央行昨日發(fā)布了國(guó)內(nèi)首份《中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》，報(bào)告稱—————

    上海涌入“熱錢”222億

    建議：取消房屋預(yù)售制度預(yù)測(cè)：今明兩年商品房?jī)r(jià)增幅將放緩

    綜合新華社電昨天下午，央行發(fā)布了中國(guó)首個(gè)《2004中國(guó)房地產(chǎn)金 融報(bào)告》。央行新聞處有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)表示，這是央行成立以來(lái)發(fā)布的第一份中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告，以后將每年發(fā)布一次。而由央行研究局、金融市場(chǎng)局等多個(gè)核心部門組成的“中國(guó)人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組”，每年都將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面分析，并把最新情況公布于眾。

    該報(bào)告用詞大膽犀利，對(duì)上海房地產(chǎn)泡沫、境外資金加速進(jìn)入熱點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)等問(wèn)題都有詳細(xì)論述。央行繼續(xù)全面規(guī)范中國(guó)房地產(chǎn)金融的決心已表露無(wú)遺。

    外資四種渠道入市

    報(bào)告顯示，受房?jī)r(jià)快速上漲和人民幣升值預(yù)期的影響，境外資金主要通過(guò)以下四種渠道進(jìn)入上海、北京等熱點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)：直接設(shè)立外資房地產(chǎn)投資公司或參股境內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；間接投資；外資銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和個(gè)人發(fā)放貸款；非居民外匯流入，結(jié)匯購(gòu)買房產(chǎn)。

    數(shù)字顯示，2004年1月至11月，境外資金流入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的總量超過(guò)222億元，較2003年增長(zhǎng)13.5％，其中用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的約150億元，用于購(gòu)房的外資約70億元。境外資金購(gòu)房集中于別墅、公寓等高價(jià)位商品房。

    商品房?jī)r(jià)增幅將放緩

    央行預(yù)測(cè)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求的變化，同時(shí)由于國(guó)家近期出臺(tái)了一系列調(diào)控房?jī)r(jià)政策，一定程度上遏制了對(duì)商品房的投機(jī)行為，2005年、2006年全國(guó)商品住宅價(jià)格增幅將會(huì)有所減緩。

    在預(yù)測(cè)今年房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)金融的同時(shí)，央行還直言不諱地指出了影響房地產(chǎn)健康發(fā)展的五大因素。其中“地方政府并不十分在意土地利用的長(zhǎng)期規(guī)劃，更樂(lè)見(jiàn)房?jī)r(jià)、地價(jià)的上漲”成為重要因素之一。

    半數(shù)資金來(lái)自貸款

    報(bào)告指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中使用銀行貸款的比重在55％以上。報(bào)告稱，2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金共籌措17168.8億元，其中第一大資金來(lái)源為“定金和預(yù)收款”，達(dá)到7395.3億元；其次是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金，為5207.6億元；最后是銀行貸款，為3158.4億元。實(shí)際上，在這些來(lái)源中，自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來(lái)，大部分來(lái)自購(gòu)房者的銀行按揭貸款，按首付30％計(jì)算，企業(yè)自籌資金中有大約70％來(lái)自銀行貸款；“定金和預(yù)收款”也有30％的資金來(lái)自銀行貸款，以此計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中使用銀行貸款的比重在55％以上。央行建議取消預(yù)售制

    在時(shí)下上海、北京等房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)城市，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將未開(kāi)發(fā)的樓盤提前預(yù)售，這愈發(fā)加劇了消費(fèi)者超前購(gòu)房行為。央行表示，將考慮取消房屋預(yù)售制度。

    報(bào)告稱，“很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問(wèn)題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售�！庇袠I(yè)內(nèi)專家稱，在深圳等一些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，就要比上海、北京等規(guī)范，在深圳，開(kāi)發(fā)商只有在樓盤封頂之后才能發(fā)售，否則購(gòu)房者也不會(huì)去買。

    鼓勵(lì)中小戶型消費(fèi)

    央行報(bào)告提倡節(jié)約使用住房的消費(fèi)理念，鼓勵(lì)中小戶型住房消費(fèi)。

    報(bào)告說(shuō)，要引導(dǎo)以中小戶型為主的住房消費(fèi)，滿足絕大多數(shù)居民的基本居住需要。要提倡人人首先有房住，而不是少數(shù)人有多個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)。小型舒適型住房的建設(shè)不僅節(jié)能、環(huán)保、省地、長(zhǎng)期可持續(xù)，而且可以節(jié)約使用銀行信貸資金，降低不良資產(chǎn)比率。