房貸的再次加息，牽動(dòng)了全廣州市民的心！“中國(guó)是否進(jìn)入加息周期，接下來(lái)貸款利息還要上升？我負(fù)擔(dān)得起不斷增加的還貸壓力嗎？”“現(xiàn)在非優(yōu)質(zhì)客戶(hù)銀行按揭只能貸款6成，首付增至4成了，我還買(mǎi)得起樓嗎？”“廣州樓價(jià)會(huì)下跌嗎？我剛買(mǎi)入的投資房子應(yīng)該立刻放盤(pán)嗎？”
加息，對(duì)廣州市民的不同置業(yè)心態(tài)帶來(lái)了新沖擊。本報(bào)特意采訪房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士，為不同置業(yè)目的的市民提供最佳的加息對(duì)應(yīng)辦法，務(wù)求盡量減少加息對(duì)廣大購(gòu)房者帶來(lái)的影響。而專(zhuān)業(yè)人士也提醒市民對(duì)房貸加息保持平衡的心態(tài)，政府該舉措目的是為了打壓炒樓風(fēng)，抑制房?jī)r(jià)暴漲，未來(lái)的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)更健康、平穩(wěn)，市民置業(yè)應(yīng)放心。
無(wú)力支付高首付應(yīng)降低置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)
王小姐最近通過(guò)中介公司物色到一套總價(jià)30萬(wàn)元的二手房，王小姐滿(mǎn)心歡喜盤(pán)算著，拿出自己的全部積蓄和父母的“資助”，大約可籌到12萬(wàn)元。其中，首期付三成即9萬(wàn)元，然后加上各種稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)傭金等大約2萬(wàn)元，余下1萬(wàn)元湊合著裝修一下，大概兩三個(gè)月后就有自己的“窩”。等了按揭審批下來(lái)后，王小姐“傻了眼”，原來(lái)申請(qǐng)7成按揭，現(xiàn)在只批準(zhǔn)6成，光是首期就得12萬(wàn)元，囊中羞澀的王小姐再也拿不出錢(qián)來(lái)交各種費(fèi)用，更不用說(shuō)裝修。結(jié)果，王小姐的購(gòu)房夢(mèng)就此被打碎了。
據(jù)按揭中介方面人士透露，兩年前，大部分二手樓都可以做8成按揭，吸引了一大批首次置業(yè)者和投資客入場(chǎng)，但是現(xiàn)在的情況大不如前，基本上只能做六成甚至更低成數(shù)的按揭，雖然銀行在這方面沒(méi)有明文規(guī)定，但事實(shí)上，現(xiàn)在申請(qǐng)按揭已經(jīng)有諸多限制，首期付款的門(mén)檻提升了不少。
在一手市場(chǎng)方面，首次置業(yè)者，或者沒(méi)有本市戶(hù)口的買(mǎi)家均難以做到7成按揭，銀行政策向“優(yōu)質(zhì)”客戶(hù)傾斜。至于在二手市場(chǎng)方面，按揭成數(shù)控制得更加嚴(yán)格，如5年以上的“高齡”樓、無(wú)小區(qū)管理物業(yè)以及位置稍差的非市中心物業(yè)只能做到6成或以下的按揭。在借款人方面也有嚴(yán)格限制，借款人年齡在45歲以上的、沒(méi)有本市戶(hù)口或者工作單位不在本地的都只能申請(qǐng)6成或以下按揭，而且銀行還會(huì)嚴(yán)格審視借款人的還款能力，如職業(yè)是醫(yī)生、律師或者在金融界工作人士，或者是知名跨國(guó)公司、大型國(guó)企員工以及公務(wù)員，最多可以做7成按揭，其他職業(yè)的借款人就只能做6成或以下的按揭，尤其是個(gè)體戶(hù)經(jīng)營(yíng)者，可以申請(qǐng)的按揭成數(shù)更低。
業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，提供首期付款的門(mén)檻比加息對(duì)樓市的影響更為直接，購(gòu)房者口袋里必須有充足的“糧草”才可考慮購(gòu)房。如確實(shí)有購(gòu)房需求的買(mǎi)家，尤其是首次置業(yè)人士，建議降低置業(yè)的期望值，進(jìn)行階梯式消費(fèi)。如一手新房貴，就考慮二手房；買(mǎi)不到30萬(wàn)元的房子，可以考慮20萬(wàn)-25萬(wàn)元的；買(mǎi)不到三房單位，先住兩房單位；不帶電梯三四樓的房子價(jià)格會(huì)高些，可以考慮多爬幾層樓，七八樓的價(jià)格就會(huì)降下來(lái)，頂層單位價(jià)格更低�？傊�，購(gòu)房量入為出，可減少斷供風(fēng)險(xiǎn)，減輕供房壓力，何樂(lè)而不為呢？
防范按揭風(fēng)險(xiǎn)把好合同關(guān)
買(mǎi)家陳小姐（化名）在去年9月份，通過(guò)德誠(chéng)行地產(chǎn)錦城分行物色到東風(fēng)廣場(chǎng)某單位，并于10月初與業(yè)主黃先生（化名）及中介公司三方簽定《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，當(dāng)時(shí)該單位的成交價(jià)為58萬(wàn)元，陳小姐也向該分行某經(jīng)紀(jì)提出要貸款40萬(wàn)元，該經(jīng)紀(jì)向陳小姐許諾銀行的放款“沒(méi)問(wèn)題”。到12月下旬，銀行方面回復(fù)，可貸款額只有36萬(wàn)元，比原計(jì)劃的少了4萬(wàn)元。就是那么4萬(wàn)元，最終該房子沒(méi)有成功過(guò)戶(hù)到陳小姐的名下。
陳小姐原以為買(mǎi)不成房子就罷了，然而噩夢(mèng)還在后頭。今年春節(jié)過(guò)后，陳小姐收到東山區(qū)法院的起訴書(shū)，德誠(chéng)行地產(chǎn)將陳小姐告上法庭，理由是陳小姐欠繳中介費(fèi)。據(jù)悉，陳小姐在簽定《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》當(dāng)天，還簽署了一份《咨詢(xún)及中介服務(wù)費(fèi)確認(rèn)書(shū)》，內(nèi)容為：“陳××確認(rèn)德誠(chéng)行地產(chǎn)提供咨詢(xún)及中介服務(wù)（俗稱(chēng)“傭金”），成功購(gòu)買(mǎi)東風(fēng)廣場(chǎng)××物業(yè)，同意支付14500元作為咨詢(xún)及中介服務(wù)費(fèi)”，但是，陳小姐覺(jué)得自己并沒(méi)有買(mǎi)到房子，不應(yīng)交這筆中介費(fèi)。
據(jù)了解，在銀行提高首付門(mén)檻后，因首付資金不足而未能交易成功的個(gè)案增加了不少。有熟悉房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師指出，上述案例中的中介經(jīng)紀(jì)只是成功促成買(mǎi)賣(mài)雙方簽定《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，而成功購(gòu)買(mǎi)一般是指房子成功過(guò)戶(hù)到新業(yè)主名下，并出了新《房產(chǎn)證》。為了明確因按揭申請(qǐng)不成功而導(dǎo)致交易不成功的責(zé)任，應(yīng)在《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》中清晰約定傭金如何給付。
另外，合富置業(yè)等中介公司提倡的做法是，在簽《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的當(dāng)天，買(mǎi)賣(mài)雙方各自繳納50%的傭金，成功過(guò)戶(hù)以后，再交余下50%的傭金。有律師解釋?zhuān)薪榻?jīng)紀(jì)在成功促成買(mǎi)賣(mài)雙方簽合同前，確實(shí)花了不少人力、物力，而傭金又是中介公司的生存之本，即使最后出現(xiàn)因按揭批不下來(lái)等客觀原因而導(dǎo)致交易不成功，先行繳納的50%傭金作為中介經(jīng)紀(jì)工作付出的回報(bào)，在情在理是說(shuō)得過(guò)去的。但在實(shí)際情況中，由于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，讓業(yè)主先付一半傭金只是一個(gè)美好的愿望。
提前還貸省錢(qián)有妙招
記者的一位朋友小何，2004年2月份開(kāi)始供樓，去年10月29日央行首次加息0.27％后，他每月的供款大約增加70元左右，如果按照目前銀行房貸利率再上升0.2個(gè)百分點(diǎn)計(jì)算，明年1月1日后，由于上次加息使原來(lái)的基數(shù)加大，月供同樣增加供款70元左右。房貸利率上調(diào)后，面對(duì)不斷增大的供樓資金壓力，像小何這樣心里“直打鼓”的市民很多，提前還貸自然而然也成為他們最首要的考慮。
采訪中，不少銀行的專(zhuān)業(yè)理財(cái)人員和按揭中心的負(fù)責(zé)人表示，市民提前還貸要考慮自己的資金來(lái)源，畢竟對(duì)于普通大眾來(lái)說(shuō)，除了房貸外，其他途徑的銀行貸款就都很難到手，而加息后增加的利息分?jǐn)偟矫吭碌墓┛铑~中并不算多，而且在未來(lái)的十幾年到幾十年的供款時(shí)間內(nèi)，還有可能經(jīng)歷多次減息和加息，市民要周全考慮。
而對(duì)于已經(jīng)考慮好要提前還貸的市民來(lái)說(shuō)，具體應(yīng)該如何提前還貸才最“劃算”？記者也從專(zhuān)業(yè)人士的采訪中得到一些意見(jiàn)和建議，給市民“提個(gè)醒”。
支招：提前還貸供樓初期更適合
銀行理財(cái)專(zhuān)家指出，提前還貸適合在供樓初期提出，房貸一般超過(guò)5年或更長(zhǎng)時(shí)間的，支付了相當(dāng)數(shù)量的利息，提前還貸意義就不是很大了。而一般說(shuō)，15年是個(gè)合理的貸款期限。例如，20年貸款10萬(wàn)元的話，按照調(diào)整前的利率一個(gè)月要還677.2元，改成15年后按照利率水平6.12%計(jì)算，一個(gè)月還款數(shù)額為850元，每個(gè)月雖然多還了100多元，但減少的利息支出卻接近1萬(wàn)元。
提供優(yōu)良記錄爭(zhēng)取最低利率下限
有關(guān)專(zhuān)家指出，提出提前還貸后，市民需要與銀行重新簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，但大銀行以及各分行對(duì)于房貸利率的下限都沒(méi)有最終確定，所以市民在剩余供樓款的利率等方面都存在一些不確定的因素。因此，市民應(yīng)盡可能向銀行提供過(guò)往優(yōu)良的還貸記錄、信用度證明、以及良好的收入水平證明等，以盡可能取得銀行的最低房貸利率下限。
“保持月供款不變，縮短年限”最省
有銀行的專(zhuān)業(yè)理財(cái)人員，計(jì)算過(guò)各種提前還貸的方式后得出，除了一次性還清余款外，選擇“部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，縮短還款期限”的方式最省錢(qián)。以貸款50萬(wàn)元、20年為例，假設(shè)貸款銀行給出的是基準(zhǔn)利率6.12％，則總利息為368730元。如果借款人已供樓2年，現(xiàn)在要提前還5萬(wàn)元，在提前還貸后，剩余本金為35萬(wàn)元，保持還款額不變，將還款期限縮短為10年，這樣需要支付的總利息為129591元，比之前節(jié)省利息近24萬(wàn)元。
選擇等額本金還款法
對(duì)于已經(jīng)買(mǎi)樓，但尚未開(kāi)始供款的市民來(lái)說(shuō)，如果考慮在一年之后提前還貸，可考慮選擇等額本金還款法。
目前房貸最常用的兩種還款方式為等額本息還款法和等額本金還款法。在貸款時(shí)間相同的前提下，等額本息還款法需支付的利息高于等額本金還款法。因此，如有提前還貸的打算，最好在貸款時(shí)就選擇等額本金還款法。在貸款的前幾年，如果市民爭(zhēng)取多還款，使總貸款中的本金基數(shù)下降，則剩余貸款的利息負(fù)擔(dān)也會(huì)相應(yīng)減小。
