京市啟用首份《商品房預(yù)售合同》，明確退房條件及賠償責(zé)任等問題北京市工商局日前宣布，3月15日起，北京將推行使用《北京市商品房預(yù)售合同》和《北京市商品房認購書》示范文本。

　　新的《北京市商品房預(yù)售合同》直接觸及近一段時期以來購房糾紛的“多發(fā)區(qū)”和“真空地帶”，今后，北京市民所購期房如有質(zhì) 量不合格、隨意擅自變更設(shè)計等問題，都有權(quán)選擇退房；開發(fā)商在收取了認購定金后又將房屋另行出賣給第三方的，須向認購人雙倍返還定金。

　　據(jù)北京市工商局合同處處長王珊介紹，新合同在退房條件、公共設(shè)施項目交付、施工進度、代繳稅費四大問題上均做了修改和細化，如，商品房地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量、室內(nèi)空氣質(zhì)量檢測不合格，消費者有權(quán)退房；上水、下水、電、供暖、燃氣、公共綠地、停車場、幼兒園、學(xué)校等公用設(shè)施，應(yīng)按約定日期達到使用條件；前期物業(yè)管理企業(yè)的名稱，物業(yè)收費價格，地上地下停車費收費標準等內(nèi)容，也需要在購房合同中明確約定。

　　條款解讀

　　焦點1質(zhì)量不合格可退房

　　條款規(guī)定：商品房地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量、室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測不合格的，購房者有權(quán)退房。開發(fā)商應(yīng)在約定時間內(nèi)退還全部已付款和利息，給購房者造成損失的由開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)，并承擔(dān)檢測費用。

　　點評：住宅工程質(zhì)量問題應(yīng)在銷售合同中明確。以往合同中沒有涉及質(zhì)量問題，以及具體的退房條件，消費者買到質(zhì)量差的房子也無可奈何，打官司檢測費用還得自己掏。新合同文本提示，開發(fā)商建設(shè)商品房必須使用合格的建筑材料、構(gòu)配件。對工程質(zhì)量問題發(fā)生爭議的，可委托有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測機構(gòu)檢測。

　　焦點2交付日期要注明

　　條款規(guī)定：開發(fā)企業(yè)應(yīng)承諾與該商品房正常使用直接相關(guān)的上水、下水、電、供暖、燃氣等按約定的日期達到使用條件；公共綠地、道路、停車場，幼兒園、學(xué)校、會所、購物中心、體育設(shè)施等其他公用設(shè)施也應(yīng)按約定的日期達到使用條件。

　　點評：公用設(shè)施的交付日期在以往的合同中沒有涉及，但卻是常引發(fā)糾紛的由頭。開發(fā)商往往事先天花亂墜地宣傳，實際交付的房子配套設(shè)施卻缺這缺那，但由于合同上沒有提出，或只簡單提到部分設(shè)施，使得消費者維權(quán)缺乏證據(jù)。

　　焦點3是否代繳稅費自己定

　　條款規(guī)定：雙方按照約定方式繳納稅費，購房者可選擇不得將交納稅費作為交接該商品房的條件，或同意委托開發(fā)商代交專項維修資金（公共維修基金）契稅、物業(yè)服務(wù)費用、供暖費等稅費。購房者自行繳納稅費的，應(yīng)在接收該商品房時向開發(fā)商出示繳納憑據(jù)。

　　點評：買房人對開發(fā)商入住時必須先交公共維修基金、契稅、物業(yè)服務(wù)費用、供暖費等稅費，存在較大爭執(zhí)，甚至引起集體上訪。此次制定的《商品房預(yù)售合同》提示雙方在簽約時可就有關(guān)稅費的繳納是否委托進行事先約定，購房人可自行繳納稅費。

　　焦點4一房賣倆主賠雙倍

　　條款規(guī)定：開發(fā)商在認購人支付認購定金之日起至該認購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，須向認購人雙倍返還定金。

　　點評：在商品房認購環(huán)節(jié)中，過去由于沒有合同示范文本，開發(fā)商自制的認購合同中對定金使用等問題的規(guī)定過于簡單、含混，有的用“定金”，有的則是“訂金”，兩者雖是一字之差，但在法律上卻有著完全不同的解釋，為此引發(fā)了不少歧義和糾紛。此次推出的《商品房認購書》規(guī)定認購商品房的合同主體不得隨意變更，并在認購書中約定明確使用“定金”，對支付定金的期限、解除認購書和返還定金的四種情況作了約定。據(jù)《新京報》等多家媒體綜合整理

　　新版購房合同啟用后，這樣的糾紛或許就可避免

　　新聞背景

　　將不平等條款

　　“掃地出門”

　　商品房預(yù)售交易是期房性質(zhì)的買賣，專業(yè)性強、涉及法律關(guān)系復(fù)雜，客觀地形成了在房地產(chǎn)開發(fā)商、銷售商和買房消費者之間的信息不對稱問題，給雙方在簽約過程中造成了許多困難。同時，一些開發(fā)商利用強勢地位，在預(yù)售合同中單方加入一些不公平、不合理的格式條款，進一步破壞了買賣雙方之間平等的交易關(guān)系。另外，在商品房的認購環(huán)節(jié)中，過去由于沒有合同示范文本，在開發(fā)商自制的商品房認購合同中，關(guān)于定金使用等問題的規(guī)定過于簡單、含混，也引發(fā)了不少的歧義和糾紛。

　　因此，為了維護雙方當(dāng)事人之間公平、公正的交易秩序，北京市建委、北京市工商行政管理局共同制訂了《北京市商品房預(yù)售合同》和《北京市商品房認購書》的示范文本。

　　特約編輯：廣偉