“你看到七部委出臺(tái)的穩(wěn)定房?jī)r(jià)的《意見(jiàn)》了吧？這個(gè)政策很有殺傷力！”昨日，杭城房產(chǎn)同行們從這樣的談話里開(kāi)始一天工作。
一天前，一份七部委出臺(tái)的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》讓杭城的房產(chǎn)從業(yè)者們?nèi)缱槡��！兑庖?jiàn)》的內(nèi)容現(xiàn)已在民間廣泛傳播，包括要求各地區(qū)、各部門(mén)要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)
大、價(jià)格上漲幅度過(guò)快等問(wèn)題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)；購(gòu)房不足2年轉(zhuǎn)手將全額征收營(yíng)業(yè)稅；普通住房土地出讓要定指標(biāo)、定價(jià)格；高檔房要加征稅收等等�！拔覀冋麄�(gè)上午都在開(kāi)會(huì)研究！”業(yè)界如此，購(gòu)房者也不例外：“買(mǎi)房再等等吧，這回肯定要轉(zhuǎn)向啦！”“我那幾套房子再不掛出去，恐怕就真的沒(méi)有人接手了�！薄�
影響：政策扼住了市場(chǎng)的咽喉?
杭城的業(yè)界人士異口同聲：我們從來(lái)沒(méi)有這么緊張過(guò)！
浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)趙杭生指出，如果說(shuō)“國(guó)八條”是一個(gè)訊號(hào)的話，那么《意見(jiàn)》則是“國(guó)八條”的操作細(xì)則，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)，將產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，2年內(nèi)期房轉(zhuǎn)讓征收營(yíng)業(yè)稅，對(duì)一手市場(chǎng)和二手市場(chǎng)將產(chǎn)生不同的影響。聲色策劃公司總經(jīng)理俞巧文認(rèn)為，七部委政策組合拳的出臺(tái)，可以說(shuō)把今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控推向了高潮。
而陽(yáng)光房產(chǎn)投資顧問(wèn)公司總經(jīng)理余先鋒認(rèn)為，《意見(jiàn)》里主要的政策之一是對(duì)個(gè)人購(gòu)房不足2年轉(zhuǎn)手交易全額征收營(yíng)業(yè)稅，但是這個(gè)政策關(guān)鍵要看“購(gòu)買(mǎi)住房不足2年從何時(shí)算起，是從簽訂預(yù)售合同開(kāi)始算起，還是從三證辦出后算起？如果從簽訂預(yù)售合同開(kāi)始算起，杭州很多期房都要兩年才交付，對(duì)杭州的影響力不大，但如果從三證辦出后算起，那么影響力就非常強(qiáng)勢(shì)了。
不過(guò)，無(wú)論如何，余先鋒認(rèn)為，這份《意見(jiàn)》對(duì)老百姓非常有利，而開(kāi)發(fā)商非常不利，不搞一刀切，國(guó)家找到了穩(wěn)定房?jī)r(jià)的有效方法，扼住房地產(chǎn)市場(chǎng)的咽喉。如果以前的政策會(huì)影響數(shù)個(gè)月，估計(jì)這份意見(jiàn)將會(huì)影響市場(chǎng)好幾年。
解讀：土地和稅收分量最重
那么，如何解讀此政策呢？杭州市建設(shè)部門(mén)一位負(fù)責(zé)政策研究的人士表示，《意見(jiàn)》措施很?chē)?yán)厲，但對(duì)杭州來(lái)說(shuō)影響最大的是三點(diǎn)：一是要求房產(chǎn)主管部門(mén)將住房銷(xiāo)售價(jià)位、套型面積等控制性要求，作為土地出讓的前置條件；二是提出對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；三是提出對(duì)普通住宅給予優(yōu)惠政策支持。
據(jù)悉，杭州市以前只是對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的套型、銷(xiāo)售價(jià)位進(jìn)行限制，但《意見(jiàn)》將范圍擴(kuò)大到中低價(jià)位普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目。對(duì)此，陽(yáng)光顧問(wèn)余先鋒認(rèn)為，以前都是先拿地再定價(jià)，現(xiàn)在還沒(méi)拿到地，房?jī)r(jià)被蓋了帽子，以后開(kāi)發(fā)商拿地將不得不小心翼翼。
杭州市農(nóng)稅中心主任謝永介紹，雖然目前對(duì)于征稅時(shí)間究竟從簽合同之日開(kāi)始算，還是從交付之日算，還待出臺(tái)相關(guān)文件才有定論。但杭州市以前的規(guī)定是個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房滿一年以上，出售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅，不足一年(出售)，以差額部分為基準(zhǔn),征收5.55%。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非住宅類(lèi)別物業(yè),出售統(tǒng)一按差額征收營(yíng)業(yè)稅�！兑庖�(jiàn)》對(duì)營(yíng)業(yè)稅征收的基準(zhǔn)與轉(zhuǎn)手年限都有進(jìn)一步提高，如果有套房子，房東買(mǎi)進(jìn)總價(jià)是90萬(wàn)，出售為100萬(wàn)，那在以前，他只需要交(100-80)×5.55%=0.555萬(wàn)，而現(xiàn)在，他需要交納100×5.55%=5.55萬(wàn)。前后相差近10倍�！兑庖�(jiàn)》出臺(tái)后，營(yíng)業(yè)稅呈幾何級(jí)數(shù)被放大。
漢嘉投資機(jī)構(gòu)的有關(guān)人士認(rèn)為，由于意見(jiàn)中提到，容積率高于1.0、單套面積120平方米以下，成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下普通住房會(huì)享受優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)，這同時(shí)意味著可能對(duì)與之相對(duì)應(yīng)的高檔房推出嚴(yán)厲的稅收、信貸政策，這對(duì)開(kāi)發(fā)商明顯不利。
部門(mén)：將先后出招
在七部委通知下發(fā)第二天，昨日杭州市房地產(chǎn)管理局先行一步�！蛾P(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范杭州市商品房預(yù)（銷(xiāo)）售經(jīng)營(yíng)管理的通知》和《關(guān)于進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)秩序的通知》幾乎在同一時(shí)間發(fā)向杭城各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)與評(píng)估機(jī)構(gòu)，誠(chéng)信和規(guī)范是這兩份通知的主題。
通知除重申商品房未取得預(yù)售許可不準(zhǔn)銷(xiāo)售、禁止期房更名等原有措施，表示將繼續(xù)加大對(duì)原有違法違規(guī)和不誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)行為的查處力度外，叫停房產(chǎn)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)的各種“擦邊球”，如預(yù)售證未領(lǐng)前授意買(mǎi)房人去銀行存款或以入股名義集資資金、網(wǎng)上銷(xiāo)售時(shí)利用連續(xù)預(yù)訂和撤銷(xiāo)虛假商品房預(yù)訂合同擾亂商品房交易秩序、有房不售、拒售或預(yù)訂甚至抬價(jià)、不按網(wǎng)上公布時(shí)間、地點(diǎn)賣(mài)房、搶注房源、欺騙消費(fèi)者等等。
通知規(guī)定，違規(guī)的企業(yè)和個(gè)人都將可能面臨直接“出局”。所有違規(guī)的企業(yè)、個(gè)人都將被違規(guī)公示，并記入誠(chéng)信檔案進(jìn)行曝光，情節(jié)嚴(yán)重的，將取消相關(guān)資質(zhì)。違規(guī)操作的樓盤(pán)，一經(jīng)查實(shí)，將會(huì)被公開(kāi)銷(xiāo)售。同時(shí)，杭州市將全面實(shí)行開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)人員備案登記制度，從5月15日起，預(yù)（銷(xiāo)）售商品房合同簽訂都需由經(jīng)備案的銷(xiāo)售人員經(jīng)辦方可。參與違規(guī)操作的相關(guān)人員，包括銷(xiāo)售人員、中介經(jīng)紀(jì)人、評(píng)估策劃人，可能面臨取消從業(yè)資格，五年內(nèi)不得重新申請(qǐng)，甚至還將可能被禁止在杭從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。
中介方面，通知要求各中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員在執(zhí)業(yè)活動(dòng)中，要嚴(yán)格遵守各種職業(yè)操守，對(duì)于膽大包天的違規(guī)企業(yè)和個(gè)人，同樣面臨停業(yè)、調(diào)查、處理甚至徹底出局的懲罰。
據(jù)悉，除房管部門(mén)外，杭州市政府近日還將就此召開(kāi)專(zhuān)門(mén)會(huì)議，并制定杭州地區(qū)的相關(guān)政策措施。（何非 鄭旻 萬(wàn)莉 王筱璐
劉德科）
