二手房市一下子由熱變冷。

　　銀 行暗收二手房貸

　　1月初，我愛(ài)我家在全公司范圍內(nèi)轉(zhuǎn)發(fā)了某銀行的“精神”，要求業(yè)務(wù)員要向客戶(hù)明確說(shuō)明———貸款額度隨房齡遞減，比如5年內(nèi)有可能貸到八成，10年內(nèi)降為七成，15年以上則只能貸到五成以下甚至不能貸款。同時(shí)，貸款人的身份限制也較以往更嚴(yán)格。

　　緊接著，金誠(chéng)信經(jīng)紀(jì)公司也接到了農(nóng)行某支行的“通牒”，稱(chēng)對(duì)于上世紀(jì)90年代以前建成的房屋，一律停止發(fā)放二手房貸款。

　　上述舉措并非某家銀行的個(gè)別行為，這股貸款緊縮之風(fēng)在短短一個(gè)月內(nèi)已在北京全市刮起。近幾天，記者從首創(chuàng)金豐易居、置換家園等五六家規(guī)模較大的二手房經(jīng)紀(jì)公司均得到了類(lèi)似信息，而他們的合作方基本上已經(jīng)涵蓋了北京各大放款銀行。銀行正在緊縮房貸，二手房市一下子由香餑餑變成了誰(shuí)也不待見(jiàn)的冷飯，遭遇之慘更甚于新建商品房。多家中介的金融總監(jiān)在接受采訪(fǎng)時(shí)都一臉的痛苦：“他們一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)都不想承擔(dān)，提出的條件，我們真接受不了。”但是為了繼續(xù)合作，他們都不希望記者公開(kāi)銀行的名字。

　　盡管沒(méi)有一家銀行愿意公開(kāi)得罪二手房的需求群體，落下個(gè)“嫌貧愛(ài)富”的罵名，但購(gòu)房人明顯能夠感受到他們受到的特殊“照顧”：比如，審貸的過(guò)程加長(zhǎng)了，房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值降低了，放款速度變慢了�？傊�，今年多數(shù)銀行都在以實(shí)際行動(dòng)向市場(chǎng)表明，他們對(duì)二手房貸的興趣不高。

　　受宏觀(guān)調(diào)控和銀監(jiān)會(huì)嚴(yán)格控制風(fēng)險(xiǎn)、為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫等“最高指示”的影響，從去年下半年起，就已經(jīng)有銀行陸續(xù)對(duì)房屋二級(jí)市場(chǎng)念起了緊箍咒。有很多銀行都悄然將二手房的八成貸款高限額度調(diào)低至七成，貸款年限與房齡相加也不得超過(guò)35年。而新近的“貸款人必須提供第二居所證明”的規(guī)定，更是讓很多外地人對(duì)自己的獲貸前途感到渺茫。
 　購(gòu)房人首付負(fù)擔(dān)加重

　　眾多中介公司的客戶(hù)分析顯示，目前，北京二級(jí)市場(chǎng)上絕大多數(shù)人的購(gòu)買(mǎi)目的還是自住，其中以低收入人群、家底薄的年輕人以及拆遷戶(hù)為主，他們選擇購(gòu)買(mǎi)二手房的最主要原因還是經(jīng)濟(jì)拮據(jù)。

　　金誠(chéng)信總經(jīng)理邱宏表示，銀行限令對(duì)交易的影響很大，因?yàn)槭袌?chǎng)上七八成的房源都是上世紀(jì)90年代前后建成的，而購(gòu)買(mǎi)二手房的群體多數(shù)收入偏低，可能很多人只能被迫放棄自己合意的房子了。

　　貸款緊縮意味著購(gòu)房人首付負(fù)擔(dān)將大大加重。其影響，我們可以透過(guò)某公司新近成交的一個(gè)案例簡(jiǎn)單看出：一套1990年建成的房子成交價(jià)為35萬(wàn)元。以前銀行對(duì)此類(lèi)房源的評(píng)估價(jià)可以達(dá)到32萬(wàn)，但現(xiàn)在的評(píng)估價(jià)只有30萬(wàn)，業(yè)內(nèi)人士還說(shuō)：“銀行方面給的價(jià)格很不錯(cuò)了�！币郧百�(gòu)房人能夠貸到七成貸款，那么需要支付的總款項(xiàng)約為三成，首付9萬(wàn)加上評(píng)估差額5萬(wàn)，再加稅費(fèi)等約2萬(wàn)，總計(jì)16萬(wàn)元�？墒�，按照部分銀行的新規(guī)定，該購(gòu)房人只貸到了五成房貸，因此他需要籌集的金額增至15萬(wàn)+5萬(wàn)+2萬(wàn)，總計(jì)22萬(wàn)元。由于該購(gòu)房人根本就沒(méi)有思想準(zhǔn)備，6萬(wàn)元的首付差額，他們根本無(wú)法及時(shí)籌措，所以買(mǎi)賣(mài)雙方以及中介還差點(diǎn)為此打起了官司。

　　這個(gè)例子也許有點(diǎn)極端，但今年想買(mǎi)二手房的人肯定得準(zhǔn)備更多資金。鏈家的研究報(bào)告顯示，即使是在去年的好年頭里，雖然有近八成的購(gòu)房人都希望通過(guò)貸款購(gòu)房，但實(shí)際上也只有將近35.88%的人得到銀行貸款。今年的放貸情況是不言自明的了。

　　二手房市影響分析

　　根據(jù)鏈家的統(tǒng)計(jì)資料，二手房的貸款金額在30萬(wàn)元以下的占到總貸款數(shù)的70.65%，而商品房的貸款金額在30萬(wàn)元以下的卻只占到55%。銀行為什么還要對(duì)二級(jí)市場(chǎng)如此打壓呢？來(lái)自銀行內(nèi)部的消息是，按照銀監(jiān)會(huì)精神，今年各銀行都要為降低房地產(chǎn)熱度做貢獻(xiàn)，減少信貸額度。而對(duì)于銀行來(lái)講，二手房貸款的辦理比較零碎，人力付出多，但收益小，不如一級(jí)市場(chǎng)“痛快”，因此壓縮總量先壓縮二手房，二手房市“倒霉”也就不足為奇了。

　　首創(chuàng)金豐易居副總皮娟娟表示，老齡房受金融緊縮影響最嚴(yán)重。但是由于戶(hù)型落后等原因，目前上世紀(jì)90年代以前的老房子需求量并不高，一般購(gòu)買(mǎi)這種房子的人都是用來(lái)投資，或是拆遷戶(hù)故土難離，他們多能夠一次性付款。購(gòu)買(mǎi)上世紀(jì)90年代中后期建成房屋的購(gòu)房人恐怕所受影響最大，因?yàn)樗麄兡軌蛸J款的成數(shù)可能有所降低，再加上銀行指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)刻意壓低價(jià)格，他們購(gòu)買(mǎi)二手房的首付可能高過(guò)購(gòu)新房所付，因此他們會(huì)轉(zhuǎn)投一級(jí)市場(chǎng)。而2000年后建成的房屋，所受影響可忽略不計(jì)。

　　特約編輯：廣偉