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郭先生最終放棄了在烏魯木齊市日月新光小區(qū)購買小高層的念頭。
今年春節(jié)前后，該小區(qū)內(nèi)小高層每平方米售價(jià)降至1850元（原價(jià)2000多元）。郭先生看中了11樓一套建筑面積100多平方米的房子，共計(jì)21萬多元，即使把手頭的8萬元全部交了首付款，仍需向銀行貸款13萬元。郭先生目前月收入2
000元出頭，妻子沒有工作，有一個(gè)4歲的孩子。郭先生算了算，以按揭期20年計(jì)算，每月僅電梯費(fèi)和物業(yè)費(fèi)就要交近200元，月還貸額近1000元，這樣下來，每個(gè)月留給家庭用的錢只有約800元，而且聽說今年房貸利率、電梯費(fèi)用還要調(diào)高，郭先生只好打消了購買一間大房子，接父母同住的想法。
旨在擠壓房地產(chǎn)泡沫而出臺(tái)的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，使新疆房地產(chǎn)業(yè)受到一定影響。
新疆房產(chǎn)不溫不火
“房貸利率提高，對新疆房地產(chǎn)行業(yè)和社會(huì)的震動(dòng)不大。對于央行的兩次加息，部分購房者雖然無奈，但也可以接受，只是擔(dān)心利率繼續(xù)上調(diào)。因?yàn)檫@將使經(jīng)濟(jì)困難的老百姓買不起房，對于已買了房的中低收入家庭來說，他們的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)將加大，勢必制約像新疆這類經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。相對全國35個(gè)大中城市，烏魯木齊市房價(jià)并不高，2004年第四季度烏市房屋銷售價(jià)格指數(shù)100．4最低，沒有人為的炒作，不存在過冷或過熱的問題，從宏觀政策來講，是應(yīng)該受到保護(hù)和扶持的地區(qū)。”
新疆維吾爾自治區(qū)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長陳代元對國家宏觀調(diào)控政策下新疆房市的前景有些擔(dān)憂。
在新疆創(chuàng)天房產(chǎn)公司銷售總監(jiān)張志剛看來，內(nèi)地經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)市場過熱，主要是由于當(dāng)?shù)�、外地甚至國外炒房資金的大量介入造成的，而新疆房地產(chǎn)市場中的外地資金很少，能夠承托樓市的高消費(fèi)群體寥寥無幾，缺少炒房者所預(yù)期的下家。去年溫州炒房團(tuán)大舉進(jìn)入烏魯木齊市房產(chǎn)市場，結(jié)果大敗而歸，這是主因。
陳代元認(rèn)為，新疆房地產(chǎn)市場不活躍，2004年全國房價(jià)漲幅為14．6％，而新疆僅為6％，風(fēng)險(xiǎn)大而贏利空間不大，尤其是炒作商業(yè)營業(yè)用房商鋪的贏利水平降低。大多數(shù)置業(yè)者僅限于改善自己的居住條件，投資型的置業(yè)者比例較低，而內(nèi)地很多城市投資型置業(yè)者的比例高達(dá)30％以上。
由于近幾年商業(yè)營業(yè)用房每年的開發(fā)速度以30％－40％遞增，大大快于新疆本地個(gè)人收入水平7％、人口增長數(shù)量以及國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平8％，造成積壓現(xiàn)象嚴(yán)重，空置面積目前已達(dá)116．9萬平方米，增長了53．13％，處于嚴(yán)重的供過于求狀態(tài)。如前幾年小西門地段的商鋪每平方米4－5萬元都買不上，今年降至3萬元／平方米也不好賣。過去一鋪養(yǎng)3代，3－5年就可以收回成本；而現(xiàn)在就是三五十年也不一定能收得回來。炒房者生存較困難，炒房量不大，疆內(nèi)外加在一起，每年用作投資的商品房數(shù)量僅占商品房總銷量的6％－7％，炒房者在新疆房產(chǎn)市場還沒有形成氣候。
新疆冬季漫長，又是全國地震多發(fā)地區(qū)，住宅建設(shè)在抗震加固、墻體御寒、供暖設(shè)施、門窗構(gòu)造上的要求遠(yuǎn)比內(nèi)地很多地方高，因而建筑成本也高。磚混結(jié)構(gòu)樓房建安成本部分每平方米造價(jià)約900－1000元，比內(nèi)地一些地方同類住宅建筑成本高出20％－40％。加之有些房產(chǎn)開發(fā)商搞降價(jià)促銷存量房，房屋售價(jià)已接近成本價(jià)，利潤空間十分有限。
2004年新疆新開發(fā)商品房均價(jià)為每平方米1800多元，成本在1300元－1500元之間（包括：建安成本：每平方米900－1000元；土地成本：每平方米300－400元；城市配套費(fèi)用：每平方米100多元），市場平均售價(jià)不到成本的1倍，相比內(nèi)地不少城市，商品房均價(jià)與成本的比值，動(dòng)輒三五倍，甚至10倍來說，新疆房市不存在房產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。
“新疆商品房價(jià)格較之內(nèi)地偏低，市場上所供應(yīng)的樓盤中品質(zhì)好的不多。市場需求有限。購買者以本地居民為主，而本地居民的收入水平、消費(fèi)能力都有限，炒房獲利的空間不大，也就是說，新疆還不具備吸引外來資金的能力，房產(chǎn)泡沫并沒有在新疆形成�！毙陆S吾爾自治區(qū)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查隊(duì)王偉也持同樣觀點(diǎn)。
房貸新政：有人叫屈有人說好
“目前在購買高層的客戶中，10個(gè)就有6個(gè)存在拖欠貸款的現(xiàn)象，有拖了兩三期的，還有拖了七八期的�！毙陆畡�(chuàng)天房產(chǎn)公司銷售總監(jiān)張志剛透露，“從去年下半年開始，烏魯木齊市各房產(chǎn)公司都成立了清欠部，統(tǒng)一解決日益嚴(yán)重的拖貸問題，房貸利率上調(diào)對這部分購房者無疑雪上加霜。”
經(jīng)市場調(diào)查，烏魯木齊市普通家庭月收入在2000元－3000元即為中等家庭，數(shù)量占大多數(shù)。如果繼續(xù)加息，月還貸額超過其家庭月收入的40％，就會(huì)難以承受的。
他坦言，由于烏魯木齊市購房主體是本地為了結(jié)婚或改善住房條件的工薪階層，普遍以按揭貸款的方式買房，房貸利率上調(diào)對普通市民購房影響有一定影響，宏觀政策調(diào)整的代價(jià)由普通市民來承受，這有失公平。
作為資金密集型的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，融資困難、流動(dòng)資金緊缺對房產(chǎn)銷售和開發(fā)影響很大。據(jù)記者了解，當(dāng)前新疆房產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金有60％依靠銀行貸款，而獲得融資和土地這兩難，已使新疆不少企業(yè)今年沒有新項(xiàng)目可上。
據(jù)烏魯木齊市統(tǒng)計(jì)局最新資料，截止到2005年2月底，市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)156萬元，比去年同期下降90．29％，其中，商品住宅投資累計(jì)156萬元，比去年同期下降31．88％；房屋施工面積累計(jì)8．83萬平方米，其中，新開工面積累計(jì)0．52萬平方米。
自治區(qū)統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示，2004年全疆完成土地購置投資12．32億元，與上年同比下降7％；購置土地面積730萬平方米，同比下降0．9％。
為此，陳代元認(rèn)為，國家宏觀調(diào)控政策能否向新疆等經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)傾斜，給予這些地區(qū)一定的自主權(quán)。
他進(jìn)一步解釋說，全疆現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口181萬戶，約有70％的居民有改善居住條件的愿望，按每年5％的有效需求計(jì)算，年新增住房需求約6．5萬戶；每年的舊城改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施擴(kuò)建形成的被動(dòng)需求，年約1．2萬戶。即每年住房需求量在8萬－9萬套，平均每套按80平方米計(jì)算，每年需建住房600－700萬平方米，與現(xiàn)在年竣工住房不足500萬平方米來看，還有很大的市場發(fā)展空間。
2004年國家針對固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行的宏觀調(diào)控，如銀根緊縮、土地嚴(yán)管等政策，新疆經(jīng)受到了一定的沖擊，房地產(chǎn)企業(yè)普遍感到貸款難度加大，土地購置門檻提高。雖然這些政策對今后規(guī)范房地產(chǎn)市場十分有利，但因新疆房地產(chǎn)起步較晚，企業(yè)規(guī)模偏小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差，適應(yīng)市場的反應(yīng)動(dòng)作較慢，而新疆房地產(chǎn)投資額在GDP的增幅中，貢獻(xiàn)率明顯高于全國平均水平，在GDP中的比重?fù)?jù)2004年10月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，占到8％，理應(yīng)得到保護(hù)和扶持。
新疆創(chuàng)天房產(chǎn)公司銷售總監(jiān)張志剛說：“由于銀根緊縮、土地緊縮政策，目前新疆不少房產(chǎn)企業(yè)都只是在消化老的項(xiàng)目，沒有新的樓盤開發(fā)計(jì)劃。雖然銷售存量房有助于降低商品房的空置率，但長時(shí)間沒有新項(xiàng)目出臺(tái)，企業(yè)就會(huì)面臨生存危機(jī)。”
新疆華源實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司營銷分公司的一位工作人員認(rèn)為，現(xiàn)在新疆房產(chǎn)市場是買方市場，商品房成本的漲幅快于房價(jià)漲幅。土地政策、建材價(jià)格、拆遷費(fèi)用以及項(xiàng)目貸款和個(gè)人貸款利率的提高等都對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有影響。國家宏觀調(diào)控政策不分地區(qū)一刀切的做法，讓人有“別人感冒我也陪著吃藥”的感覺。
而新疆烏魯木齊大灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理李立濤則對國家宏觀政策表示理解：“土地緊縮政策、提高首付及房貸利率、銀根緊縮政策等國家宏觀調(diào)控政策，雖然對于自有資金不足、沒有土地儲(chǔ)備的房產(chǎn)開發(fā)公司影響較大，但有利于規(guī)范新疆房地產(chǎn)開發(fā)市場。”
新疆房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中規(guī)模較大的廣匯公司和新疆康普建設(shè)投資集團(tuán)有限公司的有關(guān)工作人員均表示，國家宏觀調(diào)控政策對他們沒有什么影響�？灯展�2004年總計(jì)新開發(fā)面積達(dá)30多萬平方米，廣匯2004年的新開工面積也在30多萬平方米左右，而且據(jù)其銷售人員說，新開發(fā)商品住宅均在熱賣中。
兩次加息，有人歡喜有人煩憂
去年和今年，央行兩次加息，新疆房市中人可謂幾家歡樂幾家愁。
對此，陳代元看得最清楚。他認(rèn)為，兩次調(diào)高房貸，對購房者壓力不小，對炒房者影響不大，對商業(yè)銀行則產(chǎn)生利好消息，對地產(chǎn)行業(yè)或社會(huì)震動(dòng)不大。對購房者的壓力，從去年年底出現(xiàn)的提前還貸熱潮可見一斑，預(yù)計(jì)今年年底將再次出現(xiàn)。
購房者主要擔(dān)心央行繼續(xù)加息。兩次加息，房貸利率共上升了0．47個(gè)百分點(diǎn)（兩次分別增加了0．27個(gè)百分點(diǎn)和0．2個(gè)百分點(diǎn)）。以貸款10萬元，按揭期20年計(jì)算，每月增加貸款利息近40元（10萬元×0．2×20），這對中高收入的購房者來說，影響不大，要說壓力大，主要來自于他們精神和心理上的壓力，尤以近兩年準(zhǔn)備買房的人為最。對于已買了房的中低收入家庭而言，的確是加大了其還貸壓力。
新疆的炒房者雖然量少，但有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，兩次加息對他們的影響都不大。
商業(yè)銀行是加息的最大獲益者。從1998年至2004年，商業(yè)銀行貸款中個(gè)人抵押貸款累計(jì)總額為172億元，房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計(jì)總額為213億元，占兩項(xiàng)房貸總額的80．75％。通過兩次加息，銀行獲得的利息收入增加，以房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計(jì)總額213億元為例，銀行方面一年將增加近1億元的利息收入。
房貸利率提高對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總體影響不大。2004年新疆房地產(chǎn)市場總體處于平穩(wěn)、持續(xù)發(fā)展中，開發(fā)投資穩(wěn)步增長，市場銷售持續(xù)興旺，新開工面積緩慢增長。來自各方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)足以證明此論不虛。
新疆華源實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司營銷分公司經(jīng)理黃磊也認(rèn)為房貸利率提高，加大了購房者的購房成本，對房地產(chǎn)開發(fā)商的影響不大。
據(jù)自治區(qū)統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2004年新疆商品房均價(jià)上升6％，GDP增長9．5％，人均可支配收入增長7％。
(張學(xué)標(biāo) 趙紅梅 馬玲)
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