市區(qū)南部板塊：
青島樓市“排頭兵”這
里是絕對(duì)的市中心，不僅有蜿蜒秀麗的海岸線，還有人氣十足的商業(yè)街。在這片59.1平方公里的土地上，酒店商廈林立，金融商貿(mào)機(jī)構(gòu)齊備，這里依山傍海，氣候宜人，山頭公園與海水浴場(chǎng)交相生輝，人文景觀星羅棋布，海濱風(fēng)光旖旎無(wú)邊。
市區(qū)南部板塊包含市南區(qū)與市北區(qū)，該板塊經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，運(yùn)行穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)總量位居前列。香港路、福州路、山東路等地段樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，商業(yè)氛圍濃郁，是青島的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、商貿(mào)、金融、旅游中心。
這里，是世界關(guān)注青島的窗口，是青島感動(dòng)世界的焦點(diǎn)，是青島最具經(jīng)濟(jì)活力的樣板，是山東經(jīng)濟(jì)龍頭城市的核心，是大踏步邁向現(xiàn)代化國(guó)際大都市的標(biāo)志。板塊優(yōu)勢(shì)
便捷的交通、優(yōu)美的居住環(huán)境、不可復(fù)制的地段優(yōu)勢(shì)，以及海景、奧運(yùn)、中央商務(wù)區(qū)等利好因素的釋放，使市區(qū)南部板塊成為青島房地產(chǎn)市場(chǎng)“不老的歌謠”。
2008年，奧帆賽將在美麗的浮山灣舉行，奧運(yùn)概念加速了該板塊的地產(chǎn)發(fā)展，并成為地產(chǎn)商手里的“王牌”。
即將成為青島另一張“城市名片”的中央商務(wù)區(qū)已經(jīng)動(dòng)工，招商引資如火如荼；山東路、遼陽(yáng)西路的改造也將帶動(dòng)周邊交通、配套、環(huán)境的完善，諸多利好因素必將推動(dòng)周邊地產(chǎn)的發(fā)展走向高潮。
發(fā)展歷程
十年來(lái)，市區(qū)南部板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)櫛風(fēng)沐雨，逐漸走向成熟，并已成為青島樓市的“樣板”。隨著土地日漸稀缺和市場(chǎng)相對(duì)成熟，人們的居住理念也在發(fā)生著變化，除沿海地帶多層住宅依然唱“主角”外，高層與小高層將成為市場(chǎng)的“新寵”。
正是在這一板塊，青島地產(chǎn)界成長(zhǎng)起了城建、中房、天泰、海信、頤中等品牌地產(chǎn)公司，并有多家地產(chǎn)企業(yè)在此生根。進(jìn)入2005年，市區(qū)南部板塊更是出現(xiàn)了大盤云集的浮山新區(qū)，出現(xiàn)了單價(jià)萬(wàn)元以上的海景豪宅，拍出了樓面地價(jià)8550元／平方米的“新地王”。
與其在青島市的位置一樣，市區(qū)南部板塊是青島樓市的中堅(jiān)力量，樓盤品質(zhì)不斷提升、市場(chǎng)運(yùn)作日漸成熟，加上旺盛的需求，這里始終是市場(chǎng)的焦點(diǎn)。
未來(lái)走勢(shì)
隨著政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控、置業(yè)者的逐步成熟及地產(chǎn)公司自身的開(kāi)發(fā)理念的提升與對(duì)住宅品質(zhì)的不斷追求，市區(qū)南部板塊依然是青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的“主角”。沿海樓盤一直是關(guān)注的熱點(diǎn)，在樓盤品質(zhì)不
斷提升的同時(shí)，建筑節(jié)能與環(huán)保的理念正在這里扎根，精裝修也在市場(chǎng)的喝彩聲里成為一種趨勢(shì)。海信·燕島國(guó)際、江山帝景、璽景園、TOP·頤和國(guó)際、瑞納康都等依然吸引業(yè)界內(nèi)外的眼球。
攜著滾滾而來(lái)的景氣，浮山新區(qū)的大規(guī)模開(kāi)發(fā)正式拉開(kāi)了大幕，一個(gè)大型的居住社區(qū)，正徐徐進(jìn)入我們的視野。數(shù)百萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)量，將撐起市區(qū)樓市的“半壁江山”。同時(shí)，浮山新區(qū)地塊開(kāi)發(fā)的走勢(shì)，也牽動(dòng)著青島地產(chǎn)界的神經(jīng)，這里將是青島房地產(chǎn)市場(chǎng)有史以來(lái)第一個(gè)“大盤聚集區(qū)”。
未來(lái)幾年內(nèi)，舊城區(qū)改造也將是市區(qū)南部板塊的又一大事。以遼寧路為中心的改造開(kāi)發(fā)將在2005年吹響號(hào)角。
由于近幾年板塊房?jī)r(jià)飆升迅速，將迎來(lái)一個(gè)調(diào)整期，青島的海景樓盤到底能賣多少錢？答案的出現(xiàn)也許就在不久之后。本報(bào)記者劉海亮
市區(qū)北部板塊：
青島樓市“風(fēng)向標(biāo)”包含李滄區(qū)和四方區(qū)的市區(qū)北部板塊，是青島傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，青島鋼鐵、四方機(jī)車等大型重工在此聚集，308國(guó)道與青銀高速路一直是進(jìn)入青島的交通要道。
隨著縮小南北差距與北部開(kāi)發(fā)的努力，這131.53平方公里的土地以其不斷提升的樓盤品質(zhì)和相對(duì)的價(jià)位優(yōu)勢(shì)，吸引著置業(yè)者的目光。城市建設(shè)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的號(hào)角催生了這片熱土，并使其成為市民買房置業(yè)的新選擇。板塊優(yōu)勢(shì)
市區(qū)北部板塊是讓老青島人牽腸掛肚的區(qū)域，它曾經(jīng)是老青島人在北部居住的“極限”。但現(xiàn)在，市區(qū)北部板塊的地產(chǎn)人完全可以豪邁地喊出“青島樓市往北看”的響亮號(hào)子，因?yàn)檫@里擁有數(shù)量眾多的關(guān)注者，這里擁有品質(zhì)不斷提升的樓盤，這里擁有老百姓買得起的房子，這里將是青島樓市未來(lái)的“大盤生產(chǎn)線”。
時(shí)至今日，哪里還可以買到中低價(jià)位的房子？很多人將目光轉(zhuǎn)向了北部。據(jù)了解，新近公布的虎山普通商品房的限價(jià)為3800元／平方米。在居住環(huán)境、交通條件、樓盤品質(zhì)逐步提升的情況下，市區(qū)北部板塊樓盤以其價(jià)格優(yōu)勢(shì)成為多數(shù)中低收入家庭考慮的重點(diǎn)。
中央居住區(qū)（CLD）概念的提出，是開(kāi)發(fā)商對(duì)北部地產(chǎn)進(jìn)行了重新審視的結(jié)果。近幾年來(lái)市區(qū)北部板塊的經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品房，讓置業(yè)者明白了“百姓住宅”并不是一般住宅。而開(kāi)發(fā)企業(yè)也有信心不斷提升樓盤品質(zhì)，建造標(biāo)志性的建筑。
發(fā)展歷程
自1998年至2001年，市區(qū)北部板塊市場(chǎng)處于緩沖期，大約從2002年開(kāi)始進(jìn)入上升期，蓄積已久的購(gòu)買力開(kāi)始逐漸釋放，并在2003年抗擊“非典”勝利之后轉(zhuǎn)入爆發(fā)期。該板塊地產(chǎn)近幾年已取得了比較明顯的突破，百通花園當(dāng)年受到追捧，華易·春之都被樹(shù)為北部房地產(chǎn)典范之作，更有濱河家園、廣業(yè)小鎮(zhèn)等樓盤可圈可點(diǎn)。
隨著幾年來(lái)市區(qū)南部板塊房?jī)r(jià)與市區(qū)北部板塊樓盤品質(zhì)的提升，越來(lái)越多的青島人將安家的夢(mèng)想放在了這里。但令人遺憾的是，近幾年來(lái)市區(qū)北部板塊樓盤開(kāi)發(fā)量極為有限，2004年度該區(qū)域施工面積190萬(wàn)平方米，竣工面積僅有54萬(wàn)平方米。
從建筑形式看，多層住宅依然是新建樓盤的“主力軍”，主力戶型多為適應(yīng)中低收入者需求置業(yè)的70—100平方米的中小戶型。
2005年，市區(qū)北部板塊房地產(chǎn)的“主流聲音”將是經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品房。超過(guò)200萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)量，相對(duì)較低的價(jià)位，足可以讓每個(gè)有著置業(yè)夢(mèng)想的人心動(dòng)。
承載著太多的希望，沉淀了太多的夢(mèng)想，這里將是青島地產(chǎn)未來(lái)的“風(fēng)向標(biāo)”。
未來(lái)走勢(shì)
市區(qū)北部板塊房地產(chǎn)整體價(jià)位的提升，讓開(kāi)發(fā)商重新定義了北部地產(chǎn)的內(nèi)涵，使購(gòu)買者重新認(rèn)識(shí)了北部地產(chǎn)的價(jià)值。隨著城市整體配套的完善、北部商圈的打造，邊緣居住的觀念將從此摒棄，一個(gè)大型百姓住宅區(qū)正在崛起。
李滄東部、四方東部、三○八國(guó)道周邊、青銀高速路兩側(cè)將是未來(lái)幾年內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)。三○八國(guó)道是個(gè)經(jīng)濟(jì)大動(dòng)脈，其商業(yè)配套的日趨完善，決定著這條路的周邊將會(huì)出現(xiàn)多個(gè)大的生活社區(qū)。四方東部、虎山片區(qū)、雙峰山片區(qū)、金水路片區(qū)、天水路片區(qū)等將成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)。
在未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局中，蓄勢(shì)待發(fā)的市區(qū)北部板塊引人注目，因?yàn)樗鼡碛袕?qiáng)大的市場(chǎng)潛力可供挖掘，可以為市場(chǎng)提供可觀的供應(yīng)量。
“青島樓市向北看！”市場(chǎng)的聲音從來(lái)沒(méi)有像今天這樣響亮。本報(bào)記者劉海亮
西海岸板塊：
穩(wěn)定發(fā)展是關(guān)鍵西海岸板塊，包括青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和膠南市。它地處黃海之濱、膠州灣西海岸，背依環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，是構(gòu)建“大青島”戰(zhàn)略的核心區(qū)域和極具發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y熱土。
房地產(chǎn)的發(fā)展需要經(jīng)濟(jì)發(fā)展做基礎(chǔ)。開(kāi)發(fā)區(qū)建區(qū)以來(lái)，累計(jì)投資200多億元人民幣。截至目前，已有20多個(gè)省市，50多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的客商前來(lái)投資，累計(jì)總投資90多億美元。其強(qiáng)大的可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，為開(kāi)發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。膠南市作為承接開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)向縱深發(fā)展的戰(zhàn)略腹地，他們實(shí)施“東接、北擴(kuò)、南展”城市發(fā)展戰(zhàn)略，一個(gè)青島國(guó)際大城市框架下的新膠南正在迅速崛起。
發(fā)展歷程
“一橋飛架東西，海灣變通途”。從建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際城市———大青島的戰(zhàn)略出發(fā)，自2000年1月12日，國(guó)家有關(guān)批準(zhǔn)青島海灣大橋立項(xiàng)的消息經(jīng)媒體報(bào)道后，開(kāi)發(fā)區(qū)的樓價(jià)開(kāi)始進(jìn)入上升通道。1999年開(kāi)發(fā)區(qū)商品房的均價(jià)為為每平方米1080元，2000年達(dá)到每平方米1400元。隨著開(kāi)發(fā)區(qū)與膠南市濱海大道的建成連通，加之膠南市政府東移，建成的濱海大道像一條樓市風(fēng)景線，迅速把開(kāi)發(fā)區(qū)與膠南市的樓市連成了整體的西海岸房地產(chǎn)板塊。
2001年，榮昌集團(tuán)率先挺進(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)“千禧龍花園”，結(jié)束了開(kāi)發(fā)區(qū)沒(méi)有高檔樓房的歷史。當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)從每平方米1500元左右，迅速提升到每平方米3000多元的高度。天泰、電業(yè)地產(chǎn)等市區(qū)開(kāi)發(fā)商接踵而來(lái)，共同在這片熱土上掀起了大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)。
目前的西海岸板塊，特別是開(kāi)發(fā)區(qū)的樓盤價(jià)格已升至每平方米4000－5000元左右。
外來(lái)開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，極大的促進(jìn)了當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)水平的提升�？荡蠹瘓F(tuán)和隆海集團(tuán)開(kāi)發(fā)的風(fēng)和日麗和隆�！ずＶ嶍�(xiàng)目，不論從設(shè)計(jì)理念和建筑質(zhì)量均達(dá)到了我市先進(jìn)水平。
未來(lái)走勢(shì)
目前，西海岸特別是瀕臨濱海大道附近的商品房以多層樓房為主，主力戶型為100－150平方米的二室一廳一衛(wèi)和三室一廳兩衛(wèi)，價(jià)格在每平方米4000元－6000元。其建筑質(zhì)量和景觀環(huán)境要好于市區(qū)。目前開(kāi)發(fā)區(qū)土地資源日趨緊張，開(kāi)始向高層和小高層發(fā)展。
膠南新城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展較快，樓盤水平也提升較快，老城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則相對(duì)滯后，樓盤水平提升較慢，如何實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展是一個(gè)必須面對(duì)的問(wèn)題。
可以預(yù)料，西海岸地產(chǎn)板塊，未來(lái)將是一個(gè)穩(wěn)定上升的走勢(shì)。說(shuō)穩(wěn)定，是因?yàn)楹炒髽虻睦孟⒁呀?jīng)基本提前消化，現(xiàn)在又有政府穩(wěn)定房產(chǎn)新政策的出臺(tái)調(diào)控，所以說(shuō)在市場(chǎng)價(jià)格方面，短期內(nèi)不會(huì)有太大的上漲；說(shuō)發(fā)展，是因?yàn)槲骱０秾⒊蔀槲沂薪?jīng)濟(jì)發(fā)展的重心，蘊(yùn)藏著巨大的市場(chǎng)需求，而這種需求將會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人流的增加，逐步的釋放出來(lái)。綜觀西海岸地產(chǎn)板塊，穩(wěn)定發(fā)展才是關(guān)鍵。本報(bào)記者郭光
東海岸板塊：
青島樓市“潛力股”從市區(qū)中心沿著美麗的海岸線東行，就是嶗山區(qū)和即墨市。
把嶗山區(qū)和即墨市并為青島地產(chǎn)的東海岸板塊，需要一定的接受能力。但是，從青島市的區(qū)域拓展戰(zhàn)略上來(lái)看，這又是一種必然的發(fā)展和需要。
從某種意義上，可以說(shuō)嶗山和即墨是雙卵雙生，是因?yàn)榕c生機(jī)勃發(fā)、激情四溢的嶗山區(qū)相比，即墨更像是一位因傳統(tǒng)文脈滲透、滋養(yǎng)而內(nèi)功雄渾的兄長(zhǎng)。
從地產(chǎn)的角度，海景將是永恒的主題，依山建筑也擁有共同的特征。從市場(chǎng)的發(fā)展看，嶗山區(qū)部分區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟動(dòng)要明顯早于即墨，但從整體的市場(chǎng)看，兩者都處在一個(gè)快速發(fā)展期，未來(lái)空間潛力巨大。尤其即墨的房地產(chǎn)市場(chǎng)在近兩年的發(fā)展中也愈發(fā)凸顯出不俗的表現(xiàn)。
濱海大道的建設(shè)和嶗山隧道的動(dòng)工把嶗山區(qū)和即墨市更為緊密的聯(lián)系在一起，從區(qū)位優(yōu)勢(shì)到發(fā)展的關(guān)聯(lián)性和持續(xù)性上，都不難看出嶗山區(qū)和即墨市今后在諸多層面角度上的互補(bǔ)，相信在不久的未來(lái)，二者在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的共性將會(huì)越來(lái)越多。
發(fā)展歷程
即墨房地產(chǎn)市場(chǎng)的大踏步發(fā)展，是2000年之后的事情。1999年即墨房地產(chǎn)投資為1.5億元，2004年則達(dá)到11.3億元。名都苑、瑞納鰲園、御墅臨楓、金盟山莊等一批知名開(kāi)發(fā)企業(yè)所打造的高品質(zhì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，極大提升了即墨市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和居住水準(zhǔn)。而即墨也由于與嶗山區(qū)特殊的“血脈關(guān)系”，成為嶗山房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的適時(shí)補(bǔ)充和調(diào)劑釋放。
值得一提的是，即墨市已經(jīng)成為青島市花園洋房和別墅區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)優(yōu)勢(shì)最明顯的地方之一，這也是即墨房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要特點(diǎn)。當(dāng)然，這與衛(wèi)星城低密度、低容積率、高綠化率的住房建設(shè)特色息息相關(guān)，也與同嶗山一脈相承、山海相連的區(qū)位特征緊密相連。
嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟動(dòng)要早許多年，如果從最早的弄海園算起，已過(guò)去了十幾個(gè)年頭。在這片區(qū)域上，產(chǎn)生過(guò)許多個(gè)“青島房地產(chǎn)之最”。
從1999年起每年約15億元的房地產(chǎn)投資，使嶗山區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展一直處于高速發(fā)展之中。與其它區(qū)域不同的是，嶗山區(qū)的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)非常集中，沿海岸線展開(kāi)是其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重要特色，其縱深區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)僅僅是剛剛開(kāi)頭。
未來(lái)走勢(shì)
目前嶗山區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要集中在海爾路兩側(cè)，這里將是嶗山區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主陣地，除住宅項(xiàng)目外，商業(yè)樓宇等也將占據(jù)一席之地。
在即墨，城東城西將是戰(zhàn)略發(fā)展的重點(diǎn)，尤其在近一段時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)已經(jīng)表現(xiàn)出的跡象也是如此，海信·馬山新城、御墅臨楓三期等項(xiàng)目仍將引領(lǐng)市場(chǎng)的發(fā)展。
在青島人郊區(qū)置業(yè)的進(jìn)程中，即墨落后于城陽(yáng)，即墨的房?jī)r(jià)也較城陽(yáng)低不少。而今，隨著濱海大道的建設(shè)，嶗山隧道的開(kāi)工，一個(gè)嶄新的即墨將呈現(xiàn)在世人面前，正在建設(shè)的諸多大盤也讓人眼花繚亂。不可否認(rèn)的是，即墨房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)加劇，可供選擇的余地將會(huì)增大。本報(bào)記者宿虹
膠州灣北部板塊：
碩大青果正待熟整個(gè)板塊在膠州灣北部扇形區(qū)域展開(kāi)，包括城陽(yáng)區(qū)和膠州市。環(huán)膠州灣高速公路如一根主動(dòng)脈，連通城陽(yáng)區(qū)、膠州市與青島市區(qū)，車程縮至30分鐘。域內(nèi)交通發(fā)達(dá)，經(jīng)高速路可直達(dá)前灣港、青島港；民航流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)坐落域內(nèi)；經(jīng)濟(jì)青高速可深入半島腹地，經(jīng)同三高速南北貫通；數(shù)條高等級(jí)公路貫穿其中，形成了極其便利的海、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)，是青島通向國(guó)內(nèi)外的必經(jīng)之路，也是青島連接歐亞大陸橋的重要交通樞紐。
板塊優(yōu)勢(shì)
在城陽(yáng)，初步形成了以電器機(jī)械、化工橡膠、食品飲料、紡織服裝為主體的工業(yè)體系。2004年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值249.5億元。
在膠州，產(chǎn)值過(guò)億元的民營(yíng)企業(yè)達(dá)到16家，民營(yíng)科技企業(yè)發(fā)展到93家。實(shí)現(xiàn)個(gè)私稅收3.37億元，因此，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的日益提高給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
在城市化的進(jìn)程中，城陽(yáng)、膠州起步晚，規(guī)劃建設(shè)起點(diǎn)高，這成為老市區(qū)不可比擬的優(yōu)勢(shì)，后發(fā)優(yōu)勢(shì)非常明顯。城陽(yáng)主干道正陽(yáng)路面寬24米，全長(zhǎng)23.6公里。城陽(yáng)近年來(lái)全區(qū)城市建設(shè)累計(jì)投入168億元，城區(qū)及街道駐地建成區(qū)面積達(dá)到40.5平方公里，全區(qū)城市化水平達(dá)到55％。膠州新城區(qū)2001年4月開(kāi)工建設(shè)，現(xiàn)已高水平完成了區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，目前已形成了以市級(jí)機(jī)關(guān)辦公大樓為主的行政中心區(qū)、以膠州一中為主的教育科研區(qū)、以利群商貿(mào)物流為主的金融商貿(mào)區(qū)、以20萬(wàn)平方米的精品住宅小區(qū)為主的生活綜合區(qū)，展示了新城區(qū)建設(shè)的勃勃生機(jī)和美好前景。
焦點(diǎn)區(qū)域
城陽(yáng)南部：三O八國(guó)道沿線，城陽(yáng)與李滄交界的區(qū)域。天泰奧園在此首開(kāi)近郊居住、韓國(guó)社區(qū)先河，現(xiàn)有水青木華、華泰嘉園等新盤出現(xiàn)。
城陽(yáng)惜福鎮(zhèn)：正陽(yáng)路東段，嶗山西麓周邊，是近郊大盤的聚集地，有盛世家園一期、二期，千禧國(guó)際村，百福國(guó)際山莊。
膠州新城區(qū)：澳門路沿線，緊靠三里河公園，有翰林園、金色家園、中房花苑、新城市花園等樓盤。
特征分析
榮昌、中房、環(huán)宇等青島品牌房地產(chǎn)企業(yè)涉足本板塊，顯示出它的潛力。
在膠州集休閑、娛樂(lè)、健身于一體的三里河公園，青年水庫(kù)，在城陽(yáng)嶗山腳下的秀麗風(fēng)光，都是城市人逃離城市理由。山光、水色，自然、生態(tài)這些附依于房地產(chǎn)之上的屬性，都是城市人選擇第二居所或是投資的當(dāng)然理由，都是對(duì)本板塊的強(qiáng)力支撐。
韓國(guó)人置業(yè)是本板塊的又一亮點(diǎn)，尤其在城陽(yáng)，2004年引進(jìn)的579個(gè)項(xiàng)目中，韓國(guó)有480個(gè)。天泰·韓國(guó)城一期、二期都有著良好的市場(chǎng)表現(xiàn)，千禧國(guó)際村、盛世家園等都有服務(wù)于韓國(guó)人的營(yíng)銷策略。
市場(chǎng)走勢(shì)
以區(qū)域、交通優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；以經(jīng)濟(jì)實(shí)力帶動(dòng)城市建設(shè)；以城市建設(shè)帶動(dòng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是本輪膠州灣北部板塊的地產(chǎn)發(fā)展的特點(diǎn)。下一輪，將是以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)聚集人氣，以人氣帶動(dòng)城市配套，提升區(qū)域形象，改變居住理念，地產(chǎn)的發(fā)展最終促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)。這個(gè)環(huán)環(huán)相扣的過(guò)程，將使地產(chǎn)步入良性發(fā)展。分析本板塊還有許多阻力。
首先是與市區(qū)的交通、區(qū)域內(nèi)的公共交通尚不發(fā)達(dá)，出行不夠便利。
其次，學(xué)校、醫(yī)院、購(gòu)物中心等綜合配套實(shí)力不強(qiáng)，在政府著力打造的膠州新城區(qū)，利群商廈也僅是剛剛開(kāi)工建設(shè)。
幾個(gè)焦點(diǎn)區(qū)域的地產(chǎn)規(guī)模剛具雛形，未來(lái)政府的資金投入、政策導(dǎo)向、規(guī)劃水平直接影響它的發(fā)展。購(gòu)房者對(duì)未來(lái)的預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀，實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)依然存在。
本板塊如青澀果實(shí)，要采到累累碩果，還有待時(shí)日。本報(bào)記者張則濤
青島北部板塊：
厚積薄發(fā)“北大門”青島北部地產(chǎn)板塊包括萊西市和平度市。
這是青島行政區(qū)域的“北大門”，位于山東半島咽喉之地，處于青島、濰坊、煙臺(tái)和威海四城市的中間位置，同時(shí)又是山東半島連接內(nèi)陸地區(qū)的交通樞紐地，在山東提出“建設(shè)半島都市群”和發(fā)揮“青島的龍頭帶動(dòng)和輻射作用”方面，具有突出的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。
該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁足，兩市均已跨入“國(guó)家百?gòu)?qiáng)縣（市）”行列，正在成為“韓國(guó)投資聚集地”。這里交通發(fā)達(dá)，煙青、同三、萊濰、206等高等級(jí)公路和膠濟(jì)鐵路貫穿交織在境內(nèi)，屬″青島市一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈″范疇。
板塊優(yōu)勢(shì)
最近幾年，在建設(shè)大青島現(xiàn)代化國(guó)際城市的統(tǒng)一規(guī)劃下，該區(qū)域板塊加快了城市化建設(shè)的步伐，城市化水平已達(dá)到45％以上。
該板塊最大特點(diǎn)是自然環(huán)境好，性價(jià)比高。該區(qū)域內(nèi)山水景觀較多，如平度市境內(nèi)的大澤山、云山、尹府水庫(kù)和萊西市境內(nèi)的梅花山、產(chǎn)芝水庫(kù)和月湖公園等。該板塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商充分發(fā)揮這些自然景觀的優(yōu)勢(shì)，利用購(gòu)房者親近山水，回歸自然的心理，圍繞“綠水青山”做文章，大打“綠色住宅”的設(shè)計(jì)理念，萊西響亮提出了“萊西———我的生態(tài)家園”口號(hào)。在這種理念的指導(dǎo)下，萊西市先后開(kāi)發(fā)出了龍翔苑、山水景園等當(dāng)?shù)貎?yōu)秀樓盤。平度市也開(kāi)發(fā)出名仕家園、山水龍?jiān)�、福安花園等當(dāng)?shù)貎?yōu)秀樓盤。其共同特點(diǎn)是建筑容積率低，注重景觀建設(shè)，體現(xiàn)了人性化設(shè)計(jì)。
發(fā)展歷程
青島北部板塊地產(chǎn)的啟動(dòng)相對(duì)較晚，最近3年才有了較快的發(fā)展。應(yīng)該說(shuō)，本土開(kāi)發(fā)商在其中發(fā)揮了相當(dāng)大作用。目前，該區(qū)域板塊的商品住宅主流均價(jià)在每平方米1200元－1400元左右。樓型由以多層為主，另有部分別墅的開(kāi)發(fā)。多層以兩室一廳和三室兩廳為主，面積由100平方米－150平方米。單體別墅以2－3層為主，面積200－300平方米，聯(lián)排別墅以150－200平方米為主。
由于青島北部板塊的土地成本、住宅建設(shè)綜合成本、市場(chǎng)房?jī)r(jià)較低，而城市基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，因此吸引了大批本區(qū)域以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商前來(lái)投資建設(shè)。譬如，天泰集團(tuán)在萊西開(kāi)發(fā)建設(shè)的天泰·時(shí)代印象，有力地帶動(dòng)和提升了當(dāng)?shù)貥潜P的價(jià)值，并對(duì)該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了設(shè)計(jì)觀念上的有力沖擊。
未來(lái)趨勢(shì)
在青島地產(chǎn)的所有板塊中，這是一個(gè)穩(wěn)扎穩(wěn)打的典范。
市場(chǎng)啟動(dòng)慢并不代表著潛力小，上升幅度慢也不代表著空間小。對(duì)于一個(gè)健康的市場(chǎng)而言，最為難能可貴的就是保持一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，同時(shí)在上升的過(guò)程中，價(jià)格與品質(zhì)的上升保持同步。
目前影響該板塊房地產(chǎn)發(fā)展的主要因素在于，大的商業(yè)生活配套設(shè)施還不夠完善，當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)意識(shí)相對(duì)滯后，消費(fèi)能力較低。但從另一個(gè)方面看，這里是膠東半島連接山東半島內(nèi)陸的咽喉地帶，對(duì)外輻射能力強(qiáng)，既有鮮明的“青島房地產(chǎn)板塊”特征，又是“韓資聚集地”，因此周邊區(qū)域的消費(fèi)者和外商是巨大的潛在客戶群體。
因此，只要市場(chǎng)各要素能有機(jī)的整合好，厚積薄發(fā)的青島北部房地產(chǎn)板塊，一定大有作為。本報(bào)記者郭光
