樓宇經濟要壯大，要有生命力，必須走專業(yè)化、特色化、品牌化的路子，市南區(qū)正孜孜以求——— “樓宇經濟”銜枚疾進■本報記者劉宗偉
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sp; 編者按CBD就是中央商務區(qū)，CBD的核心價值在于現(xiàn)代服務業(yè)，它是一個區(qū)域范圍的現(xiàn)代服務業(yè)集聚地，具有相當?shù)膸恿�、影響力、凝聚力和輻射力。近年來，市南區(qū)認真貫徹落實科學發(fā)展觀，以建設“全國重點中心城市”和“世界知名特色城市”的中心城區(qū)為目標，緊緊圍繞構建區(qū)域性經貿中心、金融中心、信息中心、高新技術產業(yè)中心和北方國際航運中心，充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，以商務樓宇為載體，大力發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)與服務貿易、軟件信息、濱海旅游、現(xiàn)代商業(yè)品牌四大特色經濟，區(qū)域經濟實力實現(xiàn)了大步跨越。2004年，全區(qū)實現(xiàn)生產總值136.82億元，同比增長14.2％；第三產業(yè)增加值115.92億元，占生產總值比重達到84.7％；實現(xiàn)進出口總額30.07億美元；社會消費品零售總額達85.62億元。本報從今日起對市南區(qū)打造半島CBD、發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)的經驗進行系列報道。 炙手可熱
“從年創(chuàng)利稅來看，一座樓宇就是一處普通的工業(yè)園�！笔心蠀^(qū)外經貿局局長王守強說完這句話，下意識地抬頭望了望窗外———新時代數(shù)碼港、華歐英德隆、華仁國際大廈、陽光大廈．．．．．．香港中路和東海路上高聳林立的高檔商務樓宇，年稅收過千萬元的已有二十多座。
樓宇經濟———早在四年前，市南區(qū)上下即言必稱之�！皹怯罱洕敝耸挚蔁�，多種因素使然。從大處而言，現(xiàn)代服務業(yè)是制造業(yè)的“天然伴侶”，沒有樓宇經濟提供的現(xiàn)代服務，制造業(yè)的發(fā)展就會遭遇供應“瓶頸”。青島周邊乃至整個山東半島制造業(yè)基地正在加速形成，亟需樓宇經濟與之配套。按照經濟理論，樓宇經濟具有數(shù)百公里的輻射半徑，因此，其最佳輻射源應落在市南區(qū)。
而具體到市南，有著發(fā)展樓宇經濟的先天優(yōu)勢：區(qū)位優(yōu)越，國內外許多知名企業(yè)總部落戶于此，品牌企業(yè)聚集提高了區(qū)域知名度，對外地企業(yè)產生了較強的磁力。市南區(qū)科研機構眾多，薈萃了全市大量專業(yè)技術人才和企業(yè)經營管理人才，這為發(fā)展樓宇經濟提供了智力基礎。另外，市南區(qū)服務業(yè)基礎雄厚，島城全部高檔商場和80％的餐飲企業(yè)匯聚于此，金融、軟件、物流、中介等現(xiàn)代服務業(yè)正連年涌入。
“市南區(qū)待開發(fā)利用的空地已經很少，可謂寸土寸金，樓宇經濟所依托的商務寫字樓可實現(xiàn)在高價位上的土地再開發(fā)。”王守強告訴記者，從這一要素來看，樓宇經濟將成為傳統(tǒng)地域空間相對有限、但商務樓宇及衍生資源卻異常豐富的市南區(qū)必然選擇的新增長點。基于此，自2001年起，市南區(qū)在山東路、香港中路、東海路、寧夏路等多個區(qū)域拆舊建新、拆低建高，加快樓宇擴容和升級。海信大廈、新時代數(shù)碼港、廣發(fā)金融大廈、網通大廈等一批現(xiàn)代化高檔樓宇相繼落成。市南區(qū)經貿局統(tǒng)計，2004年底，該區(qū)房地產開發(fā)中，寫字樓所占比例由2001年10.3％上升為18.5％，提高了8.2個百分點。除香港中路、東海路外，延安三路、山東路周邊的樓宇經濟正形成氣候。
壯大之“秘笈”
如此高比例的高檔樓宇，如何提升其入駐率、避免閑置？換言之，如何盡快讓“樓宇經濟”這一時髦概念深入人心？我們可從“山東路商務板塊概念”，管窺市南區(qū)高明之術———
山東路中部廣發(fā)金融大廈，原是一幢高層“爛尾樓”。2002年續(xù)建竣工后，其曾給投資者心頭蒙上的陰影仍沒有完全消除。不只是廣發(fā)金融，類似的商務樓在山東路還有好幾處。
“山東路商務板塊”，市南區(qū)經貿局在經過深思熟慮后，聯(lián)合山東路區(qū)域樓宇開發(fā)商，精心策劃推出了這一概念。市南區(qū)有關負責人親自帶隊，赴北京等地推介招商。與此同時，他們協(xié)調有關部門，為廣發(fā)金融大廈等樓宇拓寬了交通路口，解決了長期存在的車輛通行難題。一家金融機構，看好了山東路區(qū)域樓宇的發(fā)展?jié)摿Γ瑥氖袃确比A商業(yè)中心搬遷至廣發(fā)金融中心。有此示范效應，招商工作很快勢如破竹。
據介紹，為深化樓宇經濟概念，提升寫字樓的知名度和影響力。市南區(qū)邀請了香港中文大學教授、“樓宇經濟”樣板———上海盧灣區(qū)有關負責人、中國總部經濟創(chuàng)始人等專家學者前來，為全區(qū)干部講課，提升觀念認識。并以“打造半島CBD，推動山東新經濟”為主題，舉辦青島國際商務周，召開商務樓宇展示推介會、智能化研討會，對重點樓宇進行了專題宣傳和推廣。成功整合各開發(fā)商的優(yōu)勢資源，形成了樓宇宣傳和運作的規(guī)模效應。
服務的精細化，也是市南區(qū)樓宇經濟發(fā)展壯大的一著妙棋。2002年，國內一知名房屋中介連鎖機構總部落戶華仁大廈。初來乍到，人生地不熟，這家企業(yè)找到了市南區(qū)，有關部門立即派專人靠上，幫助其招聘人才、聘請法律支持機構、選擇媒體宣傳推介等。該公司開業(yè)那天，一大早，市南區(qū)工作人員即趕到現(xiàn)場，參與籌備開張事宜。
專業(yè)化之路
“樓宇經濟要壯大，要有生命力，必須走專業(yè)化、特色化、品牌化的路子。”王守強告訴記者，為促進產業(yè)在樓宇內進一步聚集，市南區(qū)引導樓宇業(yè)主進行樓宇功能定位，出臺了《市南區(qū)關于樓宇經濟發(fā)展的獎勵措施》，鼓勵開發(fā)商引進相同或關聯(lián)行業(yè)入駐。促進相同或相關行業(yè)在一棟或幾棟樓宇內聚集，在企業(yè)間形成信息、資源共享，充分發(fā)揮聚集效應，不少樓宇主動對一些不符合功能定位的企業(yè)置換和交流。比如，中天恒大廈為引進美國雅芳集團地區(qū)總部等大型企業(yè)機構，果斷分流十余家中小企業(yè)。目前，市南區(qū)已形成了一批以金融、物流、服裝、外貿、軟件等產業(yè)特征較明顯的特色樓宇，這些行業(yè)中，入駐的企業(yè)占其全市企業(yè)總量的60％－90％間。
在加速專業(yè)化的同時，市南區(qū)積極引進制造企業(yè)營銷總部、研發(fā)總部、財務總部以及金融、軟件、物流等現(xiàn)代服務業(yè)總部，通過逐步實現(xiàn)樓宇企業(yè)總部化，增強區(qū)域經濟輻射力。位于綺麗大廈六樓的青島肯德基有限公司，是肯德基中國山東、河南、新疆三省市場的總部，目前管轄的店面近90家、員工近5000人，每年稅收就達數(shù)千萬元。除肯德基外，馬士基、海信、青啤、歐美投資集團等286家國內外知名企業(yè)（地區(qū)）總部均落戶市南區(qū)，26家500強企業(yè)、9家外資銀行在市南區(qū)設立了辦事機構。
■相關鏈接樓宇經濟
樓宇經濟是指以商務寫字樓為土地要素，以白領專業(yè)技術與管理人才為勞動力和主要資本要素，以為企業(yè)提供商務服務為市場導向的一個現(xiàn)代服務業(yè)的產業(yè)集群。資料表明，一幢高級商務樓里各類企業(yè)所產生的效益可等同于城郊7.8平方公里范圍內的企業(yè)產生的經濟效益。樓宇經濟，是集約利用資源、內涵擴張的一種具體形式。
截至目前，市南區(qū)投入使用的寫字樓有97座，建筑面積303萬平方米，企業(yè)總數(shù)4700家，注冊資本金132億元。2004年，樓宇總稅收實現(xiàn)16.6億元，超過區(qū)域稅收40％，有23座寫字樓稅收超過千萬元，其中，億元樓2座，超過5000萬的2座。
飛速發(fā)展的樓宇經濟已經成為市南區(qū)主要的經濟增長點。
