昨天，房產(chǎn)交易中心公布了市內(nèi)四區(qū)2004年房產(chǎn)交易情況分析與走勢(shì)預(yù)測(cè)。從情況分析中，我們?cè)诎盐?004年房地產(chǎn)脈搏的同時(shí)，也可以為今年的房產(chǎn)投資做個(gè)參考。

    消費(fèi)者：把握機(jī)會(huì)

    四方李滄房?jī)r(jià)“蹦高”

    數(shù)據(jù)顯示，去年 市內(nèi)四區(qū)區(qū)域成交均價(jià)有升無(wú)降。而四方和李滄的房?jī)r(jià)則飛漲起來(lái)。與去年同期比較，每平方米均價(jià)上漲最大的為四方區(qū)，上漲807元／平方米；其次是李滄區(qū)，上漲484元／平方米；遞次排列為市北區(qū)上漲432元／平方米；市南區(qū)上漲288元／平方米。以均價(jià)上漲幅度排列，四方漲幅最高達(dá)25.19％；依次為李滄區(qū)20.64％；市北區(qū)9.44％，市南區(qū)4.65％。2004年，市南區(qū)商品房?jī)r(jià)位在6000元／平方米至8000元／平方米之間浮動(dòng)；市北（包括四方區(qū)部分）價(jià)位在4000－5000元／平方米之間浮動(dòng)。

    南北差距正在縮小

    交易中心人員分析，隨著北部基礎(chǔ)設(shè)施的改善，南北差距逐漸縮小，北部地區(qū)房屋建設(shè)環(huán)境和質(zhì)量明顯改善，逐步形成住房需求新熱點(diǎn)。加上李滄區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用住房數(shù)量增多，不少配套好、環(huán)境好的住宅小區(qū)也建成了，這里成為吸引市區(qū)居民購(gòu)房消費(fèi)者青睞的新熱點(diǎn)。

    小康房型最受青睞

    根據(jù)市房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計(jì)，去年成交占比例最大的是面積在70至100平方米之間的房子，這類住房占總成交套數(shù)的44.24％，同比下降2.03％；其次是面積在100至150平方米的房子，這類住房占總成交套數(shù)的24.30％，同比增加1.19％。

    經(jīng)濟(jì)房源翻番增長(zhǎng)

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年我市共批準(zhǔn)預(yù)售的房屋面積為188.94萬(wàn)平方米，比前年增長(zhǎng)36.80％。其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售13419套，批準(zhǔn)預(yù)售面積145.58萬(wàn)平方米，比去年增長(zhǎng)33.59％；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房批準(zhǔn)預(yù)售17.25萬(wàn)平方米；辦公樓批準(zhǔn)預(yù)售25.73萬(wàn)平方米。

    另外，去年市區(qū)加快了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，全年批準(zhǔn)預(yù)售4386套，比上年增長(zhǎng)249.48％；批準(zhǔn)預(yù)售面積43.52萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)187.26％。

    中低檔房仍鬧饑荒

    與前年相比，去年市內(nèi)四區(qū)商品住宅交易成交戶數(shù)、面積與金額均有明顯的下降，平均成交單價(jià)僅上升9.93％，增幅明顯放緩。

    從另一側(cè)面看，市內(nèi)四區(qū)中低檔商品房長(zhǎng)期有效供給不足，市場(chǎng)處于饑渴狀態(tài)，供求脫節(jié)矛盾突出，將影響我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

房產(chǎn)商：看準(zhǔn)行情

    去年賣房8萬(wàn)多套

    根據(jù)房產(chǎn)交易中心公布的情況，去年我市房產(chǎn)交易總成交84988套，比去年增長(zhǎng)10％；房?jī)r(jià)仍在上漲，但漲幅趨緩。市內(nèi)四區(qū)商品房交易總成交17828套，比去年同期下降22％；商品房交易平均價(jià)格3405.79元／平方米，同比增長(zhǎng)9.12％，其中住宅成交16228套，占商品房總成交戶數(shù)的91.03％，成交面積154.28萬(wàn)平方米，成交金額48.16億元。住宅交易平均價(jià)格3121.60元／平方米，同比增長(zhǎng)9.93％。

    交易數(shù)量坐上“滑梯”

    近兩年來(lái)，市區(qū)因受加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、壓縮商品房建設(shè)政策的影響，去年商品房交易數(shù)量繼續(xù)呈下降趨勢(shì)。新建商品房供應(yīng)有所減少，其成交套數(shù)、成交面積及成交金額下降幅度分別為22％、26％、20％。

    低價(jià)住房脫手最快

    去年，小于3000元／平方米的商品房成交套數(shù)占總成交套數(shù)的60.03％；其次，3000－5000元／平方米的房屋成交總套數(shù)占29.26％。

    特別提示因購(gòu)房者往往不及時(shí)登記，而以上價(jià)格結(jié)構(gòu)分析的原始數(shù)據(jù)是來(lái)自本年度購(gòu)房者的登記信息，所以這些信息包括了各個(gè)年度簽訂的商品房購(gòu)銷合同數(shù)據(jù)，但本年度所占比例會(huì)較大，因而統(tǒng)計(jì)的均價(jià)明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格，但各價(jià)格結(jié)構(gòu)占總量的百分比可作為參考。

    購(gòu)房大軍本地為主

    去年成交的商品房大多被本市居民買走，本市居民購(gòu)房占總成交套數(shù)的88.64％。外地來(lái)青購(gòu)房?jī)H占11.01％，境外購(gòu)房更少，僅占0.35％。

    住宅房“燙”辦公房“冷”

    去年，市區(qū)的辦公、商業(yè)用房仍然處于低迷狀態(tài)，成交量很少，總成交套數(shù)1594套，占總成交量的8.94％，其中辦公樓成交占1.49％。供應(yīng)飽和是其中最主要的原因。按本年度合同價(jià)格統(tǒng)計(jì)得出辦公樓均價(jià)為6156.22元／平方米，比去年增長(zhǎng)10.90％；商業(yè)用房均價(jià)為6373.46元／平方米，同比增長(zhǎng)12.56％。

    上半年“熱”下半年“涼”

    比較上下半年交易數(shù)據(jù)，下半年市內(nèi)四區(qū)商品房總成交7838套，比上半年下降21.54％；成交面積85.47萬(wàn)平方米，比上半年下降21.69％；總成交金額29.03億元，比上半年下降22.07％；平均單價(jià)為3396.51元／平方米，比上半年下降0.50％。其中商品房住宅下半年成交9118套，同上半年比較下降22.02％；成交面積66.16萬(wàn)平方米，比上半年下降24.92％；總成交金額20.31億元，比上半年下降27.07％；平均單價(jià)為3069.83元／平方米，比上半年下降2.87％。