(yuǎn)洋公司服務(wù)經(jīng)理，愿意一起創(chuàng)建和諧社區(qū)，我認(rèn)為解決這些矛盾可以從以下幾個(gè)方面入手：
第一從源頭抓起，盡可能的上規(guī)模，加大氣力對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行改造，對(duì)開發(fā)商交付的嚴(yán)格實(shí)行招投標(biāo)制度，改善員工住宿等問題，特別使專項(xiàng)工程質(zhì)量保修金和專項(xiàng)維修資金落實(shí)到位這兩點(diǎn)是非常重要的，希望政府各部門真正起到監(jiān)督監(jiān)管作用，使小區(qū)成為配套完善，綜合驗(yàn)收合格，社區(qū)居民生活便利的小區(qū)。
第二在業(yè)主委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，建立業(yè)主督導(dǎo)小組，監(jiān)督物業(yè)公司的日常工作，按條例使業(yè)主都明白職責(zé)，怎么監(jiān)督，監(jiān)督的動(dòng)力是什么，如何形成制度化的監(jiān)督，如何讓大家參與監(jiān)督，我認(rèn)為監(jiān)督是為了物業(yè)更好的服務(wù)，使問題得到及時(shí)的處理，同時(shí)也應(yīng)督促業(yè)主支持物業(yè)更好的工作，我既是物業(yè)公司的經(jīng)理但是在住宅小區(qū)也是業(yè)主，應(yīng)該真誠做好業(yè)主服務(wù)的工作
第三由政府和專家團(tuán)參與制定切實(shí)可行的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，可以借鑒其他兄弟城市的管理辦法，例如上海他們對(duì)物業(yè)收費(fèi)進(jìn)行了管理細(xì)化，他們對(duì)綜合管理服務(wù)費(fèi)，公共區(qū)域清潔，公用部位等服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了細(xì)化，這樣比較務(wù)實(shí)和人性化。
第四發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)成員的作用，使那些有風(fēng)險(xiǎn)精神，政策性強(qiáng)，辦事能力強(qiáng)的業(yè)主進(jìn)入業(yè)主委員會(huì)，借鑒其他城市的做法，在第十八條加入黨憲業(yè)主委員會(huì)必要條件。
第五明確生活垃圾，建筑垃圾、綠化垃圾的責(zé)任范圍，處理的辦法，業(yè)主和物業(yè)管理工作應(yīng)負(fù)擔(dān)的責(zé)任。
第六自來水規(guī)定雖然規(guī)定向終端用戶收取，大部分還是代收代繳的，當(dāng)前對(duì)政府正實(shí)行一戶一表對(duì)代收費(fèi)難以解決年久失修的帶來的問題，能否進(jìn)一步制定出切實(shí)可行的辦法，解決這個(gè)問題。
第七發(fā)揮行業(yè)作用，依法管理防止不正當(dāng)?shù)母偁�，謝謝。
張于蘭：關(guān)于如何解決物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，和物業(yè)管理收費(fèi)難的問題，應(yīng)該堵輸結(jié)合，從法定的源頭上規(guī)范物業(yè)管理行為，保障物業(yè)的質(zhì)量，從而使物業(yè)能夠保值增值，是否可以從以下兩個(gè)方面出發(fā)做一下規(guī)范。
第一條、是物業(yè)管理公司在物業(yè)公司收益有法可依，第四章應(yīng)該增加一個(gè)條款，物業(yè)管理公司經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用設(shè)施、設(shè)備場地等進(jìn)行合法的經(jīng)營活動(dòng)，同時(shí)加強(qiáng)物業(yè)的保值、增值功能，所得的收益物業(yè)公司可以提取一部分資金。
為了使物業(yè)保值和增值，為業(yè)主提供良好的服務(wù)，但是我們都知道，物業(yè)公司它企業(yè)，企業(yè)的目的是追求利潤的最大化，如果單純靠收物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司如何提高服務(wù)水平來增加甚至超越業(yè)主的滿意，只有給物業(yè)公司足夠的發(fā)展空間，使物業(yè)公司認(rèn)識(shí)到業(yè)主的滿意是基礎(chǔ)，物業(yè)公司才會(huì)著眼于業(yè)主的利益，不斷滿足業(yè)主利益以及開發(fā)不斷的利益空間，就可以鼓勵(lì)物業(yè)管理公司積極主動(dòng)的在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開發(fā)好的經(jīng)營項(xiàng)目，為自己增加利潤的同時(shí)也為業(yè)主增加收入，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)，而且實(shí)際上好多物業(yè)公司也是這么來操作的，不過有的操作的好，得到業(yè)主的支持，有的操作不好被業(yè)主職責(zé)。
如果有法可依，是物業(yè)公司和業(yè)主雙贏。
第二點(diǎn)，我們應(yīng)該對(duì)它進(jìn)行一些約束，為了進(jìn)一步維護(hù)業(yè)主們作為弱視群體的情況，應(yīng)該增加約束和規(guī)范，對(duì)此，我建議針對(duì)條例的第三十二條更加細(xì)化，應(yīng)該形成專門的物業(yè)企業(yè)年檢辦法，規(guī)定物業(yè)卻資質(zhì)實(shí)行年檢，市物業(yè)行政管理部門應(yīng)該每年向社會(huì)公布，能否把群眾反映強(qiáng)烈，爭議較大合情合理的問題直接寫入該條，作為約束物業(yè)管理企業(yè)的硬性規(guī)定呢？比方說綜合驗(yàn)收物業(yè)公司不作為，導(dǎo)致了產(chǎn)生了極大的隱患，如果這些條款能夠?qū)懭霔l例的話，對(duì)物業(yè)公司特別是前期物業(yè)公司進(jìn)行約束，我想應(yīng)該是對(duì)它是非常好的約束機(jī)制，如果物業(yè)公司違反了這些硬性的規(guī)定，年檢就給他不予通過，同時(shí)對(duì)社會(huì)公開限期整改，直至取消資格，這樣才能讓業(yè)主們有處講理，有處說理。
希望我們像自己說的那樣，盡量站在公正公平的角度上，為青島物業(yè)管理的盡到自己的力量。謝謝大家。
吳玉華：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來賓，大家好。今天非常感性人大給我們這次交流學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，今天陳述的主要內(nèi)容是如何提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和物業(yè)收費(fèi)難的問題，這個(gè)問題也是困擾很多城市的物業(yè)的發(fā)展，根據(jù)我們調(diào)查的情況，在我市四百多家物業(yè)公司里，在經(jīng)營能夠贏利是持平的只有40％，大多數(shù)物業(yè)公司生存都難以維計(jì)，許多物業(yè)管理公司服務(wù)下降，利潤虧損，所以產(chǎn)生了很多問題。
我們分析了一下，為什么產(chǎn)生這種狀況？主要原因有下面幾個(gè)原因：
第一個(gè)物業(yè)管理公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一樣，根據(jù)目前的物業(yè)公司經(jīng)營辦法的限制，許多物業(yè)公司服務(wù)與業(yè)主的問題有一些偏差，再一個(gè)就是業(yè)主的消費(fèi)意識(shí)不一樣。我們?cè)瓉碛蟹址孔�，修房子都是依靠單位，沒有把物業(yè)作為消費(fèi)的單位，這個(gè)觀念沒有建立起來。
第三個(gè)原因就是房屋的開發(fā)單位，就是前期物業(yè)承諾太高，這樣在后期物業(yè)管理的時(shí)候，好多管理服務(wù)很難實(shí)現(xiàn)，這樣產(chǎn)生很多矛盾的糾紛。
根據(jù)這些原因如何解決，重點(diǎn)是從幾個(gè)管理的角度來談一下解決的辦法：
一、首先要提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，規(guī)范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，我建議在制定青島市物業(yè)管理?xiàng)l例的時(shí)候，把物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)做出詳細(xì)的規(guī)定，這樣可以有效的避免好多的糾紛發(fā)生，特別是遠(yuǎn)洋公司也談到這個(gè)問題，他把整個(gè)物業(yè)管理的內(nèi)容分成五項(xiàng)，每一項(xiàng)內(nèi)容分得很細(xì)，甚至包括物業(yè)服務(wù)每個(gè)樓梯，一個(gè)星期擦一次還是一個(gè)月擦一次，規(guī)定的很詳細(xì)，業(yè)主委員會(huì)如果有了這種辦法，他就可以根據(jù)我們的狀況，我們還可以原則有目的的選擇物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，這樣就可以支付一定的服務(wù)費(fèi)，這個(gè)可以有目的的選擇物業(yè)公司，所以我建議制定一個(gè)詳細(xì)的服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
二、加強(qiáng)物業(yè)管理優(yōu)勝劣汰，按市場化物業(yè)產(chǎn)業(yè)化。像這點(diǎn)剛才幾位代表談到前期的問題，青島市有個(gè)實(shí)際狀況就是大多數(shù)物業(yè)公司都和開發(fā)公司，要么是父子公司，要么是關(guān)聯(lián)企業(yè)，其實(shí)法人就是一個(gè)人，根據(jù)這種狀況，我就建議咱們政府對(duì)物業(yè)行業(yè)的行政主管部門物業(yè)辦和一些管理部門，就要加強(qiáng)對(duì)這個(gè)物業(yè)公司的管理，我覺得這個(gè)可以參照兄弟省市，我們現(xiàn)在物業(yè)公司都是關(guān)聯(lián)企業(yè)，所以建議行政主管部門就是要改善管理手段，加強(qiáng)認(rèn)證，而且把評(píng)審的結(jié)果通過適當(dāng)?shù)耐緩綄?duì)全體業(yè)主進(jìn)行公示，這樣業(yè)主委員會(huì)可以了解更多的信息，我們業(yè)主委員會(huì)在找物業(yè)公司的時(shí)候信息是不對(duì)等的，這就是管理不到位，沒有辦法物業(yè)公司到底管理的好壞。所以關(guān)于人才的狀況，管理途徑進(jìn)行公示，這樣在選擇物業(yè)服務(wù)公司的時(shí)候應(yīng)該避免一些情況。
三、規(guī)范物業(yè)公司的招投標(biāo)問題，在條例制定的時(shí)候建議規(guī)定。在招投標(biāo)的時(shí)候只談到比例權(quán)，對(duì)流程的管理和規(guī)定沒有規(guī)定。
俞谷平：關(guān)于物業(yè)收費(fèi)難的問題，現(xiàn)在一個(gè)是物業(yè)公司的收費(fèi)不透明或者超標(biāo)，或者是服務(wù)與收費(fèi)不符，這是業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)的原因之一，基于這一點(diǎn)的話，我倒建議在條例里面加上這么一條規(guī)定，就是關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)的收取，業(yè)主委員會(huì)一旦能為公司簽署協(xié)議之后，確立一個(gè)物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司是預(yù)先的費(fèi)交上去，大部分業(yè)主把錢一交又沒得到一個(gè)相同的適當(dāng)?shù)姆⻊?wù)，就開始和物業(yè)公司發(fā)生矛盾，我們建議在交錢的方式上做個(gè)規(guī)定，以便于業(yè)主監(jiān)督，可不可以物業(yè)管理費(fèi)我們先預(yù)交80％，剩下的20％在物業(yè)管理年末這個(gè)月經(jīng)過業(yè)主大會(huì)70％以上人通過、認(rèn)可物業(yè)管理公司的服務(wù)，然后再交上，這樣可以降低業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的投訴。
再一個(gè)問題就是物業(yè)公司的服務(wù)值當(dāng)不符，一個(gè)重要的原因沒有一個(gè)明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也就是取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理公司的是通過小區(qū)委員會(huì)代表小區(qū)代表履行招投標(biāo)，你這個(gè)小區(qū)里面具體管理成本是多少，我相信業(yè)主委員會(huì)里面不會(huì)很清楚，你沒有每個(gè)小區(qū)最基本的費(fèi)用沒有的話，你招標(biāo)的依據(jù)是什么？我整個(gè)物業(yè)管理費(fèi)成本每年成本是三毛錢，三毛錢怎么核定，標(biāo)準(zhǔn)是從哪里來的，再一個(gè)就是物業(yè)管理企業(yè)存在資質(zhì)管理辦法，每種資質(zhì)物業(yè)管理公司取得標(biāo)準(zhǔn)有不同，所以我倒建議在物業(yè)管理招聘物業(yè)管理公司之前的話，最好是政府相關(guān)部門對(duì)小區(qū)物業(yè)、開發(fā)商完成小區(qū)建設(shè)以后，能夠出具一份具有權(quán)威性的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，各種設(shè)備的情況，還有它的產(chǎn)權(quán)明細(xì)情況，包括車庫是屬于誰的，這個(gè)報(bào)告可以將來交給相關(guān)部門在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立以后，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)根據(jù)這個(gè)報(bào)告來制定自己的招投標(biāo)管理辦法，以便選取物業(yè)管理公司能達(dá)到一個(gè)認(rèn)同，減少爭議。
再一個(gè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，一級(jí)可以收15％，二級(jí)收20％，這樣就是說分兩個(gè)，一個(gè)是資質(zhì)，相關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的資質(zhì)管理，比如說物業(yè)公司發(fā)生重大投訴，在將來年底的時(shí)候從資質(zhì)上認(rèn)定。
我的發(fā)言結(jié)束。
主持人：對(duì)第四個(gè)問題陳述人還有沒有意見要發(fā)表，有的話示意。
田守玉：收費(fèi)難的問題及其他種種矛盾的發(fā)生，實(shí)際上關(guān)鍵是業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)是否能夠有效運(yùn)轉(zhuǎn)的問題，比如業(yè)主委員會(huì)在聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)的時(shí)候，完全可以有合同來約定服務(wù)水平，服務(wù)質(zhì)量及收費(fèi)的關(guān)系，服務(wù)的好可以增加收費(fèi)，服務(wù)不好可以降低收費(fèi)，這里面牽扯到政府主導(dǎo)價(jià)和市場價(jià)問題，所以條例應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)召開有效運(yùn)轉(zhuǎn)方面增強(qiáng)可操作性，比如業(yè)主委員會(huì)將來執(zhí)行的職能可能很多，比如小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施經(jīng)營收益如何管理，如何經(jīng)營如何分配的問題，都是需要一些專業(yè)化很有責(zé)任心的這些人，需要有一個(gè)有效的組織來運(yùn)轉(zhuǎn)，所以說要加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)的可操作性和專業(yè)化及運(yùn)轉(zhuǎn)性，還有建議在業(yè)主大會(huì)下成立一個(gè)監(jiān)督委員會(huì)，因?yàn)橛械臉I(yè)主委員會(huì)如果參與了經(jīng)營如何經(jīng)營，這里面業(yè)主肯定對(duì)娘家人放心，如何監(jiān)督？實(shí)際上應(yīng)該是產(chǎn)生一個(gè)業(yè)主委員會(huì)由7至15名成員組成，業(yè)主委員會(huì)對(duì)監(jiān)督委員會(huì)來近期陳述值得性的報(bào)告，還有業(yè)主委員會(huì)現(xiàn)在大部分成員都是硬性的來工作，實(shí)際上在工作當(dāng)中能夠產(chǎn)生很多開支，是不是咱們這個(gè)條例應(yīng)該有所規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)的成員應(yīng)該有一定的職務(wù)，數(shù)額應(yīng)該根據(jù)業(yè)主大會(huì)來決定，但是也可以指導(dǎo)性的進(jìn)行規(guī)定，還有關(guān)于物業(yè)管理?xiàng)l例委員會(huì)的設(shè)立問題，我感覺本條例應(yīng)該有所規(guī)定，因?yàn)槲飿I(yè)管理涉及的問題多，方面廣，涉及的法律法規(guī)復(fù)雜，群眾對(duì)物業(yè)管理很陌生，產(chǎn)生問題也都影響面廣，所以需要建立一個(gè)專門的具有專業(yè)知識(shí)的調(diào)節(jié)委員會(huì)，吸收各位專業(yè)人員，物業(yè)管理企業(yè)協(xié)會(huì)人員，業(yè)主代表參加設(shè)立物業(yè)管理調(diào)節(jié)委員會(huì)。
謝東：我談一個(gè)業(yè)主服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)有關(guān)的問題，我覺得物業(yè)收費(fèi)好多與有一些維修、房屋相關(guān)引起來的，我覺得在這方面咱們條例里面規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)該提取5％的工程質(zhì)量保證金在51條也規(guī)定了專項(xiàng)維修資金應(yīng)該按照國家省市有關(guān)規(guī)定繳納，如果這塊資金不保證，物業(yè)公司沒有錢來拿來對(duì)房屋的質(zhì)量保證和房屋維修來實(shí)施保障措施，這一塊錢還有一個(gè)問題，前期因?yàn)槲飿I(yè)房屋壽命是幾十年，在前一段房屋的維修是收入大于指出，后一面肯定是支出大于收入，這種情況下怎么樣保證這一方面的問題，我感覺對(duì)工程質(zhì)量保修金這一塊應(yīng)該是非常明確拿出來要有一個(gè)比較明確的地方，不能說我拿出來了，我企業(yè)找不著了，破產(chǎn)了，或者改行了，都得想方設(shè)法逃避過去，所以對(duì)于工程質(zhì)量保修金必須制定一個(gè)專門的帳戶，有一個(gè)權(quán)威的公信力比較強(qiáng)的，不能說按照國家省市有關(guān)規(guī)定繳納如果這方面發(fā)生了矛盾怎么來解釋，肯定服務(wù)業(yè)公司來取舍，我覺得在這方面應(yīng)該明確規(guī)定，有一個(gè)制定的管理機(jī)構(gòu)來管理帳戶，在這個(gè)資金的支出方面，我感覺應(yīng)該不應(yīng)該由物業(yè)公司自己全權(quán)來支持，應(yīng)該由業(yè)主委員會(huì)來劃定給他一個(gè)適當(dāng)?shù)臋?quán)利，比如說一年支出五萬兩萬，超出這個(gè)線應(yīng)該由業(yè)主委員會(huì)來決定，這樣保證小區(qū)能夠以比較良好的狀態(tài)存在下去。
王培海：我們現(xiàn)在小區(qū)存在很多問題，應(yīng)該說相關(guān)政府部門的存在問題，既然我們物業(yè)管理?xiàng)l例賦予了一些政府部門的相關(guān)政府職能，我感覺應(yīng)該增加一些政府行為的規(guī)范，比如說第六章加一塊就是考慮到業(yè)主的分散性，應(yīng)該在小區(qū)顯著位置予以公告或者公示，并以強(qiáng)制力保證能夠存在二十四小時(shí)，這樣有個(gè)公開、公正的保證。
初然章：在收費(fèi)難和服務(wù)熱糾紛問題，我建議在條例當(dāng)中能否考慮增加這么一條，就是在物業(yè)行政主管部門或者物業(yè)管理協(xié)會(huì)設(shè)立一個(gè)仲裁機(jī)構(gòu)，這樣即不站在業(yè)主的利益，也不站在物業(yè)公司利益來公開這個(gè)問題，如果一旦公開，可以從這個(gè)渠道由司法規(guī)定，這樣避免了把物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量糾紛和收費(fèi)的糾紛，往往通過物業(yè)部門，政府不該管的事情反而管了，設(shè)立仲裁機(jī)構(gòu)，我看修改條例里面對(duì)這個(gè)問題沒有明確提出，建議加上這一條。
主持人：對(duì)物業(yè)收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題，所以社會(huì)比較關(guān)心這個(gè)問題，從電臺(tái)的直播熱線反映有這么幾個(gè)事，一個(gè)就是如果物業(yè)公司參與前期業(yè)主的，如果不付錢，如果物業(yè)公司不公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這種情況應(yīng)該有一些強(qiáng)制措施。
還有提出來就是個(gè)別業(yè)主如果無正當(dāng)不繳費(fèi)的時(shí)候，有關(guān)部門應(yīng)該支持物業(yè)公司合理合法去收回。應(yīng)當(dāng)繳納哪些合理項(xiàng)目哪些不合理項(xiàng)目，也有一部分市民對(duì)我們這一次聽證會(huì)，提出了一些很大的希望，有的提出來說對(duì)于聽證會(huì)就是人民當(dāng)家作主的重要體現(xiàn)，也體現(xiàn)了人大立法的權(quán)威性和人民代表大會(huì)制度作為我們國家實(shí)施的一項(xiàng)根本政治制度，都通過熱線和短信發(fā)表感言，我們對(duì)這些都非常感謝。
下面關(guān)于對(duì)以上聽證內(nèi)容，我們聽證人還有沒有什么意見和提問？如果沒有的話，聽證會(huì)陳述發(fā)言到此結(jié)束，下面請(qǐng)市人大常委會(huì)張先平主任講話。
張先平：同志們，今天立法聽證會(huì)是我們青島市人大常委會(huì)在1980年以來舉行的首次立法聽證會(huì)，其目的一是為了很好的貫徹2000年國家制定的立法法，二是堅(jiān)持立法，進(jìn)一步提高我市地方立法的質(zhì)量，此次立法聽證會(huì)開得很好，很成功，參加會(huì)的同志本著當(dāng)家作主的精神，圍繞聽證內(nèi)容坦誠相見，擺事實(shí)，講道發(fā)表了很多有價(jià)值的建議和意見，同時(shí)這些意見和建議也為我們立法機(jī)關(guān)進(jìn)一步了解圍繞管理工作中存在的突出問題，準(zhǔn)確地把握各方面對(duì)物業(yè)管理的立法要求，必將建立堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)和產(chǎn)生積極的影響。
在此，我代表市人大常委會(huì)，代表市人大法制委員會(huì)，向參加首次聽證會(huì)的各位同志，向多年來關(guān)心和支持市人常委會(huì)立法工作的各界人士表示衷心的感謝。
黨的十六大明確地提出要健全民主制度，豐富民主形勢，保證人民依法實(shí)行民事參與，民主決策，民主管理和民主監(jiān)督，保證立法更好的體現(xiàn)人民當(dāng)家，今年四月份吳邦國委員長在江蘇考察時(shí)提出，人大最大的危險(xiǎn)是脫離人民群眾，堅(jiān)持走群眾路線，聽取群眾呼聲，反映群眾的意愿，集中群眾智慧不僅是市人大的要求，也是人大的最大優(yōu)勢，同時(shí)立法工作保持生機(jī)與活力的源泉，人民群眾不應(yīng)該支持法律法規(guī)的接受者，首先應(yīng)該是立法的積極參與，多年的立法實(shí)踐告訴我們，人民群眾當(dāng)中蘊(yùn)藏著豐富的立法資源，只有充分的發(fā)揚(yáng)民主建立健全民主參與機(jī)制，使人民群眾關(guān)注立法工作，積極參與立法工作，真正形成，了解民情，充分反映民意，才能進(jìn)一步提高地方立法的質(zhì)量，才能保證地方性法規(guī)有效貫徹實(shí)施
。立法為人民，就應(yīng)該充分地依靠人民，多年來市立法聽證會(huì)不斷推進(jìn)民主的進(jìn)程，采取了多種形式擴(kuò)大公民對(duì)地方立法的參與，在制定立法計(jì)劃階段就廣泛征集人民地方建議和意見，二是人民群眾普遍關(guān)心，人民群眾切身利益密切相關(guān)的法規(guī)。三是將法規(guī)草案送有關(guān)機(jī)關(guān)，社會(huì)團(tuán)體和企事業(yè)單位他們對(duì)法規(guī)的意見和建議。四是通過召開座談會(huì)、論證會(huì)對(duì)有關(guān)的法規(guī)草案直接聽取人民群眾，這種干部和專家學(xué)者的意見，五是委托大大專院校，專家學(xué)者和律師發(fā)揮了作用。
今天的立法聽證會(huì)是一個(gè)重要的舉措，是傾聽民聲，化解矛盾，宣傳法制又一次上升，是立法階段為人民群眾實(shí)現(xiàn)交流互助的又一個(gè)平臺(tái)，之所以選擇物業(yè)管理進(jìn)行聽證的第一個(gè)法規(guī)，主要是考慮到物業(yè)管理?xiàng)l例的修整涉及到很多熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題，關(guān)系到廣大業(yè)主和物業(yè)公司的切身利益，別人就各方面意見有一個(gè)充分的表達(dá)，只有這樣才能為下一步法規(guī)如何解決物業(yè)管理質(zhì)量不高，和物業(yè)收費(fèi)難的問題，如何規(guī)范業(yè)主投票權(quán)，前期物業(yè)管理公司停車場的質(zhì)量和收益，街道辦事出和業(yè)主委員會(huì)當(dāng)中奠定良好的基礎(chǔ)，大家提出的意見和建議非常重要，會(huì)后市人大法制委員會(huì)要進(jìn)行認(rèn)真的研究，寫出聽證報(bào)告，作為市人大常委會(huì)下一次審議時(shí)的重要參考。
我相信今天大家提出的很多好的建議和意見，必將會(huì)更多的體現(xiàn)在以后修訂出臺(tái)的我市物業(yè)管理?xiàng)l例當(dāng)中。
同志們，聽證會(huì)就是議法聽證各個(gè)方面的意見，今天的聽證對(duì)進(jìn)一步做好立法工作必將起到積極的促進(jìn)作用，今后市人大將選擇更多的法規(guī)草案進(jìn)行聽證，歡迎大家踴躍參加。
在這里也衷心的希望在座的各位及廣大人民群眾，今后一如既往的關(guān)心和支持地方立法工作，讓我們共同努力，為進(jìn)一步加強(qiáng)我市的民主法制建設(shè)，依法治市的建設(shè)，作出更大的貢獻(xiàn)，謝謝。
主持人：各位來賓，各位同志，本此聽證會(huì)在大家的配合下，對(duì)各位陳述人提出的和建議，會(huì)后將匯總提出書面報(bào)告，作為常委會(huì)做成人員審議的重要參考，對(duì)通過青島人民廣播電臺(tái)，青島新聞網(wǎng)，青島傳播網(wǎng)直播中受到的意見和建議，我們委托以上傳播單位匯總提交給我們，作為下一次的參考。
我宣布《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）》聽證會(huì)結(jié)束，謝謝大家！
主持人：，，市政條例聽證首先人員會(huì)立法紀(jì)律市政條例聽證不能應(yīng)當(dāng)?shù)闹谱鳎诨蛘吆蟛殚�，有或者由于人簽名�?huì)記者座次就坐進(jìn)行憑證會(huì)提問進(jìn)行所有在應(yīng)當(dāng)工具不得答聲陳述主持管理草案今天常委主任求毛秘書配先民談順萬噸動(dòng)財(cái)經(jīng)人民生活環(huán)境，2的我建設(shè)，人民物質(zhì)，對(duì)，負(fù)責(zé)市政部門進(jìn)行的的了草案市政節(jié)之后會(huì)通過實(shí)際多種像章人大反映草案和為了征求光度里性性使法規(guī)可和社會(huì)，的8旁聽分別自，的最終四內(nèi)容分別關(guān)于陳述他們的主圓，小區(qū)培養(yǎng)，三路鴛鴦孫并林生先參加表示全應(yīng)和的。更參與我們聽證通過光太聽證現(xiàn)同志。領(lǐng)導(dǎo)代表們，關(guān)于投票對(duì)個(gè)了權(quán)利但是房屋一的典，房屋之后才的不行政政府，，權(quán)利，房屋一種建設(shè)權(quán)利取要還的或者，財(cái)產(chǎn)。不自然法人業(yè)主地位就的沒房看法限定的。
的正住宅一百當(dāng)中計(jì)算住宅計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)平方顯然國家貢納稅投標(biāo)有按大家到做一或者病權(quán)利一陜西平方建筑應(yīng)這就權(quán)利會(huì)議權(quán)為，說以后面舉十鳴放的，，在的確定，說業(yè)主這原則將的比面積住戶前要一按照責(zé)權(quán)原則選擇，應(yīng)該更大權(quán)投票后獲得一多權(quán)甚為以后1為一認(rèn)為月來業(yè)主獲，機(jī)遇更多得過透過通過無論對(duì)較的第和家上午物業(yè)出租物業(yè)，管理中的今天的參加，橫
等法制度，現(xiàn)行的法律規(guī)定，房屋所有權(quán)的取得必須依照房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，應(yīng)當(dāng)注意的是房屋建筑本身是一種實(shí)施行為，但所建房屋所有權(quán)的取得并不因?yàn)榻ㄔ於在A取得，要取得房屋的所有權(quán)還必須到修整登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，經(jīng)過登記機(jī)關(guān)的審核符合法定條件之后，簽發(fā)產(chǎn)權(quán)證書才取得房屋所有權(quán)，根據(jù)以上兩點(diǎn)，我認(rèn)為業(yè)主應(yīng)該是房屋所有權(quán)證共贏的自然人或者法人，而不是財(cái)產(chǎn)所有人。不是房屋所有權(quán)證自然人和法人就不具有業(yè)主的法律地位，也就不能成為業(yè)主，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商尚未住的房屋并沒有取得法定房屋所有權(quán)證，因此，也只能屬于擁有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)商沒有普通的房屋，不應(yīng)該具有業(yè)主的法律地位，當(dāng)然，也就不具有業(yè)主的投標(biāo)權(quán)，征詢意見里面的看法沒有必要進(jìn)行限定，這是關(guān)于業(yè)主的見解。
第二，本人主張依照房產(chǎn)證的權(quán)術(shù)界定，包括住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)，修訂草案中的第十二條把住宅物業(yè)按戶計(jì)算投標(biāo)權(quán)，非住宅物業(yè)每一百平方米為一投標(biāo)權(quán)，本人認(rèn)為不妥，住宅物業(yè)超過一百平方米的也很多，另外，在這一說當(dāng)中使用了兩個(gè)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，住宅物業(yè)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)使用了戶，非住宅計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)使用了平方米，顯然我認(rèn)為有違民事法關(guān)于工人法人地位平等的原則，以財(cái)產(chǎn)的大小或者多少?zèng)Q定投標(biāo)權(quán)，在物業(yè)方面看是公平，但進(jìn)一步的研究會(huì)產(chǎn)生這個(gè)疑問，公民在國家法律范圍內(nèi)投標(biāo)權(quán)是否也要考慮對(duì)國家的貢獻(xiàn)的大小，納稅多少來決定投標(biāo)權(quán)？顯然，按大小有背社會(huì)主義的國家法律和國體，第二，如果說大家考慮到物業(yè)面積的大小直接關(guān)系到業(yè)主義務(wù)的大小，物業(yè)收費(fèi)按面積大小收費(fèi)，如果說考慮到這一點(diǎn)的話，按照民法關(guān)于權(quán)利與義務(wù)對(duì)等的原則，本人認(rèn)為可以做如下修改，按每平方米或者每十平方米為投標(biāo)權(quán)，這一點(diǎn)在全國已有先例，陜西省是每十平方米為一投標(biāo)權(quán)，廈門市是每一建筑平方米為一投標(biāo)權(quán)。
第三業(yè)主投標(biāo)權(quán)既然是房屋所有權(quán)的開始，因此，本人認(rèn)為在業(yè)主投標(biāo)權(quán)的問題上，應(yīng)該限制業(yè)主投標(biāo)權(quán)的比例，我的陳述完畢，謝謝。
李英：在這里主要就業(yè)主投標(biāo)權(quán)的看個(gè)人的看法，業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的投票權(quán)房屋建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)，以一平方米為投票權(quán)，但是當(dāng)大業(yè)主的投票權(quán)超過一定的比例時(shí)，應(yīng)有所限制，首次業(yè)主以后的業(yè)主的投票權(quán)應(yīng)由業(yè)主大會(huì)規(guī)定，分三點(diǎn)說明，第一，應(yīng)以房屋建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)確定業(yè)主的投票權(quán)，舉個(gè)例子來說明，三套四十平米的房屋，有三份投票權(quán)，另一業(yè)主在該小區(qū)內(nèi)有兩套120平米的房屋，如果以套為標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主就有兩份投票權(quán)，如此確定投票權(quán)顯然有失公平，上面是住宅用房，同樣的建筑面積依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)來確定投票權(quán)，這似乎是說不過去的事情。我認(rèn)為解決業(yè)主投票權(quán)這個(gè)問題應(yīng)首先根據(jù)的則全對(duì)流的原則，這一原則的采用將會(huì)解決很多問題，我花的錢多，我享受的服務(wù)應(yīng)該物有所值，僅從這一點(diǎn)講，物業(yè)之間的服務(wù)就比擁有建筑面積小的住戶更密切一些，上例中前一業(yè)主三套房屋共計(jì)120平方米，后一業(yè)主是240平方米，后面是顯然比前面多得多，如果提高和降低物業(yè)管理費(fèi)，后一業(yè)主顯然比前面大得多，后一業(yè)主承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任顯然要高于前一業(yè)主，按照則全對(duì)等的原則，在選擇物業(yè)管理的過程中，就應(yīng)有更大的發(fā)言權(quán)，體現(xiàn)在投票權(quán)上，后一業(yè)主獲得比前一業(yè)主更多的投票權(quán)，所以我認(rèn)為建筑面積越大業(yè)主將獲得更多的投票權(quán)，第二以一平方米為投票權(quán)技術(shù)單位，可以給予業(yè)主投票時(shí)更多的靈活性，例如某業(yè)主擁有一百平米的房屋，如果按套一百平米記錄，他要么投300票，要么投一次，如果以一平方米為技術(shù)單位，擁有一百分投票權(quán)，可以通過認(rèn)知程度，這種投票方式無論對(duì)業(yè)主還是對(duì)候選人都是較為合理的。
第三對(duì)大業(yè)主的投票權(quán)應(yīng)有所限制，對(duì)對(duì)待大業(yè)主和小業(yè)主的方式上，其目的是為了防止大業(yè)主侵害小業(yè)主的權(quán)利，所以當(dāng)大業(yè)主的投票權(quán)超過一定的比例時(shí)，應(yīng)有所限制，在這里說明兩點(diǎn)，第一點(diǎn)配套設(shè)施如停車場的面積，由于業(yè)主已出錢，應(yīng)以買家來計(jì)算，第二房地產(chǎn)開發(fā)商上午出售的物業(yè)，雖然房地產(chǎn)開發(fā)商是最終業(yè)主，但尚未出租物業(yè)所有權(quán)，在物業(yè)管理的小區(qū)中，各個(gè)的物業(yè)的管理費(fèi)應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)，責(zé)權(quán)對(duì)等的原則，開發(fā)商對(duì)物業(yè)承擔(dān)了相應(yīng)的責(zé)任，應(yīng)該享有應(yīng)該的權(quán)利，應(yīng)享有投票權(quán)。謝謝大家。
德橫律師事務(wù)所：今天接受所里的委派參加今天的聽證，我們的基本觀點(diǎn)區(qū)分住宅物業(yè)的投票權(quán)，非住宅物業(yè)為一百平方為為一個(gè)投票權(quán)，一百平方米每證有一個(gè)投票權(quán)。第二在對(duì)小區(qū)內(nèi)擁有多套住宅業(yè)主的投票權(quán)應(yīng)當(dāng)社定最高比例的限制，第三開發(fā)商對(duì)自用的物業(yè)享有投票權(quán)，對(duì)于用于銷售售處的不享有投票權(quán)。
在首次業(yè)主大會(huì)以后我們應(yīng)當(dāng)賦予業(yè)主自主權(quán)，業(yè)主可以通過可以通過業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)意識(shí)共則另行規(guī)定。
因?yàn)閮煞N物業(yè)的用途是不同的，住宅物業(yè)就非盈利行，而且具有公益性。管理的范圍也是共有的區(qū)域，雖然業(yè)主他自己自用的部位面積不同，但是作為業(yè)主來講，在小區(qū)內(nèi)享有的物業(yè)服務(wù)不會(huì)因?yàn)樗娣e不同而有所差別，所有的業(yè)主都機(jī)會(huì)均等的，不會(huì)受任何限制使用物業(yè)功用設(shè)施，我們認(rèn)為投票權(quán)標(biāo)準(zhǔn)不受面積大小，讓業(yè)主的成員身份平等，對(duì)公共事物的表決權(quán)具有相同的表決權(quán)。
采取這種方式可以避免大業(yè)主持有的投票權(quán)來掌控業(yè)主大會(huì)，另外，投票權(quán)越級(jí)中在選舉的時(shí)候出現(xiàn)會(huì)選的現(xiàn)象，開發(fā)商對(duì)于未售出的物業(yè)用于銷售的不是用于使用的，開發(fā)商和業(yè)主之間是有利害關(guān)系的，當(dāng)開發(fā)商的利益和業(yè)主利益出現(xiàn)沖突的時(shí)候，開發(fā)商肯定站在開發(fā)商的角度去考慮問題，而絕不會(huì)站在業(yè)主的考慮去考慮問題，在開發(fā)商的個(gè)體利益和個(gè)體的全體利益相沖突的時(shí)候我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以業(yè)主的公共利益優(yōu)先，除了開發(fā)商用于自用的部位具有業(yè)主身份投票權(quán)。
第四這種方式是比較簡單的，也容易操作，而且成本比較低，目前對(duì)中國業(yè)主的自治水平比較低的情況下，我們認(rèn)為這種簡單的方式比較適合中國的現(xiàn)狀。
第五從實(shí)踐上來看，上海和重慶都是用這種方式。
綜上，按照建筑面積還是按照一票一權(quán)，雖然兩種都有法律效應(yīng)，目前還是采取不分面積大小，一票一套，比較實(shí)際。
謝謝，我的陳述完畢。
陳：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位代表，首先請(qǐng)文敘代表遠(yuǎn)洋公司對(duì)本此的立法聽證會(huì)進(jìn)行歡迎，預(yù)祝立法聽證會(huì)取得圓滿成功。
超過一百五十平方被分割的網(wǎng)點(diǎn)，每150平方米一票比較好，依照權(quán)利和義務(wù)對(duì)等原則，應(yīng)享有特別權(quán)。理由是根據(jù)國家法改委建設(shè)部指定的物業(yè)收費(fèi)管理辦法第16條規(guī)定指出，納入物業(yè)管理范圍的已竣工并尚未售出的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位，開發(fā)商享有權(quán)利又要繳費(fèi)，關(guān)于配套設(shè)施停車場車庫的面積，可終極結(jié)合列入公共繳費(fèi)管理進(jìn)行處理。
業(yè)主投票權(quán)的其他問題，本此青島市物業(yè)管理?xiàng)l例修訂條例第21條，經(jīng)與會(huì)業(yè)主投票權(quán)三分之二通過，并以書面形式在物業(yè)管理內(nèi)公示，這一條應(yīng)該進(jìn)行修改，修改中應(yīng)40％以上提議，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過，關(guān)于這一塊有很多人提出異議，因?yàn)橥镀睓?quán)可以有書面形式或者多種形式來規(guī)定召開到場，所以應(yīng)以書面形勢進(jìn)行公示。
一個(gè)小區(qū)管理的好壞與物業(yè)公司的服務(wù)水平和業(yè)主委員會(huì)人員組成人員強(qiáng)弱的問題，一個(gè)有力的業(yè)主委員會(huì)能夠代表大多數(shù)人行使主權(quán)，同時(shí)也能夠依據(jù)國家法律法規(guī)與物業(yè)公司很多的不同，協(xié)調(diào)出小區(qū)的日常，召開業(yè)主大會(huì)可以采取多種形式，如果規(guī)定的投票業(yè)主人員太少，就會(huì)人為的更換業(yè)主委員會(huì)，現(xiàn)在在青島市已經(jīng)有這些問題，造成小區(qū)管理的不穩(wěn)定，我們監(jiān)督物業(yè)管理的公司的日常服務(wù)，物業(yè)公司應(yīng)該虛心接受，努力改正自己的不足，應(yīng)該說大多數(shù)物業(yè)公司還是非常盡職盡責(zé)的，非常需要廣大業(yè)主的精心呵護(hù)，盡快擺脫目前的困難局面，盡快順應(yīng)國家物業(yè)管理發(fā)展的方向，為建設(shè)和諧青島，和諧社會(huì)作出貢獻(xiàn)。和諧青島，和諧社會(huì)是由無數(shù)個(gè)和諧小區(qū)和諧家庭組成，讓我們攜手并肩從我做起，當(dāng)文明市民，創(chuàng)文明家庭，共創(chuàng)青島的美好明天，謝謝大家。
宋志剛：各位領(lǐng)導(dǎo)，專家，來賓大家好，首先感謝市人大舉辦這次聽證會(huì)，使我們有機(jī)會(huì)和大家學(xué)習(xí)，我是青島卓越物業(yè)管理公司的代表，是專門從事物業(yè)管理行業(yè)研究和資訊的機(jī)構(gòu)，關(guān)于投票權(quán)的問題我們的理由如下：
我們明確物業(yè)投票權(quán)進(jìn)行表決，并代表大多數(shù)業(yè)主的利益，投票權(quán)的決定應(yīng)該依據(jù)業(yè)主建筑面積以體現(xiàn)業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利和義務(wù)。
第二草案第十七條的住宅與非住宅的權(quán)利進(jìn)行明確的區(qū)分，因?yàn)樽≌飿I(yè)我方建議一套房屋為一個(gè)權(quán)利，業(yè)主停車庫等享有的權(quán)利，業(yè)主享有管理權(quán)。
第三住宅小區(qū)內(nèi)網(wǎng)點(diǎn)房等非住宅的權(quán)和按照條例的規(guī)定，每建筑面積一百平方米為一投票權(quán)，一百平方米以下的房產(chǎn)證每一證為投票權(quán)，但建設(shè)單位自有的建設(shè)面積應(yīng)該限定最高比例，最高比例要依據(jù)每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的性質(zhì)、面積、部屬，銷售情況，繳納物業(yè)費(fèi)的情況履行義務(wù)給予確定，我們認(rèn)為最高比例不超過投票權(quán)利的49％。
住宅小區(qū)以外的寫字樓、商場非住宅物業(yè)，一百平方米以下有房產(chǎn)證每證為投票權(quán)。
對(duì)開發(fā)商開發(fā)建筑的物業(yè)應(yīng)該不具有投票權(quán)，對(duì)于開發(fā)商處于現(xiàn)房銷售的物業(yè)并辦理的許可證的，并依據(jù)按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)的應(yīng)該有投票權(quán)，最高投票權(quán)不應(yīng)該超過49％。
第五，我方在出臺(tái)詳盡的細(xì)則，以便具有可操作性。
六，關(guān)于業(yè)主行使權(quán)利和義務(wù)，在首次成為業(yè)主大會(huì)機(jī)其他區(qū)業(yè)主大會(huì)上，通過投票表決的事項(xiàng)時(shí)，向全體業(yè)主發(fā)出書面通知，明確時(shí)間、地點(diǎn)，比如業(yè)主在這個(gè)時(shí)間沒有出現(xiàn)的，應(yīng)該放棄投票權(quán)。關(guān)于業(yè)主和開發(fā)商投票權(quán)的陳述，不對(duì)之處請(qǐng)指正，謝謝。
主持人：對(duì)第一個(gè)問題各位陳述人有沒有意見要發(fā)表，如果有的話舉手示意。
田守玉：我認(rèn)為已購配套的設(shè)施作為車庫，不應(yīng)當(dāng)享有投票權(quán)，因?yàn)樗鳛槲飿I(yè)的配套設(shè)施不具有產(chǎn)權(quán)，根本沒有所有權(quán)，不能享有投票權(quán)。
第二個(gè)問題關(guān)于開發(fā)商沒有出售的物業(yè)，我認(rèn)為投票權(quán)的比例最高應(yīng)當(dāng)限制到20％，如果再高就可能完全失控。
第三個(gè)問題關(guān)于住宅物業(yè)，它的投票權(quán)我認(rèn)為以套計(jì)算相對(duì)合理經(jīng)濟(jì)，因?yàn)樽≌飿I(yè)不管牽涉到住宅的所有權(quán)，還牽涉到人的生活，是對(duì)人的生活的管理，我認(rèn)為以套是比較合適，發(fā)言完畢。
主持人：各位聽證人對(duì)以上陳述人的發(fā)言什么提問的可以提問。如果沒有的對(duì)第一項(xiàng)聽證內(nèi)容就到這兒，下面就第二個(gè)聽證內(nèi)容關(guān)于停車場網(wǎng)球場和收益的問題進(jìn)行聽證，首先請(qǐng)張麗同志陳述意見。
張麗：大家好非常感謝各位領(lǐng)導(dǎo)給我機(jī)會(huì)，此次參加聽證會(huì)主要是車位收費(fèi)問題，應(yīng)該制定權(quán)市統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，停車收費(fèi)如何使用，應(yīng)該向業(yè)主調(diào)查以后，發(fā)現(xiàn)目前我市的小區(qū)車位管理比較混亂，如市南取的車位從八萬到三萬價(jià)格不等，有的小區(qū)物業(yè)每個(gè)月從五十元到四百元不等，在收費(fèi)前沒有與業(yè)主簽訂相應(yīng)的責(zé)任合同，沒有具體的用途。
第二，車位越來越被市民關(guān)注，小區(qū)停車的問題也越來越突出，關(guān)于小區(qū)車位的十分必要，應(yīng)該具有超前意識(shí)。
第三如何細(xì)化本草案中關(guān)于車位的規(guī)定，我國現(xiàn)行的法律法規(guī)中明確要求，房產(chǎn)開發(fā)商按照一定的標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)停車位，它不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓也不能有產(chǎn)權(quán)，應(yīng)該由全體業(yè)主共同擁有。
會(huì)所、車庫的約定的按約定，沒有約定的或約定不明的除建筑單位享有所有權(quán)外，應(yīng)該由業(yè)主所有，至少說明這是立法的趨勢，體現(xiàn)立法者的當(dāng)今的意見。
第四，物業(yè)應(yīng)該擔(dān)責(zé)任，不能達(dá)到一戶一位，為了便于管理，物業(yè)收取一定的管理費(fèi)是合理的。在我們此次聽證的法中，第三十九條按照規(guī)劃的停車戶主要共有區(qū)域內(nèi)業(yè)主使用，不能擅自改變業(yè)主用戶。服務(wù)收費(fèi)應(yīng)該由業(yè)主和和市里的物業(yè)管理部門制定收費(fèi)辦法。
我們公布以下上述規(guī)定公布的內(nèi)容之后，收到了數(shù)千市民的反饋，不少讀者就上述問題發(fā)表看法，他們建議物價(jià)部門根據(jù)小區(qū)的新舊規(guī)模等確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，我建議將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以物業(yè)請(qǐng)專家一起評(píng)選，等確定級(jí)別之后請(qǐng)物價(jià)部門，物業(yè)辦等相關(guān)的部門聯(lián)合確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。首先當(dāng)然需要確定一個(gè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，然后確定它的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)收費(fèi)后必須向業(yè)主公示，確定之后才可以使用。
第三物業(yè)既然收了錢就應(yīng)該擔(dān)責(zé)任，關(guān)于車刮傷了，輪胎被盜，物業(yè)應(yīng)該有一定的賠償金額，謝謝。
張燕：大家好我叫張燕，這次青島市物業(yè)管理?xiàng)l例修訂草案，我們被廣泛關(guān)注，我給大家陳述的問題是，目前可以說開發(fā)商物業(yè)公司以及小區(qū)廣大業(yè)主存在一個(gè)矛盾糾紛的導(dǎo)火線，目前我們國家有一個(gè)非常明確的條例，我希望我們青島市在這個(gè)物業(yè)管理?xiàng)l件的過程當(dāng)中能夠?qū)@個(gè)問題作出非常細(xì)致明確的陳述。
下面介紹地方性法規(guī)對(duì)這個(gè)問題談一下個(gè)人觀點(diǎn)，地下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬的問題，有的業(yè)主認(rèn)為地下車庫房屋的情況，已經(jīng)包括地下車庫的價(jià)格，而且面積，因此在購買房屋的享有的這部分地下車庫，還有的業(yè)主認(rèn)為地下車庫對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)當(dāng)中，既然是配套設(shè)施就應(yīng)當(dāng)是向道路管線一樣，在買賣合同沒有特別約定的情況下，對(duì)住宅一并作為陳述。
作為小區(qū)的配套設(shè)施，并且開發(fā)商進(jìn)行了均攤，單位車庫產(chǎn)權(quán)歸為全體業(yè)主，不能以小區(qū)的業(yè)主進(jìn)行出租或者出售，這些車庫是作為房屋的配套建設(shè)而建設(shè)存在的，當(dāng)然這部分國家政策是不允許進(jìn)行均攤的，因此這個(gè)產(chǎn)權(quán)是屬于投資人，地下車庫也就是說開發(fā)商可以享用這個(gè)權(quán)利。
就地下車庫的話，我想談一下我個(gè)人的觀點(diǎn)，我認(rèn)為地下車庫是獨(dú)立的建筑物，有獨(dú)立的使用價(jià)值，因?yàn)榈叵萝噹斓脑捨覀兺ǔ７Q之為配套設(shè)施，是為小區(qū)房屋居住目的而建設(shè)的，但是地下車庫它不能像房屋一樣是人們生活所必須的，因此不應(yīng)當(dāng)是一個(gè)住宅的和從業(yè)主的關(guān)系，具有自己獨(dú)立的價(jià)值。
在房屋買賣過程當(dāng)中如果沒有約定的情況下，就不存在轉(zhuǎn)讓的法律效率，因此地下車庫與地上房屋一定存在所有權(quán)，所有權(quán)對(duì)未轉(zhuǎn)讓之前，屬于開發(fā)商所有，開發(fā)商使用的可以對(duì)它進(jìn)行出租，出售，或者是出借，但是對(duì)于這種權(quán)利的行使并不是說不節(jié)制的沒有任何限制，首先應(yīng)該看一下在買賣過程中有什么規(guī)定，如果有規(guī)定應(yīng)該依照規(guī)定進(jìn)行執(zhí)行。
第二種它如果要是開發(fā)商對(duì)它進(jìn)行出租出售的時(shí)候，價(jià)格補(bǔ)應(yīng)該是不節(jié)制無限制的，依靠壟斷地位，應(yīng)該遵循這種市場地位來進(jìn)行的。
對(duì)地下車庫有個(gè)新的名詞就是建筑物區(qū)分所有權(quán)，就是高層建筑出現(xiàn)了以后，各業(yè)主對(duì)住宅等專有部分的所有權(quán)對(duì)電梯、通道等等這些共用的享有共用權(quán)利。會(huì)所和車庫歸屬是有約定按照其約定的，沒有約定或者約定不明確，建設(shè)單位能夠?qū)儆谒碛械乃袡?quán)都是屬于業(yè)主所共有。
我還想探討一個(gè)問題，車庫承租的問題這個(gè)方面2003年上海市也出臺(tái)了一個(gè)關(guān)于商品房項(xiàng)目附屬地下車庫租賃規(guī)定，它對(duì)于車庫的出租出售限于本小區(qū)業(yè)主，分別小區(qū)的業(yè)主是能夠進(jìn)行獲得該車庫的產(chǎn)權(quán)的，它的出售出租的期限，也是有限制的，也就是說不能超過承租該小區(qū)房屋的租賃期限，如果對(duì)于已購有車庫的業(yè)主，對(duì)房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，一般來說這個(gè)車庫的產(chǎn)權(quán)也進(jìn)行一定的轉(zhuǎn)讓，但是轉(zhuǎn)讓的對(duì)象也是有限制的，應(yīng)當(dāng)僅限于小區(qū)的業(yè)主或者業(yè)主使用人。
徐德斗：大家好，我是華商紅捷物業(yè)管理有限公司，我主要談兩個(gè)問題，一個(gè)是關(guān)于露天停車場和室內(nèi)停車場能否向業(yè)主使用的問題，目前存在很大的爭議，要出租或者出售首先確定產(chǎn)權(quán)歸屬，這個(gè)問題比較多，相應(yīng)的相關(guān)職能部門有人防管理部門，房地產(chǎn)管理部門，物價(jià)部門、小區(qū)，物業(yè)管理企業(yè)小區(qū)的全體業(yè)主，從它的產(chǎn)權(quán)角度來說，停車場可以分以下幾個(gè)產(chǎn)權(quán)，由人防部門所有的由開發(fā)商所有，和全體業(yè)主、小區(qū)的業(yè)主所有的及業(yè)主所有的從以上四種產(chǎn)權(quán)來分，屬于人防部門所有的停車場屬于地下人防工程禁止開發(fā)商銷售的，收益歸投資者所有，其產(chǎn)權(quán)已人防管理部門，使用權(quán)歸全體業(yè)主，開發(fā)商不得將其分割出售，物業(yè)公司可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)委托將車位予以售出。
停車場歸開發(fā)商所有的，且開發(fā)商單獨(dú)取得產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商可以對(duì)購房人出售產(chǎn)權(quán)，地下車庫只能預(yù)收給本小區(qū)的商品房，也就是說在小區(qū)的開發(fā)商因?yàn)閾碛行^(qū)車庫而成為小區(qū)的業(yè)主之一，可以將車位出租或者出售。
第三種屬于全體業(yè)主的，停車場作為小區(qū)的配套設(shè)施，所以業(yè)主購買的商品房中已包括的停車場的面積，它的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主，物業(yè)公司可以將停車位進(jìn)行出租。
第四種停車場為小區(qū)的業(yè)主所有的及業(yè)主在購買房屋時(shí)他就購買了車位，這樣的停車位業(yè)主可以自用也可以出租投資。
改造成的停車位和停車庫沒有計(jì)算在建筑面積之內(nèi)，開發(fā)商無權(quán)擅自處理這些車位，應(yīng)該屬于前期業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)。
第二個(gè)問題就是會(huì)所的網(wǎng)球場，他不能劃分，收益劃分從主要分為四個(gè)方面，第一個(gè)就是公共部位及公共設(shè)備維修和更新費(fèi)用，第二項(xiàng)費(fèi)用是物業(yè)公司管理費(fèi)用，包括感覺人員資金，第三由所有人共同負(fù)擔(dān)由法律所規(guī)定的應(yīng)繳，應(yīng)該在爭得相關(guān)業(yè)主的大會(huì)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，可以用于補(bǔ)充房屋的資金，也可以業(yè)主大會(huì)的指定受用，發(fā)言完畢。
張于藍(lán)：在企業(yè)擔(dān)任中層管理職務(wù)，同時(shí)作為一名業(yè)主也非常關(guān)心咱們青島市物業(yè)管理?xiàng)l例的修訂過程，非常榮幸有這個(gè)機(jī)會(huì)參加聽證會(huì)。
主要談的是物業(yè)配套的停車場和停車位的問題，從法律的角度上來講，車位車庫是否可以銷售的唯一標(biāo)準(zhǔn)能否辦理產(chǎn)權(quán)證，或者有無預(yù)售產(chǎn)權(quán)證來區(qū)分的。不能辦理產(chǎn)權(quán)，車庫、車位的買賣合同是不受法律保護(hù)的，即使買到手了也是一張白紙。
租賃期限不得超過二十年，超過二十年的超過部分無效，消費(fèi)者租賃車庫車位也就是所謂的銷售使用權(quán)，最長期限也只有二十年，凡是超過二十年，或者消費(fèi)者二十年后是不受法律保護(hù)的都是欺詐的行為。
下面我們?cè)诮Y(jié)合實(shí)際的情況探討一下集體的一些實(shí)例，目前青島物業(yè)管理的車庫有五種情況，第一種敞開式的地上車位，這種車位主要通過畫線來確定位置，由于小區(qū)的車位歸業(yè)主，開發(fā)區(qū)無法出售張敞開式的車位。
第二種是三面有護(hù)衛(wèi)的地上車位或者車庫，這種車位是可以辦產(chǎn)權(quán)和銷售的，如果開發(fā)商在當(dāng)初規(guī)劃時(shí)明確了這類車庫有獨(dú)立的用面積和建筑面積，開發(fā)商是有全出售的
第三種地下車庫建筑面積未分?jǐn)偪赊k理產(chǎn)權(quán)可銷售沒有約定的話就屬于全體業(yè)主，如果地下車庫未分?jǐn)偳议_發(fā)商單獨(dú)取得了車庫的產(chǎn)權(quán)，則開發(fā)商可以對(duì)購房人出售產(chǎn)權(quán)，但是地下車庫只能預(yù)收給本小區(qū)的產(chǎn)權(quán)人，在房屋管理中沒有對(duì)產(chǎn)權(quán)的車庫沒有進(jìn)行的其收益也應(yīng)歸業(yè)主。
第四種是地下車位車庫的建筑面積已分?jǐn)�，如果地下車庫的面積已經(jīng)進(jìn)行分?jǐn)偯娣e被小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偭诉@里的地下車庫屬于全體業(yè)主所有，可以由業(yè)主委婉會(huì)委托物業(yè)公司分配業(yè)主使用。
第五種屬于人防工程的地下車位和車庫，受益歸投資者所有，禁止開發(fā)商銷售，其收益權(quán)屬于投資者，已經(jīng)隨著投資權(quán)的轉(zhuǎn)移自動(dòng)轉(zhuǎn)移給了業(yè)主，應(yīng)該歸全體業(yè)主所有，綜上所述建議在物業(yè)管理中增加兩個(gè)條例，第一條建設(shè)單位按規(guī)劃要求配制的機(jī)動(dòng)車停放設(shè)施包括地面停車庫，地下停車庫應(yīng)該提供給業(yè)主使用，高層物業(yè)屬于全體業(yè)主，開發(fā)商不得改造成地下停車場，占有使用權(quán)進(jìn)行收益。
第二條，任何單位不能出售建設(shè)單位停車所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主，租賃該車位的優(yōu)先購買權(quán)，建設(shè)單位未滿足本住宅的業(yè)主停車權(quán)，不能出售出租給本住宅物業(yè)區(qū)域以外的其他人，陳述完畢謝謝。
田守玉：是山東中院律師事務(wù)所律師，對(duì)功用設(shè)施的收益使用問題做如下陳述。
一、首先強(qiáng)調(diào)的運(yùn)動(dòng)場所等設(shè)施區(qū)分產(chǎn)權(quán)歸屬，凡是分?jǐn)偟能囄灰约捌渌O(shè)施和產(chǎn)權(quán)為業(yè)主個(gè)人所有，凡是沒有分?jǐn)偟倪\(yùn)動(dòng)場所以及其他設(shè)施屬于物業(yè)的附屬設(shè)施，其產(chǎn)權(quán)為全體所有，不屬于附屬設(shè)施。
第二條例應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定，凡是處于物業(yè)管理內(nèi)，規(guī)劃投資建設(shè)的未分?jǐn)偟耐＼噲龅臅?huì)所運(yùn)動(dòng)場所等供應(yīng)措施，全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人，使用收益管理維護(hù)，比如物業(yè)條例規(guī)定，附屬設(shè)施、附屬設(shè)備屬全體業(yè)主所有。
三，所有權(quán)的物業(yè)車庫不能分?jǐn)�，不具有�?dú)立產(chǎn)權(quán)，不能不按代理，也不能合法轉(zhuǎn)移所有權(quán)，附屬設(shè)施應(yīng)隨專有部分轉(zhuǎn)移所轉(zhuǎn)移，如果現(xiàn)行的房地產(chǎn)，侵占全體業(yè)主的合法權(quán)益，而且將即將制定的立法的精神相背。
四、建議各小區(qū)停車難現(xiàn)象不便，停車場應(yīng)當(dāng)出租使用，業(yè)主有優(yōu)先使用權(quán)，由業(yè)主大會(huì)決定應(yīng)當(dāng)在今后的工作中制定指導(dǎo)性的規(guī)范，對(duì)于停車場庫的出租設(shè)立一定的出租期限，出租進(jìn)行競拍。
作為停車場歸屬和經(jīng)營權(quán)的問題，北京上海等城市出臺(tái)的停車場辦法，停車場的管理運(yùn)營，沒有涉及該問題，實(shí)際上也不是調(diào)整的范圍，不應(yīng)當(dāng)在即將的出臺(tái)的停車場問題，應(yīng)當(dāng)在本條例中規(guī)定已解決普遍存在的車庫糾紛和停車難的問題。
第五，停車場應(yīng)該按照規(guī)劃的用途使用，而實(shí)際生活中商店美發(fā)店等商業(yè)經(jīng)營，條例應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定在改變處罰方式，制止車庫改變用途。
六、會(huì)所及其他功用設(shè)施的功能由業(yè)主大會(huì)決定，可以委托業(yè)主管理委員決定。但應(yīng)當(dāng)先供應(yīng)設(shè)施專項(xiàng)維修資金和業(yè)主大會(huì)召開的問題，對(duì)收益的部分分配給業(yè)主，或者轉(zhuǎn)交物業(yè)管理企業(yè)。
七、對(duì)功用部分的經(jīng)營收益應(yīng)該有長遠(yuǎn)和前瞻性的問題，產(chǎn)生的收益可能是巨大的，比如小區(qū)的車庫停車場，住宅的樓頂樓道，全體懸掛廣告，銀行存款利息，產(chǎn)業(yè)和證券的投資匯報(bào)等，這些收益可以完全滿足小區(qū)的物業(yè)管理的開支。物業(yè)管理零收費(fèi)在上海的小區(qū)已經(jīng)做到了這一點(diǎn)，還會(huì)有部分分配給業(yè)主，但是這么大的收益如何監(jiān)督如何管理，條例應(yīng)該有規(guī)定，如果沒有規(guī)定必將影響物業(yè)管理的順應(yīng)發(fā)展，以上問題在實(shí)踐中亟待解決，在本條例中作出規(guī)定，條件成熟具備，以上請(qǐng)予以采納，陳述完畢。
主持人：對(duì)于第二個(gè)問題各位陳述人有什么意見要發(fā)表。
李英：對(duì)于停車位和停車場出售，在滿足的情況下停車位是可以出售的，建設(shè)單位能證明其享有權(quán)，如果享有停車位和停車場的享有權(quán)，這個(gè)時(shí)候就可以出售。
第二就是關(guān)于會(huì)所網(wǎng)球場和運(yùn)動(dòng)場所及其他方面收益劃分問題，業(yè)主在購買房屋時(shí)的房產(chǎn)時(shí)分?jǐn)偭斯τ迷O(shè)施的價(jià)格，這些公共設(shè)施應(yīng)該屬于業(yè)主共有，所取得的收益也應(yīng)該一部分屬于經(jīng)營者，另一部分為業(yè)主所有，這一部分可以為面積分?jǐn)�，可以歸于公共設(shè)施的維修管理上。
主持人：各位聽證人對(duì)以上陳述人的發(fā)言有提問的可以提問。
如果沒有問題的話，第二項(xiàng)聽證到這里，下面請(qǐng)陳述人就第三項(xiàng)內(nèi)容關(guān)于前期物業(yè)管理的問題發(fā)表意見。首先請(qǐng)王培海同志陳述意見。
王培海：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位代表，大家上午好。很高興也很榮幸能有這樣一個(gè)機(jī)會(huì)把作為業(yè)主就前期物業(yè)管理費(fèi)的問題闡述一下自己的意見和看法。
首先我們知道前期物業(yè)業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，小區(qū)前期物業(yè)基本上屬于開發(fā)商信任或者開發(fā)商的物業(yè)公司，或者按照在承擔(dān)前期的情況，業(yè)主和物業(yè)發(fā)生的矛盾實(shí)際上很多都是業(yè)主和開發(fā)商的矛盾一種轉(zhuǎn)移，對(duì)于開發(fā)商通過招投標(biāo)，這一點(diǎn)在01年物業(yè)條例當(dāng)中已經(jīng)有明確的規(guī)定，前期物業(yè)和物業(yè)管理，而在這個(gè)修訂草案里面，實(shí)際上開發(fā)商來分擔(dān)，我覺得這個(gè)是值得商榷的。
下面闡述一下自己的理由：作為開發(fā)商并不是一個(gè)嚴(yán)格意義上的業(yè)主，并不能代表全體業(yè)主來簽署這個(gè)物業(yè)管理的服務(wù)，所以說如果由它來跟開發(fā)商一塊，分?jǐn)偽飿I(yè)費(fèi)會(huì)產(chǎn)生很多矛盾和問題，首先業(yè)主在購買這個(gè)商品房的時(shí)候，同時(shí)應(yīng)該有相關(guān)的物業(yè)配套，比如說我業(yè)主除了我本身有房屋的監(jiān)督和交接以外，物業(yè)也應(yīng)該有監(jiān)督和交接，所以說只有業(yè)主代表大會(huì)或者業(yè)委會(huì)才能夠有這個(gè)權(quán)利，或者說開發(fā)商物業(yè)業(yè)委會(huì)沒有接收，該小區(qū)本質(zhì)上仍沒有完成最終的建設(shè)，相當(dāng)于這個(gè)項(xiàng)目沒有最終驗(yàn)收，開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相關(guān)的責(zé)任，應(yīng)該超過50％的入住率，根據(jù)業(yè)主聘任的物業(yè)接收前面的設(shè)施，如果這個(gè)時(shí)候開發(fā)商沒有完成相關(guān)的配套設(shè)施的建設(shè)，影響到業(yè)主，這個(gè)時(shí)候開發(fā)商應(yīng)該有不可推卸的責(zé)任。只有開發(fā)商和各項(xiàng)設(shè)施或者業(yè)務(wù)規(guī)進(jìn)行提交才算是完成了物業(yè)的建設(shè)，這個(gè)時(shí)候開發(fā)商仍然要承擔(dān)沒有房屋的物業(yè)管理費(fèi)，相關(guān)的售后服務(wù)等等應(yīng)該安全有關(guān)規(guī)定來制定。
開發(fā)商承擔(dān)的前期責(zé)任可以保護(hù)弱者的利益，由于信息的不對(duì)稱，業(yè)主存在一種弱視群體，開發(fā)商存在強(qiáng)勢的權(quán)利，開發(fā)商顯然處于共有的位置，如果開發(fā)商自己在管理小區(qū)的物業(yè)，由業(yè)主跟他來分擔(dān)物業(yè)管理，如果由開發(fā)商自行承擔(dān)就可以避免侵害業(yè)主利益的發(fā)生�？梢詾殚_發(fā)商的行為起到督促和制約的作用，首先業(yè)主委員會(huì)的成立是開發(fā)商和物業(yè)行政管理部門他們兩家來負(fù)責(zé)的，如果前期物業(yè)比開發(fā)商承擔(dān)，會(huì)起到很好的督促作用，很規(guī)范的成為業(yè)主會(huì)，從而保護(hù)業(yè)主的利益。另外由開發(fā)商承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)，可以對(duì)開發(fā)商的行為做一些制約，如果他自己來管理，這樣有些小區(qū)的入住率比較低，這實(shí)際上開發(fā)商侵犯業(yè)主的利益。
01年青島市物業(yè)管理?xiàng)l例就制定了這個(gè)條例，我認(rèn)為這次也可以制定這個(gè)問題。謝謝。
我們認(rèn)為業(yè)主在前期物業(yè)管理階段享受了物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，如果不支付光享受權(quán)利而不履行義務(wù)的話，有背于原理，在前期管理業(yè)主是屬于信息不對(duì)稱，屬于弱視的地位，怎么辦？我們想應(yīng)該從立法上，從制度的設(shè)立來入手，來限制開發(fā)商在前期階段的一些權(quán)利，實(shí)際上有兩個(gè)環(huán)節(jié)是最容易出問題的，一個(gè)是前期物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)它的選擇上容易出問題，第二個(gè)開發(fā)商在召集首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)候容易出問題，我們想針對(duì)在這兩個(gè)環(huán)境當(dāng)中提以下的幾點(diǎn)建議。
第一是通過招投標(biāo)的行為來做到選聘、公開公平公正，第二開發(fā)商出售物業(yè)的時(shí)候充分與買售人通過合同規(guī)定明確權(quán)利和義務(wù)。實(shí)際上這兩個(gè)關(guān)系在2003年國務(wù)院頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例當(dāng)中都有非常明確的規(guī)定，我們?cè)诘胤搅⒎ㄉ�，我們�?qǐng)求加大政府的監(jiān)管力度來避免在聽證和開發(fā)商銷售階段一些違規(guī)的操作，比如說賠標(biāo)的違法行為進(jìn)行處罰。
第三點(diǎn)我們認(rèn)為開發(fā)商他完成了首次業(yè)主大會(huì)的啟動(dòng)之后，應(yīng)該立即推出不參與首次業(yè)主大會(huì)的籌備工作。
第三個(gè)觀點(diǎn)我們的理由是這樣的，第一就是建設(shè)單位不應(yīng)當(dāng)進(jìn)入首次業(yè)主大會(huì)籌備工作，建設(shè)單位也就是開發(fā)商要進(jìn)入業(yè)主大會(huì)籌備負(fù)責(zé)大會(huì)的籌備工作，籌備組是首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的選舉主持機(jī)構(gòu)，雖然是臨時(shí)的，但是它在選舉當(dāng)中這個(gè)扮演著非常重要的角色，建設(shè)單位和業(yè)主之間是有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避，不應(yīng)當(dāng)成為成員。在實(shí)踐當(dāng)中，大量的一些案例都表明，很多的業(yè)主糾紛都是起源于是在召開首次業(yè)主大會(huì)的時(shí)候，業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商和物業(yè)公司來操縱業(yè)主委員會(huì)來產(chǎn)生的業(yè)主的自主糾紛，所以我們認(rèn)為開發(fā)商不應(yīng)當(dāng)過多介入業(yè)主的情況。
作為業(yè)主來講，他不可能知道什么時(shí)候能夠滿足召開業(yè)主大會(huì)的行列，物業(yè)公司應(yīng)該有利害關(guān)系，只有開發(fā)商才具備啟動(dòng)業(yè)主大會(huì)，因此我們認(rèn)為開發(fā)商作為啟動(dòng)的比較合適，但物業(yè)小區(qū)里具備了成立業(yè)主委員大會(huì)的程序，應(yīng)該提出申請(qǐng)來啟動(dòng)業(yè)主大會(huì)的程序，之后就應(yīng)該退出不再參與，應(yīng)該賦予業(yè)主和有關(guān)部門來申請(qǐng)來起用業(yè)主大會(huì)。
籌備組應(yīng)該由街道辦事處，它的地位是比較中立的，組成人員應(yīng)當(dāng)由居委會(huì)或者街道辦事處來組織業(yè)主來推選，然后在街道辦事處來指導(dǎo)，綜上所述我們認(rèn)為在修訂檔案當(dāng)中，在籌備首次業(yè)主大會(huì)的時(shí)候希望地方立法進(jìn)行調(diào)演來采納我們的陳述。
禹谷平：前期物業(yè)管理主要是開發(fā)商和業(yè)主之間產(chǎn)生物業(yè)管理服務(wù)，而物業(yè)管理在業(yè)主大會(huì)成立以后委托業(yè)主委員會(huì)帶領(lǐng)物業(yè)管理工作陳述，這里面出現(xiàn)兩個(gè)問題，業(yè)主大會(huì)成立以后，業(yè)主委員會(huì)無論前期物業(yè)管理公司服務(wù)好還是不好。前期物業(yè)管理公司我們采取招投標(biāo)的方式是邀請(qǐng)具有物業(yè)管理資質(zhì)的專業(yè)的物業(yè)管理公司來管理還是有開發(fā)商自己來管理，這也是一個(gè)焦點(diǎn)，所以我的觀點(diǎn)就是前期物業(yè)管理當(dāng)中可不可以考慮成立一個(gè)臨時(shí)的物業(yè)管理這么一個(gè)機(jī)構(gòu)，把小區(qū)物業(yè)管理的項(xiàng)目、內(nèi)容羅列出來，然后來獲得自主權(quán)，怎么分呢？就是通常前期物業(yè)管理我們可以設(shè)定兩年的時(shí)間，到業(yè)主全部入主，這兩年時(shí)間之內(nèi)，業(yè)主會(huì)陸陸續(xù)續(xù)裝修、往里搬，主要接受服務(wù)有兩項(xiàng)，第一項(xiàng)是業(yè)主的衛(wèi)生服務(wù)，再一個(gè)就是保安，是不是可以考慮組建這么個(gè)物業(yè)管理臨時(shí)機(jī)構(gòu)，而不正式邀請(qǐng)物業(yè)管理公司，也不正式用招投標(biāo)的辦法，只成立一個(gè)臨時(shí)的機(jī)構(gòu)。
像日常的保潔和保安工作，可以由開發(fā)商委托保潔公司還有保安公司來承擔(dān)這些工作，剩下最重要的一點(diǎn)就是開發(fā)商在完成以后，一些配套設(shè)施的完善的方面，這些方面設(shè)施的維護(hù)，完善了這塊交由開發(fā)商處理。這個(gè)只有開發(fā)商最清楚，還有免費(fèi)的服務(wù)還有收費(fèi)的服務(wù)，任何一個(gè)物業(yè)管理來講很難具體就這些內(nèi)容，這塊最好委托開發(fā)商來做，收費(fèi)的話業(yè)主到底要不要付費(fèi)，業(yè)主可以付適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理費(fèi)，因?yàn)橛斜嵐緛頌槟闾峁┣逑�，由保安公司來提供保護(hù)工作，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)一些設(shè)備付出一些勞動(dòng)，這樣的話可以約定前期物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是拋開利潤空間，也使業(yè)主能付出一個(gè)成本這么一個(gè)物業(yè)管理費(fèi)交給開發(fā)商來維護(hù)正常的運(yùn)行。這是我的觀點(diǎn)。
再一個(gè)很重要的問題就是我們現(xiàn)在包括前期的物業(yè)管理，包括小區(qū)車位問題，有一個(gè)最根本的問題，就是說我們現(xiàn)在缺乏一個(gè)具備權(quán)威性，具備法律效應(yīng)的一個(gè)對(duì)物業(yè)的完整的驗(yàn)收、評(píng)審，沒有這個(gè)報(bào)告就會(huì)有爭議問題。
主持人：下面請(qǐng)張燕同志陳述意見。
張燕：大家好，前期物業(yè)管理主要是想側(cè)重一下物業(yè)公司所進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的管理工作，這個(gè)前期物業(yè)管理的物業(yè)公司一般是由開發(fā)經(jīng)過招投標(biāo)，一個(gè)是從項(xiàng)目設(shè)計(jì)方面，包括一些設(shè)備的安裝管線的整理這一些方面都要進(jìn)行全部的前期介入，可以參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，而且對(duì)從管理的角度對(duì)工程的施工設(shè)計(jì)和安裝質(zhì)量進(jìn)行了全面監(jiān)控，這些方面都進(jìn)行布控，我感覺前期物業(yè)公司介入是非常有必要的，他們有一些專業(yè)性的人才，如果物業(yè)公司的前期介入從事實(shí)質(zhì)性的工作，對(duì)于小區(qū)今后的物業(yè)管理和維護(hù)廣大業(yè)主的利益非常有必要的。因?yàn)榍捌谖飿I(yè)公司介入的話，一般簽訂兩個(gè)文書，一個(gè)和開發(fā)商簽訂一個(gè)前期物業(yè)委托合同，再一個(gè)與廣大業(yè)主簽訂一個(gè)業(yè)主的公約，這兩個(gè)問題我認(rèn)為是要大家注意一下他在很多內(nèi)容上具有一致性，聽說我們小區(qū)業(yè)主所享受的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)要與前期物業(yè)公司賦予的業(yè)務(wù)和義務(wù)。
前期物業(yè)公司雖然加了一個(gè)“前期”，是一個(gè)特殊的時(shí)期，就是業(yè)主委員會(huì)在沒有成立之前，但是他所行使的權(quán)利和義務(wù)與物業(yè)公司在很多方面是一樣的，譬如說要履行正常的小區(qū)內(nèi)環(huán)境的日清，日掃的這些問題，還有一些經(jīng)營組織的環(huán)境，為小區(qū)營造比較的環(huán)境構(gòu)建和諧社會(huì)作出一定的貢獻(xiàn)。
最后一點(diǎn)是前期物業(yè)管理的期限問題，以前的時(shí)候因?yàn)槲铱戳艘恍┮?guī)定上面是規(guī)定前期物業(yè)管理公司是一年，因?yàn)橐荒甑脑拰?duì)于有些樓盤來說，根據(jù)業(yè)主委員會(huì)入住率達(dá)到50％，如果一年的時(shí)間有的小區(qū)還達(dá)不到這個(gè)條件，所以我建議把這個(gè)時(shí)間可以適當(dāng)跳高一下，如果超出這個(gè)時(shí)間業(yè)主委員會(huì)還是沒有成立的話，要成立一個(gè)適當(dāng)?shù)慕M織，就是業(yè)主代表，業(yè)主成立一個(gè)代表會(huì)，可以和前期物業(yè)公司采取一些其他的措施，不敢采取什么樣方式什么措施，如果在小區(qū)前期物業(yè)管理公司結(jié)束的時(shí)候，前期物業(yè)管理公司經(jīng)過一定努力轉(zhuǎn)正了以后，進(jìn)行移交的時(shí)候都是做好原始資料的移交，要把所有的布線管線設(shè)施清晰的移交這是非常重要的，就是這些陳述意見，謝謝。
謝東：大家上午好，我陳述的是關(guān)于前期物業(yè)及相關(guān)問題的意見，簽訂物業(yè)管理是整個(gè)物業(yè)管理過程中特殊的也是容易引起矛盾的問題。
一個(gè)是關(guān)于前期物業(yè)收費(fèi)及合同期限的問題，我的意見是前期物業(yè)收費(fèi)應(yīng)該按照原來剛才說的以前的咱們青島市制定的物業(yè)管理辦法，同時(shí)社定合同解決期限最長應(yīng)該為兩年，通過這些最大限度的前期物業(yè)引起的問題主要是以下幾個(gè)原因。
一、前期物業(yè)管理由建筑單位通過招標(biāo)公開選定的物業(yè)管理，而合同的支撐與業(yè)主問題，顯然服務(wù)業(yè)合同的業(yè)主們，沒有參加合同的制定，但是合同生效卻不具備，據(jù)合同的主題不具備，按照我國合同法的規(guī)定，即使合同成立，但是也不能發(fā)生效率，因?yàn)橐?guī)定第三方的權(quán)利。建設(shè)單位的子公司，因?yàn)檫@是非常普遍的問題，可以采取各種手段，可以通過相關(guān)部門的合作來達(dá)到他們的目的。在業(yè)主們領(lǐng)取房屋鑰匙的時(shí)候，不得不接受由建設(shè)單位與服務(wù)業(yè)公司簽訂的合同，因?yàn)殚_發(fā)商不給你鑰匙你拿鑰匙的時(shí)候必須要簽訂建設(shè)單位與物業(yè)公司簽訂的合同你不接受我不給你鑰匙，這樣必須得就范。
第二業(yè)主們沒有參與合同的簽訂，所有他們的利益和權(quán)利已經(jīng)給建設(shè)單位給駕馭到，為以后業(yè)主和物業(yè)公司的糾紛產(chǎn)生了問題。
第三不了解業(yè)主的要求，盡管制定了物業(yè)合同的樣本，物業(yè)普遍關(guān)心的物業(yè)價(jià)格，服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等需要協(xié)商的重要部門，在合同提供的樣本當(dāng)中都是空白的。
第二個(gè)方面關(guān)于屆滿續(xù)約的問題，合同到期的時(shí)候必須在條列中明確規(guī)定，強(qiáng)制解除合同并重新進(jìn)行招標(biāo)，原因如下，如前所述，合同是在不平等的條件下業(yè)主們應(yīng)該說是被迫接受的合同，本身不合理也不合法，解除合同能夠還業(yè)主一個(gè)充分行使自己權(quán)利的機(jī)會(huì)。第二有利于保重多數(shù)業(yè)主們的利益，作好業(yè)主委員會(huì)做這個(gè)工作上下工夫，比如說通過我這個(gè)物業(yè)公司到期了，我服務(wù)上應(yīng)該無所謂，業(yè)主委員會(huì)同意了我就可以續(xù)約，我就可以下點(diǎn)工夫只要達(dá)到多少票就可以通過了，這樣以便合同到期的時(shí)候能夠保證建設(shè)單位和物業(yè)公司簽訂的合同能夠?qū)脻M續(xù)約，可以通過眾多的業(yè)主和相關(guān)單位，由街道和物業(yè)管理單位都可以來參與監(jiān)督重新招標(biāo)，在這種情況下，我認(rèn)為應(yīng)該可以體現(xiàn)公正性，公開性，公平性這樣避免一些問題的再次出現(xiàn)。
再一個(gè)解除合同有利于以前合同的不合理的條款，這樣合同的真正的主題和物業(yè)公司來進(jìn)行洽談，這樣才有利于達(dá)成一致。
另外一個(gè)問題就是關(guān)于建筑單位向物業(yè)管理企業(yè)移交資料的問題，有文獻(xiàn)建設(shè)單位因?yàn)檫@一條是在條例里面，建設(shè)單位應(yīng)該將相關(guān)資料交給物業(yè)公司，實(shí)際上我認(rèn)為建設(shè)單位應(yīng)該將相關(guān)資料交給政府物業(yè)管理部門，并把這個(gè)作為小區(qū)竣工驗(yàn)收的一個(gè)硬條件之一，這樣物業(yè)公司如果需要的話可以到政府部門來復(fù)制資料，而不是說給哪一個(gè)物業(yè)公司，盡管規(guī)定了移交開發(fā)資料，物業(yè)公司特別是前期物業(yè)受制于建設(shè)單位，應(yīng)該強(qiáng)迫建設(shè)單位移交給你，另一方面物業(yè)公司更換的時(shí)候，怎么樣能保證一代一代的延續(xù)下去，如果說物業(yè)公司走的時(shí)候不管下一撥是誰了，所以說只有給一個(gè)公正的有權(quán)威的部門，就是我認(rèn)為物業(yè)管理部門，把資料移交給他們，可以能夠保證資料完整。
謝謝，我的陳述到這里。
主持人：對(duì)第三個(gè)問題陳述人還有沒有意見要發(fā)表。
初然章：前期物業(yè)管理我認(rèn)為是目前在物業(yè)管理糾紛當(dāng)中高發(fā)階段也是影響面比較大的方面，比如說業(yè)主上訪鬧事，根據(jù)這個(gè)情況有三點(diǎn)建議
一、就是為了規(guī)范前期物業(yè)的運(yùn)作，要給政府行政管理部門最大的建筑管理權(quán)限，為了防止開發(fā)商物業(yè)公司暗箱操作。
第二、就是要加大前期物業(yè)公開招標(biāo)投標(biāo)，直接公開投標(biāo)，增加可以吸收一部分業(yè)主來參加招標(biāo)會(huì)，使他了解全過程，這樣他會(huì)做很多的工作。
第三、在前期物業(yè)公司的選擇上我建議對(duì)開發(fā)商有父子關(guān)系的物業(yè)公司要作出嚴(yán)格的限制，防止開發(fā)商把矛盾通過所謂的物業(yè)公司轉(zhuǎn)移出去，導(dǎo)致很多問題。
我的陳述完畢。
主持人：對(duì)于這次聽證會(huì)，社會(huì)各界給予了很大的支持。
田守玉：補(bǔ)充一點(diǎn)，條例草案第三十六條的第二條規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)合同中止后的一個(gè)月內(nèi)”
我認(rèn)為一個(gè)月內(nèi)時(shí)間太長了，一個(gè)月內(nèi)可以發(fā)生很多問題，發(fā)生很多矛盾，我認(rèn)為是不是應(yīng)該修改到七天或者十四天比較適合，發(fā)言完畢。
主持人：對(duì)咱們這次聽證會(huì)社會(huì)各界給予了很大的幫助，在電臺(tái)直播當(dāng)中很多市民打電話發(fā)表自己的意見，有人直接提出自己的意見，應(yīng)當(dāng)首先確定第一屆物業(yè)不能由開發(fā)商聘請(qǐng)，這是糾紛的根源，也有的表達(dá)對(duì)陳述人的意見的支持或者反對(duì)，還有一些表達(dá)對(duì)正在進(jìn)行前期物業(yè)的意見和建議，對(duì)這些我們都非常感謝。
現(xiàn)在各位對(duì)上面陳述人的意見有提問的可以提出問題。
如果沒有的話對(duì)第三個(gè)問題的聽證就到這里，下面就第四項(xiàng)內(nèi)容，如何提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和解決物業(yè)服務(wù)難的問題進(jìn)行聽證。
林相敏：我由于時(shí)間關(guān)系在這里只對(duì)物業(yè)的質(zhì)量物業(yè)收費(fèi)難和各種收費(fèi)問題簡單進(jìn)行陳述一下，物業(yè)質(zhì)量問題一直是物業(yè)事業(yè)發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵問題，首先在我們加強(qiáng)監(jiān)督與考核的同時(shí)，應(yīng)該在條例中進(jìn)行制約，因?yàn)槭裁�？物業(yè)公司當(dāng)一旦對(duì)小區(qū)居民發(fā)生沖突的時(shí)候，誰都管不了，派出所管不了，街道辦事處勸不了，給小區(qū)造成了很大的混亂，如果服從法律的話，法律要接收的話要幾個(gè)月甚至半年。所以我建議條例里面應(yīng)該多加強(qiáng)一些對(duì)物業(yè)制約的條例辦法，因?yàn)檎f居民業(yè)主的物業(yè)比，居民屬于一個(gè)弱者，因?yàn)榫用耠m然在一個(gè)院里，他是一個(gè)個(gè)人單位，物業(yè)公司是一個(gè)單位，居民是一個(gè)單體，在這個(gè)方面物業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)制約的辦法，同時(shí)應(yīng)該出臺(tái)一些建立一個(gè)住宅機(jī)構(gòu)，或者給區(qū)位增加一些必要的處罰權(quán)利，如果沒有處罰權(quán)利，物業(yè)辦也管不了。
我再談第二個(gè)問題就是收費(fèi)問題，收費(fèi)問題一直是比較突出的關(guān)鍵的焦點(diǎn)問題，也是矛盾區(qū)劃的一個(gè)主要原因，物業(yè)作為業(yè)主來說，他制約物業(yè)公司的第一手段，物業(yè)公司唯一害怕的地方就是收物業(yè)費(fèi)，所以在這里建議物業(yè)費(fèi)能不能在原先每個(gè)小區(qū)的規(guī)劃面積達(dá)到四十以上的可以按分項(xiàng)繳，把治安費(fèi)等的分開，應(yīng)該兩個(gè)小時(shí)，統(tǒng)統(tǒng)的補(bǔ)償，沒有標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該繳多少，應(yīng)該怎么樣處罰，如果分開以后，他對(duì)垃圾的費(fèi)收不滿意，對(duì)某一項(xiàng)不滿意的時(shí)候，或者提出整改意見以后，沒有提出整改的情況下，業(yè)主有權(quán)拒交當(dāng)月該項(xiàng)服務(wù)的物業(yè)費(fèi)。咱們還得從這個(gè)角度去看，所以我建議物業(yè)費(fèi)的收取應(yīng)該分類分項(xiàng)收取，這樣使物業(yè)公司不至于在物業(yè)公司的基礎(chǔ)上能夠保證基本利益和基本收回，而不是一個(gè)一攬子，而是根據(jù)每個(gè)小區(qū)的情況不一樣，有的小區(qū)不需要這個(gè)服務(wù)，不能統(tǒng)一的交多少錢，或者是我建議我們可以在建立一個(gè)基數(shù)，在這個(gè)基數(shù)上加上五分錢的垃圾費(fèi)，一毛錢的衛(wèi)生費(fèi)，這樣在收費(fèi)難的問題上，這樣可以解決小區(qū)業(yè)主跟物業(yè)公司的矛盾可以減少很多，不至于達(dá)到激化，而且也體現(xiàn)了公平。
從外部上來看他沒有給物業(yè)公司造成額外增加服務(wù)，所以說閣樓不應(yīng)該收費(fèi)，如果你的閣樓發(fā)生了維修的方面的需要，需要物業(yè)公司的維修的話，物業(yè)公司應(yīng)該收閣樓的維修費(fèi)，其他的不應(yīng)該收，一家蓋閣樓一家不蓋閣樓，它沒有給物業(yè)公司造成負(fù)擔(dān)，所以閣樓我認(rèn)為不應(yīng)該收費(fèi)。
我的問題答完了。
孫秉林：我主要想談一下物業(yè)質(zhì)量和收費(fèi)難的問題，應(yīng)該說物業(yè)服務(wù)質(zhì)量一個(gè)系統(tǒng)的工程，牽扯的面是比較廣的，涉及到人們對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)知，小區(qū)配套設(shè)施的完善，房地產(chǎn)開發(fā)商的建筑質(zhì)量，涉及到水、電氣暖等公共設(shè)施設(shè)備，也涉及到與衛(wèi)生、市政教育環(huán)保園林的部門的定位物業(yè)公司的內(nèi)部管理機(jī)制，員工素質(zhì)及物業(yè)服務(wù)水平等。
我認(rèn)為目前制約這個(gè)問題的主要問題是信任危機(jī)和物業(yè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是阻礙困擾和制約服務(wù)質(zhì)量提高的重要因素，物業(yè)公司與業(yè)主之間不能很好的溝通，發(fā)現(xiàn)了對(duì)物業(yè)管理的學(xué)習(xí)和應(yīng)用存在了差異，許多不是物業(yè)公司的事，過分強(qiáng)調(diào)服務(wù)質(zhì)量而不支持相應(yīng)的物業(yè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，且不算運(yùn)輸費(fèi)，從而形成尷尬的局面，無論是物業(yè)公司還是小區(qū)業(yè)主和都應(yīng)該自覺遵守法律法規(guī)，要有正義感，同情心。
作為提供服務(wù)的物業(yè)公司，業(yè)主和非業(yè)主服務(wù)人是一個(gè)矛盾體，是即對(duì)立又統(tǒng)一的，業(yè)主滿意是物業(yè)公司工作的目標(biāo)，而安全溫馨享受生活，和諧社區(qū)是廣大業(yè)主的心愿，我自己遠(yuǎn)洋公司服務(wù)經(jīng)理，愿意一起創(chuàng)建和諧社區(qū)，我認(rèn)為解決這些矛盾可以從以下幾個(gè)方面入手：
第一從源頭抓起，盡可能的上規(guī)模，加大氣力對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行改造，對(duì)開發(fā)商交付的嚴(yán)格實(shí)行招投標(biāo)制度，改善員工住宿等問題，特別使專項(xiàng)工程質(zhì)量保修金和專項(xiàng)維修資金落實(shí)到位這兩點(diǎn)是非常重要的，希望政府各部門真正起到監(jiān)督監(jiān)管作用，使小區(qū)成為配套完善，綜合驗(yàn)收合格，社區(qū)居民生活便利的小區(qū)。
第二在業(yè)主委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，建立業(yè)主督導(dǎo)小組，監(jiān)督物業(yè)公司的日常工作，按條例使業(yè)主都明白職責(zé)，怎么監(jiān)督，監(jiān)督的動(dòng)力是什么，如何形成制度化的監(jiān)督，如何讓大家參與監(jiān)督，我認(rèn)為監(jiān)督是為了物業(yè)更好的服務(wù)，使問題得到及時(shí)的處理，同時(shí)也應(yīng)督促業(yè)主支持物業(yè)更好的工作，我既是物業(yè)公司的經(jīng)理但是在住宅小區(qū)也是業(yè)主，應(yīng)該真誠做好業(yè)主服務(wù)的工作
第三由政府和專家團(tuán)參與制定切實(shí)可行的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，可以借鑒其他兄弟城市的管理辦法，例如上海他們對(duì)物業(yè)收費(fèi)進(jìn)行了管理細(xì)化，他們對(duì)綜合管理服務(wù)費(fèi)，公共區(qū)域清潔，公用部位等服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了細(xì)化，這樣比較務(wù)實(shí)和人性化。
第四發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)成員的作用，使那些有風(fēng)險(xiǎn)精神，政策性強(qiáng)，辦事能力強(qiáng)的業(yè)主進(jìn)入業(yè)主委員會(huì)，借鑒其他城市的做法，在第十八條加入黨憲業(yè)主委員會(huì)必要條件。
第五明確生活垃圾，建筑垃圾、綠化垃圾的責(zé)任范圍，處理的辦法，業(yè)主和物業(yè)管理工作應(yīng)負(fù)擔(dān)的責(zé)任。
第六自來水規(guī)定雖然規(guī)定向終端用戶收取，大部分還是代收代繳的，當(dāng)前對(duì)政府正實(shí)行一戶一表對(duì)代收費(fèi)難以解決年久失修的帶來的問題，能否進(jìn)一步制定出切實(shí)可行的辦法，解決這個(gè)問題。
第七發(fā)揮行業(yè)作用，依法管理防止不正當(dāng)?shù)母偁�，謝謝。
張于蘭：關(guān)于如何解決物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，和物業(yè)管理收費(fèi)難的問題，應(yīng)該堵輸結(jié)合，從法定的源頭上規(guī)范物業(yè)管理行為，保障物業(yè)的質(zhì)量，從而使物業(yè)能夠保值增值，是否可以從以下兩個(gè)方面出發(fā)做一下規(guī)范。
第一條、是物業(yè)管理公司在物業(yè)公司收益有法可依，第四章應(yīng)該增加一個(gè)條款，物業(yè)管理公司經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用設(shè)施、設(shè)備場地等進(jìn)行合法的經(jīng)營活動(dòng)，同時(shí)加強(qiáng)物業(yè)的保值、增值功能，所得的收益物業(yè)公司可以提取一部分資金。
為了使物業(yè)保值和增值，為業(yè)主提供良好的服務(wù)，但是我們都知道，物業(yè)公司它企業(yè)，企業(yè)的目的是追求利潤的最大化，如果單純靠收物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司如何提高服務(wù)水平來增加甚至超越業(yè)主的滿意，只有給物業(yè)公司足夠的發(fā)展空間，使物業(yè)公司認(rèn)識(shí)到業(yè)主的滿意是基礎(chǔ)，物業(yè)公司才會(huì)著眼于業(yè)主的利益，不斷滿足業(yè)主利益以及開發(fā)不斷的利益空間，就可以鼓勵(lì)物業(yè)管理公司積極主動(dòng)的在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開發(fā)好的經(jīng)營項(xiàng)目，為自己增加利潤的同時(shí)也為業(yè)主增加收入，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)，而且實(shí)際上好多物業(yè)公司也是這么來操作的，不過有的操作的好，得到業(yè)主的支持，有的操作不好被業(yè)主職責(zé)。
如果有法可依，是物業(yè)公司和業(yè)主雙贏。
第二點(diǎn)，我們應(yīng)該對(duì)它進(jìn)行一些約束，為了進(jìn)一步維護(hù)業(yè)主們作為弱視群體的情況，應(yīng)該增加約束和規(guī)范，對(duì)此，我建議針對(duì)條例的第三十二條更加細(xì)化，應(yīng)該形成專門的物業(yè)企業(yè)年檢辦法，規(guī)定物業(yè)卻資質(zhì)實(shí)行年檢，市物業(yè)行政管理部門應(yīng)該每年向社會(huì)公布，能否把群眾反映強(qiáng)烈，爭議較大合情合理的問題直接寫入該條，作為約束物業(yè)管理企業(yè)的硬性規(guī)定呢？比方說綜合驗(yàn)收物業(yè)公司不作為，導(dǎo)致了產(chǎn)生了極大的隱患，如果這些條款能夠?qū)懭霔l例的話，對(duì)物業(yè)公司特別是前期物業(yè)公司進(jìn)行約束，我想應(yīng)該是對(duì)它是非常好的約束機(jī)制，如果物業(yè)公司違反了這些硬性的規(guī)定，年檢就給他不予通過，同時(shí)對(duì)社會(huì)公開限期整改，直至取消資格，這樣才能讓業(yè)主們有處講理，有處說理。
希望我們像自己說的那樣，盡量站在公正公平的角度上，為青島物業(yè)管理的盡到自己的力量。謝謝大家。
吳玉華：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來賓，大家好。今天非常感性人大給我們這次交流學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，今天陳述的主要內(nèi)容是如何提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和物業(yè)收費(fèi)難的問題，這個(gè)問題也是困擾很多城市的物業(yè)的發(fā)展，根據(jù)我們調(diào)查的情況，在我市四百多家物業(yè)公司里，在經(jīng)營能夠贏利是持平的只有40％，大多數(shù)物業(yè)公司生存都難以維計(jì)，許多物業(yè)管理公司服務(wù)下降，利潤虧損，所以產(chǎn)生了很多問題。
我們分析了一下，為什么產(chǎn)生這種狀況？主要原因有下面幾個(gè)原因：
第一個(gè)物業(yè)管理公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一樣，根據(jù)目前的物業(yè)公司經(jīng)營辦法的限制，許多物業(yè)公司服務(wù)與業(yè)主的問題有一些偏差，再一個(gè)就是業(yè)主的消費(fèi)意識(shí)不一樣。我們?cè)瓉碛蟹址孔�，修房子都是依靠單位，沒有把物業(yè)作為消費(fèi)的單位，這個(gè)觀念沒有建立起來。
第三個(gè)原因就是房屋的開發(fā)單位，就是前期物業(yè)承諾太高，這樣在后期物業(yè)管理的時(shí)候，好多管理服務(wù)很難實(shí)現(xiàn)，這樣產(chǎn)生很多矛盾的糾紛。
根據(jù)這些原因如何解決，重點(diǎn)是從幾個(gè)管理的角度來談一下解決的辦法：
一、首先要提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，規(guī)范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，我建議在制定青島市物業(yè)管理?xiàng)l例的時(shí)候，把物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)做出詳細(xì)的規(guī)定，這樣可以有效的避免好多的糾紛發(fā)生，特別是遠(yuǎn)洋公司也談到這個(gè)問題，他把整個(gè)物業(yè)管理的內(nèi)容分成五項(xiàng)，每一項(xiàng)內(nèi)容分得很細(xì)，甚至包括物業(yè)服務(wù)每個(gè)樓梯，一個(gè)星期擦一次還是一個(gè)月擦一次，規(guī)定的很詳細(xì)，業(yè)主委員會(huì)如果有了這種辦法，他就可以根據(jù)我們的狀況，我們還可以原則有目的的選擇物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，這樣就可以支付一定的服務(wù)費(fèi)，這個(gè)可以有目的的選擇物業(yè)公司，所以我建議制定一個(gè)詳細(xì)的服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
二、加強(qiáng)物業(yè)管理優(yōu)勝劣汰，按市場化物業(yè)產(chǎn)業(yè)化。像這點(diǎn)剛才幾位代表談到前期的問題，青島市有個(gè)實(shí)際狀況就是大多數(shù)物業(yè)公司都和開發(fā)公司，要么是父子公司，要么是關(guān)聯(lián)企業(yè)，其實(shí)法人就是一個(gè)人，根據(jù)這種狀況，我就建議咱們政府對(duì)物業(yè)行業(yè)的行政主管部門物業(yè)辦和一些管理部門，就要加強(qiáng)對(duì)這個(gè)物業(yè)公司的管理，我覺得這個(gè)可以參照兄弟省市，我們現(xiàn)在物業(yè)公司都是關(guān)聯(lián)企業(yè)，所以建議行政主管部門就是要改善管理手段，加強(qiáng)認(rèn)證，而且把評(píng)審的結(jié)果通過適當(dāng)?shù)耐緩綄?duì)全體業(yè)主進(jìn)行公示，這樣業(yè)主委員會(huì)可以了解更多的信息，我們業(yè)主委員會(huì)在找物業(yè)公司的時(shí)候信息是不對(duì)等的，這就是管理不到位，沒有辦法物業(yè)公司到底管理的好壞。所以關(guān)于人才的狀況，管理途徑進(jìn)行公示，這樣在選擇物業(yè)服務(wù)公司的時(shí)候應(yīng)該避免一些情況。
三、規(guī)范物業(yè)公司的招投標(biāo)問題，在條例制定的時(shí)候建議規(guī)定。在招投標(biāo)的時(shí)候只談到比例權(quán)，對(duì)流程的管理和規(guī)定沒有規(guī)定。
俞谷平：關(guān)于物業(yè)收費(fèi)難的問題，現(xiàn)在一個(gè)是物業(yè)公司的收費(fèi)不透明或者超標(biāo)，或者是服務(wù)與收費(fèi)不符，這是業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)的原因之一，基于這一點(diǎn)的話，我倒建議在條例里面加上這么一條規(guī)定，就是關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)的收取，業(yè)主委員會(huì)一旦能為公司簽署協(xié)議之后，確立一個(gè)物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司是預(yù)先的費(fèi)交上去，大部分業(yè)主把錢一交又沒得到一個(gè)相同的適當(dāng)?shù)姆⻊?wù)，就開始和物業(yè)公司發(fā)生矛盾，我們建議在交錢的方式上做個(gè)規(guī)定，以便于業(yè)主監(jiān)督，可不可以物業(yè)管理費(fèi)我們先預(yù)交80％，剩下的20％在物業(yè)管理年末這個(gè)月經(jīng)過業(yè)主大會(huì)70％以上人通過、認(rèn)可物業(yè)管理公司的服務(wù)，然后再交上，這樣可以降低業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的投訴。
再一個(gè)問題就是物業(yè)公司的服務(wù)值當(dāng)不符，一個(gè)重要的原因沒有一個(gè)明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也就是取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理公司的是通過小區(qū)委員會(huì)代表小區(qū)代表履行招投標(biāo)，你這個(gè)小區(qū)里面具體管理成本是多少，我相信業(yè)主委員會(huì)里面不會(huì)很清楚，你沒有每個(gè)小區(qū)最基本的費(fèi)用沒有的話，你招標(biāo)的依據(jù)是什么？我整個(gè)物業(yè)管理費(fèi)成本每年成本是三毛錢，三毛錢怎么核定，標(biāo)準(zhǔn)是從哪里來的，再一個(gè)就是物業(yè)管理企業(yè)存在資質(zhì)管理辦法，每種資質(zhì)物業(yè)管理公司取得標(biāo)準(zhǔn)有不同，所以我倒建議在物業(yè)管理招聘物業(yè)管理公司之前的話，最好是政府相關(guān)部門對(duì)小區(qū)物業(yè)、開發(fā)商完成小區(qū)建設(shè)以后，能夠出具一份具有權(quán)威性的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，各種設(shè)備的情況，還有它的產(chǎn)權(quán)明細(xì)情況，包括車庫是屬于誰的，這個(gè)報(bào)告可以將來交給相關(guān)部門在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立以后，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)根據(jù)這個(gè)報(bào)告來制定自己的招投標(biāo)管理辦法，以便選取物業(yè)管理公司能達(dá)到一個(gè)認(rèn)同，減少爭議。
再一個(gè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，一級(jí)可以收15％，二級(jí)收20％，這樣就是說分兩個(gè)，一個(gè)是資質(zhì)，相關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的資質(zhì)管理，比如說物業(yè)公司發(fā)生重大投訴，在將來年底的時(shí)候從資質(zhì)上認(rèn)定。
我的發(fā)言結(jié)束。
主持人：對(duì)第四個(gè)問題陳述人還有沒有意見要發(fā)表，有的話示意。
田守玉：收費(fèi)難的問題及其他種種矛盾的發(fā)生，實(shí)際上關(guān)鍵是業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)是否能夠有效運(yùn)轉(zhuǎn)的問題，比如業(yè)主委員會(huì)在聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)的時(shí)候，完全可以有合同來約定服務(wù)水平，服務(wù)質(zhì)量及收費(fèi)的關(guān)系，服務(wù)的好可以增加收費(fèi)，服務(wù)不好可以降低收費(fèi)，這里面牽扯到政府主導(dǎo)價(jià)和市場價(jià)問題，所以條例應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)召開有效運(yùn)轉(zhuǎn)方面增強(qiáng)可操作性，比如業(yè)主委員會(huì)將來執(zhí)行的職能可能很多，比如小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施經(jīng)營收益如何管理，如何經(jīng)營如何分配的問題，都是需要一些專業(yè)化很有責(zé)任心的這些人，需要有一個(gè)有效的組織來運(yùn)轉(zhuǎn)，所以說要加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)的可操作性和專業(yè)化及運(yùn)轉(zhuǎn)性，還有建議在業(yè)主大會(huì)下成立一個(gè)監(jiān)督委員會(huì)，因?yàn)橛械臉I(yè)主委員會(huì)如果參與了經(jīng)營如何經(jīng)營，這里面業(yè)主肯定對(duì)娘家人放心，如何監(jiān)督？實(shí)際上應(yīng)該是產(chǎn)生一個(gè)業(yè)主委員會(huì)由7至15名成員組成，業(yè)主委員會(huì)對(duì)監(jiān)督委員會(huì)來近期陳述值得性的報(bào)告，還有業(yè)主委員會(huì)現(xiàn)在大部分成員都是硬性的來工作，實(shí)際上在工作當(dāng)中能夠產(chǎn)生很多開支，是不是咱們這個(gè)條例應(yīng)該有所規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)的成員應(yīng)該有一定的職務(wù)，數(shù)額應(yīng)該根據(jù)業(yè)主大會(huì)來決定，但是也可以指導(dǎo)性的進(jìn)行規(guī)定，還有關(guān)于物業(yè)管理?xiàng)l例委員會(huì)的設(shè)立問題，我感覺本條例應(yīng)該有所規(guī)定，因?yàn)槲飿I(yè)管理涉及的問題多，方面廣，涉及的法律法規(guī)復(fù)雜，群眾對(duì)物業(yè)管理很陌生，產(chǎn)生問題也都影響面廣，所以需要建立一個(gè)專門的具有專業(yè)知識(shí)的調(diào)節(jié)委員會(huì)，吸收各位專業(yè)人員，物業(yè)管理企業(yè)協(xié)會(huì)人員，業(yè)主代表參加設(shè)立物業(yè)管理調(diào)節(jié)委員會(huì)。
謝東：我談一個(gè)業(yè)主服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)有關(guān)的問題，我覺得物業(yè)收費(fèi)好多與有一些維修、房屋相關(guān)引起來的，我覺得在這方面咱們條例里面規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)該提取5％的工程質(zhì)量保證金在51條也規(guī)定了專項(xiàng)維修資金應(yīng)該按照國家省市有關(guān)規(guī)定繳納，如果這塊資金不保證，物業(yè)公司沒有錢來拿來對(duì)房屋的質(zhì)量保證和房屋維修來實(shí)施保障措施，這一塊錢還有一個(gè)問題，前期因?yàn)槲飿I(yè)房屋壽命是幾十年，在前一段房屋的維修是收入大于指出，后一面肯定是支出大于收入，這種情況下怎么樣保證這一方面的問題，我感覺對(duì)工程質(zhì)量保修金這一塊應(yīng)該是非常明確拿出來要有一個(gè)比較明確的地方，不能說我拿出來了，我企業(yè)找不著了，破產(chǎn)了，或者改行了，都得想方設(shè)法逃避過去，所以對(duì)于工程質(zhì)量保修金必須制定一個(gè)專門的帳戶，有一個(gè)權(quán)威的公信力比較強(qiáng)的，不能說按照國家省市有關(guān)規(guī)定繳納如果這方面發(fā)生了矛盾怎么來解釋，肯定服務(wù)業(yè)公司來取舍，我覺得在這方面應(yīng)該明確規(guī)定，有一個(gè)制定的管理機(jī)構(gòu)來管理帳戶，在這個(gè)資金的支出方面，我感覺應(yīng)該不應(yīng)該由物業(yè)公司自己全權(quán)來支持，應(yīng)該由業(yè)主委員會(huì)來劃定給他一個(gè)適當(dāng)?shù)臋?quán)利，比如說一年支出五萬兩萬，超出這個(gè)線應(yīng)該由業(yè)主委員會(huì)來決定，這樣保證小區(qū)能夠以比較良好的狀態(tài)存在下去。
王培海：我們現(xiàn)在小區(qū)存在很多問題，應(yīng)該說相關(guān)政府部門的存在問題，既然我們物業(yè)管理?xiàng)l例賦予了一些政府部門的相關(guān)政府職能，我感覺應(yīng)該增加一些政府行為的規(guī)范，比如說第六章加一塊就是考慮到業(yè)主的分散性，應(yīng)該在小區(qū)顯著位置予以公告或者公示，并以強(qiáng)制力保證能夠存在二十四小時(shí)，這樣有個(gè)公開、公正的保證。
初然章：在收費(fèi)難和服務(wù)熱糾紛問題，我建議在條例當(dāng)中能否考慮增加這么一條，就是在物業(yè)行政主管部門或者物業(yè)管理協(xié)會(huì)設(shè)立一個(gè)仲裁機(jī)構(gòu)，這樣即不站在業(yè)主的利益，也不站在物業(yè)公司利益來公開這個(gè)問題，如果一旦公開，可以從這個(gè)渠道由司法規(guī)定，這樣避免了把物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量糾紛和收費(fèi)的糾紛，往往通過物業(yè)部門，政府不該管的事情反而管了，設(shè)立仲裁機(jī)構(gòu)，我看修改條例里面對(duì)這個(gè)問題沒有明確提出，建議加上這一條。
主持人：對(duì)物業(yè)收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題，所以社會(huì)比較關(guān)心這個(gè)問題，從電臺(tái)的直播熱線反映有這么幾個(gè)事，一個(gè)就是如果物業(yè)公司參與前期業(yè)主的，如果不付錢，如果物業(yè)公司不公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這種情況應(yīng)該有一些強(qiáng)制措施。
還有提出來就是個(gè)別業(yè)主如果無正當(dāng)不繳費(fèi)的時(shí)候，有關(guān)部門應(yīng)該支持物業(yè)公司合理合法去收回。應(yīng)當(dāng)繳納哪些合理項(xiàng)目哪些不合理項(xiàng)目，也有一部分市民對(duì)我們這一次聽證會(huì)，提出了一些很大的希望，有的提出來說對(duì)于聽證會(huì)就是人民當(dāng)家作主的重要體現(xiàn)，也體現(xiàn)了人大立法的權(quán)威性和人民代表大會(huì)制度作為我們國家實(shí)施的一項(xiàng)根本政治制度，都通過熱線和短信發(fā)表感言，我們對(duì)這些都非常感謝。
下面關(guān)于對(duì)以上聽證內(nèi)容，我們聽證人還有沒有什么意見和提問？如果沒有的話，聽證會(huì)陳述發(fā)言到此結(jié)束，下面請(qǐng)市人大常委會(huì)張先平主任講話。
張先平：同志們，今天立法聽證會(huì)是我們青島市人大常委會(huì)在1980年以來舉行的首次立法聽證會(huì)，其目的一是為了很好的貫徹2000年國家制定的立法法，二是堅(jiān)持立法，進(jìn)一步提高我市地方立法的質(zhì)量，此次立法聽證會(huì)開得很好，很成功，參加會(huì)的同志本著當(dāng)家作主的精神，圍繞聽證內(nèi)容坦誠相見，擺事實(shí)，講道發(fā)表了很多有價(jià)值的建議和意見，同時(shí)這些意見和建議也為我們立法機(jī)關(guān)進(jìn)一步了解圍繞管理工作中存在的突出問題，準(zhǔn)確地把握各方面對(duì)物業(yè)管理的立法要求，必將建立堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)和產(chǎn)生積極的影響。
在此，我代表市人大常委會(huì)，代表市人大法制委員會(huì)，向參加首次聽證會(huì)的各位同志，向多年來關(guān)心和支持市人常委會(huì)立法工作的各界人士表示衷心的感謝。
黨的十六大明確地提出要健全民主制度，豐富民主形勢，保證人民依法實(shí)行民事參與，民主決策，民主管理和民主監(jiān)督，保證立法更好的體現(xiàn)人民當(dāng)家，今年四月份吳邦國委員長在江蘇考察時(shí)提出，人大最大的危險(xiǎn)是脫離人民群眾，堅(jiān)持走群眾路線，聽取群眾呼聲，反映群眾的意愿，集中群眾智慧不僅是市人大的要求，也是人大的最大優(yōu)勢，同時(shí)立法工作保持生機(jī)與活力的源泉，人民群眾不應(yīng)該支持法律法規(guī)的接受者，首先應(yīng)該是立法的積極參與，多年的立法實(shí)踐告訴我們，人民群眾當(dāng)中蘊(yùn)藏著豐富的立法資源，只有充分的發(fā)揚(yáng)民主建立健全民主參與機(jī)制，使人民群眾關(guān)注立法工作，積極參與立法工作，真正形成，了解民情，充分反映民意，才能進(jìn)一步提高地方立法的質(zhì)量，才能保證地方性法規(guī)有效貫徹實(shí)施
。立法為人民，就應(yīng)該充分地依靠人民，多年來市立法聽證會(huì)不斷推進(jìn)民主的進(jìn)程，采取了多種形式擴(kuò)大公民對(duì)地方立法的參與，在制定立法計(jì)劃階段就廣泛征集人民地方建議和意見，二是人民群眾普遍關(guān)心，人民群眾切身利益密切相關(guān)的法規(guī)。三是將法規(guī)草案送有關(guān)機(jī)關(guān)，社會(huì)團(tuán)體和企事業(yè)單位他們對(duì)法規(guī)的意見和建議。四是通過召開座談會(huì)、論證會(huì)對(duì)有關(guān)的法規(guī)草案直接聽取人民群眾，這種干部和專家學(xué)者的意見，五是委托大大專院校，專家學(xué)者和律師發(fā)揮了作用。
今天的立法聽證會(huì)是一個(gè)重要的舉措，是傾聽民聲，化解矛盾，宣傳法制又一次上升，是立法階段為人民群眾實(shí)現(xiàn)交流互助的又一個(gè)平臺(tái)，之所以選擇物業(yè)管理進(jìn)行聽證的第一個(gè)法規(guī)，主要是考慮到物業(yè)管理?xiàng)l例的修整涉及到很多熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題，關(guān)系到廣大業(yè)主和物業(yè)公司的切身利益，別人就各方面意見有一個(gè)充分的表達(dá)，只有這樣才能為下一步法規(guī)如何解決物業(yè)管理質(zhì)量不高，和物業(yè)收費(fèi)難的問題，如何規(guī)范業(yè)主投票權(quán)，前期物業(yè)管理公司停車場的質(zhì)量和收益，街道辦事出和業(yè)主委員會(huì)當(dāng)中奠定良好的基礎(chǔ)，大家提出的意見和建議非常重要，會(huì)后市人大法制委員會(huì)要進(jìn)行認(rèn)真的研究，寫出聽證報(bào)告，作為市人大常委會(huì)下一次審議時(shí)的重要參考。
我相信今天大家提出的很多好的建議和意見，必將會(huì)更多的體現(xiàn)在以后修訂出臺(tái)的我市物業(yè)管理?xiàng)l例當(dāng)中。
同志們，聽證會(huì)就是議法聽證各個(gè)方面的意見，今天的聽證對(duì)進(jìn)一步做好立法工作必將起到積極的促進(jìn)作用，今后市人大將選擇更多的法規(guī)草案進(jìn)行聽證，歡迎大家踴躍參加。
在這里也衷心的希望在座的各位及廣大人民群眾，今后一如既往的關(guān)心和支持地方立法工作，讓我們共同努力，為進(jìn)一步加強(qiáng)我市的民主法制建設(shè)，依法治市的建設(shè)，作出更大的貢獻(xiàn)，謝謝。
主持人：各位來賓，各位同志，本次聽證會(huì)在大家的配合下，對(duì)各位陳述人提出的和建議，會(huì)后將匯總提出書面報(bào)告，作為常委會(huì)做成人員審議的重要參考，對(duì)通過青島人民廣播電臺(tái)，青島新聞網(wǎng)，青島傳播網(wǎng)直播中受到的意見和建議，我們委托以上傳播單位匯總提交給我們，作為下一次的參考。
我宣布《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）》聽證會(huì)結(jié)束，謝謝大家！
