上海陸家嘴外景
在歷經(jīng)多年數(shù)輪炒作之后，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系已被嚴(yán)重扭曲。此時(shí)再談增加供給的老調(diào)已屬刻舟求劍。不對(duì)過(guò)度投機(jī)造成的泡沫化需求進(jìn)行定
向爆破，任何增加供給之舉只能是杯水車(chē)薪，甚至?xí)鹕蠞灿汀?
時(shí)至今日，“平穩(wěn)發(fā)展，穩(wěn)中有升”的想法實(shí)屬一廂情愿，不欲擠壓泡沫而寄望于在發(fā)展中吸收泡沫，勢(shì)將為泡沫所裹挾，后果更為嚴(yán)重。
考慮到上海房地產(chǎn)的歷史“積怨”和復(fù)雜的利益格局，調(diào)控需要大智慧和大勇氣。在坐收甚至提前透支了多年的房地產(chǎn)業(yè)“貢獻(xiàn)”之后，想要不付出任何代價(jià)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的軟著陸是不現(xiàn)實(shí)的。
上海地產(chǎn)騎虎
3月16日央行宣布上調(diào)房貸利率。與2003年的“121文件”的推出一樣，民間關(guān)于“上海發(fā)燒，全國(guó)吃藥”的譏聲再次四起。甚至有人說(shuō)，這次是“富人發(fā)燒，窮人吃藥”。
按照上海本地盛行的說(shuō)法，“上海是全國(guó)人民乃至全世界人民的上海”，全國(guó)乃至全世界的富人都到上海來(lái)炒房，遂令房?jī)r(jià)飆升；央行憂(yōu)心地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，祭出房貸利率警示，結(jié)果就是全國(guó)的老百姓陪著到上海炒房的富人一起吃藥。
這樣的一副藥下去，加上此前上海市政府在“兩會(huì)”期間集中推出的針對(duì)房地產(chǎn)的“四道金牌”
(上海市政府《關(guān)于當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》)，正在產(chǎn)生什么樣的效果？上海房?jī)r(jià)會(huì)呈現(xiàn)怎樣的走勢(shì)，與此相關(guān)的地產(chǎn)泡沫又會(huì)表現(xiàn)出什么樣的形態(tài)？簡(jiǎn)言之，上海地產(chǎn)能夠軟著陸嗎？
悶燒的春天
面對(duì)3月份中央地方齊發(fā)力的“組合拳”，一如以往圍繞上海地產(chǎn)的多空激辯，針對(duì)今后上海地產(chǎn)的走勢(shì)，論者繼續(xù)呈現(xiàn)兩極化趨勢(shì)：一方繼續(xù)看多，被稱(chēng)為“春天派”，他們大多認(rèn)為，上海的房?jī)r(jià)在今年還有約15%～20%的漲幅，另一方傾向看空，被稱(chēng)為“冬天派”，他們悲觀地認(rèn)為上海的房?jī)r(jià)將在今明兩年下跌20%～30%。
本刊在上海采訪中發(fā)現(xiàn)，看多者多為相關(guān)政府官員、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、部分地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)投資或投機(jī)者；看空者多為新聞媒體(不包括在滬媒體)、投行人士、銀行人士和學(xué)院派房地產(chǎn)研究人員。
雙方均言之鑿鑿，自成體系，由于利益所系，立場(chǎng)不同，有時(shí)同樣的數(shù)據(jù)和現(xiàn)象也會(huì)得出截然相反的詮釋和結(jié)論，令局外人眼花繚亂，莫衷一是。
經(jīng)過(guò)深入調(diào)查，本刊發(fā)現(xiàn)上海地產(chǎn)正呈現(xiàn)出“悶燒”的局面——市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)觀望氣氛，持幣待購(gòu)者的人數(shù)在逐漸增加，而二手房掛牌者雖然口風(fēng)仍硬，但已不復(fù)往日牛氣沖天的嘴臉。
根據(jù)美聯(lián)物業(yè)最新數(shù)據(jù)，本次房貸加息后，滬上二手房放盤(pán)量增加約15%，其中多為持有2～3個(gè)月的樓盤(pán)。而在房產(chǎn)之窗、上海熱線(xiàn)等地產(chǎn)交易網(wǎng)站上，二手房掛牌近期也出現(xiàn)放量跡象。以房產(chǎn)之窗網(wǎng)站為例，3月16日，浦東掛牌房源只有271套，而到3月21日全天浦東房源的掛牌量達(dá)到820套。
盡管供應(yīng)量增加，但賣(mài)家掛牌價(jià)依然堅(jiān)挺，明顯調(diào)高價(jià)格5%～10%。然而，觀望氣氛已經(jīng)開(kāi)始在市場(chǎng)中彌漫。中原地產(chǎn)上海中原物業(yè)代理有限公司分行經(jīng)理曹海濱對(duì)本刊介紹，今年被認(rèn)為是政策不穩(wěn)定年，很多客戶(hù)希望能夠再“觀望一陣子”，他們對(duì)于價(jià)格下調(diào)的預(yù)期增加。
美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)域董事劉志忠預(yù)計(jì)，上海近期成交量將可能下調(diào)10%左右。由此看來(lái)，通過(guò)增加炒房者心理壓力而非真正資金壓力的房貸新策看上去暫時(shí)起到了揚(yáng)湯止沸的效果。
接下來(lái)的文章怎么做，取決于地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)外各利益主體間的微妙博弈。
一種理想的模式當(dāng)然是：投機(jī)者聽(tīng)招呼，不要飆得太猛，政府通過(guò)土地等手段調(diào)劑供方市場(chǎng)，緩解供求矛盾，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，增量解決存量，更多吸收而非積壓泡沫。畢竟，上海是全國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心，遠(yuǎn)景光明。反言之，上海房地產(chǎn)崩盤(pán)有什么好處呢？
事實(shí)上，有關(guān)上述理想解決模式或理想走勢(shì)正成為上海當(dāng)?shù)孛襟w的宣傳重點(diǎn)，有媒體甚至斷言“上海房地產(chǎn)市場(chǎng)正在健康、平穩(wěn)發(fā)展”。
傳統(tǒng)調(diào)控失靈了？
然而，對(duì)此種樂(lè)觀心態(tài)表示闕疑者大有人在。
那些非理性的狂熱投機(jī)者會(huì)一下子成為政府的馴良伙伴嗎？在習(xí)慣了左手買(mǎi)、右手賣(mài)，一脫手房?jī)r(jià)就可以翻個(gè)跟頭的高額利潤(rùn)后，他們有多大的興致陪政府一起維系市場(chǎng)的穩(wěn)定？
尤其是，這意味著他們必須完成從炒房者到房東的角色轉(zhuǎn)型，而他們面對(duì)的卻是一個(gè)租金收益率極其低下的市場(chǎng)。
上海申銀萬(wàn)國(guó)證券研究所有限公司分析師劉浩對(duì)本刊說(shuō)，最新計(jì)算的上海租金收益率已下跌到了4.4%，處于全國(guó)最低水平。更有甚者，上海一些區(qū)塊的租金收益率甚至不足4%。所謂租金收益率是房地產(chǎn)投資最基本的收益，其計(jì)算方式為，全年租金收入比房產(chǎn)市價(jià)。一般而言，這個(gè)收益率在7%左右較為合理。
在上海房?jī)r(jià)持續(xù)飛漲，租金收益率一路陰跌的背后，是經(jīng)過(guò)多年數(shù)輪炒作后，上海地產(chǎn)市場(chǎng)被嚴(yán)重扭曲的供求關(guān)系。
在這種供求關(guān)系扭曲的格局下，從傳統(tǒng)的供求鏈條出發(fā)，認(rèn)為只要增加土地供應(yīng)量和開(kāi)盤(pán)量，就可以緩解供求緊張局面進(jìn)而促使市場(chǎng)趨穩(wěn)的想法和做法，已屬刻舟求劍。
以2004年的上海為例，盡管這一年實(shí)施了多項(xiàng)土地新政，土地購(gòu)置面積持續(xù)減少，但是根據(jù)中原地產(chǎn)研究顯示，上海的土地開(kāi)發(fā)面積一直平穩(wěn)發(fā)展。尤其是在去年10月底，上海推出44幅地塊，土地面積共計(jì)277.7萬(wàn)平方米，其中純居住的247萬(wàn)平方米。
始料未及的是，從去年10月開(kāi)始，上海的房?jī)r(jià)開(kāi)始了最為迅猛的飆升，“簡(jiǎn)直賣(mài)瘋了，買(mǎi)房的像跳水似的紛紛入市”，接受采訪的地產(chǎn)商們表示。在上海的地產(chǎn)市場(chǎng)上，已經(jīng)出現(xiàn)了“有多少賣(mài)多少”的奇異景觀。
今年，上海市“加大土地供應(yīng)量、提高配套商品房供地比例”的土地供應(yīng)政策1月起就開(kāi)始推出。上海中瑞市場(chǎng)研究有限公司總經(jīng)理朱鋒對(duì)本刊說(shuō)，截至2月末，上海已累計(jì)推出300公頃土地，占到全年供地計(jì)劃的10%。
但與此同時(shí)，2005年1月，上海中心11個(gè)城區(qū)樓盤(pán)均價(jià)為9204元/平米，比去年同期上漲30%，這個(gè)月新增供應(yīng)住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格超過(guò)8000元/平米的占到50%。
這樣看來(lái)，“如果不對(duì)巨量的需求泡沫進(jìn)行梯度性‘精準(zhǔn)打擊’和‘定向爆破’，靠放量促穩(wěn)定的作法只能帶來(lái)新的追捧熱潮�！敝熹h說(shuō)。
但是，對(duì)需求泡沫的擠壓必然意味著房?jī)r(jià)的下挫，以及賬面泡沫轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)沉淀的風(fēng)險(xiǎn)。具體尺度的把握涉及多方博弈和多種變量，需要堅(jiān)強(qiáng)的意志和高超的藝術(shù)。然而從上海當(dāng)?shù)孛襟w津津樂(lè)道的平穩(wěn)中求發(fā)展、穩(wěn)中有升的論調(diào)中，人們還看不出有關(guān)方面真正的決心和準(zhǔn)備。
上海地產(chǎn)究竟會(huì)向何處去呢？預(yù)測(cè)大市從來(lái)是一件冒風(fēng)險(xiǎn)的事情，尤其是對(duì)近年歷經(jīng)唱衰而始終昂揚(yáng)的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)。倉(cāng)促和帶情緒的推斷是沒(méi)有意義的，只有對(duì)上海房地產(chǎn)的歷史“積怨”、結(jié)構(gòu)性矛盾、推動(dòng)上海房地產(chǎn)高企的各種力量和變量進(jìn)行全方位的深入分析，才會(huì)盡可能的接近真相，做出相對(duì)客觀、準(zhǔn)確的估測(cè)。
魔幻現(xiàn)實(shí)主義發(fā)展史
王安憶曾經(jīng)感喟說(shuō)：別的地方的歷史都是循序漸進(jìn)的，上海城市的歷史卻好像三級(jí)跳那么過(guò)來(lái)的。如果把這話(huà)移來(lái)形容這幾年上海房地產(chǎn)的突飛猛進(jìn)，絕對(duì)精妙之極。
上海這輪房市是從1998年開(kāi)始啟動(dòng)的，從1998年上海住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格3026元/平米，到2004年年底，上海住宅的平均銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)達(dá)到5500元/平米。其中，商品房平均價(jià)格為8124元/平米，靜安、長(zhǎng)寧、徐匯、虹口等6個(gè)中心城區(qū)的平均價(jià)格均超過(guò)10000元/平米，其他次中心區(qū)均價(jià)也超過(guò)8000元/平米。
特別是2001年之后，“從2002年開(kāi)始，上海房?jī)r(jià)開(kāi)始如脫韁的野馬，越奔越快，尤其是2003年和2004年這兩年，市區(qū)房?jī)r(jià)漲幅每年都超過(guò)30%�！睆�(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成對(duì)本刊說(shuō)。
在一路飆升的過(guò)程中，現(xiàn)實(shí)的需求、政府的推手與投機(jī)者的炒作始終交織在一起，其中有形的強(qiáng)力調(diào)控之手可謂“居功至偉”。
在上海房地產(chǎn)發(fā)展初期，為了解決需求相對(duì)不足的問(wèn)題，上海市政府連續(xù)推出購(gòu)房退稅、藍(lán)印戶(hù)口等利好型誘導(dǎo)措施，并大力宣傳“租房不如買(mǎi)房”。
其中，“購(gòu)房退稅”是1998年在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的情況下出臺(tái)的，當(dāng)時(shí)政府旨在鼓勵(lì)高收入者積極購(gòu)買(mǎi)住房。其大致內(nèi)容是，凡1998年6月1日至2003年5月31日期間，在上海購(gòu)買(mǎi)或差價(jià)換購(gòu)商品住房并在上海繳納個(gè)人所得稅的中外籍個(gè)人，且是商品房產(chǎn)權(quán)證的法定擁有人，可在這一時(shí)期內(nèi)享受購(gòu)房后起算的個(gè)人所得稅抵扣。而修訂于1998年的藍(lán)印戶(hù)口制度(廢止于2002年4月)，更是從戶(hù)籍制度上鼓勵(lì)人們購(gòu)買(mǎi)上海住宅。
與此同時(shí)，舊城拆遷速度加快，剛性需求被做大，而同時(shí)期土地供應(yīng)實(shí)行偏緊的政策。這種局面下的供求缺口自然越來(lái)越大，房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)自是題中應(yīng)有之意。
此外，上海從2003年開(kāi)始，建造3500元/平方米的安居房，這些面向拆遷戶(hù)的安居房地處上海外環(huán)線(xiàn)以外。而當(dāng)時(shí)在外環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)的部分樓盤(pán)的價(jià)格也就在4000元/平方米以?xún)?nèi)，如浦東的錦繡華城剛開(kāi)盤(pán)的時(shí)候只賣(mài)到3500元/平方米左右。
外環(huán)線(xiàn)以外安居房的定價(jià)直接刺激了外環(huán)以?xún)?nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的扶搖直上。“當(dāng)時(shí)傻子都能看得出來(lái)，中環(huán)和內(nèi)環(huán)的地產(chǎn)肯定會(huì)有行情，因?yàn)橛型猸h(huán)動(dòng)遷房的價(jià)格做支撐”。一位在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)浸淫多年的炒房客對(duì)當(dāng)時(shí)的情形記憶猶新。
在這一階段，一只有形之手在房地產(chǎn)市場(chǎng)上縱橫捭闔，揮灑自如，把上海的地產(chǎn)盛宴做得風(fēng)生水起。一時(shí)間，似乎各方都是贏家：市民改善了居住條件；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投資者從房地產(chǎn)的升值中獲得了可觀的收益；政府從房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展中得到了巨大的實(shí)惠。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，在江浙滬三地的地方財(cái)政收入中，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)(不包括相關(guān)產(chǎn)業(yè))所占的比例都在30%左右。
剩下的問(wèn)題似乎很簡(jiǎn)單，就是如何將房地產(chǎn)蛋糕繼續(xù)做大。在上海本地消費(fèi)者潛能的釋放告一段落之后，為上海地產(chǎn)盛宴尋找新的食客成為首要任務(wù)。一段時(shí)間里，面對(duì)中外富商，一些官員們對(duì)上海房地產(chǎn)的投資價(jià)值津津樂(lè)道，毫不夸張地說(shuō)，除了房地產(chǎn)商外，他們大概是上海房地產(chǎn)業(yè)最熱心的推介者。
在具有準(zhǔn)官方口徑的“歡迎到上海來(lái)投資房地產(chǎn)”、“上海的地產(chǎn)肯定會(huì)升值”等口號(hào)邀引下，追捧上海房地產(chǎn)的各路中外資本勢(shì)力如期而至，心態(tài)不一而足。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)高于全國(guó)水平的回報(bào)率令人見(jiàn)獵心喜，而有關(guān)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“調(diào)節(jié)能力”則更給他們一種吃了定心丸的感覺(jué)。
接下來(lái)的故事令全國(guó)人民為之眼花繚亂，為之咋舌。
支撐繁榮的悖論迷思
史無(wú)前例的超常規(guī)發(fā)展必然招致各種各樣的質(zhì)疑和詰難，“泡沫論”、“背離價(jià)值規(guī)律論”、“百姓無(wú)法承受論”和“不可持續(xù)論”紛至沓來(lái)。
對(duì)此，房地產(chǎn)商和他們的盟友們似乎早就胸有成竹：上海房地產(chǎn)的發(fā)展是以上海強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)基本面和光明美好的長(zhǎng)期前景為依托的，不存在泡沫，也不存在不可持續(xù)的問(wèn)題；上海是全國(guó)人民乃至全世界人民的上海，因此，上海的房地產(chǎn)價(jià)值要放在全球格局中去考量，不存在背離價(jià)值規(guī)律的問(wèn)題。與東京、紐約等國(guó)際化都市相比，上海的房地產(chǎn)價(jià)格還偏低，還有上漲空間。同理，既然上海是全國(guó)人民乃至全世界人民的上海，以上海人民的收入為基礎(chǔ)來(lái)說(shuō)上海的房?jī)r(jià)老百姓無(wú)法承受是沒(méi)有意義的，因?yàn)樯虾５姆康禺a(chǎn)是為全國(guó)和全世界的精英們預(yù)備的。
除去上述種種似是而非的說(shuō)法之外，還有一種頗為主流的聲音更令人“信服”：既然需求是如此之大，而土地的供應(yīng)是有限的，因此土地的稀缺使得樓價(jià)飆升成為必然。
果真如此嗎？首先，沒(méi)有人否認(rèn)上海在未來(lái)的經(jīng)濟(jì)地位可能會(huì)趕上甚至超過(guò)東京或者紐約這樣的大城市，但此構(gòu)想變成現(xiàn)實(shí)至少需要十幾年甚至幾十年時(shí)間。
“飯要一口口吃，路要一步步走，把未來(lái)當(dāng)現(xiàn)實(shí)，把本來(lái)要10年20年的房?jī)r(jià)漲幅在短短2～3年中提前完成了，這樣嚴(yán)重透支未來(lái)的結(jié)果是，嚴(yán)重制約了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，損失了上海人民的福利，傷害了上海增長(zhǎng)的潛力�！币蓪�(duì)本刊說(shuō)。
可以佐證的是，由于房?jī)r(jià)飛漲等商務(wù)成本因素，去年已有100多家企業(yè)搬離浦東，遷往蘇州�！吧虾Ｒ蛟烊瞬鸥叩�、資金高地，以及商務(wù)盆地，但是，房?jī)r(jià)正在構(gòu)成商務(wù)壁壘。”上海浦東區(qū)的一位臺(tái)商說(shuō)。
另外，在一定意義上，盡管可以說(shuō)上海是全國(guó)人民的上海，乃至全世界的上海。但是，房地產(chǎn)作為一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)，畢竟不能搬到外地或者外國(guó)去，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值基礎(chǔ)全在當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)力。
“如果買(mǎi)房是為了投資，那么不是出租就是出售，不管哪種方式都要靠在上海的居民來(lái)消費(fèi)。如果上海百姓購(gòu)買(mǎi)力跟不上，最終房?jī)r(jià)和房租都會(huì)掉下來(lái)，投資肯定要虧損�！鄙虾ｃy行同業(yè)公會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)朱德林對(duì)本刊說(shuō)。
事實(shí)表明，房?jī)r(jià)飆升的同時(shí)，上海本地的消費(fèi)能力并沒(méi)有能與之匹配。國(guó)內(nèi)通用的房?jī)r(jià)收入比可以有效的指示當(dāng)前房?jī)r(jià)是否合理。上海申銀萬(wàn)國(guó)研究所有限公司的研究顯示，以今年2月上海房市的情況看，上海的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)達(dá)13倍以上，這已經(jīng)透支了未來(lái)，與1997年香港地產(chǎn)泡沫破裂前期頗有相似之處。
以上海的一個(gè)普通的三口之家為例，該市2004年人均可支配收入為16683元，3口之家的可支配收入為50049元；再按照目前我國(guó)居民43%的消費(fèi)率計(jì)算，則該三口之家的平均年節(jié)余(年收入的57%)為28528元。今年1月份上海中心11城區(qū)樓盤(pán)均價(jià)為9204元，而一個(gè)普通的兩居室房?jī)r(jià)(按70平方米計(jì)算)為644280元。也就是說(shuō)，上海的一個(gè)普通三口之間要買(mǎi)一套70平米的住房，按照現(xiàn)在的收入、房?jī)r(jià)水平，平均需要22.58年。
而所謂的地價(jià)決定房?jī)r(jià)的說(shuō)法也在現(xiàn)實(shí)中被無(wú)情地否定。按照這種邏輯，是土地稀缺令土地價(jià)格飆升，進(jìn)而導(dǎo)致了房?jī)r(jià)飛漲。循此思路，上海市政府曾經(jīng)專(zhuān)門(mén)在一段時(shí)間內(nèi)采取了土地限價(jià)的措施，希望用壓低地價(jià)的方式壓低房?jī)r(jià)，但結(jié)果是開(kāi)發(fā)商低價(jià)拿到土地后，樓盤(pán)依然賣(mài)出天價(jià)。
“圈內(nèi)人都明白是房?jī)r(jià)決定地價(jià)而不是地價(jià)決定房?jī)r(jià)，而房?jī)r(jià)是由市場(chǎng)的供需決定的。政府和某些所謂權(quán)威媒體把這個(gè)關(guān)系弄擰了�！币晃簧虾Ｄ硡^(qū)房地產(chǎn)交易中心的人士對(duì)本刊說(shuō)。數(shù)據(jù)顯示，上海市的土地開(kāi)發(fā)面積一直平穩(wěn)發(fā)展，也就是土地供應(yīng)基本是穩(wěn)定的。
同時(shí)，“每個(gè)階段供應(yīng)的房地產(chǎn)、容積率面積等也是穩(wěn)定的。在這種情況下，無(wú)論土地是無(wú)償劃撥，還是高價(jià)出讓?zhuān)疾粫?huì)改變房地產(chǎn)的供給量，又怎么會(huì)改變房地產(chǎn)的價(jià)格呢？”這位人士說(shuō)。
很簡(jiǎn)單的道理，如果市場(chǎng)供需決定的房?jī)r(jià)是1萬(wàn)元，地產(chǎn)商不會(huì)因?yàn)榈貎r(jià)便宜而只賣(mài)9000元。事實(shí)上，兩三年前，地產(chǎn)商拿地成本很低，但是在這些土地上建好的房子在今天的市場(chǎng)上賣(mài)，價(jià)格依然飆升。同樣，如果過(guò)兩年房?jī)r(jià)泡沫破裂，地價(jià)成本再高，開(kāi)發(fā)商也得虧本賣(mài)房。
種種似是而非的理論都是經(jīng)不起現(xiàn)實(shí)的推敲的，但是理性的聲音永遠(yuǎn)壓不過(guò)對(duì)利潤(rùn)的渴求。在種種輿論造勢(shì)和資本力量的拉抬之下，上海地產(chǎn)市場(chǎng)歷經(jīng)2003年的“121文件”和2004年的宏觀調(diào)控，不僅毫發(fā)未損，而且繼續(xù)呈一飛沖天之勢(shì)。
勢(shì)成騎虎
在上海房?jī)r(jià)漲勢(shì)如虹的過(guò)程中，形成了上海有房，全國(guó)吃進(jìn)，乃至全球吃進(jìn)的火爆局面，先后有溫州、港臺(tái)、新(加坡)、韓等地炒房團(tuán)以及國(guó)際炒房基金紛紛大舉吃進(jìn)。在“2002年后的上海地產(chǎn)已經(jīng)不是上海人的市場(chǎng)”之后，整個(gè)上海的地產(chǎn)盛宴終于在2004年11月份被推波助瀾至高潮。
最新一輪漲勢(shì)的大致脈絡(luò)是，去年6～10月，由于受到宏觀調(diào)控影響，市場(chǎng)交易略顯平淡。從去年11月開(kāi)始，政策影響逐步淡化，一股大約10億美金左右的外資忽然入市，高檔住宅當(dāng)即升溫。隨后，國(guó)內(nèi)炒家紛紛跟進(jìn)，中檔及二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)極其活躍的態(tài)勢(shì)。此次驟然升溫一直延續(xù)至今。
本刊從地產(chǎn)中介、地產(chǎn)商、地產(chǎn)交易中心等處得到信息，根據(jù)他們的綜合判斷，去年10月以來(lái)，上海買(mǎi)房的人中有超過(guò)60%為投機(jī)性的購(gòu)房。另?yè)?jù)美國(guó)洛克菲勒集團(tuán)旗下的高緯物業(yè)公司亞太區(qū)高管對(duì)本刊估計(jì)，來(lái)滬外資購(gòu)房者中的投機(jī)比重可能達(dá)到95%。他們大多希望通過(guò)轉(zhuǎn)手賺錢(qián)，而非長(zhǎng)期持有及租賃獲利。同時(shí)，這些外資還懷揣著人民幣升值后雙重收益的幻想。
國(guó)內(nèi)炒家們撬動(dòng)房地產(chǎn)的主要杠桿是信貸，他們頻頻依托銀行貸款轉(zhuǎn)手炒作。上海投資協(xié)會(huì)的一位會(huì)員向本刊現(xiàn)身說(shuō)法：2003年他用20萬(wàn)元首期付款，貸80萬(wàn)元購(gòu)進(jìn)100萬(wàn)元房子，過(guò)幾個(gè)月后，房?jī)r(jià)上升50%，一轉(zhuǎn)手就賺進(jìn)幾十萬(wàn)元。之后故伎重演，往復(fù)數(shù)次，資產(chǎn)積累已超過(guò)千萬(wàn)。“錢(qián)實(shí)在好賺，一批又一批人這樣做時(shí)，房?jī)r(jià)越漲越高。不少原本買(mǎi)房自住的家庭也加入了炒房者行列�！边@位人士說(shuō)。
在炒房流水線(xiàn)背后，不斷醞釀著銀行巨額貸款風(fēng)險(xiǎn)。今年初，人行上海分行即發(fā)出預(yù)警：2004全年，上海全市中資金融機(jī)構(gòu)人民幣自營(yíng)性房地產(chǎn)貸款累計(jì)增加1023億元，同比多增204億元，占全部貸款新增額的76%，其中個(gè)人住房貸款累計(jì)增加728億元，同比多增106億元，新增個(gè)人住房貸款占中長(zhǎng)期貸款增量的比例高達(dá)48%。人行上海分行提醒，要高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)向銀行信貸轉(zhuǎn)移的可能性。
隨后，3月16日下午央行出乎意料地突然宣布對(duì)房地產(chǎn)貸款加息。3月18日，人行上海分行緊急召集在滬各中資商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人召開(kāi)專(zhuān)題座談會(huì)，部署落實(shí)利率調(diào)整新政策，并就個(gè)人住房貸款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示和窗口指導(dǎo)。
這次會(huì)上透露，今年1～2月，上海商業(yè)性房地產(chǎn)貸款新增214億元，占全部新增貸款比例高達(dá)87.7%，其中個(gè)人住房貸款增加153.2億元，同比多增59.75億元。房貸竟然占到新增貸款近九成，對(duì)于各家商業(yè)銀行而言，風(fēng)險(xiǎn)已是不言而喻。
但銀行已陷騎虎之境，“現(xiàn)在收緊信貸可以預(yù)防泡沫進(jìn)一步放大，但這有可能會(huì)把前面埋藏的風(fēng)險(xiǎn)引爆。地產(chǎn)商只有把房子賣(mài)了，才能償還銀行貸款，但是房貸收緊到一定程度，就可能使一部分房子賣(mài)不出去，造成地產(chǎn)商的呆壞賬�！敝斓铝终f(shuō)。
同樣騎虎難下的還有地方政府，“現(xiàn)在上海的房?jī)r(jià)是不能降的，哪怕是持平都很危險(xiǎn)。因?yàn)橐坏┍^情緒開(kāi)始蔓延，市場(chǎng)的非理性將帶來(lái)難以承受的結(jié)果�！鄙虾Ｊ心硡^(qū)房地產(chǎn)交易中心的人士對(duì)本刊說(shuō)。
但是，“如果這樣悶燒下去，總有一天要大爆發(fā)。”尹伯成說(shuō)。實(shí)際上，今年“兩會(huì)”期間，很多代表熱議房?jī)r(jià)，也多是出于這樣的擔(dān)心。
曾經(jīng)揮灑有余的有形之手終于在地產(chǎn)的飆升中為中外超級(jí)炒家和上海本地跟風(fēng)的百姓所裹挾，勢(shì)成騎虎，進(jìn)退失據(jù)。
“穩(wěn)中有升”形同保衛(wèi)泡沫？
上海市府近期提出“以居住為主，以市民消費(fèi)為主，以普通商品住房為主”的房政大略。同時(shí)，準(zhǔn)備在外環(huán)線(xiàn)之外推出1000萬(wàn)平方米中低價(jià)房，其均價(jià)約為4500元左右。
另外在財(cái)稅方面，從2005年3月7日起，上海個(gè)人購(gòu)買(mǎi)本市行政區(qū)域范圍內(nèi)的普通住房，居住不滿(mǎn)一年出售的，銷(xiāo)售時(shí)按銷(xiāo)售價(jià)減去購(gòu)入原價(jià)后的差額按5%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅，并按規(guī)定征收城建稅、教育費(fèi)附加和河道整治費(fèi)，購(gòu)買(mǎi)后居住滿(mǎn)一年的，出售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅及附加稅。
增加供給與打擊需求雙管齊下。市場(chǎng)人士對(duì)此怎么看？
本刊調(diào)查顯示，增加供給可能只會(huì)更加刺激炒房集團(tuán)的需求，而微升的利息和營(yíng)業(yè)稅并不能對(duì)他們的胃口產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。問(wèn)題的關(guān)鍵在于有關(guān)方面缺乏對(duì)泡沫處置的鮮明態(tài)度。“穩(wěn)中有升”的輿論導(dǎo)向被市場(chǎng)中的“春天派”廣泛理解為，政府至少會(huì)保證房市不跌。
在這種心態(tài)下，“春天派”們傾向于將5%的稅收新政理解為托市之舉。上海一家大型地產(chǎn)商高管對(duì)本刊分析：“這項(xiàng)政策是要告訴要賣(mài)房的人，房子最好一年后再賣(mài)，現(xiàn)在賣(mài)政府要收稅。他們認(rèn)為這是政府希望二手房市場(chǎng)略微冷一冷，因?yàn)槿绻捶咳顺掷m(xù)放量，而又沒(méi)有接盤(pán)者，房?jī)r(jià)就會(huì)下跌�！�
“春天派”甚至認(rèn)為中低價(jià)房的比價(jià)效應(yīng)還會(huì)支撐市內(nèi)房?jī)r(jià)，一如當(dāng)年建外環(huán)線(xiàn)外的安居房。據(jù)本刊了解，目前上海外環(huán)線(xiàn)外大多數(shù)商品房?jī)r(jià)約在7000元/平米，而中低價(jià)房的均價(jià)約為4500元，成交價(jià)大約為5000元/平米左右。但是這些房子所處地段、容積率、環(huán)境和同區(qū)位的商品房相比均處于劣勢(shì)�！耙虼送猸h(huán)線(xiàn)的商品房?jī)r(jià)不可能低于中低價(jià)房，7000元左右的房?jī)r(jià)會(huì)守得住。接下來(lái)，中環(huán)及內(nèi)環(huán)的房子也因?yàn)楸葍r(jià)效應(yīng)得以支撐�！币晃徊辉竿嘎缎彰牡禺a(chǎn)高管對(duì)本刊說(shuō)。
由此，樂(lè)觀的市場(chǎng)人士認(rèn)為，上海房?jī)r(jià)還會(huì)在今年上漲15%～20%。
事實(shí)也許將表明，不欲旗幟鮮明擠壓泡沫而欲靠“穩(wěn)中有升”吸收泡沫，最后將勢(shì)同保衛(wèi)泡沫，這將是一場(chǎng)高風(fēng)險(xiǎn)的游戲。
事實(shí)上，上海也不可能背負(fù)這個(gè)泡沫前行太久。根據(jù)國(guó)際上通行的對(duì)于房地產(chǎn)周期的研究，其最長(zhǎng)周期為7～8年，其中包括5年發(fā)展期，2年回落期。上海此輪增長(zhǎng)已經(jīng)超過(guò)了7年，“在中國(guó)經(jīng)濟(jì)軟著陸，增長(zhǎng)放緩的背景下，上海地產(chǎn)將勢(shì)必經(jīng)歷一次周期性調(diào)整。上海整體房?jī)r(jià)水平在今明兩年將出現(xiàn)下跌，累計(jì)跌幅在20%～30%。”申銀萬(wàn)國(guó)的分析師劉浩向本刊指出。
論者普遍指出，如不未雨綢繆，預(yù)為反周期操作，考慮到上海房地產(chǎn)泡沫形成的復(fù)雜性和巨大規(guī)模，一旦遭遇回落周期，后果將難以承受。權(quán)衡利弊，當(dāng)務(wù)之急是告別托市心態(tài)，對(duì)泡沫化需求實(shí)行“定向爆破”，以期擠壓房地產(chǎn)泡沫。要通過(guò)明確的信號(hào)改變?nèi)藗儗?duì)政府“托市”的預(yù)期，理性認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。
就具體辦法而言，“銀行不能再對(duì)利率進(jìn)行一刀切式的調(diào)整，最好針對(duì)炒房階層重點(diǎn)調(diào)控�！敝熹h說(shuō)。比如，針對(duì)單價(jià)高低制定首付比例，單價(jià)2萬(wàn)元/平米以上，首付5成，1萬(wàn)元/平米以上首付4成，一萬(wàn)元/平米以下，首付比例仍沿用兩成到三成。還有，就是針對(duì)購(gòu)買(mǎi)多套商品房者制定相對(duì)應(yīng)的首付比例，購(gòu)買(mǎi)第二套的首付4成，購(gòu)買(mǎi)第三套的首付5成，三套以上的不予貸款。
金融手段之外還須輔之以財(cái)稅手段。據(jù)接近上海政府的人士透露，一些措施正在擬議中。比如，
“新房住滿(mǎn)一年可以不交營(yíng)業(yè)稅”將轉(zhuǎn)變?yōu)椤靶路孔M(mǎn)一年后才準(zhǔn)上市”的硬性規(guī)定；征收房地產(chǎn)增值稅；調(diào)高契稅；取消期房銷(xiāo)售政策，實(shí)行只銷(xiāo)售現(xiàn)房，不銷(xiāo)售期房的政策。
誠(chéng)然，著陸不可能在很短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)。考慮到上海房地產(chǎn)的歷史“積怨”和復(fù)雜的利益格局，調(diào)控需要大智慧和大勇氣。在坐收甚至提前透支了多年的房地產(chǎn)業(yè)“貢獻(xiàn)”之后，想要不付出任何代價(jià)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的軟著陸是不現(xiàn)實(shí)的。（蘇琦
王晨波）
