專家論市：房地產(chǎn)市場需要協(xié)調好十大關系

　　所謂"有恒產(chǎn)者有恒心",老百姓沒有恒產(chǎn)，哪來社會和諧可言?中國人向來以家為重，居無定所，哪來幸福生活可言?而目前房地產(chǎn)市場已經(jīng)有一些脫離正常發(fā)展的軌道的跡象，不斷上漲的房價不但使得"居者有其屋"的目標越來越難實現(xiàn)，并且給整個金融體系和國民經(jīng)濟的健康運 轉埋下了隱患。就目前而言，我國房地產(chǎn)市場有十大關系需要協(xié)調。

　　一、房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的關系

　　房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟之間的關系，是需要重新認識的第一個關系。從根本上說國民經(jīng)濟的增長是原因，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是結果。為什么?道理很簡單，因為經(jīng)濟創(chuàng)造收入，收入購買房子。正因為如此，城市房子通常比農村好，發(fā)達國家房子通常比發(fā)展中國家房子好，我國東南沿海地區(qū)房子比西部地區(qū)房子好。

　　當然，房地產(chǎn)業(yè)搞好了，反過來也會促進國民經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的增長必須和國民經(jīng)濟的發(fā)展基本保持一致:房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后當然會拖國民經(jīng)濟的后腿，不利于人民生活的改善；但是房地產(chǎn)業(yè)增長過快，離開了國民經(jīng)濟的支撐，就會造成經(jīng)濟失調，浪費經(jīng)濟資源，甚至產(chǎn)生金融危機，阻礙國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。

　　在結束福利分房以前，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一直落后于國民經(jīng)濟發(fā)展，上世紀末以來這次房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，應該說具有還債的性質。只要沒有人為的壓制，隨著經(jīng)濟的進一步發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場一定會進一步發(fā)展起來。像上海、北京這樣的城市，再過20、30年，房地產(chǎn)市場必然會和現(xiàn)在的香港、東京差不多，成為經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。但是從目前來看，我國畢竟還處于社會主義初級階段，社會生產(chǎn)力還很不發(fā)達，房地產(chǎn)業(yè)不可能在短期內發(fā)展到發(fā)達國家和地區(qū)一樣的水平。

　　如果房地產(chǎn)市場脫離經(jīng)濟的發(fā)展，一味依靠炒作，幾年內就把上海、北京這樣城市的房價炒得像香港、東京那么高，我們還怎么能吸引人才、吸引投資、發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)?經(jīng)濟發(fā)展要一步一步來，房地產(chǎn)業(yè)的增長必須和國民經(jīng)濟發(fā)展保持基本同步。

　　二、供給與需求的關系

　　供給和需求的關系是任何市場的基本關系，房地產(chǎn)市場也不例外。房地產(chǎn)市場的供需關系，不但要考慮總量平衡，而且要考慮結構平衡。

　　從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2004年房地產(chǎn)市場的基本表現(xiàn)是量價齊增，高位運行，因此很多人判斷市場供給和需求基本平衡；而且認為我國房地產(chǎn)發(fā)展的基本資源------土地控制在政府手里，所以不會出現(xiàn)嚴重供過于求的狀況。

　　筆者以為從供需總量來看，供過于求的風險還是存在的。從供給方面看，一是目前開發(fā)商手里囤積了大量的土地，例如上海約有9000公頃的土地閑置在開發(fā)商手中，至少可供上海開發(fā)3年；二是地方政府供應土地的意愿非常強烈，一旦中央政府松動土地供應管理，土地供應量就會激增。從需求方面看，即使我們不考慮消費需求和投資需求的差別，現(xiàn)在很多樓盤銷售的緊俏現(xiàn)象，也和開發(fā)商人為做假有關。根據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)，部分樓盤賢�硰U�率超�?00%,其虛假繁榮現(xiàn)象可見一斑。另一個需要我們注意的問題是，由于單套房產(chǎn)價值很大，前幾年購房的消費者都是比較富裕的居民，現(xiàn)在這些消費者的居住需求基本得到了滿足，如果還用他們的購買力來衡量潛在需求，可能產(chǎn)生很大的偏差。綜合供給和需求兩個方面看，短期內出現(xiàn)供過于求的風險還是存在的。

　　如果說房地產(chǎn)總量供過于求還只是一個潛在的風險，房地產(chǎn)供需的結構性矛盾現(xiàn)在就已經(jīng)非常突出了。結構性矛盾，一是體現(xiàn)在各種物業(yè)類型上，非住宅投資增長過快。2004年很多城市如北京，商業(yè)用房投資增長50%以上，大大高于同期住宅建設投資。結構性矛盾的第二個表現(xiàn)是住宅市場上高檔住宅、大戶型住宅造得太多，賣不動，而老百姓能夠承受的中低檔住宅、中小戶型住宅造得太少，買不到。房地產(chǎn)市場的結構性矛盾加劇了總量矛盾，給房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展帶來了巨大風險，這是房地產(chǎn)市場需要協(xié)調的第二個關系。

　　三、投資與消費的關系

　　住宅既是一種生活必需的消費品，又是一種可以保值增值的資產(chǎn)，所以住宅市場既有消費需求又有投資需求。但是住宅的基本功能是居住性消費，投資需求只是消費需求的一種引致需求或者說派生需求，也就是說，投資需求的基礎是消費需求，投資性購買的住房必須要在二手市場上出售或者出租給最終消費者。

　　現(xiàn)在有一個錯誤的觀點，認為投資需求和最終消費沒有關系，投資購房只要找到出價更高的下家就可以了。這是對購房者的誤導。房地產(chǎn)投資如果脫離最終消費需求，單純依靠倒買倒賣，房地產(chǎn)市場就會完全成為一個投機市場，這和歷史上炒作君子蘭沒有本質區(qū)別，誰接到最后一棒就要承受所有的市場風險。所以，一個健康的房地產(chǎn)市場必須把投資性購房保持在一定的比例，投資的比例過高就意味著泡沫。參照國際經(jīng)驗，投資購房比例超過20%就危險了。目前國內部分城市房地產(chǎn)的投資買房比例已經(jīng)過高。據(jù)估計，2004年底上海的一些新盤僅溫州投資客就占購房者總量的30%~40%,投資比例顯然過高了。

　　說到投資與消費的關系，還有另一個問題需要澄清，就是房子賣給誰?我們認為，上海的房子首先還是要賣給上海人，這部分上海人當然包括外地和外國到上海長期定居工作的新上海人，其次才是外來的投資客。投資客購買的房子，最終也要由上海人來消費。如果上海房地產(chǎn)市場成為投資客的樂土，市場風險就會變得極大。

　　四、買房與租房的關系

　　有所謂的房地產(chǎn)專家說，我們發(fā)展房地產(chǎn)市場的目標"不是居者有其屋，而是居者有房住","買不起房可以租房"。筆者以為這樣的觀點不符合中國國情。有人買房有人租房當然是很正常的情況，但考慮到中國的國情，買房還是主要的，租房只能是臨時性的、次要的。在中國的傳統(tǒng)文化里，安居才能樂業(yè)。住房不僅僅是睡覺的地方，更是家庭生活的空間和基地，有超過物質意義上的含義。很少有人在上海租了一套房子而不是買了一套房子就認為自己在上海已安家了。當然，對于部分城市流動人口可以臨時在城市租房；對青年人來說，經(jīng)濟條件不成熟時也可以租房作為過渡。但是只要想在城市長期居住，融入城市的生活，大部分人還是希望有自己的一套房子。所以社會最終目標應該是"居者有其屋",這是社會和諧發(fā)展的基本條件之一。

　　從支付能力角度考慮，"買不起房可以租房"這樣的說法也沒道理。一般來說，房價房租是同步上漲的，老百姓就是因為收入增長跟不上房價上漲才買不起房子，如果他們付得起高租金來租房，他們?yōu)槭裁床毁I房呢?如果一個城市房價很高但是租金很低，這倒表明房地產(chǎn)市場存在泡沫了。

　　五、房價與成本的關系

　　成本與房價的關系，在城市里主要是地價和房價的關系。稍有經(jīng)濟學常識的人都懂，是房價決定地價而不是地價決定房價。房地產(chǎn)的價格最終是由市場供給和需求決定的，房價的變化也是由房地產(chǎn)的供給量和需求量的變化引起的。政府控制著每年出讓土地的面積、用途、容積率，房地產(chǎn)的供給量也就確定不變了。至于土地是無償劃撥的還是高價出讓的，并不會改變房地產(chǎn)的供給量，又怎么會改變房地產(chǎn)的價格呢?如果市場房價是每平方米1萬元，難道開發(fā)商會因為拿到土地的成本低就賣9千9?三、四年前，房地產(chǎn)市場還不是很火時，開發(fā)商拿地成本很低，但建成房子上市時由于供不應求，房價照樣很高；現(xiàn)在開發(fā)商拿到土地的成本比較高，但兩年以后如果需求下去了，他們照樣可能虧本賣房。如果高成本就有高房價，世界上就沒有跳樓的開發(fā)商了。

　　房價和成本的關系，需要協(xié)調。土地出讓應該采用招投標，最好采用拍賣的方式，提高開發(fā)商成本，擠壓開發(fā)利潤，使得房地產(chǎn)市場成為一個健康的市場。

　　六、房價與收入的關系

　　住宅最終是用來消費的，房價上漲必須和居民收入增長基本保持一致。國際上房價收入比的合理區(qū)間是2-6倍，中國作為發(fā)展中國家，房價收入比可以相對高一點，但也不能太離譜。目前上海、北京等城市房價收入比都超過了10倍，顯然太高。住房消費最終要依靠居民的收入來支付，過高的房價收入比不但意味著房地產(chǎn)市場的泡沫，還打擊了其它消費。大家知道，居住只是人們的基本需求之一，如果住房支出過大，其他需求就受到遏制，其他產(chǎn)業(yè)也就難以發(fā)展了。2004年上海住交會上，有位經(jīng)濟學家反駁房價收入比的合理性，說如果發(fā)達國家房價收入比只有2-3倍，那么它們的老百姓只要把收入的一半用來儲蓄買房，5-6年的收入就可以支付房價了，根本不需要住房按揭貸款。這是一個毫無道理的說法。發(fā)達國家如美國，近年來居民儲蓄率只有1.5%左右，有些時期甚至為負值，儲蓄意愿較高的日本，2002年居民儲蓄率也只有6%。試問發(fā)達國家居民怎么可能用收入的一半儲蓄買房?如果真的出現(xiàn)這種情況，其他產(chǎn)業(yè)也不用發(fā)展了。現(xiàn)在國內買房的工薪階層，有不少要用一半甚至一半以上的收入來償還貸款，這本身就是不合理的現(xiàn)象。我們不能只看到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展會帶動上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一面，忘記按揭買房會抑制其它消費的一面。

　　我們討論房價收入比，這個收入當然不僅僅是工資收入，還包括其他隱性收入；部分城市居民以舊換新還有一塊出售舊房的收入。但我們認為即使考慮這些因素，目前的房價收入比還是過高。

　　七、房價與租金的關系

　　這幾年，上海等城市的房地產(chǎn)市場有一個奇怪的現(xiàn)象，就是房價一路猛漲，而房租漲幅不大。從投資的角度來說，房屋價值是未來租金流的一個現(xiàn)值，在利率固定的情況下，房價之所以會上漲是因為房租漲了。房價與房租變動應該基本保持一致，如果房價上漲脫離房租太遠，就意味著房地產(chǎn)市場存在泡沫。目前上海住宅市場，只有地段較好小戶型住宅的租金回報率可以達到5%,差一點的地段、大一點的房型租金回報率只有2～3%。筆者了解到，例如上海中環(huán)附近房屋單價要1萬元左右，100平方米的房子總價就是100萬元，但是每月租金也就3000元左右，扣除物業(yè)稅、稅金、折舊等以后的凈收益率也就2%左右；同樣的房子在外環(huán)附近總價要60多萬，每月租金也就1000元左右，租金收益率就更低了。

　　租金回報率這么低，而目前住房按揭貸款利率也要5.31%,從租金角度考慮，應該說上海等地的大部分住宅已經(jīng)失去了投資價值。但是有人又提出了一個新的說法:房地產(chǎn)投資回報包括租金收益和房屋本身價值增值兩個部分，現(xiàn)在租金雖然很低，但房價在漲，所以房地產(chǎn)還是具有很強的投資價值。筆者認為這樣的說法很像以前鬧得很兇的傳銷語言:雖然我的產(chǎn)品不值我賣給你的價格，但你只要能夠以更高的價格賣給其他人就仍然可以賺錢。房地產(chǎn)當然和傳銷還不一樣，不一樣之處就是現(xiàn)在很多人是貸款買房，銀行很可能是最后一個被騙的冤大頭。

　　八、空置率與入住率的關系

　　很多人說現(xiàn)在房地產(chǎn)市場還很健康，理由之一是空置率在下降。這就涉及到空置房的定義問題。按照我國的統(tǒng)計規(guī)則，所謂的空置房是開發(fā)商建成而沒有銷售出去的住宅。

　　目前空置率降低一方面固然是需求比較旺盛的表現(xiàn)，另一方面也和房地產(chǎn)投資比例過高以及開發(fā)商人為做假有關。投資比例過高導致空置率下降很容易理解，因為投資客買的房在統(tǒng)計當中和消費者買的房一樣，都算銷售出去了。

　　這里所指的開發(fā)商人為做假包括很多方式，比如有些開發(fā)商為了制造樓盤緊俏的假象或者迅速回籠資金，制造一些購房假合同、假按揭；一些開發(fā)商或者代理商有自己的中介公司，讓中介公司購買大量自己的樓盤再在二手市場出售等等。所以空置率并不能反映我國房地產(chǎn)市場的真實需求狀況，因為投資客手里的房子也好，開發(fā)商人為截留在手里的房子也好，最后都要出售或者出租給最終消費者，都要有人來住。所以筆者一再強調要用入住率代替空置率才能反映真實需求狀況。

　　九、現(xiàn)實狀況與未來發(fā)展的關系

　　從前面的分析可以看到，從房價收入比、房價租金比或者入住率看，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的矛盾已經(jīng)比較突出了。開發(fā)商怎么繼續(xù)吸引購房者呢?主要就是把區(qū)域的未來發(fā)展代替現(xiàn)實狀況，把未來規(guī)劃當作實現(xiàn)了的事實。我們經(jīng)�？梢月牭竭@樣的語言:某個城市經(jīng)濟未來要超過香港，房價也應該像香港一樣高，目前房地產(chǎn)仍然具有很大的投資價值；某個區(qū)域是政府規(guī)劃的商業(yè)中心、高科技園區(qū)、大學城等等，所以房價應該進一步上漲。諸如此類的話，無非是制造概念，透支未來。

　　筆者以為，房屋作為一種資產(chǎn)，對未來預期的變化當然會影響現(xiàn)在的價值，但是現(xiàn)實與未來不能等同視之。這里面有兩個最重要的因素需要考慮，一個是貨幣的時間價值，一個是風險。就按住房按揭貸款利率來算，今天50萬元14年左右就能翻一番，變成100萬。很多人說上海房價在10年會翻一番，其實房價年增長率7%左右就可以實現(xiàn)翻一番的目標，但是現(xiàn)在每年增長率高達20%或30%,部分區(qū)域甚至超過50%,這就是嚴重透支未來。未來發(fā)展不等于現(xiàn)實狀況，還要考慮風險問題�，F(xiàn)在很多樓盤是炒概念，比如說樓盤所在區(qū)域遠離城市中心，現(xiàn)在還是一片平地，但是一說這里是政府規(guī)劃的未來商業(yè)中心，房價立即就翻番。但這個商業(yè)中心要10年還是20年建成是一個問題，能不能建成又是另一個問題。因為這里面既有政策風險，比如可能換了一屆地方政府就換一個規(guī)劃、中央政府的宏觀調控等等，還有市場風險，因為規(guī)劃畢竟是主觀的東西，是否符合發(fā)展的規(guī)律具有很大的不確定性。

　　十、商品房與廉租房的關系

　　商品房和廉租房之間的關系，是房地產(chǎn)市場需要協(xié)調的又一個關系。筆者認為廉租房有存在的必要性，它可以用來解決城市困難居民的住房問題，但是房地產(chǎn)市場要以商品房為主，廉租房只能作為一種必要的補充。我國還處在社會主義初級階段，生產(chǎn)力落后，城市貧困人口很多，政府目前根本沒有財力提供那么多廉租房。最近建設部又提出要考慮進城農民工的住房問題，這個口子就更大了。而且廉租房畢竟是一種非市場手段，雖然緩解了一些社會公平的問題，但是可能帶來一定的效率損失，所以不能成為房地產(chǎn)市場的主流。如果過分依靠廉租房，我們可能又走到福利分房的老路上去，房地產(chǎn)市場得不到應有的發(fā)展，人們的居住條件也就得不到進一步改善。

　　(上海證券報 復旦大學房地產(chǎn)研究中心 尹鋒 尹伯成)