毋庸置疑，2005年是房地產(chǎn)業(yè)的整頓年、規(guī)范年。政府一系列新政的出臺(tái)，將對(duì)半島城市群房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響———

    毋庸置疑，2005年是房地產(chǎn)業(yè)的整頓年、規(guī)范年。

    為了保證該行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，國(guó)家宏觀調(diào)控的各種政策紛紛出臺(tái)。 3月16日央行出臺(tái)的增加房地產(chǎn)按揭利率，4月27日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)的“國(guó)八條”，還有日前國(guó)家七部委出臺(tái)的穩(wěn)定房?jī)r(jià)的新政等。這些政策將使全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不同程度的降溫，尤其是投資過(guò)熱的上海、廣州等地。那么，具體到山東半島城市群，又是怎樣的景象呢？在可預(yù)期的未來(lái)，價(jià)格是否會(huì)“大跳水”？

    把脈山東房產(chǎn)

    根據(jù)省統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)分析，我省房地產(chǎn)投資增速去年明顯回落，竣工面積下降，但商品房?jī)r(jià)格和銷售面積仍平穩(wěn)增長(zhǎng)。從今年一季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，山東房地產(chǎn)業(yè)整體仍保持健康發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，不存在過(guò)熱或“泡沫”。但國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)顯示，我省青島、濟(jì)南的房?jī)r(jià)增幅去年均列全國(guó)前茅，這一現(xiàn)象值得關(guān)注。

    去年我省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資764.8億元，比上年增長(zhǎng)32％，增速同比回落16.4個(gè)百分點(diǎn)，與2001年和2002年增速基本持平，比全國(guó)平均增速快3.9個(gè)百分點(diǎn)，投資總量居全國(guó)第6位。全年建成商品房面積2396.9萬(wàn)平方米，比上年下降2.5％。全年土地購(gòu)置和開發(fā)面積分別下降2.5％和22.5％。

    盡管如此，商品房銷售仍保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，并出現(xiàn)當(dāng)年銷售面積大于竣工面積的好局面，空置面積大幅減少，房?jī)r(jià)保持了兩位數(shù)增長(zhǎng)。去年，我省商品房每平方米平均價(jià)格為2045.3元，同比增長(zhǎng)18.2％，比全國(guó)平均水平低668.6元，房?jī)r(jià)居全國(guó)第12位。全國(guó)房?jī)r(jià)上海最高，其次為北京、廣東、天津、浙江等。全年我省銷售商品房增長(zhǎng)12％，銷售面積大于竣工面積155.3萬(wàn)平方米。其中個(gè)人購(gòu)買商品房占商品房銷售總量的84.6％；全年商品房空置面積474.9萬(wàn)平方米，比上年下降21.4％。

    如果要做一個(gè)簡(jiǎn)單的概括，我省房地產(chǎn)業(yè)的特征是：整體穩(wěn)健，個(gè)別城市有過(guò)熱趨勢(shì)。

    半島城市群房產(chǎn)現(xiàn)狀

    半島城市群8市是目前山東經(jīng)濟(jì)最活躍的地區(qū)。省會(huì)城市濟(jì)南和經(jīng)濟(jì)大市青島的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最快，煙臺(tái)和威海緊隨其后。在國(guó)家宏觀調(diào)控的大背景下，各市的房地產(chǎn)業(yè)仍有熱度，并沒有出現(xiàn)“大跳水”的現(xiàn)象。

    以濟(jì)南為例，截至四月份，省城房地產(chǎn)市場(chǎng)依然“雙高”前行，沒有因政策因素出現(xiàn)拐點(diǎn)和變更。根據(jù)濟(jì)南市房管局提供的數(shù)據(jù)，四月份，省城商品房買賣1266件，占前四個(gè)月總成交量的34％；二手房買賣1742件，占前四個(gè)月總成交量的35％，四月份省城商品房和二手房成交量均創(chuàng)出年內(nèi)新高。四月份省城房?jī)r(jià)也創(chuàng)出年內(nèi)新高，四月份省城商品房買賣均價(jià)為每平方米2625元，二手房買賣均價(jià)為每平方米2385元。

    再看青島，根據(jù)市統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，1－4月份青島房地產(chǎn)呈現(xiàn)以下四個(gè)特征：開發(fā)投資仍然保持著快速增長(zhǎng)，新開工項(xiàng)目明顯增多，施工規(guī)模溫和放大，商品房銷售面積穩(wěn)步上升。

    濟(jì)青兩市的房地產(chǎn)業(yè)，總體上是穩(wěn)健發(fā)展，沒有因政策因素發(fā)生大的波動(dòng)，但是進(jìn)入6月后，交易稅增加等新政將顯現(xiàn)威力，有助于打擊炒房行為，房?jī)r(jià)即便不降，也會(huì)穩(wěn)定在一個(gè)理性的范疇內(nèi)。

    煙臺(tái)房?jī)r(jià)自去年開始出現(xiàn)“小幅緩慢攀升”走勢(shì)，今年第一季度繼續(xù)攀升，房屋銷售價(jià)格同比上升4.9％，漲幅與去年同期相比上升了0.3％。據(jù)統(tǒng)計(jì)，商品房銷售價(jià)格同比上漲5.6％，平均售價(jià)為每平方4010元。其中住宅銷售價(jià)格同比上升5.1％，平均售價(jià)為每平方3534.6元。非住宅銷售價(jià)格同比上升了7.0％，其中商業(yè)用房銷售價(jià)格同比上升7.4％。上漲原因是市場(chǎng)需求和建筑成本的增加。此外，煙臺(tái)二手房交易價(jià)格同比上升了1.2％，其中：商業(yè)用房租賃價(jià)格同比上升了13.4％，多層住宅的交易價(jià)格同比上升5.9％，辦公用房租賃價(jià)格同比上升了2.8％，住宅租賃價(jià)格同比持平。

    筆者認(rèn)為，遏止住房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快就是勝利。半島城市群房?jī)r(jià)未來(lái)的特征很可能像煙臺(tái)一樣“小幅緩慢攀升”，由于該區(qū)域是一個(gè)發(fā)展中的區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶，很容易形成人才積聚效應(yīng)，房地產(chǎn)供求關(guān)系還處在供小于求的階段，短期內(nèi)很難出現(xiàn)價(jià)格跳水。

    可以預(yù)期的未來(lái)

    房地產(chǎn)市場(chǎng)本身地域性特征明顯，半島城市群作為一個(gè)特殊的發(fā)展區(qū)域，受政策和區(qū)位優(yōu)勢(shì)的影響，未來(lái)房?jī)r(jià)的趨勢(shì)仍是上漲，不過(guò)，在國(guó)家宏觀政策調(diào)控下，可能呈現(xiàn)漲勢(shì)趨緩、漲幅回落的特征。但是，上漲仍然是大趨勢(shì)。

    無(wú)論是國(guó)八條還是其他調(diào)控政策，解決的是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快現(xiàn)象，以及打擊炒房、囤地等不良行為，最終達(dá)到規(guī)范市場(chǎng)的效果。但是房?jī)r(jià)是以供求關(guān)系為最終依據(jù)的，一些沿海城市和政治經(jīng)濟(jì)中心城市，因其特殊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，需求依然會(huì)拉動(dòng)價(jià)格上漲。

    另外，國(guó)家的宏觀政策，槍口直接對(duì)準(zhǔn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫。但是綜合評(píng)定半島城市群乃至全省的房地產(chǎn)市場(chǎng)，還是一個(gè)穩(wěn)健增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，泡沫成分較低，這就預(yù)示著，未來(lái)半島城市群房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。

    當(dāng)然，任何調(diào)控政策都會(huì)在一定階段或多或少帶來(lái)一些影響。伴隨著近期國(guó)家七部委的房產(chǎn)新政出臺(tái)，半島城市群房產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)感受到一些壓力�！吧接暧麃�(lái)風(fēng)滿樓”，在國(guó)家調(diào)控的大背景下，濟(jì)南、青島、煙臺(tái)等地都相應(yīng)出臺(tái)了一些積極有效的措施�？梢灶A(yù)見，短期內(nèi)盡管價(jià)格不會(huì)跳水，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)更加健康良性地發(fā)展。    ■本報(bào)記者劉紅星