利益集團(tuán)誤導(dǎo)民眾？

　　在市場經(jīng)濟(jì)中，利率的變化本來是一件經(jīng)常會(huì)發(fā)生 的非常普通的事情。比如，在美國，2004年下半年以來，利率連續(xù)調(diào)整了七次，但是沒有看到美國媒體及民眾對哪一次的利率調(diào)整會(huì)像我們這樣異乎尋常地關(guān)注。最近香港的銀行也調(diào)整了利率，除了市場分析員的財(cái)經(jīng)趨勢分析之外，民眾也不會(huì)出來評論什么。企業(yè)與民眾會(huì)根據(jù)利率變化趨勢來調(diào)整自己的經(jīng)濟(jì)行為。但中國內(nèi)地的情況則迥然不同，有不少人表現(xiàn)出對出臺(tái)利率調(diào)整政策的憤怒與不滿。

　　有些民眾之所以會(huì)誤解央行房貸新政，根本原因就在于中國社會(huì)還沒有真正完全地進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì)。這不僅表現(xiàn)為我們的資金運(yùn)作以至整個(gè)要素市場還沒有實(shí)現(xiàn)真正的市場化，而且表現(xiàn)為民眾還沒有充分的市場意識(shí)。在不少人看來，賺到手的錢財(cái)是個(gè)人奮斗取得的果實(shí)，賺錢本身屬于個(gè)人決策行為，而一旦要承擔(dān)個(gè)人行為的成本，就不理解了。央行稍微動(dòng)一下利率就像是傷筋動(dòng)骨，一下子引來那樣多的不滿。一些民眾沒有足夠的市場意識(shí)，當(dāng)市場出現(xiàn)利率變化時(shí)，就不知所措，甚至不加判斷，人云亦云，一味聽信他人的解釋與分析。加上一些既得利益集團(tuán)巧用民氣、趁機(jī)誘導(dǎo)，這不僅使得不少民眾無法明辨是非，反而被他人操縱了思想意識(shí)，變成了支持錯(cuò)誤輿論的既得利益者的同盟軍。一些輿論極具誤導(dǎo)性和欺騙性，而這樣的誤導(dǎo)必定會(huì)使民眾的市場意識(shí)離真實(shí)的市場越來越遠(yuǎn)，一般民眾因錯(cuò)估市場形勢而受傷害的可能性就越大。

　　目前國內(nèi)一些地方房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)，相比2000-2001年的股市風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)是有過之而無不及，可是大家為什么就不多留心一點(diǎn)呢？為什么仍然要蜂擁而入呢？到時(shí)候利率再升，被套的又是誰呢？

　　央行信號：堅(jiān)決抑制房價(jià)

　　央行的這次新政最主要的目的就是要落實(shí)溫家寶總理在今年政府報(bào)告中提出的抑制國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲的施政目標(biāo)。盡管這次政策調(diào)整的效應(yīng)是十分溫和的，但民眾一定要理解，這是央行向市場發(fā)出的一個(gè)十分明確的信號，那就是進(jìn)入房地產(chǎn)市場時(shí)一定要考慮利率風(fēng)險(xiǎn)，不要等今后利率因配合宏觀調(diào)控的需要再次變化時(shí)又大說政府決策的不是。

　　央行新政效果如何，絕不像不少房地產(chǎn)開發(fā)商所說的那樣，加息如此溫和對投資房地產(chǎn)者及高端的購房人群影響不大，而受影響最大的是那些中低收入的購房者。令人詫異的是，房地產(chǎn)商們似乎一夜之間變成了仁慈的博愛之士，居然操心地計(jì)算起中低收入購房者房貸的利息支出了！他們在屢試不爽的樓盤漲價(jià)策劃中，何曾顧慮到中低收入者的購房負(fù)擔(dān)？假如他們真的體恤民眾購房之苦、還貸之累，少漲一點(diǎn)兒房價(jià)倒應(yīng)該是最切合實(shí)際、最實(shí)在的舉動(dòng)。其實(shí)，他們的觀點(diǎn)和言論是對央行新政的嚴(yán)重誤導(dǎo)。

　　我們相信，針對國內(nèi)房價(jià)過快上漲，既是為了保持國民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行，防止出現(xiàn)大起大落，也是為了保護(hù)廣大民眾的利益，保障住房需求的滿足，政府有能力也有決心來抑制國內(nèi)房價(jià)的上漲。決策者對于可能出現(xiàn)的變故對于經(jīng)濟(jì)肌體的損害，應(yīng)該是心中有數(shù)的。既然如此，大家還用擔(dān)心政府的政策無法讓過熱上漲的房價(jià)降下來嗎？

　　重在調(diào)節(jié)需求

　　對購房自住者來說，利率上升會(huì)增加他們的還貸成本。他們也可以采取提前還貸或是家庭住房重組、資產(chǎn)重組等方式來減輕還貸負(fù)擔(dān)�，F(xiàn)在這部分人反對利率上調(diào)的聲音最大。但是，他們當(dāng)初在購買住房時(shí)，是否考慮過利率風(fēng)險(xiǎn)？購房合同應(yīng)該寫得很清楚，償還貸款適用的利率是浮動(dòng)的。

　　目前的房地產(chǎn)市場存在一種住房需求的虛假繁榮現(xiàn)象。有相當(dāng)多的購買者是25-35歲的年輕人，他們一走出校門就進(jìn)入房地產(chǎn)市場，首付款是花父母親的錢，不夠就向親戚借，購好房、大房，不足部分就向銀行借。改革開放以來連續(xù)20多年的經(jīng)濟(jì)高速增長，又使他們對未來個(gè)人收入的增加抱著極其樂觀的預(yù)期，因而敢于承受較高的家庭負(fù)債。但是，就其與購買住房有關(guān)的理財(cái)和籌資模式來說，無論是在發(fā)達(dá)國家還是在發(fā)展中國家，這種現(xiàn)象都是絕無僅有的。但是，利率稍有一點(diǎn)變化，他們就十分憤怒，說政府欺騙了他們。

　　可他們?yōu)槭裁磸膩砭蜎]有想想自己的行為是否理性呢？高價(jià)購房把全家的財(cái)富消耗了，還要搭上自己一輩子的辛勞。如此積極入市追漲，到底養(yǎng)肥了誰？一生又在為誰打工呢？如果已購房的民眾明白了這一點(diǎn)，也就不要從個(gè)人的一點(diǎn)利益得失出發(fā)，冀望國內(nèi)房價(jià)再上漲，讓后繼者重蹈覆轍，而是應(yīng)該考慮如何進(jìn)行個(gè)人住房與資產(chǎn)的重組，以減少未來利率繼續(xù)上升帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

　　市場上還流傳著一種似是而非的說法，即利率上升使得一些中低收入者購房愿望的實(shí)現(xiàn)變得越來越渺茫。這種說法是在以下假定來討論問題的，即今后的住房價(jià)格或是繼續(xù)上升或是保持現(xiàn)有水平。假如是這樣，央行又何必要出臺(tái)3·１6政策來平抑國內(nèi)房地產(chǎn)市場過快上漲的價(jià)格呢？而且，既然已經(jīng)決定要平抑過高的房價(jià)，除加息之外的其他相關(guān)配套政策也已呼之欲出，房價(jià)下跌必將成為大勢所趨。

　　事實(shí)是，購房總價(jià)下降1%或者少上漲1%所節(jié)約的購房支出，就足以抵償利率提高18%所增加的利息負(fù)擔(dān)。只要房價(jià)下降，利率上漲所增加的負(fù)擔(dān)比不上本金下降所節(jié)約的成本。而且，利率上調(diào)的幅度越大，房價(jià)下降幅度會(huì)越大；利率上調(diào)越快，房價(jià)下降越快。對購房者造成沉重負(fù)擔(dān)的主因還是房價(jià)，利息調(diào)升抑制以至打壓房價(jià)，有利于減輕購房者的負(fù)擔(dān)。前些年實(shí)行低利率政策雖使購房者的利息支出負(fù)擔(dān)保持在較低水平，但房價(jià)的猛漲卻使購房者吃盡苦頭。反過來，調(diào)升利率雖然增加了貸款利息支出，但若抑制房價(jià)措施奏效，房價(jià)回調(diào)，購房者的總負(fù)擔(dān)不會(huì)加重，甚至?xí)�有所減輕。換個(gè)角度說，升息的積極作用只有在抑制了房價(jià)漲勢以至降低了房價(jià)時(shí)，購房者才能真正獲益。

　　等待房價(jià)下降？

　　利率上升后，購房投資者的投資成本會(huì)增大，但如果住房轉(zhuǎn)手交易所獲得的利潤仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于所增加的成本，那么購房投資者就不會(huì)退出市場。由于住房的流動(dòng)性差、交易成本高，當(dāng)投資者面對繼續(xù)升息的不確定性而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)時(shí)，他們的投資行為也一定會(huì)趨于謹(jǐn)慎。特別是當(dāng)政府對房地產(chǎn)市場的投機(jī)炒作者采取嚴(yán)厲的打擊措施時(shí)，這種效應(yīng)會(huì)更明顯。在這個(gè)意義上，若輔以其他適當(dāng)?shù)呐涮状胧�，這個(gè)新政策對未來住房投資需求將會(huì)有較明顯的抑制作用。

　　如果消費(fèi)者購房決策更為理性化，整個(gè)住宅市場的需求就會(huì)有所下降，房價(jià)回調(diào)也就不可能避免。一旦房價(jià)下降，住房需求就會(huì)進(jìn)一步減小，房價(jià)也會(huì)進(jìn)一步下降。房價(jià)的這種循環(huán)下調(diào)機(jī)制是不可避免的。在這種情況下，個(gè)人購房總價(jià)更會(huì)快速下降。本金迅速下降，利率調(diào)升的影響就會(huì)被抵消。而本金的快速下降，不正是為廣大中低收入民眾購房創(chuàng)造了條件嗎？所以，希望廣大民眾不要受房地產(chǎn)商的蠱惑和誤導(dǎo)，只要把本金與利率的關(guān)系理清楚，誰是誰非也就一目了然。

　　盡管這次政策調(diào)整十分溫和，但央行一定會(huì)密切關(guān)注，觀察和研究各方面對此政策的反應(yīng)。估計(jì)還會(huì)有新的相關(guān)政策出臺(tái)。希望廣大購房者仔細(xì)思量，切不可誤解房貸新政，雖心懷光明的夢想，但不要繼續(xù)做盲目的飛蛾，奮不顧身地?fù)湎蚍康禺a(chǎn)耀目灼人的虛火。（易憲容 張群群）