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國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松就從此次央行新政流露出的信息中分析出：“房地產(chǎn)作為利率敏感部門，將會(huì)在今后的利率決策中有更大的影響�！�
3月16日傍晚，央行在其官方網(wǎng)站上再度拋出一枚重磅炸彈：翌日起，開始實(shí)施“調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款政
策”。住房公積金貸款利率隨后也作了調(diào)整。
央行有理由表示擔(dān)心。正如央行有關(guān)負(fù)責(zé)人在解釋政策出臺(tái)的原因時(shí)所指出的：近期，房地產(chǎn)價(jià)格漲幅持續(xù)高位運(yùn)行，2004年全年新建商品房平均銷售價(jià)格上漲14.4％，其中住宅上漲了15.2％，遠(yuǎn)高于其他各類物價(jià)指數(shù)的漲幅。房價(jià)過快上漲，隱含了潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。
北京泰盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理閻少華表示，如果說去年10月底的加息是對整個(gè)經(jīng)濟(jì)包括物價(jià)的一個(gè)平抑的話，這次央行再度調(diào)整貸款利率顯然是專門針對房地產(chǎn)的。
從此間各方迅速的反應(yīng)來看，閻少華的這一觀點(diǎn)幾乎已經(jīng)成為開發(fā)商、業(yè)內(nèi)專家以及政府官員們的共識(shí)。
這中間，易憲容的聲音再次顯得刺耳：建議民眾暫時(shí)不要去買房。
頻繁微調(diào) 小步慢走
與去年加息的些許突然不同，央行此次調(diào)整貸款利率在眾多業(yè)內(nèi)人士意料之中。
萬科總經(jīng)理郁亮在給本報(bào)記者發(fā)來的郵件中表示，要冷靜評價(jià)本次央行信貸政策調(diào)整，就必須首先對“房貸利率長期低于基準(zhǔn)利率”這一歷史事實(shí)進(jìn)行全面解讀。
中國家庭的傳統(tǒng)理財(cái)觀念是不到萬不得已絕不舉債，“不用未來錢”。因此按揭貸款在中國的歷史非常短暫，而要在中國推廣住房貸款業(yè)務(wù)也必然需要一個(gè)過程。有數(shù)據(jù)顯示，2000年，美國的住房貸款余額占GDP的比重超過50％，而中國2003年的這一數(shù)據(jù)僅為10.1％，尚低于美國1950年的水平。為了加快這一推廣過程，幾年前銀行采用比較優(yōu)惠的利率，是正常的市場安排。
另一方面，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程帶來大量城市新增居民，他們都希望盡快獲得自有住房，但一次性支付高額房款，對一般購房者來說，短期資金需求是最大的瓶頸。因此較一般貸款利率為低的住房貸款利率，客觀上起到了貼補(bǔ)購房者的作用。
實(shí)際上，作為信貸產(chǎn)品的一個(gè)品種，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)自從2001年各家商業(yè)銀行普遍開展以來，與其他商業(yè)貸款利率等于一直是雙軌運(yùn)行，并且最大不同之處在于，個(gè)人住房貸款利率幾乎沒有浮動(dòng)空間。
2002年2月21日之前，個(gè)人住房貸款利率按照中國人民銀行發(fā)布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》第十二條規(guī)定，用信貸資金發(fā)放的個(gè)人住房貸款利率按法定貸款利率（不含浮動(dòng)）減檔執(zhí)行。即，5年以下（含5年）為5.31％，5年以上為5.58％。
2002年2月21日，央行降低個(gè)人住房商業(yè)貸款利率水平，5年以下（含5年）由原先下調(diào)為4.77％，5年以上則下調(diào)為5.04％。
2003年6月，央行發(fā)布121號(hào)文件，規(guī)定對借款人購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上住房的，商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行，即5年期以上執(zhí)行6.12％的商業(yè)銀行中長期貸款的年利率（但在實(shí)際操作中，大部分城市并沒有嚴(yán)格貫徹落實(shí)央行121號(hào)文件）。
從1998年到2003年，中國房價(jià)的增長連續(xù)六年低于居民收入增長、更遠(yuǎn)低于居民儲(chǔ)蓄余額增長速度，長期的購買力的積累，到2004年終于表現(xiàn)為極為旺盛的市場需求。與之相應(yīng)的情況是，2004年以來，各商業(yè)銀行住房貸款業(yè)務(wù)普遍興旺，通過優(yōu)惠利率吸引客戶的必要性迅速降低；同時(shí)，對于已經(jīng)高度旺盛的購房需求，再通過優(yōu)惠利率予以貼補(bǔ)，也已不是合理的安排。據(jù)此，郁亮認(rèn)為，住房貸款采用低于貸款基準(zhǔn)利率的優(yōu)惠利率，主要出于歷史原因，現(xiàn)在情況已經(jīng)發(fā)生變化，房貸利率向基準(zhǔn)利率回歸是料想之中的正常舉措。
于是，在2004年10月29日，央行上調(diào)存貸款利率時(shí)，個(gè)人房貸利率隨之上調(diào)至5.31％（5年期以上個(gè)人住房貸款利率）。
而不到半年之后的2005年3月17日，央行再度傳出上調(diào)個(gè)人住房貸款利率的消息，調(diào)整幅度為0.20個(gè)百分點(diǎn)，5年期以上個(gè)人住房貸款利率達(dá)到5.51％。
但值得注意的是，即使是進(jìn)行了兩次調(diào)整，個(gè)人住房貸款利率仍然低于同期限檔次貸款基準(zhǔn)利率。
國家發(fā)展和改革委員會(huì)宏觀研究院副院長兼經(jīng)濟(jì)研究所所長陳東琦博士3月17日在參加“全球經(jīng)濟(jì)一體化背景下中國城市不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展論壇”時(shí)，對剛剛出臺(tái)的央行新政評價(jià)為“小步慢走”。他認(rèn)為，盡管幅度不大，但這種“頻繁微調(diào)”將是今年以及今后幾年政府部門對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控的主要方式。
民眾暫時(shí)應(yīng)持幣觀望？
地產(chǎn)商、專家和購房者最關(guān)心的是，央行新政對房地產(chǎn)市場究竟會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？
“對于個(gè)人住房貸款實(shí)行下限管理以及自行調(diào)整最低首付款比例，不僅降低了銀行的風(fēng)險(xiǎn)，對于房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為更是起到了直接的抑制作用�！遍惿偃A認(rèn)為，此次利率調(diào)整會(huì)使購房者每月增加少量的還款壓力，尤其是對投機(jī)者有較大的影響�！霸谕稒C(jī)過程中成本的加大，對他們來講實(shí)際上不僅是負(fù)擔(dān)加重了，最關(guān)鍵的是一種心理暗示。傳達(dá)給投機(jī)者的一個(gè)信號(hào)是，政府可能還會(huì)繼續(xù)采取抑制措施。他們受這個(gè)影響非常大，可能馬上就會(huì)收斂并萎縮。”
“投機(jī)的減少會(huì)相應(yīng)帶來成交量的降低，因此有可能導(dǎo)致房價(jià)漲幅的回落�！钡惿偃A同時(shí)分析，購買中高檔商品房和有剛性需求的人受到的影響比較小，可能該買房的還會(huì)買。因此，投機(jī)數(shù)量的下降，對價(jià)格的影響包括成交量的影響都是短期的。從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)價(jià)格和成交量仍將遵循其自身的規(guī)律，還是會(huì)往上走。
持這種觀點(diǎn)的大多數(shù)都是開發(fā)商，中房集團(tuán)董事長孟曉蘇也在前述不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展論壇上表示，這樣小幅度的增長不會(huì)影響居民購房的熱情。他從銀行房屋抵押貸款的角度分析說，現(xiàn)在居民住房抵押貸款已經(jīng)增長到1.6萬億元，其不良資產(chǎn)率只有0.12％，是銀行最好的資產(chǎn)，“這么好的抵押貸款，銀行希望多賺點(diǎn)利息也是正常的�！�
而在業(yè)內(nèi)，觀點(diǎn)一直與房地產(chǎn)商們相左的中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展與金融制度主任易憲容博士，則在該論壇結(jié)束后對本報(bào)記者說，“孟總的發(fā)言讓我聽得很難過”，他同時(shí)也不得不再一次提醒廣大民眾：不要被房地產(chǎn)商引導(dǎo)進(jìn)入誤區(qū)！
易憲容口中的誤區(qū)，就是指購房者們在買房的時(shí)候往往是假定利率是不變的，而房價(jià)則是會(huì)上升的。因此造成了現(xiàn)在利率一變動(dòng)民眾的心理反應(yīng)就很大，甚至在各大網(wǎng)站的留言板中，不乏眾多網(wǎng)友措辭激烈地反對這項(xiàng)政策。
“而利率與房價(jià)都是一定會(huì)變動(dòng)的，這在任何一個(gè)市場里都是正常的事情�！币讘椚菡J(rèn)為，這次調(diào)整，最重要的事就是明確告訴買房子的人，不要聽信房地產(chǎn)商的“越加息，房價(jià)就越上升，今后的購房成本就越高”的言論。
換言之，易憲容是要提醒購房者：央行還有繼續(xù)上調(diào)貸款利率的可能，目前最明智的做法就是持幣觀望，只有購房需求壓縮下來房價(jià)才會(huì)隨之降下來。而總房價(jià)跟利率相比，哪一個(gè)變動(dòng)大呢？答案是很明顯的，利息不過才是總房價(jià)的百分之幾。
解決商品房市場矛盾的根本在于房價(jià)的降低，而房價(jià)的降低又源于需求的壓縮，“房地產(chǎn)商不要自作多情以為政府沒有辦法，要相信政府有決心把房價(jià)平抑下來”，易憲容苦口婆心地教育購房者說，“所以民眾買房不要太著急，只要房價(jià)降下來，利息再加也沒多少影響�！�
宏觀調(diào)控還將繼續(xù)不過央行公布的最新調(diào)查結(jié)果可能會(huì)讓易憲容失望了，該調(diào)查顯示，銀行住房貸款增長數(shù)量并未因去年的加息降低，兩成多居民計(jì)劃未來三個(gè)月買房。
而事實(shí)也正如央行調(diào)查顯示的那樣，上次的加息只是“雷聲大雨點(diǎn)小”，而新的利率調(diào)整政策又普遍被認(rèn)為“較為溫和”，央行接連出臺(tái)兩項(xiàng)金融調(diào)控政策如果都沒能撼動(dòng)堅(jiān)挺的房價(jià)，包括央行在內(nèi)的主管部門難道就此罷手了？
答案顯然是否定的。
國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松就從此次央行新政流露出的信息中分析出：“房地產(chǎn)作為利率敏感部門，將會(huì)在今后的利率決策中有更大的影響�！�
而開發(fā)商們也已經(jīng)預(yù)料到了這一點(diǎn)，閻少華就表示，“加息（上調(diào)貸款利率）還會(huì)有第三次，而且我覺得銀行很可能會(huì)進(jìn)一步加大首付比例�！彼J(rèn)為，這不僅可以降低銀行風(fēng)險(xiǎn)，還可以加大投機(jī)的門檻，因而是一項(xiàng)比較有效的措施。
專家們似乎更期待著新政策的出臺(tái)，有專家分析到，在目前的這種情況下，不采取一些比較好的措施，特別是一些巧妙的措施，房價(jià)是掉不下去的。
因此，易憲容一直堅(jiān)持的觀點(diǎn)就是：央行一定會(huì)將加息進(jìn)行下去。除此之外，為了平抑房價(jià)、擊破房地產(chǎn)泡沫，易憲容還獻(xiàn)出了以下良方：有關(guān)主管部門可以將全部土地分類，對住房的結(jié)構(gòu)、類型進(jìn)行規(guī)劃，例如規(guī)定某塊土地只能作70平米以下的住房，同時(shí)在土地拍賣時(shí)就對此進(jìn)行硬性要求。“這樣一家變兩家甚至三家了（原來一套住房的面積被分割成兩套或三套），需求就馬上可以壓縮下來�！�
另外，還可以通過房地產(chǎn)稅的方式，就像香港一樣，根據(jù)房屋的面積設(shè)定不同的利率區(qū)間，比如50平方米以下的可以免稅或者優(yōu)惠貸款。易憲容認(rèn)為，其宗旨仍然是鼓勵(lì)開發(fā)商把房子全部做小，這樣不但可以使房屋的總價(jià)有所下降，還能降低民眾的負(fù)擔(dān)以及銀行的風(fēng)險(xiǎn)。
從目前的情況不難看出，不管易憲容的計(jì)策是否會(huì)被政府采納，繼續(xù)針對房地產(chǎn)市場進(jìn)行多方面宏觀調(diào)控已然是大勢所趨。 （陰
雪）
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