在多項(xiàng)新政策緊逼下，溫州投資客迫于巨大的成本壓力已開始將手中的房產(chǎn)向外拋售。專家提示，新政策不僅規(guī)避了房產(chǎn)交易中的道德風(fēng)險(xiǎn)，對抑制炒房、規(guī)范銀行信貸也將起到積極作用
十幾天來，上海中原地產(chǎn)昌平分行經(jīng)理蔡慶的心情多了幾分輕松，以往幾天都接不到一個(gè)房源的情況，幾乎不存在了，越來越多的高品質(zhì)房源申請掛牌出售。
但輕松之余，他卻怎么也高興不起來：與前段時(shí)間上海市購房踴躍的情景相比，目前的房源卻乏人問津。上海各區(qū)域拋盤量劇增蔡慶告訴記者，由于拋盤劇增，購房者比較少，“據(jù)昌平分行調(diào)查結(jié)果顯示，目前僅靜安區(qū)附近的房子，其拋盤價(jià)比從前下跌了5%~10%左右。一般情況下單價(jià)20000元/平方米的房子現(xiàn)在18000元/平方米左右也能買�！�
并且目前在該行申請掛牌的多為溫州人，還有部分上海人與境外投資者，但溫州業(yè)主的比例約占40%。
以靜安區(qū)嘉園為例，該小區(qū)共七棟樓，從前拋盤的業(yè)主很少。據(jù)記者調(diào)查，上個(gè)月有個(gè)別業(yè)主拋出該處樓盤時(shí)，一般均價(jià)都在21000~22000元/平方米，但從4月5日開始，有許多房東開始以18000元/平方米左右的相對低價(jià)掛牌待售，而且樓層位置相當(dāng)優(yōu)越。
浦東一貫被業(yè)內(nèi)人士視為溫州炒房團(tuán)的重點(diǎn)投資區(qū)域。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海浦東區(qū)域經(jīng)理查貴萍表示，以“上海綠城”為例，該小區(qū)大約70%的業(yè)主是溫州人，當(dāng)初他們買進(jìn)樓盤時(shí)都是一層一層購買的，目的當(dāng)然是投資，目前的入住率還不到10%左右。“這也是目前浦東許多樓市的縮影�！辈橘F萍說。
據(jù)了解，“上海綠城”去年6月開始預(yù)售，今年才開始入住。短短半年時(shí)間，其單價(jià)就從5000元/平方米漲到16000~17000元/平方米。查貴萍說：“當(dāng)時(shí)我們預(yù)計(jì)能漲到20000元以上，但近期國家及上海市出臺的一系列房地產(chǎn)政策打斷了它一路狂飆的漲幅，目前的單價(jià)與3月份基本持平�！�
與上海其他區(qū)域相比，地處市中心的徐匯區(qū)拋盤情況也很明顯。據(jù)中原物業(yè)徐匯區(qū)區(qū)域經(jīng)理胡敏提供的數(shù)據(jù)顯示：3月份在中原地產(chǎn)徐匯區(qū)各門店共收到房源500多套(含租賃房源)，交易量達(dá)到80單左右。從4月1日至18日各門店已收到600套樓盤，交易量為16單。
該區(qū)分行經(jīng)理顧非凡告訴記者：目前徐匯區(qū)投資者拋盤量也有明顯上升，但沒有其他區(qū)拋盤量那么多，因?yàn)樾靺R區(qū)地處市中心，土地資源稀缺，出租形勢也非常好，投資客就算不出手，按照12月的租金除以房價(jià)計(jì)算，平均收益能達(dá)到5.5%~6%。
據(jù)上海中原地產(chǎn)各門店最新數(shù)據(jù)顯示，4月18~19日兩天時(shí)間里，上海除去虹口區(qū)、浦東新區(qū)外在中原地產(chǎn)交易門店總計(jì)拋盤量為487個(gè)(掛售)。黃浦區(qū)、盧灣區(qū)兩區(qū)合計(jì)拋盤量41個(gè)(掛售)。兩項(xiàng)統(tǒng)計(jì)均比上月同期增加了一半。
溫州炒房客的三項(xiàng)成本壓力
來自溫州的劉太太2003年底開始到上海炒房，歷時(shí)半年數(shù)十次的往返，她先后購買了5套住宅�，F(xiàn)在這批房子已由購買之初的6000元/平方米飆升至20000元/平方米左右。
“當(dāng)時(shí)五套物業(yè)的市值大約是360萬元左右，首付總共不到80萬元，加上這一年多還給銀行的本息，總共才100多萬元，但目前我這五套房產(chǎn)的市值已經(jīng)達(dá)到了1200萬元左右�！眲⑻f。
由于近期政府調(diào)控，目前上海房價(jià)已停止了持續(xù)數(shù)年的飆升，恢復(fù)到了理性水平。
對以劉太太為代表的溫州投資客而言，房市不要說下跌，就算是漲幅持平也是虧本。劉太太解釋道，目前他們投資上海房產(chǎn)的成本壓力主要來自三個(gè)方面。
第一是貸款壓力，這也是他們最大的負(fù)擔(dān)。以劉太太為例，她每月都要向銀行繳納數(shù)萬元的貸款本息。雖然房子每天都在漲，但沒出手，漲得再高僅是紙上富貴而已，但每月向銀行繳納的貸款可是真金白銀�！耙皇抢瞎吭聟R錢，早就扛不住了。”她說。
其次是物業(yè)管理。劉太太購買的大都是高檔住宅，物業(yè)管理費(fèi)用昂貴，每平方米需繳3元多。5套物業(yè)近700平方米的面積讓她疲于應(yīng)付。
目前劉太太的家還在溫州，每個(gè)周末才到上�？捶孔�，路費(fèi)是一筆不小的開支。據(jù)記者向溫州市火車站求證，每個(gè)周末溫州至上海的火車票都非常緊張。許多溫州投資客都像劉太太這樣每周往返于上海與溫州之間。
對溫州人拋盤究其深層次原因，蔡慶有著自己的見解，他認(rèn)為溫州投資者跟一般的買房者不同，一般人更愿意貸款盡量貸得少一些，這樣家庭負(fù)擔(dān)較輕，而溫州炒房客卻是貸款貸得越多越好，拿銀行的錢去炒房子。
“這就出現(xiàn)了一些問題，銀行加息加重了他們的負(fù)擔(dān)。舉個(gè)例子，如果一個(gè)炒房客手中有5套物業(yè)，每月貸款本息大約要還10萬元。加息后成本還要上升3萬元左右，如果說加息的部分他們還是能夠承受的，但國家及上海市出臺一系列房地產(chǎn)政策后，準(zhǔn)備購房的客戶目前都處在觀望狀態(tài)，炒房客手中的物業(yè)一天不出手，就多付一天的利息，而且目前房價(jià)通過一段時(shí)間的調(diào)控已相對平穩(wěn)，遠(yuǎn)沒有從前漲幅那么強(qiáng)烈，而房價(jià)不漲就等于炒房客們賠錢，手中物業(yè)越多，就賠得越多。如果要減少虧損，就只能拋房�！彼f。
更嚴(yán)厲的新政策還在醞釀
針對近幾年一路飆升的房價(jià)，國家及上海市政府近期出臺了一系列政策打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為，使房價(jià)回歸理性。
不過，政策出臺初期，市場上的觀望情緒并未占絕對的上風(fēng)，其影響也未迅速體現(xiàn)。房源緊張基本上依然是每個(gè)房地產(chǎn)中介公司存在的問題。
據(jù)查貴萍介紹，3月7日公布的新政策中，5%的差額營業(yè)稅及其他新加稅費(fèi)相比房地產(chǎn)投資客獲得的巨大利潤空間顯得微不足道，并沒有完全達(dá)到預(yù)防炒作的效果。
據(jù)他介紹，溫州人炒房團(tuán)非常團(tuán)結(jié)且信息靈通，在3月7日上海市出臺新政策前后，浦東“上海綠城”的溫州籍業(yè)主就在一起開會研究對策，制定攻守同盟，同時(shí)通知所有掛有他們樓盤的中介公司統(tǒng)一口徑，新政策中涉及的一切稅費(fèi)要轉(zhuǎn)嫁給購房者方可交易。
上海市房地產(chǎn)交易中心一位工作人員指出，從3月7日至3月底，上海樓市的行情比較平穩(wěn)，二手房市場沒有因?yàn)檎咦兓霈F(xiàn)“一邊倒”的情況。
但僅過數(shù)日，央行宣布，繼2004年10月29日中國人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率后不到5個(gè)月，個(gè)人住房貸款利率再次上調(diào)。
一位和劉太太一起來上海炒房的投資客向記者表示，雖然他現(xiàn)在只有兩套物業(yè)，但加息后還是感到壓力大了。他說，兩套房子總價(jià)160萬元，原來每月還貸5000多元，調(diào)息后將會增加到近6000元，等于每月還貸要增加10%，總還貸額將新增近10萬元。利息成本的增加和受政策及其預(yù)期影響目前見頂下跌的房價(jià)使他下定了盡快拋盤的決心。
就在溫州投資者被系列新政策及未來預(yù)期深深震撼的同時(shí)，更加嚴(yán)厲的新政策還在醞釀當(dāng)中。上海市房地資源局宣布，從4月6日起實(shí)施新的房地產(chǎn)抵押登記和轉(zhuǎn)移登記辦理方式，實(shí)際上停止了上海市的銀行轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。
查貴萍表示，上海市規(guī)定的二手房交易停止轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，“目前不同銀行之間已經(jīng)停止辦理了此項(xiàng)業(yè)務(wù)，但同一銀行之間目前還能辦理轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。例如交易上家是在一家銀行辦理的貸款，而此次交易的下家依然在同一家銀行辦理貸款手續(xù)，目前名義上雖然不許做，但在下面的一些分行還是可以的�！薄暗l知道這點(diǎn)漏洞第二天會不會被卡住�！眲⑻@得憂心忡忡。
針對此項(xiàng)新政策復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成表示，新規(guī)把房產(chǎn)交易的時(shí)間拉長了，雖然實(shí)際上停止了轉(zhuǎn)按揭，但是從操作上避免了過去轉(zhuǎn)按揭所存在的道德風(fēng)險(xiǎn)，對抑制炒房、規(guī)范銀行貸款將起到積極作用。
(鄭相義)
