自2005年7月10日向社會公布以來，截至7月26日短短兩個星期之內(nèi)，全國人大常委會法制工作委員會共收到各地人民群眾意見6515條，整理新華網(wǎng)、人民網(wǎng)、中國人大網(wǎng)和人民日報、法制日報等媒體反映的意見輯成《各地人民群眾對物權(quán)法草案的意見(一)》，并對一些群眾不易理解的法律術(shù)語作出名詞解釋，本報獨家推出的《物權(quán) 法認知度問卷調(diào)查》第二項(以下名詞您知道幾個？用益物權(quán)、天然孳息、建筑物區(qū)分所有權(quán)、地役權(quán)、權(quán)利質(zhì)權(quán)。)調(diào)查5個名詞，全部給出權(quán)威解釋。

　　公布法律草案征求全民意見，始自1954年6月14日，全國共有1.5億人參加討論1954年憲法，那一年9月11日《人民日報》報道，全國人民共提出118萬多條修改和補充意見。全國人大“開門立法”物權(quán)法是第12次，最近的一次是2001年1月11日，全國人大常委會辦公廳根據(jù)委員長會議決定發(fā)出通知，全文公布婚姻法修正案(草案)。

　　物權(quán)法草案公布后，在社會上引起熱烈反響。有人認為，草案的內(nèi)容已經(jīng)比較成熟，希望進一步修改后盡快出臺。同時也有人表示擔憂：“物權(quán)法涉及的不少問題尚處在改革進程中，能否規(guī)定好這些問題？”

　　拾金者只有義務(wù)？

　　有的認為，草案關(guān)于拾得遺失物等規(guī)定既考慮到現(xiàn)實國情，又弘揚了拾金不昧的傳統(tǒng)，很好地兼顧了法律和道德。

　　“按照草案規(guī)定，拾得者幾乎沒有權(quán)利，只有義務(wù)：首先要妥善保管；然后要聯(lián)系失主歸還；如果保管不善造成遺失物損壞或者滅失，還要負賠償責任等等。而失主因為自己的過錯導致物品丟失卻不用承擔任何實質(zhì)性的責任�！庇腥嗽u價道：“這對拾得人是不公平的。建議在草案中明確規(guī)定‘拾得人的報酬請求權(quán)’�！�

　　許多群眾持相反意見，如果將拾得人的報酬請求權(quán)上升為一種法定權(quán)利，無疑違背了拾金不昧、助人為樂的傳統(tǒng)美德。如果什么事都可以用金錢來量化，將會導致整個社會精神世界的失落，也會使一些高尚的行為庸俗化。從公共道德的角度講，法律更應(yīng)提倡拾金不昧。

　　有的認為，草案關(guān)于“招領(lǐng)公告期間為半年”的規(guī)定太短，不利于保護權(quán)利人的利益，建議延長。

　　有的認為，草案關(guān)于“遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起半年內(nèi)無人認領(lǐng)歸國家所有”的規(guī)定不妥。應(yīng)該在遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起一年內(nèi)無人認領(lǐng)的，可以將物品進行拍賣，對拍賣后所得的收益進行保管，如遺失人找到保管方后，保管方應(yīng)將拍賣所得的價款還給遺失者，保管方可以向遺失者收取一定的保管費用。

　　“公共利益”

　　國家的征收、征用是社會熱點問題，直接涉及到公民權(quán)益。

　　“草案依據(jù)憲法對國家的征收、征用進行細化規(guī)定很有必要，目前草案關(guān)于征收、征用的規(guī)定與現(xiàn)行法律、行政法規(guī)相比，已有很大進步，對保護公民的財產(chǎn)具有積極作用�！�

　　草案第四十九條中的“公共利益”沒有明確的界定，有人指出：“缺乏判斷的標準，在實踐中容易被濫用�！庇械慕ㄗh，例如修建市政設(shè)施(建廣場、車站、機場、公園、公路、劇院、人行天橋等)屬于“公共利益”范圍，房地產(chǎn)開發(fā)商以盈利為目的開發(fā)寫字樓不屬于“公共利益”的范圍。

　　有的人注意到草案第四十九條中的“合理補償”沒有確切的標準，在征收、征用的實踐中，往往損害權(quán)利人的合法權(quán)益。建議規(guī)定國家的征收、征用必須根據(jù)獨立的中介機構(gòu)作出的評估進行補償，征收、征用方與被征收、征用方應(yīng)當簽訂補償合同。

　　“草案中‘國家規(guī)定’的寫法不合適�！庇腥颂岢鲞@樣的疑問：“如果有的給予補償?shù)膰�家�?guī)定本身就制定得不合理怎么辦？建議改為：……但應(yīng)當按照國家規(guī)定給予補償；有關(guān)規(guī)定不合理或者沒有國家規(guī)定的，應(yīng)當按照公平合理的原則給予補償�！�

　　在實踐中，有的縣級人民政府以“公共利益”為名進行征收、征用，侵犯了權(quán)利人的合法權(quán)益，有人據(jù)此建議，將征收、征用的主體范圍限定在市級以上人民政府。

　　“草案第六十八條要特別考慮被征收人利益�！庇腥私ㄗh修改為：拆遷、征收私人的不動產(chǎn)，應(yīng)當按照國家規(guī)定給予補償；沒有國家規(guī)定的，應(yīng)當給予合理補償，并保證被拆遷人、被征收人得到妥善安置。還要保證被征收人的原有收益不下降，或者補償不少于10年的收益。安置方案要請被征收人參與討論，要征得多數(shù)被征收人同意。

　　不動產(chǎn)登記

　　多數(shù)群眾贊成草案關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定，認為目前草案的規(guī)定考慮到了現(xiàn)實中出現(xiàn)的問題，有利于明確不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬，防止并減少糾紛。有的認為，目前草案有關(guān)不動產(chǎn)登記的規(guī)定缺乏前瞻性，立法的步子應(yīng)當更大一些，通過立法統(tǒng)一不動產(chǎn)登記，徹底解決實踐中的糾紛。

　　有人擔心，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，意味著相關(guān)部門要合署辦公或者合并，因此要修改相關(guān)法律、法規(guī)，難度較大，具體執(zhí)行起來各地也難以到位。

　　有的認為，實踐中登記機構(gòu)與權(quán)利人產(chǎn)生的糾紛比較多，一個重要原因就是對登記機關(guān)的職責沒有界定清楚。建議明確登記機構(gòu)履行形式審查義務(wù)還是實質(zhì)審查義務(wù)。

　　有的認為，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當交由公證機構(gòu)進行實質(zhì)審查，以確保其真實、合法。由登記機構(gòu)進行形式審查，這可以極大地節(jié)約行政成本。建議將草案第十五條修改為：當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，應(yīng)當辦理公證，除法律另有規(guī)定外，自合同公證之日生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

　　“草案第十九條規(guī)定異議登記須經(jīng)權(quán)利人書面同意，這在實踐中幾乎不可能實現(xiàn)，不具有可操作性。草案第十九條中以‘人民法院裁定予以異議登記’的規(guī)定在民事訴訟法上沒有依據(jù)，法院不好操作�！庇腥私ㄗh修改草案第十九條的規(guī)定。

　　許多群眾認為，預(yù)告登記制度很好，可以有效抑制開發(fā)商一房多售。鑒于房屋預(yù)售很多采取按揭貸款支付方式，建設(shè)期間很少有購房者支付一半以上價款的，建議刪除“債權(quán)人已經(jīng)支付一半以上價款或者債務(wù)人書面同意預(yù)告登記的”限制條件。并建議將草案第二十一條第二款修改為：房屋建成后，由債務(wù)人(開發(fā)商)辦理初始登記，并協(xié)助債權(quán)人辦理轉(zhuǎn)移登記。

　　有的認為，實踐中不動產(chǎn)登記費給公民帶來了較為沉重的負擔，建議草案第二十五條明確具體的收費標準或者規(guī)定不動產(chǎn)登記費的上限。

　　有的建議，登記機關(guān)不得以任何中介服務(wù)等名義在登記時向申請人收取任何費用，以杜絕登記中的亂收費現(xiàn)象。

　　車庫的歸屬

　　許多群眾認為，草案關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定非常先進，解決了實踐中不少有爭議的問題，有利于保護業(yè)主合法權(quán)益。

　　有的認為，草案第七十六條關(guān)于“會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定”的規(guī)定不全面，易引起糾紛。

　　在房地產(chǎn)買賣合同糾紛的司法實踐中，該條款經(jīng)常被房地產(chǎn)商引用，證明自己取得會所、車庫的所有權(quán)。建議對約定的性質(zhì)、形式和合法性作出明確規(guī)定，例如，建筑物附屬設(shè)施歸屬的約定不得由地產(chǎn)商在擬定合同時未經(jīng)告知擅自加入標準合同，應(yīng)當征求業(yè)主的意見，雙方通過協(xié)商來確定條款是否應(yīng)被加入。

　　有人直言，草案第七十六條第二款關(guān)于“會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享

　　有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有”的規(guī)定不妥。

　　他的邏輯是，會所可以是自成一體的建筑物，與業(yè)主生活的關(guān)聯(lián)并不十分緊密，事實上有不少的住宅小區(qū)是沒有會所的。因此，該款規(guī)定對會所是合適的。

　　居民購買汽車已經(jīng)是很平常的事。買了車就要有停放的地方，在多數(shù)情況下，車庫已是業(yè)主必須的配套設(shè)施，應(yīng)當由業(yè)主使用。他建議該條款修改為：會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有；如果建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)，但是屬于配套設(shè)施的，業(yè)主在支付合理的使用費后有權(quán)使用。

　　有的則認為，停車位屬于稀缺資源，一旦權(quán)屬歸開發(fā)商所有，開發(fā)商就可以隨意處置停車位，如果其隨意提高停車費用，對業(yè)主是不公平的。

　　建議物權(quán)法明確規(guī)定，住宅區(qū)域的停車位為住宅必須的配套建筑設(shè)施，政府應(yīng)該在建筑規(guī)劃時就要求開發(fā)商必須建設(shè)多少停車位。

　　“合理擾民”

　　一些群眾認為，草案關(guān)于相鄰關(guān)系的規(guī)定準確把握了司法實踐中的爭議點，有利于解決常見的涉及相鄰關(guān)系的民事糾紛；有的認為，草案關(guān)于相鄰關(guān)系的很多規(guī)定過于原則，難以解決實踐中涉及相鄰關(guān)系的民事糾紛。

　　有的認為，實際生活中，對于一些“合理擾民”的現(xiàn)象，例如，發(fā)出噪聲、排放油煙沒有超過環(huán)保標準，執(zhí)法部門就沒有法律賦予的權(quán)力加以制止。但是，噪聲、油煙在事實上影響了人們的生活質(zhì)量。建議對這種“合理擾民”的現(xiàn)象明確規(guī)定。

　　有的建議，有關(guān)相鄰關(guān)系的規(guī)定應(yīng)當更具體一些，比如增加限制空調(diào)熱氣、滴水等規(guī)定。

　　宅基地：賣與禁賣

　　有的認為，草案關(guān)于宅基地使用權(quán)現(xiàn)在的規(guī)定非常好，理由是：第一，宅基地的所有權(quán)屬于集體，個人無權(quán)把宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)出集體之外；第二，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地一般不是為了滿足基本的居住要求，將導致農(nóng)村土地的浪費；第三，住房和宅基地是農(nóng)民安身立命的最后保障，如果允許轉(zhuǎn)讓，一旦農(nóng)民進城打工無法在城市立足，就會造成農(nóng)民流離失所，帶來社會問題。

　　有的認為，將農(nóng)村住房及宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓限制在本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶，范圍過窄，具備宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶一般都會申請新的宅基地，這一規(guī)定不利于農(nóng)村不動產(chǎn)價值的實現(xiàn)，影響物的有效利用。

　　有的主張，應(yīng)當允許城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地或者有例外規(guī)定。理由主要有：第一，轉(zhuǎn)讓物權(quán)是公民的重要民事權(quán)利，農(nóng)民對于住房這一重要財產(chǎn)應(yīng)有自由轉(zhuǎn)讓的權(quán)利；第二，農(nóng)民只有在特別需要的時候才會出賣住房，出賣住房肯定是要把房款用于更重要的地方，如治病救命、子女上學、投資經(jīng)營等，法律不應(yīng)當進行限制。而且，賣房子時農(nóng)民肯定已打算好其他住處，擔憂農(nóng)民居無住所是多余的；第三，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地已不是個別現(xiàn)象，尤其在許多“城中村”和城郊結(jié)合部，簡單的禁止性規(guī)定不能杜絕這種現(xiàn)象，如果發(fā)生糾紛判定買賣無效，實

　　際上很難執(zhí)行；第四，有些城市居民基于養(yǎng)老、就業(yè)等考慮自愿到農(nóng)村居住，允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購置宅基地，有利于加強農(nóng)村和城市之間的經(jīng)濟交流，符合市場經(jīng)濟的一般規(guī)律。

　　有的提出，應(yīng)對城鎮(zhèn)居民已購宅基地進行確認和保護，城鎮(zhèn)居民購置農(nóng)民住房的，應(yīng)當按照國有土地出讓評估價格交納出讓金后予以辦理過戶手續(xù)。

　　物權(quán)法本報調(diào)查5名詞 人大給出權(quán)威解釋

　　用益物權(quán) 指在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對他人所有的不動產(chǎn)，享有占有、使用和收益的權(quán)利。包括土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等。

　　孳息 孳息分為天然孳息和法定孳息。天然孳息指因物的自然屬性而獲得的收益，如果樹結(jié)的果實、母畜生的幼畜。法定孳息指因法律關(guān)系所獲得的收益，如出租人根據(jù)租賃合同收取的租金、貸款人根據(jù)貸款合同取得的利息等。

　　建筑物區(qū)分所有權(quán) 隨著住宅商品化，建筑物向多層、高層發(fā)展，一棟高樓通常為眾多住戶所有，這種現(xiàn)象就是建筑物區(qū)分所有。建筑物區(qū)分所有權(quán)包括住戶就高層建筑物中對其住宅等專有部分等享有的所有權(quán)，對電梯、過道等共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利。

　　地役權(quán) 用益物權(quán)的一種。指因通行、取水、排水等需要，通過簽訂合同，利用他人的不動產(chǎn),以提高自己不動產(chǎn)效益的權(quán)利。如甲工廠原有東門可以出入，后想開西門，借用乙工廠的道路通行。甲工廠與乙工廠約定，甲工廠向乙工廠適當支付使用費，乙工廠允許甲工廠的人員通行。這時甲工廠即取得了“地役權(quán)”。

　　質(zhì)權(quán) 分為動產(chǎn)質(zhì)權(quán)和權(quán)利質(zhì)權(quán)。動產(chǎn)質(zhì)權(quán)指債務(wù)人或者第三人將其動產(chǎn)移交債權(quán)人占有，以該動產(chǎn)作為債權(quán)的擔保，債務(wù)人未履行債務(wù)時，債權(quán)人依照法律規(guī)定的程序就該動產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。債務(wù)人或者第三人為出質(zhì)人，債權(quán)人為質(zhì)權(quán)人，移交的動產(chǎn)為質(zhì)押財產(chǎn)。出質(zhì)人也可以將法律規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的股權(quán)、倉單、提單等財產(chǎn)權(quán)利出質(zhì)，這時質(zhì)權(quán)稱為權(quán)利質(zhì)權(quán)。（本報記者 杜福海）