上海進入全民炒房時代 排隊購房呈兩極分化
近幾年上海樓市捷報頻傳，溫州購房團，臺灣炒房團，香港看房團，讓上海市民見識到了外地投資客的萬丈豪情入樓市，讓上海市民看到了在賣方市場中排隊購房的“奇景”，而從2004年第四季度開始，這股排隊買房之風從中低檔樓盤蔓延到高檔樓盤，現(xiàn)在排隊購房已呈兩級
化，似乎寓意著上海進入全民炒房時代。
排隊，排隊，又是排隊購房，這是近期行業(yè)內的熱點話題，幾乎樓盤開盤都存在開盤排隊購房的現(xiàn)象，從04年四季度開始，這種現(xiàn)象在市中心特別嚴重，這些樓盤一般單價在15000元/左右。
事件回放
04年12月初位于復興東路外灘的金外灘花園尚未開盤，就出現(xiàn)了排隊購房的現(xiàn)象，據了解，當時有近200人在排隊，而開盤的當天，場面非�；靵y，要知道當時該樓盤的單價在30000元/平方米，而不可思議的是開盤當日即告搶購一空。
05年初，長寧區(qū)紫云路的虹橋豪苑，該樓盤也發(fā)生了排隊搶購的現(xiàn)象，當時該樓盤的售價在15000元/平方米左右，更有排隊市民10人預定了41套房。
普陀蘇州河沿岸的匯麗花園二期開盤同樣出現(xiàn)排隊景象，開發(fā)商和代理商出現(xiàn)利益糾紛，造成售樓處多次搬遷，遭媒體曝光。
形成目前市場排隊搶購風的主要原因是，2004年上海全年商品住房批準預售面積與預售登記面積之比為1∶1.07，需求略大于供應。同時，宏觀調控政策收緊"地根"、商品房供應趨緩、中心地區(qū)資源緊缺等原因，也影響了上海商品房的供應量。使得市中心一些樓盤供不應求。而據中瑞市場研究公司統(tǒng)計數字也表明市中心某些區(qū)域呈供不應求狀況，2004年靜安區(qū)供應同比去年度下降了37.7%，下降幅度十分明顯，而成交量同比前年度僅下降8%左右，低于供量的下降幅度，需求依舊顯得極為旺盛，導致某些樓盤上漲速度驚人，04年初國際麗都城報價為在12000元／平方米，目前二手房市場的價格已飚升至25000元／平方米，漲幅達100％，而且受“國際熱錢流入上海樓市”之類消息的影響，仍有上漲不歇之勢。近期統(tǒng)計局公布，2004年度上海銷售平均價格已達6385元，比上年上漲14.6％，根據房產之窗新房監(jiān)測系統(tǒng)數據統(tǒng)計顯示，隨著均價的提高，各檔次房源的價格分水嶺已不再明顯，萬元住宅已經不算是高檔房的標志，目前高端房的價格準線又有上浮。
中瑞市場研究有限公司常務副總朱峰認為，出現(xiàn)高檔樓盤排隊，是因為04年市中心供應量少，需求旺盛，導致價格飛漲，另一方面，高價位的樓盤通常位于市中心區(qū)域，地理位置相當優(yōu)越，有很強的升值潛力，從而造成排隊"追捧"，投資者看好市中心樓盤的升值潛力，紛紛把資金集中于此。
上海也向溫州看齊 全民炒房
本人曾經和一位開發(fā)商老總聊起，排隊購房的現(xiàn)象，那位老總說："現(xiàn)在只要你手中有房，肯定是賺的，半年轉讓一次，每平米至少賺2000元，現(xiàn)在股市已經是很低迷了，一些原本炒股的人，把資金轉移到房地產上，造成房價不斷攀升。"而據調查，這種排隊購房現(xiàn)象不僅出現(xiàn)在市中心的高端樓盤，也出現(xiàn)在外環(huán)以外的某些樓盤，如05年1月份位于閔行區(qū)北翟路的金色西郊城開盤時，秩序比較混亂，一大早就有人排隊，甚至現(xiàn)場外來民工將手中所謂購房號進行非法買賣，該樓盤的單價已經從6800元迅速上升到7500元，而浦東的地杰國際城開盤均價定位在6300
元 / 平方米，其中最低價為 5900 元 / 平方米，第一批 226 套房源引來近 4000
多個排隊登記，最后不得不采取公正搖號的方式進行分配。而05年1月初開盤的南匯金色杭城和安亭新鎮(zhèn)開盤時也出現(xiàn)了類似的情況，據了解，排隊的人群中不僅有普通的購房者，還有一定數量的投資客，他們雇傭民工連夜排隊。
《第一財經*第一地產》欄目評論員蔡為民認為，目前外環(huán)線排隊購房現(xiàn)象不是剛性需求所至，因為這些區(qū)域交通及配套不是很便利，特別是在這里購房到市中心上班不太方便，很少人會在這里居住，總體來說這些人還是投資者居多，造成排隊現(xiàn)象有二個原因，一是某些樓盤可能目前有些賣點，投資者看好這一趨勢，紛紛把資金壓到這里，但是這一賣點不足支撐賣點，投資者只是想短期炒一下。二是，現(xiàn)在擔心的是上海已向溫州一樣變成全民炒房，因為一些缺乏資金的投資者不敢碰市中心高端樓盤，只能去投資中低檔物業(yè)，很有可能造成了有錢的投資者去投資市中心樓盤，缺乏資金的投資者去購房中低檔樓盤，反正等著房價上漲。另外，蔡為民還指出，目前地產投資已進入專家時期，盲目地跟風式的投資會有一定的風險，特別是05年房地產市場還不明朗，千萬不要跟風式的投資。
中高檔樓盤沒有排隊現(xiàn)象
據記者觀察，四季度開始出現(xiàn)的排隊購房現(xiàn)象，主要集中于上海本地客戶自住和投資為主的中低價位樓盤，及外國客戶用于投資的高價位樓盤，而排隊現(xiàn)象很少集中在申城的中高檔樓盤。中瑞市場研究公司常務副總朱峰認為，如果以幾年前10000元以上算高檔，6000-8000元/平方米算中高檔，6000元/平方米以下算中低檔的標準很難對目前樓盤的檔次進行定位，因為現(xiàn)在有些樓盤的價格已達到了高檔樓盤，但是其地段、配套、小區(qū)的環(huán)境及樓盤的品質還沒有達到這個價值，從目前來看申城的中高檔樓盤排隊現(xiàn)象不多，這是因為一些樓盤價格達到了中高檔樓盤，但是其樓盤的檔次只能算是中檔樓盤，投資者認為不值這個價格，沒有太大的升值潛力，而普通的購房人認為再加一點錢可以買到地段更好的房子。
特約編輯：廣偉
