從即日起到今年年底，同一樓盤、同樣性價比住宅的價格漲幅控制在政府要求的范圍內(nèi)；杜絕任何單位或個人以任何形式炒作樓盤、哄抬房價。昨日，南京市房產(chǎn)局、物價局召集全市150家開發(fā)商，發(fā)出落實“國八條”的倡議。在倡議溫和面孔的背后，南京亮出了控制 房價上漲的目標(biāo)。

    今年內(nèi)同一樓盤嚴(yán)控漲價

    南京市政府昨天對開發(fā)商發(fā)出的倡議也是“八條”。其中最令人關(guān)注的就是第四條和第五條：對即將開盤的普通商品房，嚴(yán)格按照物價主管部門核準(zhǔn)的價格銷售；對目前已經(jīng)開盤的樓盤，繼續(xù)依靠科技進(jìn)步、降低建設(shè)成本、提高房屋性價比，嚴(yán)格控制房屋價格過快增長。從即日起到今年年底，同一樓盤、同樣性價比住宅的價格漲幅控制在政府要求的范圍內(nèi)。

    那么什么是“政府要求的范圍”呢？南京房管局產(chǎn)權(quán)市場處處長張定一的解釋是：和國民經(jīng)濟(jì)增幅一致、和市民人均收入增長一致、和老百姓心理能承受的增幅一致。記者在一份未經(jīng)刪節(jié)的倡議原稿上看到：該幅度被定在5%。按照南京一季度4235元/m2的全市均價計算，也就是在今年5月至12月，具體樓盤價格平均也只能漲200-300元/m2，這和原先開發(fā)商分期開盤、房價相差600-1000元/m2的做法大相徑庭。

    明為倡議實為監(jiān)管“預(yù)告”

    也正是緣于此，這條有關(guān)房價漲幅的倡議在討論階段就引發(fā)了“是否用計劃手段干預(yù)市場”的激烈爭論，而在最終的定稿中，5%的具體數(shù)字被省去，政策研究人員表示：這是因為不同質(zhì)的房子不存在可比性。就是同一個樓盤，今年內(nèi)一期開盤的是11層的小高層公寓，二期卻是3層的花園洋房，就不能以絕對房價來比。

    但這依然表現(xiàn)了政府監(jiān)管房價的決心。昨日參會的南京市物價局副局長王秀洲表示：“房價成本很復(fù)雜，但肯定能算出來！”希望開發(fā)商不要隨意違規(guī)漲價。他說，本次對市場的調(diào)控先以倡議的形式露面，是想先給開發(fā)商一個信號，讓他們先自律。從房價備案到現(xiàn)在的房價審核，其實就是實行“政府指導(dǎo)價”，有人認(rèn)為是干預(yù)市場，但這種調(diào)控手段對調(diào)控房價來說也是必要的。

    一季度房管部門統(tǒng)計顯示：80%的樓盤漲幅在2%-3%，20%的樓盤漲幅在8%-39%，個別樓盤漲幅達(dá)到40%以上，經(jīng)調(diào)查，其中部分是尾盤。南京房管局產(chǎn)權(quán)市場處處長張定一對此表示，部分樓盤第一季度就漲過了10%，再不加以控制，年漲幅還得了？

    據(jù)悉，本次倡議雖然沒有列出具體控制線，但南京房管部門將隨即通過南京網(wǎng)上房地產(chǎn)對所有樓盤的價格漲幅進(jìn)行跟蹤，并通過媒體發(fā)布監(jiān)控結(jié)果；對漲幅大的樓盤將組織物價、稅務(wù)等部門聯(lián)合檢查，清查開發(fā)商的利潤。

    10條禁炒措施直指開發(fā)商

    與房價漲幅類似，規(guī)范開發(fā)商銷售行為的若干措施昨天雖然也以“倡議”的形式出現(xiàn)，但是在會上，南京房管局產(chǎn)權(quán)市場處處長張定一卻明確講出了這些措施具體操作和處罰辦法，整整10條：

    首先，繼續(xù)打擊開發(fā)商無證銷售，未領(lǐng)取預(yù)售許可證的樓盤，不得以任何形式收取定金、房款；不得以購房為名辦理VIP卡、招收會員。

    其次，所有樓盤在領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證之后二十日內(nèi)必須開盤銷售，達(dá)不到銷售程度的不要領(lǐng)取預(yù)售許可證。

    再次，需要在建工程抵押的樓盤必須在領(lǐng)取預(yù)售許可證同時提出申請，在建工程后抵押未開盤的樓盤不得開放。

    第四，存在權(quán)利瑕疵的商品房開發(fā)商必須告知購房人，在建工程抵押的樓盤已經(jīng)開始銷售的，未經(jīng)債權(quán)人同意，不與購房人簽訂商品房買賣契約、不以任何形式收取房款。

    第五，嚴(yán)格預(yù)留房源的管理，從今年6月起，預(yù)留房源必須等到工程竣工后才能銷售，樓盤封頂后還沒賣完的房子，開發(fā)商必須先自辦產(chǎn)權(quán)證后才能銷售。第六，打擊開發(fā)商內(nèi)外勾結(jié)炒房，嚴(yán)格控制換手率，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)炒房的，立即停止該樓盤銷售，直到建成現(xiàn)房、開發(fā)商辦理初始登記后方可銷售。

    第七，購房合同必須通過網(wǎng)上打印，有嚴(yán)重違規(guī)的，暫停其銷售。

    第八，樓盤認(rèn)購20天內(nèi)必須簽署正式合同，打擊開發(fā)商囤積房源行為，同一套房認(rèn)購換手不得超過兩次，否則也要等到開發(fā)商自辦產(chǎn)權(quán)證后才能銷售。

    第九，加強(qiáng)對房屋預(yù)售款的管理，設(shè)立預(yù)售款的專用賬戶，必須用于工程建設(shè)，開發(fā)商每月必須提供工程照片，反映實際進(jìn)度，在網(wǎng)上公示。

    第十，樓盤聘請代理企業(yè)銷售必須登記，銷售人員持證上崗。銷售代理只能收取代理服務(wù)費(fèi)，不得賺取房屋差價。

    這些監(jiān)管措施無一例外地指向開發(fā)商。房管部門有關(guān)人士表示：雖然開發(fā)商運(yùn)作規(guī)范了，房價不一定不漲；但開發(fā)商運(yùn)作不規(guī)范，很容易引起房價非正常上漲。因此，監(jiān)管市場主體開發(fā)商才是關(guān)鍵。

    自控房價漲幅“控”得住嗎

    就政府部門提出的控制具體樓盤的房價漲幅，開發(fā)商們感到了“突兀”；而對于昨日經(jīng)爭論后出臺的“要求開發(fā)商自控房價”的籠統(tǒng)說法，業(yè)內(nèi)人士對其實際效果又表示了憂慮。

    近日，北京、上海、天津、廣州、深圳、青島等地都陸續(xù)根據(jù)“國八條”出臺了對當(dāng)?shù)貥鞘蟹績r的控制措施，大體有增加中低價房供應(yīng)、對交付不滿一年的商品房交易加稅、對投資人提高貸款成本、控制拆遷量、公布樓市信息等，與國八條中3-8條的具體措施基本吻合，這其中究竟哪些適合南京呢？

    有關(guān)方面認(rèn)為：增加中低價商品房供應(yīng)、也就是“國八條”的具體措施中的第一條“控制房價大起大落”才是調(diào)控南京樓市的關(guān)鍵所在。一季度統(tǒng)計顯示：江南八區(qū)4000元/m2的商品房僅占總供應(yīng)量的0.6%，4000-6000元/m2供應(yīng)占24.8%，銷售量卻達(dá)33.3%，總量少，而且供不應(yīng)求。對拉低賬面房價有明顯作用的中低價商品房今年至今沒有一處新增工程開工。

    南京大學(xué)房地產(chǎn)信息研究中心秘書長葛教授表示：江北的房子價格是便宜，但讓市內(nèi)普通上班族居住現(xiàn)實嗎？除非政府能改善交通，將無效供應(yīng)變成有效供應(yīng)。政府應(yīng)該從土地出讓時，就采用各種方法限制其成為高價房。其次，南京的購房需求一直旺盛，“國八條”也提出了控制拆遷、控制房產(chǎn)投機(jī)等措施，南京要對房產(chǎn)交易加稅不是不可以，但一定要和其他政策配套出臺，否則房價沒控制住，老百姓的負(fù)擔(dān)還有可能更重。

    據(jù)悉，一份由政府各部門擬定的控制房價的具體措施已經(jīng)報送市政府，正在等待批準(zhǔn)，而昨天的“吹風(fēng)會”正是預(yù)告了南京落實“國八條”、對樓市新一輪監(jiān)管的開場。
                                                                （ 孫潔）