在連續(xù)宏觀調(diào)控政策引導(dǎo)下，濟南房地產(chǎn)市場發(fā)生了很大變化，商品住房的變化明顯大于二手住房，前7個月，商品住房成交7143套，同比下降10.6%；二手住房成交8263套，與去年同期基本持平，呈現(xiàn)出住房交易數(shù)量總體下降態(tài)勢。

　　房價增幅趨降

　　1月～7月份，濟南市商品住房均價為2663 元/平方米，同比增長2.1%，增幅回落16.2個百分點。

　　從圖表可以看出，2004年1月至5月是濟南市商品住房價格有史以來上漲速度最快的一個階段，同比增幅達到21.5%。但因受同年宏觀調(diào)控政策的影響，自6月份起商品住房價格增幅開始回落，并延續(xù)到今年7月份，時間長達14個月。

　　尤其是今年以來，在國家為穩(wěn)定房價新出臺的一系列調(diào)控措施制約下，濟南市前5個月商品住房累計平均價格均未超過去年的2574元/平方米，呈現(xiàn)出罕見的、相對穩(wěn)定的負增長態(tài)勢。6月底，房價同比微增0.2%，到7月底回升至2.1%。

　　交易數(shù)量總體下降

　　1月～7月份，濟南市住房交易(含商品住房和二手住房)15406套，同比下降5.2%；交易面積174.41萬平方米，同比下降3.9%；交易金額43.16億元，同比增長4.1%。其中商品住房成交7143套，同比下降10.6%；二手住房成交8263套，與去年同期基本持平，呈現(xiàn)出住房交易數(shù)量總體下降態(tài)勢。

　　5月份新政出臺后，二手住房交易登記套數(shù)驟增，而商品住房登記套數(shù)卻驟然下降。但進入6月以后，兩者又出現(xiàn)截然不同的走勢：二手住房下降，商品住房上升。至7月份，兩者的走勢已形成明顯的“剪刀差”。

　　根據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，由于濟南市地稅部門自7月22日起開始出具住房交易的完稅證明或免稅證明，所以6月1日至7月21日期間，濟南市二手住房個人之間的交易登記數(shù)據(jù)為零，并由此導(dǎo)致了1月～7月份二手住房數(shù)據(jù)的不完整。另外，由于較長時間不能辦理二手住房過戶登記，直接限制了二手住房的交易(包括符合免稅政策的二手住房的交易)。但隨著時間的推移，商品住房市場上“持幣觀望”的氣氛已出現(xiàn)淡化的跡象。從上圖可以看出，商品住房的銷售已開始回升。

　　商品住房出現(xiàn)“拐點”

　　從監(jiān)測數(shù)據(jù)看，省城商品住房的變化明顯大于二手住房，其主要銷售指標出現(xiàn)“拐點”的時間分別為：價格拐點出現(xiàn)在去年6月，表現(xiàn)為從此連續(xù)14個月累計平均價格增幅下降；套數(shù)、面積的拐點出在今年2月，表現(xiàn)為從此連續(xù)5個月每月的絕對數(shù)據(jù)同比下降。

　　經(jīng)過分析發(fā)現(xiàn)，上述現(xiàn)象與較高價位的商品住房銷售下降幅度偏大有一定關(guān)系，是商品住房銷售結(jié)構(gòu)性變化在價格上的一種反應(yīng)�？梢哉f，這種現(xiàn)象是市場回歸理性的一種表現(xiàn)，也是宏觀調(diào)控以來出現(xiàn)的一種積極變化。（完）

責(zé)任編輯 原霞