一些業(yè)內(nèi)人士表示，這會提高開發(fā)成本，但未必會引起房價上漲

    近日，央行在其發(fā)布的房地產(chǎn)金融報告中，建議取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。此言一出，引起了種種不同的議論，記者昨天就此采訪了島城的部分開發(fā)商和購房者，他們認為，取消預(yù)售有利于淘汰 實力較差的開發(fā)商，有利于市場的規(guī)范。

    空手套白狼

    一半資金來自購房者

    “今天要交兩萬元的定金，明天交首付款15萬元，過幾天再簽訂合同，然后辦理貸款手續(xù)。”在一家售樓處，一位售樓小姐對購房者指示如何交錢買房，而這個樓盤明年年底才能交付。

    現(xiàn)行的預(yù)售制度中，在房屋還沒有完全蓋成時，開發(fā)商就可以對外銷售，他們一方面從購房者手中拿到預(yù)付款，一方面再從銀行取得貸款，用于項目的后續(xù)建設(shè)。在這個過程中，開發(fā)商自己投入的資金非常有限，大大提高了利潤率。

    一項統(tǒng)計顯示，2003年，全市房地產(chǎn)開發(fā)資金來源合計201億元，其中，來自購房者的定金和預(yù)付金合計達到了93億元，占全部資金的46％。銀行貸款為51億元，占26％，而開發(fā)商自籌資金僅有57億元，只占28％。2004年的同類統(tǒng)計雖然沒有公開，但實際的情況差不多。

    為什么有的開發(fā)商實力不強，卻搶著去開發(fā)樓盤？有關(guān)人士指出，商品房預(yù)售為開發(fā)商用購房者的錢去蓋房然后獲利提供了機會。

    另外，期房銷售還為種種投機行為提供了可操作的空間，更名、內(nèi)部認購等不規(guī)范的行為無法根除。

    沒錢別蓋房

    實力不濟將被淘汰

    目前，我市在冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有六百多家，但平均每家一年的開發(fā)量不到兩棟樓，這種“小、散、弱”的狀況已經(jīng)影響了市場的健康發(fā)展。

    21世紀不動產(chǎn)青島區(qū)域分部總經(jīng)理尤重遠認為，實行現(xiàn)房銷售后，不能從購房者手中拿錢了，弱小開發(fā)商的資金將出現(xiàn)問題。取消商品房預(yù)售，將會淘汰一批實力不強的開發(fā)商，有利于市場的凈化。

    成本鐵定漲

    但未必影響到房價

    “取消商品房預(yù)售后，開發(fā)商的資金成本將加大，房價會升高�！痹谘胄薪ㄗh取消商品房預(yù)售的消息見報后，有的開發(fā)商發(fā)表了如此內(nèi)容的言論。

    但我市一位不愿透露姓名的開發(fā)商卻表示，在現(xiàn)在的市場情形下，房價已遠遠脫離的其成本，決定房價高低的最重要的因素是市場供求關(guān)系，開發(fā)成本提高未必會影響到房價。

    “青島海邊的房子為什么價格這么高？僅僅是因為成本和地價嗎？并非如此，真正決定房價的是市場�！边@位開發(fā)商說，“開發(fā)商都有同比定價的心理，旁邊的樓盤賣5000元／平方米，自己的房子就不能賣4000元／平方米�！�

    預(yù)售存在的問題不少，現(xiàn)房銷售可以從源頭上促使房地產(chǎn)市場理性的回歸，不少購房者希望這一建議能夠早日成為現(xiàn)實。記者蘆智峰