我們對2005上半年地產(chǎn)進行盤點發(fā)現(xiàn)，過去的這半年是多么的不容易。我們不僅經(jīng)歷了2004年的一系列的政策變動：央行的加息；8月31日后不得再以協(xié)議方式出讓土地，被業(yè)界稱為“8.31大限”；開發(fā)商自有資金比例提高到35％。同時2005年上半年國家陸續(xù)出臺了一系列宏觀調(diào)控的相關(guān)政策，中央意在通過“地產(chǎn) 新政”抑制房價增長過快。對于青島東部1萬元／平方米左右的房價來說房價也許漲幅過快，對于膠南市來說房價不是過高，為什么這樣說呢？可以從經(jīng)濟拉動、消費支撐、開發(fā)成本加大、推廣費用增加等方面來分析。

    區(qū)域經(jīng)濟：西海岸板塊經(jīng)濟拉動膠南地產(chǎn)發(fā)展提速

    在2005年房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，青島地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢之一是房價不但不會降反而會持續(xù)上漲。膠南地處西海岸經(jīng)濟帶上，其優(yōu)越的工業(yè)基礎(chǔ)、交通狀況、招商引資力度、自然環(huán)境、人文環(huán)境，以及與青島的經(jīng)濟裙帶關(guān)系的緊密等因素，特別是“南隧北橋”的建設(shè)，這些都直接影響了房地產(chǎn)的發(fā)展，房地產(chǎn)的價格不但不會往下走，而且肯定會持續(xù)增長。

    本土經(jīng)濟：膠南本市經(jīng)濟支撐房地產(chǎn)加快發(fā)展

    膠南市位于青島西海岸，是青島構(gòu)建國際都市的重要區(qū)域。大青島的五個經(jīng)濟組團膠南就占兩個。良好的自然環(huán)境和歷史人文環(huán)境為其經(jīng)濟提供了發(fā)展的基礎(chǔ)。特別是國內(nèi)的海爾集團、青島鋼鐵集團、青島雙星集團等大企業(yè)在膠南建設(shè)工業(yè)園區(qū)，海外的如新加坡、韓國、日本等國外企業(yè)入駐膠南。膠南已經(jīng)成為青島最具發(fā)展?jié)摿Φ慕紖^(qū)城市之一，同時膠南經(jīng)濟的發(fā)展也為膠南房地產(chǎn)發(fā)展提供了強力支撐。

    消費支撐：經(jīng)濟發(fā)展為房地產(chǎn)提供龐大的消費群體

    青島和西海岸經(jīng)濟發(fā)展為膠南房地產(chǎn)發(fā)展提供了龐大的消費群體，具體而言體現(xiàn)在兩個方面：

    其一，房地產(chǎn)市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢。據(jù)對西海岸房地產(chǎn)市場的測算，近幾年來每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭戶數(shù)的10％。隨著收入的增加，居民居住觀念發(fā)生了變化，5年換購一套住房在未來幾年應(yīng)當能夠持續(xù)保持。其二，舊村改造拆遷安置增加房地產(chǎn)市場的整體需求，這部分需求將保持穩(wěn)定的增長。

    開發(fā)成本：建設(shè)成本加大，開發(fā)企業(yè)面臨重新洗牌

    膠南的土地價格近幾年增長過快，去年市場平均土地價格在90萬／畝，今年增到140萬／畝，最高達到240萬／畝。地價使項目成本大幅度增加。同時開發(fā)企業(yè)還要交納多種房地產(chǎn)項目的配套費用，如基礎(chǔ)配套設(shè)施、消防評估、人防設(shè)計等，還有施工圖紙審查費、擔保金等。

    在施工中建筑材料價格也較前幾年有很大提高，如鋼材、鋁合金、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)等。

    銷售成本：企業(yè)創(chuàng)牌及項目推廣銷售費用加大

    隨著市場的日益成熟，消費者的消費理念也越來越成熟，對項目的要求也越來越高，從過去僅僅滿足居住的功能，變?yōu)楝F(xiàn)在的消費者開始關(guān)注項目的品質(zhì)和環(huán)境等。開發(fā)企業(yè)要發(fā)展就必須提高企業(yè)的自身層次，創(chuàng)出自己的品牌。無論是企業(yè)創(chuàng)品牌還是對項目進行銷售都要做宣傳推廣，其費用也很大。

    總之，對膠南房地產(chǎn)的發(fā)展，應(yīng)該放在宏觀的經(jīng)濟形勢下進行分析，無論是國家還是青島區(qū)域經(jīng)濟對其影響都是深遠的。同時項目本身的品質(zhì)和成本也直接奠定了房價的基礎(chǔ)。用一句話概括就是：品質(zhì)決定價格，政策影響價格，需求支撐價格。本報記者本報通訊員