與北京相比，上海“先行”一步，繼摩根士丹利悄然購(gòu)入上海錦麟天地雅苑項(xiàng)目中的酒店式公寓后，澳大利亞最大投資銀行麥格理的香港公司，也與和記黃埔接觸，希望收購(gòu)其旗下的世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)。上實(shí)發(fā)展傾力打造的楊浦“海上�！表�(xiàng)目的商鋪部分，也被海外巨頭紛紛看中。高盛基金、美林證券、萊曼兄弟等海外投資基金等，紛紛表示有意收購(gòu)。

　　“目前，在(上海)別墅以及市中心的高檔住宅、寫字樓市場(chǎng)，外資購(gòu)房的比例已達(dá)到40%”。這是中國(guó)人民銀行上海分行的一位官員一次內(nèi)部研討會(huì)上透露的數(shù)字。而先前上海市房地局的統(tǒng)計(jì)資料則顯示，2004年1月至10月，海外購(gòu)房的比例僅占3.85%，而高端物業(yè)的升溫，是典型的熱錢活動(dòng)征兆。

三條路徑

　　何謂海外熱錢？一般而言，它主要包括兩大部分：首先是一些個(gè)人投資者，其中大部分為海外華僑，或者有親屬在海外的中國(guó)人，將外匯(主要美元)帶入中國(guó)，購(gòu)買物業(yè)(主要是住宅)。另一部分則是機(jī)構(gòu)、基金投資者。這些機(jī)構(gòu)、基金來自世界各地，除了大摩、ING、高盛基金、美林證券、萊曼兄弟、第一中國(guó)等這些市場(chǎng)熟悉的歐美機(jī)構(gòu)、基金外，還有日本、韓國(guó)，甚至有來自中東的投資者。

　　粗略劃分，機(jī)構(gòu)投資一般通過買地自行運(yùn)作、購(gòu)買成熟物業(yè)、基金投資三種途徑進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。其中，外資開發(fā)商通過自己運(yùn)作來控制整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目和管理團(tuán)隊(duì)，獨(dú)立從事房地產(chǎn)的開發(fā)是基本途徑之一。

　　以新加坡嘉德置地為例，2002年，凱德置地取得了“外商獨(dú)資投資有限公司”資格。2004年4月，在中國(guó)成立全資子公司凱德置地（中國(guó)）投資有限公司，加速發(fā)展在華業(yè)務(wù)。目前已在北辰綠色家園中購(gòu)買10萬(wàn)平方米的土地，項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積近30萬(wàn)平方米，總投資約20億元人民幣；近日又以5.476億元的價(jià)格，成功獲得北京市東城區(qū)一占地14686平方米的綜合性開發(fā)用地，計(jì)劃在3至5年內(nèi)將其建成集高檔公寓、商務(wù)寫字樓、零售商場(chǎng)于一體的綜合項(xiàng)目，該地塊是由凱德置地（中國(guó)）投資有限公司與富樂置地有限公司通過政府招標(biāo)共同獲得，雙方各占50%股權(quán)。富樂置地有限公司60%的股權(quán)由凱德置地中國(guó)控股集團(tuán)間接持有，其余40%的股權(quán)屬于凱德中國(guó)住宅基金。

　　在中國(guó)蟄伏了7年的美國(guó)漢斯地產(chǎn)，2003年在北京開發(fā)了高檔住宅“公園大道”。項(xiàng)目的融資是以“新興市場(chǎng)房地產(chǎn)基金”為啟動(dòng)資金�！靶屡d市場(chǎng)房地產(chǎn)基金”由漢斯公司發(fā)起，合作方包括摩根士丹利及美國(guó)西部信托，基金規(guī)模為10億美元，專用于發(fā)展中國(guó)家的房地產(chǎn)開發(fā)，目前投放于巴西、墨西哥、俄羅斯、波蘭、中國(guó)等國(guó)家�！靶屡d市場(chǎng)房地產(chǎn)基金”占“公園大道”項(xiàng)目開發(fā)資金的三成。

　　通過購(gòu)買有穩(wěn)定租戶的成熟物業(yè)，長(zhǎng)期持有物業(yè)收租盈利，而不介入前期開發(fā)也是外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的慣用手法，近年來漸成風(fēng)氣。荷蘭信托投資基金管理公司與香港置地合作收購(gòu)香江花園第三期，收購(gòu)上海盛捷國(guó)際服務(wù)公寓和上海盛捷高際服務(wù)公寓，整體收購(gòu)浦東浦項(xiàng)廣場(chǎng)，都是作為長(zhǎng)期持有的收租型物業(yè)。這類資金還有美國(guó)國(guó)際集團(tuán)、新加坡政府投資公司、新加坡騰飛基金等。

　　不動(dòng)產(chǎn)咨詢及物業(yè)管理公司高力國(guó)際分析，大公司選擇收購(gòu)已建成物業(yè)一般有三大特色：整棟購(gòu)買、體量大、具有地標(biāo)性，這樣便于租賃和管理，以獲取收益�！芭c以往參與開發(fā)投資單獨(dú)項(xiàng)目以迅速抽身的做法不同，許多外資機(jī)構(gòu)開始購(gòu)入優(yōu)質(zhì)的物業(yè)長(zhǎng)期持有�！被鶑�(qiáng)聯(lián)行副總裁陳詠東透露，與基強(qiáng)聯(lián)行聯(lián)系的多方海外資金均表示，希望能夠整體購(gòu)入物業(yè)并持有3－5年甚至更長(zhǎng)時(shí)間。經(jīng)過幾年的運(yùn)作后，這些物業(yè)可以具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，即租約穩(wěn)定，租金回報(bào)穩(wěn)定。

　　此外，外資產(chǎn)業(yè)基金以投資公司的身份投資房地產(chǎn)也是一條重要途徑。由于中國(guó)目前對(duì)產(chǎn)業(yè)基金沒有明確的法律法規(guī)依據(jù)，因此無法以法律的形式將房地產(chǎn)基金的發(fā)起、設(shè)立、組織形式、治理結(jié)構(gòu)等重要原則加以具體規(guī)定。

　　外資基金在此時(shí)躍躍欲試：摩根士丹利下屬房地產(chǎn)投資基金（ＭＳＲＥＦ）、荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)、瑞安集團(tuán)、新加坡嘉德置地等紛紛出手。然而，政策障礙的存在迫使外資基金以朦朧的面目出現(xiàn)，改頭換面進(jìn)入中國(guó)。據(jù)了解，目前尚沒有一家海外基金直接以房地產(chǎn)基金的名義在中國(guó)注冊(cè)，多以在低稅收地區(qū)注冊(cè)的投資公司的身份現(xiàn)身。盡管國(guó)外產(chǎn)業(yè)基金以直接投資項(xiàng)目的方式來做，但是它扮演的是投資人的角色，核心內(nèi)容還是金融支持，而非實(shí)際操作。

看好人民幣升值前景

　　在人們驚呼海外熱錢大量流入中國(guó)房地產(chǎn)炒高國(guó)內(nèi)地價(jià)之時(shí)，基強(qiáng)聯(lián)行投資管理顧問有限公司對(duì)外資、海外基金和國(guó)際投資銀行進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體評(píng)估則是，2003年，全球的海外房地產(chǎn)基金公司的投資70％－80％在歐美，在亞洲的投資只占20％－30％，而且投資地也以日本為主，在日本的商業(yè)物業(yè)中有90％是由外資購(gòu)買。2004年，這些海外熱錢開始窺探中國(guó)市場(chǎng)，但實(shí)際投入的項(xiàng)目不超過10個(gè)，總投資額僅3億－4億美元。預(yù)計(jì)在2005年及未來兩三年內(nèi)，這一數(shù)字將有更大的增幅，增加至10億－20億美元，幾乎達(dá)到去年投資額的5倍。

　　“亞洲的投資銀行家們堅(jiān)持將最后的賭注放到上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)。臺(tái)灣旅游者在上海最時(shí)髦的活動(dòng)是戴著安全帽參觀建筑工地。當(dāng)他們走出來的時(shí)候，‘售罄’的牌子已經(jīng)掛了出來�！蹦Ω�士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠在他撰寫的分析文章中這樣描述上海的“大牛市”。謝國(guó)忠認(rèn)為，中國(guó)的熱錢主要是海外華人，如“臺(tái)灣和香港企業(yè)通過多報(bào)出口和少報(bào)進(jìn)口將美元帶進(jìn)中國(guó)，換成人民幣套利”。

　　瑞士信貸第一波士頓的亞洲首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陶冬也認(rèn)為，對(duì)沖基金的特點(diǎn)是快來快去。進(jìn)入中國(guó)炒交易成本高，政策成本大。因此流到國(guó)內(nèi)炒人民幣升值的絕大部分不是對(duì)沖基金，而是海外華人。

　　部分境外投資者認(rèn)為，無論是人民幣升值匯率上漲、或是人民幣貶值物價(jià)上漲，購(gòu)買房地產(chǎn)都是兩相得宜的事情。在人民幣匯率調(diào)整沒有時(shí)間表的情況下，簡(jiǎn)單地將美元兌換成人民幣，只是初級(jí)投機(jī)者所為，而將兌得的人民幣購(gòu)買成房地產(chǎn)，才是上策。

　　基強(qiáng)聯(lián)行董事副總裁陳詠東透露，在目前約占上海6％的單價(jià)在2000美元以上的樓盤中，境外投資者占到總數(shù)的50％以上，這一比例在過去的一段時(shí)間內(nèi)逐步升高。中原地產(chǎn)市場(chǎng)部經(jīng)理李林先提供的數(shù)據(jù)也印證了這一點(diǎn)，“目前北京的高檔樓盤，尤其是東部的高檔物業(yè)中，境外投資者達(dá)到了40％以上”。

　　對(duì)于海外投資者來說，投資房產(chǎn)必定會(huì)從國(guó)際金融的背景考慮。首先匯率是重要因素。2001年來美元持續(xù)走弱，歐元兌美元的比例從2001年的0.827∶1，一路攀升，至2004年12月30日，已達(dá)到1.36∶1，漲幅高達(dá)62%�？傮w上看，從2001年以來，世界主要貨幣相對(duì)美元而言都上漲了30％－50％。由于人民幣采取的緊盯美元的固定匯率政策，一直以來對(duì)美元比價(jià)波動(dòng)極小，這也意味著從2001年來，人民幣對(duì)除美元外的世界幾種主要貨幣一直在下跌。

　　一些來自海外的非房地產(chǎn)基金投資中國(guó)房地產(chǎn)，實(shí)際上并不是看好房地產(chǎn)，而是看好人民幣升值的前景。這一點(diǎn)已經(jīng)成為業(yè)界共識(shí)。

　　去年10月底央行加息，更讓外資看到了匯率變動(dòng)的曙光。銀行方面的人士認(rèn)為，“這次加息的背后，最重要的是利率市場(chǎng)化，這也是未來大勢(shì)所趨�！� 而在海外投資者眼中，這是最終邁向浮動(dòng)匯率、人民幣走向升值整個(gè)環(huán)節(jié)中的重要一步。

　　除了匯率，吸引海外資金的另一重要因素是國(guó)際間的利率差異�！叭嗣駧诺幕鶞�(zhǔn)利率目前一年期貸款利率為5.58%，美元在3.25%－3.5%之間，港元在2.1%－2.5%之間。這樣，用美元、港元貸款在中國(guó)購(gòu)房，利率非常低，非常劃算。”世邦魏理仕環(huán)球研究部高級(jí)分析師覃曉梅給記者算了這樣一筆賬。比如貸款100萬(wàn)元人民幣，也就是12萬(wàn)美元左右。20年期按揭貸款，如在中國(guó)貸款，月供約為6800元人民幣，但是用美元貸款，月供也就是4000多元人民幣。這樣，每月僅利息差就有2000多元。港元的貸款利息則更低。

　　原國(guó)家外管局局長(zhǎng)郭樹清在兩會(huì)期間表示，外匯儲(chǔ)備雖然總量稍顯偏多，但從總體上看，大量資本流入是正常的、合規(guī)的，是市場(chǎng)因素作用的正常反映。但他同時(shí)坦率承認(rèn)，資本項(xiàng)目方面，去年出現(xiàn)大量海外個(gè)人到中國(guó)境內(nèi)購(gòu)買房地產(chǎn)的情形，其中一些明顯超出了購(gòu)房自用的范疇。在有的沿海城市，海外個(gè)人購(gòu)房一人多達(dá)幾十套甚至上百套，明顯帶有投機(jī)性質(zhì)。他認(rèn)為，投機(jī)資本在當(dāng)?shù)爻捶康禺a(chǎn)，把價(jià)格抬得很高，一時(shí)看著很繁榮，但其實(shí)對(duì)改善投資環(huán)境沒有好處。房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲會(huì)帶動(dòng)整體生活和商務(wù)成本的上升，這對(duì)當(dāng)?shù)氐慕鹑跈C(jī)構(gòu)、企業(yè)甚至居民個(gè)人意味著很大風(fēng)險(xiǎn)。一旦泡沫不能持續(xù)，虧損將十分巨大。