文/瑞士信貸第一波士頓董事總經(jīng)理兼亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 陶冬

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是高杠桿、高回報(bào)行業(yè)，每一次大的調(diào)整都會(huì)有30-50%發(fā)展商出局，資金鏈斷裂是導(dǎo)致出局的主要原因，中國(guó)部分財(cái)力不濟(jì)的發(fā)展商，也將因?yàn)楝F(xiàn)金流問(wèn)題出局。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能走到了一個(gè)十字路口

　　經(jīng)過(guò)5個(gè)月的膠著，中國(guó)的 房地產(chǎn)市場(chǎng)可能走到了一個(gè)十字路口。政策的變化、發(fā)展商的現(xiàn)金流和消費(fèi)者的耐心都會(huì)受到考驗(yàn)，房?jī)r(jià)何去何從也許快有答案了。今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)與六個(gè)月前相比，最大的變化不是房地產(chǎn)新政，不是發(fā)展商心態(tài)，而是市場(chǎng)由賣方主導(dǎo)轉(zhuǎn)向買方主導(dǎo)，消費(fèi)者的價(jià)格預(yù)期成為市場(chǎng)走向的關(guān)鍵。房?jī)r(jià)只漲不跌的神話已被徹底打破，持幣待購(gòu)成為普遍行為。價(jià)格不跌，消費(fèi)者不買，于是成交量急驟萎縮。

　　其實(shí)發(fā)展商并不怕減價(jià)。以他們購(gòu)買土地的成本和目前的房?jī)r(jià)水平，減價(jià)只是一個(gè)賺多賺少的問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是高杠桿、高回報(bào)行業(yè)，每一次大的調(diào)整都會(huì)有30-50%發(fā)展商出局，資金鏈斷裂是導(dǎo)致出局的主要原因，這一點(diǎn)全世界都是一樣的。

　　去年宏觀調(diào)控后，銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的貸款已明顯收緊，銷售回款便成為發(fā)展商運(yùn)作的主要資金來(lái)源。面對(duì)房地產(chǎn)新政，發(fā)展商可以撐下去，面對(duì)房?jī)r(jià)下滑，發(fā)展商可以撐下去，沒(méi)有資金回籠，撐起來(lái)則難矣。在某種意義上，成交量的萎縮對(duì)發(fā)展商的打擊要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房地產(chǎn)新政的組合拳，現(xiàn)金流才是部分發(fā)展商的死穴。

　　鐵鏈永遠(yuǎn)在最弱的一環(huán)斷裂。發(fā)展商的財(cái)務(wù)狀況差異甚大，有的可以堅(jiān)持一、兩年，而另一些則岌岌可危。跳樓式減價(jià)往往從弱者開(kāi)始。一旦減價(jià)開(kāi)始，發(fā)展商們便會(huì)面臨重大的心理煎熬。是搶在別人前面奪門而逃，還是堅(jiān)守價(jià)格同盟？發(fā)展商在房地產(chǎn)市場(chǎng)，是典型的寡頭壟斷。市場(chǎng)上參與價(jià)格同盟的發(fā)展商數(shù)量越多，當(dāng)情況不妙時(shí)有人開(kāi)溜，破壞價(jià)格秩序，導(dǎo)致壟斷崩潰的可能性就越大。

　　成交量的萎縮，不僅造成發(fā)展商資金運(yùn)作上的困難，還會(huì)制造房地產(chǎn)供求關(guān)系上的全面失衡。需求在減少，新盤供應(yīng)卻不斷涌出，積壓嚴(yán)重而且愈演愈烈。住宅供求之間的均衡正在遭到破壞，這不可能不影響消費(fèi)者的價(jià)格預(yù)期。對(duì)大件消費(fèi)品，消費(fèi)者心理從來(lái)都是買漲不買跌。回首中國(guó)汽車市場(chǎng)的冰火兩重天，便不難理解價(jià)格預(yù)期對(duì)消費(fèi)行為的影響。

　　中央政府處理房地產(chǎn)問(wèn)題的態(tài)度，有其矛盾的一面。房?jī)r(jià)(尤其在華東部分城市)飛漲，將普通市民推向郊區(qū)。這種情況今天不制止，普通市民以及他們的子孫從此就再也沒(méi)有能力安家置業(yè)，這與“以人為本”的執(zhí)政理念背道而馳，與建設(shè)和諧社會(huì)的政策目標(biāo)背道而馳。同時(shí)房?jī)r(jià)高企，拉動(dòng)營(yíng)商成本，削弱國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，也是政府不愿看到的。

　　當(dāng)然，政府并無(wú)意過(guò)度打壓房地產(chǎn)，畢竟大量人民儲(chǔ)蓄和銀行貸款已進(jìn)入樓市，社會(huì)安定、金融穩(wěn)定是大事。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用也是有目共睹的，這里出了問(wèn)題，從投資到消費(fèi)，從中國(guó)金融到全球原材料都受沖擊。因此政策的重點(diǎn)在于擠壓泡沫，而不在壓垮市場(chǎng)。

　　如果經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在下半年放緩，銀行信貸政策會(huì)逐漸放寬。不過(guò)筆者認(rèn)為房地產(chǎn)政策暫時(shí)不會(huì)放松。政府和地產(chǎn)商之間正在進(jìn)行激烈的博弈，中央政府與地方政府之間也是如此。大家都在比誰(shuí)的氣更長(zhǎng)。政府至少短期內(nèi)不會(huì)收回已出臺(tái)的政策。

　　政府不收回舊的措施，已經(jīng)對(duì)發(fā)展商構(gòu)成重大威脅。成交繼續(xù)膠著，而新盤越積越多，銷售回款愈發(fā)吃力。其實(shí)，發(fā)展商和購(gòu)房者在比拼耐心，看誰(shuí)先放棄。購(gòu)房者未必是鐵定的贏家，不過(guò)至少他們的錢存放在銀行里。時(shí)間卻不在發(fā)展商一邊。政策的不確定性是一種煎熬，資金壓力也越來(lái)越大，還要留神不被價(jià)格同盟中的其他發(fā)展商“涮了”。

　　筆者曾提出房地產(chǎn)調(diào)整的三階段論，即一期價(jià)格微跌、成交大跌；二期價(jià)格大跌、成交進(jìn)一步放大；三期價(jià)格及成交趨穩(wěn)但反彈乏力。近來(lái)上海等地價(jià)格進(jìn)一步小幅回落，成交有所反彈。筆者認(rèn)為調(diào)整仍處一期，價(jià)格回落屬發(fā)展商以促銷為目的的減價(jià)，成交量似乎也不過(guò)是技術(shù)性反彈。發(fā)展商恐慌性的、奪門而逃式的減價(jià)還沒(méi)有出現(xiàn)。

　　夏季是銷售淡季，各地的秋季交易會(huì)是他們的希望和寄托，希冀一場(chǎng)宣傳和些微降價(jià)，能推動(dòng)樓盤銷售。不過(guò)筆者懷疑小打小鬧的降價(jià)和似是而非的包裝,真的能打動(dòng)消費(fèi)者的心和打開(kāi)他們的錢包。今天消費(fèi)者的價(jià)格預(yù)期與六個(gè)月前完全不同。如果這一輪攻勢(shì)不能奏效，對(duì)財(cái)力弱小的發(fā)展商來(lái)說(shuō)，會(huì)是一個(gè)重大打擊。迫于資金壓力，跳樓大甩賣就可能出現(xiàn)。

　　不排除消費(fèi)者耐不住性子，重返市場(chǎng)。不過(guò)，政策不減壓、消費(fèi)者不買賬、部分財(cái)力不濟(jì)的發(fā)展商坐不住，拉動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入二期調(diào)整，是筆者看來(lái)最可能出現(xiàn)的情形。

　　必須指出的是，中國(guó)幅員遼闊，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的構(gòu)造、資金來(lái)源、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、購(gòu)買能力、二手市場(chǎng)活躍程度均不相同，因此不宜一概而論。除華東和華北少數(shù)城市外，其他城市房?jī)r(jià)也普遍上揚(yáng)，但未必達(dá)到泡沫地步。

　　不過(guò)，房地產(chǎn)新政具有一定的普遍殺傷力。在資訊發(fā)達(dá)、資金流通的今天，個(gè)別城市一旦出現(xiàn)價(jià)格急跌，市場(chǎng)氣氛不會(huì)不受影響。二手市場(chǎng)的活躍程度可能成為減緩價(jià)格急跌的一個(gè)重要因素。這次調(diào)整的地域性差別可能十分明顯。

責(zé)任編輯 原霞