昨天（3月31日）有媒體報(bào)道稱(chēng)，賭人民幣升值的1000億美元熱錢(qián)，將于今年4月30日左右全面撤出中國(guó)。目前這筆熱錢(qián)正在有步驟、有計(jì)劃地撤退，并由此引發(fā)了近期上海等地房?jī)r(jià)的下跌。
世界最大金融公司美國(guó)花旗集團(tuán)的執(zhí)行董事羅伯特·庫(kù)恩博士3月29日接受媒體采訪(fǎng)時(shí)也指出，確實(shí)有大量熱錢(qián)流入中國(guó)，熱錢(qián)的流入對(duì)形
成中國(guó)房地產(chǎn)泡沫起著推波助瀾的作用。
但記者在隨后的采訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn)，雖然大多專(zhuān)家都承認(rèn)熱錢(qián)的存在，但對(duì)于熱錢(qián)對(duì)樓市到底起了多大作用卻有不同看法。“熱錢(qián)在抬升中國(guó)房?jī)r(jià)方面起了一定作用，但作用有多大還不好說(shuō)。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長(zhǎng)夏斌今天在電話(huà)里告訴記者。
銀河證券高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家苑德軍則肯定地說(shuō)：“國(guó)際熱錢(qián)是中國(guó)房?jī)r(jià)虛高的一個(gè)重要推動(dòng)力�！钡J(rèn)為上海等地房?jī)r(jià)有所下降，與央行最近提高房貸利率下限有關(guān)，主要原因是人們對(duì)政策的預(yù)期——未來(lái)央行可能還會(huì)調(diào)高房貸利率。
社科院金融發(fā)展研究室主任易憲容則認(rèn)為，“首先，不可能有1000億美元熱錢(qián)進(jìn)入中國(guó)，這個(gè)數(shù)字可能最多只有三四百億美元；其次，中國(guó)房?jī)r(jià)虛高的主要推動(dòng)者，也不是國(guó)際熱錢(qián)。”
熱錢(qián)拉高中國(guó)房?jī)r(jià)？
“熱錢(qián)”也被稱(chēng)為“游資”，是人們對(duì)國(guó)際套利資本的通俗說(shuō)法。熱錢(qián)看準(zhǔn)的是一個(gè)國(guó)家匯率的變化或經(jīng)濟(jì)的重大改變，而且這些錢(qián)進(jìn)來(lái)之后會(huì)尋找流通性好的領(lǐng)域附著，一般來(lái)說(shuō)會(huì)進(jìn)入股市、債市等市場(chǎng)，一旦價(jià)格被抬高，賺上一筆馬上撤走。1997年亞洲金融危機(jī)的爆發(fā)，很大程度上就是熱錢(qián)搗的亂。
據(jù)了解，摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠是最早提醒人們警惕樓市中熱錢(qián)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家之一。兩年前，他就開(kāi)始對(duì)上海樓市發(fā)出了警示。不久前，他發(fā)表了上海即將步曼谷地產(chǎn)泡沫后塵的分析報(bào)告。此報(bào)告將“熱錢(qián)在樓市中作用”的討論引入了高潮。
美國(guó)花旗集團(tuán)今年2月發(fā)布的一份報(bào)告也說(shuō)，目前相當(dāng)多的國(guó)際游資在內(nèi)地炒賣(mài)房地產(chǎn)，其根本目的是賭人民幣升值。只要人民幣存在升值的可能，游資就會(huì)持續(xù)涌入中國(guó)，吹大房地產(chǎn)泡沫。如果人民幣升值已確信無(wú)望，游資會(huì)紛紛流出中國(guó)，大大增高泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)。
但易憲容認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)的高房?jī)r(jià)，主要是在住房市場(chǎng)虛假繁榮基礎(chǔ)上炒作造成的。國(guó)內(nèi)樓市可能會(huì)有一些熱錢(qián)在炒作，但它不足以使中國(guó)房?jī)r(jià)虛高。
他分析，現(xiàn)在貸款購(gòu)房者約有80％是25歲至35歲的年輕人。這些人剛剛走出校門(mén)，就進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。首付款花的是父母的錢(qián)，不夠就向親戚借，再不夠就向銀行借。改革開(kāi)放以來(lái)連續(xù)20多年的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，使他們對(duì)未來(lái)個(gè)人收入的增加抱著極樂(lè)觀(guān)的預(yù)期，因而敢于承受較高的家庭負(fù)債。這種不計(jì)后果的購(gòu)房行為，造就了房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮。
而這種虛假繁榮又引來(lái)了眾多的炒房者。易憲容介紹，在國(guó)內(nèi)炒房的絕大部分是海外的華人、華僑，有來(lái)自香港、臺(tái)灣和新加坡的，也有內(nèi)地的炒房團(tuán)。而且他們炒房的資金，大部分來(lái)自銀行，并非國(guó)際熱錢(qián)。
熱錢(qián)運(yùn)作就像停車(chē)不會(huì)輕易進(jìn)入樓市
易憲容告訴記者，熱錢(qián)的運(yùn)作非常強(qiáng)調(diào)短期獲利性，最青睞資金流通性強(qiáng)的行業(yè)。相比之下，房地產(chǎn)行業(yè)不僅占用大量資金、獲利周期長(zhǎng)，而且風(fēng)險(xiǎn)性比較高，再加上當(dāng)前很多地方的樓市仍未擺脫“泡沫”陰影，即使有熱錢(qián)涉足中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，數(shù)量也不會(huì)很多。
仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)董事陳立民日前接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)也指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性不強(qiáng)，進(jìn)來(lái)之后很難在短期內(nèi)撤走，熱錢(qián)選擇這樣的領(lǐng)域炒作很不明智。
他舉例說(shuō)，熱錢(qián)運(yùn)作就像停車(chē)一樣，必須找個(gè)隨時(shí)可以開(kāi)走的地方停靠�！叭绻５搅艘粋�(gè)兩三天都走不了的地方，那是很不方便的”。
何況一些大規(guī)模的熱錢(qián)是以基金形式進(jìn)入的，一般來(lái)說(shuō)會(huì)購(gòu)買(mǎi)整幢物業(yè)，想馬上撤走賣(mài)掉這些物業(yè)在短期內(nèi)并不現(xiàn)實(shí)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)出售的手續(xù)極為煩瑣，遠(yuǎn)不如股票買(mǎi)賣(mài)簡(jiǎn)單方便。
有報(bào)道稱(chēng)，業(yè)內(nèi)人士目前較為一致的觀(guān)點(diǎn)是：外資在內(nèi)地地產(chǎn)投資中所占比例不過(guò)10％左右，就目前進(jìn)入樓市的熱錢(qián)而言，其絕對(duì)規(guī)模尚不能對(duì)貨幣產(chǎn)生漲縮影響。
銀河證券高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家苑德軍教授則透露，外資在國(guó)內(nèi)購(gòu)房比例較大，其中在上海估計(jì)達(dá)到50％左右。這是因?yàn)椋虾Ｍ馄筝^多，外資進(jìn)入相對(duì)容易一些�！暗@些外資里有多少是熱錢(qián)在炒作，有多少是外企購(gòu)買(mǎi)的自住房，還很難說(shuō)”。
誰(shuí)是房?jī)r(jià)虛高的主要推動(dòng)者
花旗集團(tuán)在2月份推出的報(bào)告中指出，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求依然旺盛，持續(xù)增加的購(gòu)房需求勢(shì)必推高房?jī)r(jià)。
建設(shè)部政策研究中心去年10月在《怎樣認(rèn)識(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)》的研究報(bào)告中則強(qiáng)調(diào)，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)猛漲，既不是商品房供不應(yīng)求，也不是居民對(duì)住房需求增大，而在于社會(huì)普遍的經(jīng)濟(jì)預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)的影響。
上�！督夥湃�?qǐng)?bào)》的一項(xiàng)抽樣調(diào)查顯示，該市參與調(diào)查的25個(gè)小區(qū)居民中，有26.55％的購(gòu)房者是出于投資或投機(jī)。人們所熟知的溫州炒房團(tuán)，更是這方面的典型。民間的說(shuō)法是，其炒房資金高達(dá)1500億元左右。
苑德軍認(rèn)為，這類(lèi)投資和投機(jī)需求已經(jīng)成為推動(dòng)房?jī)r(jià)非理性上漲、助長(zhǎng)房?jī)r(jià)泡沫的重要?jiǎng)恿Α?
他說(shuō)，一些開(kāi)發(fā)商的肆意炒作，某些媒體不負(fù)責(zé)任的輿論誤導(dǎo)，個(gè)別房地產(chǎn)大腕別有用心的言論，使人們形成了強(qiáng)烈的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，從而有一部分人提前消費(fèi)進(jìn)入了購(gòu)房者的行列。這部分超前需求也是拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)動(dòng)因。“房地產(chǎn)市場(chǎng)只能做多不能做空，運(yùn)行到一定階段時(shí)，高房?jī)r(jià)必然使得風(fēng)險(xiǎn)高度積聚，房地產(chǎn)泡沫必然破裂”。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長(zhǎng)夏斌指出，目前房?jī)r(jià)虛高，一方面是供求關(guān)系使然，另一方面則是因?yàn)橥恋毓⿷?yīng)價(jià)格過(guò)高。
夏斌的觀(guān)點(diǎn)與建設(shè)部一些專(zhuān)家和一些地產(chǎn)商的觀(guān)點(diǎn)暗合。
建設(shè)部政策研究中心去年10月在其研究報(bào)告中稱(chēng)，“招（標(biāo)）、拍（賣(mài)）、掛（牌）制度存在明顯的缺陷，短期內(nèi)容易推動(dòng)地價(jià)上漲”，當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的主要原因是地價(jià)上漲和商品房檔次明顯提高。郭永剛
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