05年房市調(diào)控:從控制過快增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向促進(jìn)供求平衡

　　沉香

　　2004年在一系列宏觀調(diào)控措施作用下，房地產(chǎn)投資增速快速回落，已經(jīng)低于2003年的水平，但同時(shí)全國(guó)各地房?jī)r(jià)卻普遍地出現(xiàn)了較大幅度的上揚(yáng)。因此，日前國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布的題為《房地產(chǎn)投資和需求平穩(wěn)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)漲幅將趨 緩》的報(bào)告分析認(rèn)為：

　　2005年房市調(diào)控重點(diǎn) 從控制過快增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向促進(jìn)供求平衡

　　目前，我國(guó)正處于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵和敏感時(shí)期。一方面，隨著城市化發(fā)展，居民收入水平的提升和住房分配體制變革，的確存在著對(duì)住房的大量需求；另一方面，隨著工業(yè)化和城市化推進(jìn)，土地資源被大量占用，土地成本不斷提高，建筑裝飾裝修材料價(jià)格上升，因此，房地產(chǎn)開發(fā)成本也不斷提升，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲形成了推動(dòng)力。但是從另一方面看，2004年房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)大幅度上漲還有著深層次的體制矛盾因素。而且主要的問題還與我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)體制供應(yīng)體制、融資體制的不完善以及需求關(guān)系方面存在較多的問題相關(guān)。同時(shí)，市場(chǎng)上確實(shí)存在大量的投資性需求，在一定程度上也導(dǎo)致部分地區(qū)房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫化傾向。此外，相關(guān)信息的公開性和透明性不夠也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生不利影響。在一個(gè)有五億城市人口，城市化率又以每年一個(gè)百分點(diǎn)的速度推進(jìn)的國(guó)家，如何既能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)快速增長(zhǎng)，又要保持價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，已成為一個(gè)嚴(yán)峻的課題。

　　為此，《房地產(chǎn)投資和需求平穩(wěn)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)漲幅將趨緩》報(bào)告預(yù)測(cè)，2005年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)仍將會(huì)實(shí)施一定程度的調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡。在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)投資增幅會(huì)繼續(xù)回落，但仍會(huì)高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增幅。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將有所改善，適應(yīng)中低收入家庭需求的經(jīng)濟(jì)適用房會(huì)增加。房地產(chǎn)金融將進(jìn)一步探索多種渠道和多種方式。房地產(chǎn)價(jià)格仍將呈上漲趨勢(shì)，但漲幅會(huì)縮小。

　　過快增長(zhǎng)得到初步遏制

　　2004年在宏觀調(diào)控政策作用下，房地產(chǎn)投資增速明顯回落。有關(guān)數(shù)據(jù)表明，2004年1月-11月房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)29.2%，增幅比年初下降21.0個(gè)百分點(diǎn)，低于2003年水平(29.7%)；2004年1月-11月施工面積增長(zhǎng)21.7%，增幅比年初下降22.9個(gè)百分點(diǎn)；而2004年1月-11月竣工面積僅增長(zhǎng)11.7%，增幅比年初下降18.6個(gè)百分點(diǎn)。施工面積增速已經(jīng)接近2002年全年20.1%的水平，竣工面積增速已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2002年全年增長(zhǎng)19.1%的水平。

　　在房地產(chǎn)投資、施工增速明顯放緩的同時(shí)，全國(guó)范圍內(nèi)房產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了大幅度上漲，1月-11月全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為2759元/平方米，同比上漲12.5%。其中，商品住宅平均銷售價(jià)格為2580元/平方米，上漲11.6%。2004年四季度房屋銷售價(jià)格比上年同季上漲10.8%，比三季度上漲2.2%，全年平均上漲9.7%。其中原來房?jī)r(jià)較低的一些省會(huì)城市如蘭州、濟(jì)南、武漢、太原、成都等新房?jī)r(jià)格大幅度升高，這些表明房?jī)r(jià)上漲呈現(xiàn)出普遍趨勢(shì)。

　　從2004年商品房銷售面積的增長(zhǎng)情況來看，出現(xiàn)了增幅穩(wěn)步回落趨勢(shì)。1月-11月，商品房銷售面積增長(zhǎng)18.5%，比年初回落24.2個(gè)百分點(diǎn)，低于2003年同期的32%。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)17.8%，低于2003年同期的28.9%。雖然銷售面積增長(zhǎng)幅度平穩(wěn)回落，但各月的銷售量仍然保持在較高水平上，1月-11月商品房銷售面積達(dá)23725.5萬(wàn)平方米，住宅銷售面積達(dá)21209.6萬(wàn)平方米，房屋需求仍然較旺。

　　由于初期宏觀調(diào)控措施對(duì)抑制房地產(chǎn)投資和需求的力度不同，導(dǎo)致一段時(shí)間出現(xiàn)投資增速回落快于需求增速回落的現(xiàn)象，二、三季度出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡，房屋供應(yīng)偏緊的狀況。隨著控制城市拆遷規(guī)模、抑制投機(jī)行為、加息等調(diào)控措施繼續(xù)出臺(tái)，對(duì)需求的調(diào)控力度加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)有所改善，房屋供求差距由7月末的1618萬(wàn)平方米，減少至11月末的118萬(wàn)平方米。空置房同比增速連續(xù)幾個(gè)月呈下降趨勢(shì)，第四季度絕對(duì)量和環(huán)比開始出現(xiàn)變化，11月末空置房9985萬(wàn)平方米，比10月增加208萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.13%，同樣反映出供求關(guān)系的改善。

　　該份報(bào)告據(jù)此對(duì)2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本評(píng)價(jià)是：連續(xù)出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控措施，對(duì)抑制房地產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)和需求膨脹起到了明顯作用。房地產(chǎn)投資規(guī)模大幅回落，增速低于2003年，房地產(chǎn)施工面積和竣工面積增長(zhǎng)速度已經(jīng)恢復(fù)到2002年的水平。同時(shí)，房地產(chǎn)需求得到有效控制，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)逐步得到改善。但各地房地產(chǎn)價(jià)格普遍、較大幅度上漲，應(yīng)該引起足夠重視。

　　存在的問題仍不容忽視

　　在房地產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)得到初步遏制的同時(shí)，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心有關(guān)專家對(duì)于房地產(chǎn)下一步發(fā)展中存在的問題仍然擔(dān)憂。

　　一是房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度過大。在宏觀調(diào)控措施取得成效的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格卻持續(xù)較大幅度上漲，增加了中低收入居民購(gòu)房的困難，引起社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)是否“過熱”和存在“泡沫”的擔(dān)心。這輪房?jī)r(jià)上漲，首先是由北京、上海、杭州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市開始，接著天津、重慶、沈陽(yáng)、青島等城建速度較快的城市房?jī)r(jià)大幅上漲，其他省會(huì)城市也有普漲的趨勢(shì)。該份報(bào)告認(rèn)為，這其中既有居民實(shí)際消費(fèi)需求較旺、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求一度偏緊，土地、建材價(jià)格上漲較快的客觀因素(2004年四季度土地交易價(jià)格上漲10.0%，全年固定資產(chǎn)投資價(jià)格上漲5.6%)；也有地方政府超前城市拆遷改造，增加被動(dòng)需求和中低檔住宅供應(yīng)比例下降、房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理的人為因素，同時(shí)也存在一部分投資和炒作的非合理因素，導(dǎo)致局部地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格脫離實(shí)際供求的現(xiàn)象。

　　二是房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)仍不盡合理。首先是房屋供給結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致供需脫節(jié)。去年1月-11月社會(huì)需求較大的住宅投資增長(zhǎng)幅度低于房屋投資的平均水平，其中經(jīng)濟(jì)適用房增長(zhǎng)速度更低，僅為3.6%。使中低收入群體急需的住宅供給比例比上年同期下降，而商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資卻在增長(zhǎng)。其結(jié)果就是，一方面經(jīng)濟(jì)適用房不能滿足需求，需排號(hào)等待，普通住宅房?jī)r(jià)大幅上漲；另一方面，空置的商業(yè)用房大幅增長(zhǎng)，至2004年11月末商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置數(shù)量比上年同期增長(zhǎng)16.6%。

　　三是土地開發(fā)面積和新開工面積增速回落過快將影響發(fā)展后勢(shì)。至去年11月末，完成土地開發(fā)面積僅比上年同期增長(zhǎng)8.7%，增速比年初回落49.8個(gè)百分點(diǎn)；新開工面積增長(zhǎng)速度也逐月大幅回落，去年1月-11月已降至11.7%。土地開發(fā)和新開工面積增速大幅回落，將影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展后勁。

　　四是房地產(chǎn)存量資源沒有充分利用。房地產(chǎn)與一般商品不同，具有連續(xù)使用的功能。房屋建成出售，即使已賣給出租者或投資者，但只是變成存量，仍然包括在全社會(huì)房屋的總供給量中。當(dāng)前房?jī)r(jià)大幅上漲，一部分原因是房產(chǎn)存量資源沒有充分發(fā)揮作用。據(jù)調(diào)查，在一些大城市存在大量的存量房產(chǎn)資源處于沉淀狀態(tài)，包括投資者購(gòu)入待出售、出租的房屋，第二套以上的閑置房屋。另外，由于當(dāng)前資金成本低于預(yù)期地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲的幅度，使開發(fā)商主觀上放慢了施工的速度，使房屋在建規(guī)模偏大，竣工率較低。這種情況也加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾。

　　促進(jìn)供求平衡應(yīng)是下一步調(diào)控重點(diǎn)

　　根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展形勢(shì)、變化和存在的問題，該份報(bào)告分析認(rèn)為，2005年我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)該從控制房地產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格上，并且要重視調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性和配套性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

　　第一要發(fā)揮地方政府在調(diào)控中的作用。地方政府在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)方面起著重要作用。要逐步規(guī)范地方政府的行為，使國(guó)家宏觀調(diào)控政策能得到具體落實(shí)。一是結(jié)合地方政府“政績(jī)?cè)u(píng)價(jià)”指標(biāo)體系的改革，推動(dòng)地方政府職能的轉(zhuǎn)變。減少地方政府對(duì)GDP增長(zhǎng)和政績(jī)工程追求的內(nèi)在動(dòng)力，防止某些城市為此發(fā)展過熱導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲幅過高的情況發(fā)生。二是促進(jìn)地方政府將工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)向社會(huì)保障和發(fā)展公共事業(yè)方面，科學(xué)制定城市發(fā)展規(guī)劃，建好本地區(qū)的住房保障體系，落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房和普通住房的建設(shè)計(jì)劃，逐步解決中低群體的住房問題。三是督促地方政府建設(shè)和完善本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，維護(hù)市場(chǎng)運(yùn)行秩序。

　　第二要完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制配置資源的作用。首先，建立完善的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)、房產(chǎn)登記制度和定期公告制度，及時(shí)向社會(huì)公開提供真實(shí)完整的土地資源情況，房地產(chǎn)供求情況，存量房地產(chǎn)資源的交易、變動(dòng)情況及租賃市場(chǎng)的資源、價(jià)格等情況，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)生產(chǎn)、投資、消費(fèi)。其次是完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，加強(qiáng)商品房一級(jí)銷售市場(chǎng)、存量房的二級(jí)交易市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)的建設(shè)，促進(jìn)各個(gè)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展，形成多層次市場(chǎng)體系，發(fā)揮各市場(chǎng)間的替代作用，滿足不同消費(fèi)群體的需求。再次，整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行秩序，監(jiān)督和管理開發(fā)商的行為，使其按照市場(chǎng)規(guī)則，規(guī)范經(jīng)營(yíng)，防止聯(lián)手抬價(jià)，查處提供和散布虛假信息的行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)。

　　第三要綜合協(xié)調(diào)使用多種調(diào)控手段，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡和價(jià)格穩(wěn)定。要增加中低檔住宅建設(shè)數(shù)量，改善房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。檢查、督促地方政府落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)計(jì)劃，保證公平、合理的提供給真正缺房的低收入居民；完善土地使用制度，明確普通商品房的供地原則，建立公開、公平的土地供應(yīng)機(jī)制，保證普通商品房的土地供應(yīng)量；利用稅收、利率等有效的經(jīng)濟(jì)手段，激活沉淀的存量土地、房產(chǎn)的資源；也可以根據(jù)形勢(shì)變化的需求，考慮發(fā)揮利率杠桿的調(diào)節(jié)作用，抑制不合理投資需求。

　　第四要正確處理房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的關(guān)系，培育合理的住房消費(fèi)需求。居民住房消費(fèi)是新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，要注意培育和保護(hù)。調(diào)控政策要有保有壓，宏觀調(diào)控的重點(diǎn)是控制被動(dòng)需求和投資炒作的需求。土地政策和信貸政策要保證經(jīng)濟(jì)適用房、普通住宅的供給量，促進(jìn)房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

　　特約編輯：廣偉