隨著交易行情的持續(xù)火爆，青島二手房市場的2005表情成為業(yè)內(nèi)人士熱議的焦點：二手房價的“拐點”能否在今年來臨？搶灘登陸青島的外地房介“功夫”如何？哪個區(qū)域?qū)诮衲戤愜娡黄�，成為市場新熱點……一系列猜想讓今年的二手房市場呈現(xiàn)出諸多變數(shù)———
市場需求的剛性空間
今年我市加
大了普通商品房的開發(fā)力度，將高檔商品住房、普通商品住房、經(jīng)濟適用住房的比例初步定為12：58：30。高檔商品住房主要分布在市南區(qū)及市北、四方、李滄中心區(qū)；普通商品住房主要分布在東西快速路、重慶路、308國道三條主要干道兩側(cè)；經(jīng)濟適用住房建設(shè)將主要在四方東部、李滄東部。從有關(guān)部門日前公布的建設(shè)規(guī)劃可以看出，2005年我市房地產(chǎn)市場放量將會增多，且唱“主角”的將是價位相對低廉的普通商品房，這對廣大市民來說無疑是一個利好消息，但仍不排除一種可能，那就是開發(fā)商能否改變大中戶型的開發(fā)癖好，而轉(zhuǎn)向極具市場潛力和需求熱度的小戶型？對于這個問題，已有開發(fā)商明確表示火爆的市場讓他們不會費時費力地去操作小戶型項目，由此可以看出這些即將占據(jù)市場主角的普通商品房能否真正契合我們的消費需求，目前還是一種未知。這在客觀上加大了二手房市場的需求空間。再者，由于地理環(huán)境、經(jīng)濟發(fā)展、奧運效應(yīng)等多方面的綜合拉動，我市商品房的房價近年來一直大幅攀升，房價屢次突破歷史新高，高價商品房與消費者可支付能力之間的供需矛盾日益突出。因此，高位房價的投入成本與市民消費能力之間的不對稱可能還會繼續(xù)，由此必然會帶動二手房市場的需求張力。在這種背景下，價格相對低廉、配套設(shè)施相對齊備的二手房必然成為市場追捧的熱點，這一點已在去年的市場運行中得到明顯體現(xiàn)。
另外，今年我市的城市化進程還將進一步加快，“清違”與舊城改造將并行深入，加之來青置業(yè)、投資群體的日益增多，二手房的市場放量與缺口依然較大，可以說，今年二手房市場還將處于一種剛性的需求空間。
城區(qū)改造的助推效應(yīng)
2004年是青島城市建設(shè)穩(wěn)步發(fā)展的一年。這一年青島CBD范圍劃定，山東路作為CBD規(guī)劃的重要一極，成為輻射市南和市北經(jīng)濟發(fā)展的核心地帶；市政府縮小南北差距意見的出臺，有效拓展了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間；城市北部道路、河道綜合整治也按計劃按進度實施，遼陽西路工程在去年7月下旬開工后進展順利，計劃今年5月底前竣工；安順路（遵義路———仙山路段）綜合整治工程也于去年底實現(xiàn)通車；濱海路、遵義路、長順路、萍鄉(xiāng)路、洛陽路整治工程順利進展，確保年底完成整治任務(wù)；板橋坊河、李村河中下游整治工程已開工建設(shè)，馬蓮溝河道整治工程已經(jīng)完工；老城區(qū)供熱規(guī)劃和城市燃氣熱力專業(yè)規(guī)劃編制基本完成，市內(nèi)四區(qū)已新增供熱面積125萬平方米，其中老城區(qū)61萬平方米。我市還加大了“平改坡”工程的實施力度，目前該工程調(diào)查摸底完畢，武昌路、榮成路周邊“平改坡”試點工程基本完成，東西快速路兩側(cè)21棟樓改造工程正在實施中，南京路至永嘉路一帶的22棟房屋也正在改造。結(jié)合今年城市規(guī)劃，有關(guān)部門還正在組織編制青島大學周邊、出入市區(qū)主干道、東西快速路等重要區(qū)域的“平改坡”改造方案。據(jù)悉，今年我市確定的綜合整治舊城區(qū)面積已逾60萬平方米。可以說，老城區(qū)改造與城市建設(shè)升級，既為城市容貌增添了亮點，也在一定程度上提升了二手房屋的升值潛力，成為拉動二手房價增漲的“引擎”。
從去年的市場情況來看，二手房價有的已接近于甚至高于商品房的開盤價，大部分中介公司分析認為，這一趨勢在今年還會繼續(xù)，二手房價整體將會略有增長，但絕不會出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。市南區(qū)和嶗山區(qū)等區(qū)域的海景房會因其高端品質(zhì)和價位而出現(xiàn)“降溫”，成交量趨緩；市南區(qū)的西鎮(zhèn)、團島、火車站附近等區(qū)域因隨著市政府西部城區(qū)的規(guī)劃而可能出現(xiàn)上市二手房屋增多，但交易行情仍存在著諸多變數(shù)；市北區(qū)也會因青島中央商務(wù)區(qū)的落戶、老城區(qū)的改造升級而引發(fā)二手房屋的置換“熱潮”；李滄區(qū)、四方區(qū)和開發(fā)區(qū)等城市次中心地帶將持續(xù)去年的火熱，特別是青島開發(fā)區(qū)的二手房市場將隨著濱海大道的通車呈現(xiàn)出更加火熱的景象。
房介經(jīng)營的店面“革命”
隨著瑪雅房屋、順馳置業(yè)等外來房介的進駐，青島本土中介也隨之掀起一場店面“革命”。其實，這種“革命”氣息早在21世紀不動產(chǎn)“試水”青島之際就已顯山露水，21世紀不動產(chǎn)統(tǒng)一的店面、著裝與服務(wù)模式曾讓青島中介機構(gòu)高呼“狼來了”，但外來中介對本土中介的結(jié)構(gòu)性“沖擊”直到去年夏天才得以明顯彰顯，一個突出的例子就是本土中介借鑒了外來房介的經(jīng)營模式，如第一個舉起“直營＋加盟”兩面旗幟的廣宇房產(chǎn)截至目前其直營店已達近60家，而特許加盟也在今年走出青島，走向濰坊、濟南等省內(nèi)各地。另一個潛在影響就在于加速青島中介行業(yè)的市場洗牌，一批規(guī)模小、信譽差、專業(yè)經(jīng)紀人團隊匱乏的房介將會在激烈的競爭中被淘汰，直至淡出市場，或是整改后被一些品牌中介所“收編”，可以預(yù)見這一圖景將會在今年被演繹得越來越生動清晰。而“外來和尚”帶來的規(guī)范、專業(yè)的服務(wù)體系也給本土中介上了一堂生動的服務(wù)課，如瑪雅房屋向社會公布的服務(wù)質(zhì)量承諾和顧客監(jiān)督體系就讓不少中介感到震動。特別是其兼具房屋實況播放錄像的房源影像管理系統(tǒng)更是讓同行看到了科技應(yīng)用于店面經(jīng)營的廣闊前景，目前不少中介正在謀劃著引入這套系統(tǒng)，以提高交易效率。可以說，這些外來中介的先進服務(wù)體系和理念既攪活了市場，同時也被一些本土同行悄悄“拿來”，成為其學習的“范本”素材。
備受爭議的專任委托模式能否在今年“飛”入尋常中介家，也成為展望2005二手房市場的重要猜想。此前青島已有不少中介在運行這一模式，但效果并不理想。這次瑪雅房屋明確祭起專任委托與獨家代理大旗，其閩江路、南京路店在開業(yè)一周內(nèi)就簽署了30余份專任委托協(xié)議，這從一個側(cè)面映襯出專任委托的前景。至于它將發(fā)展成為瑪雅的“個性產(chǎn)品”還是島城中介的“統(tǒng)一口徑”，還有待于市場磨合，畢竟這一模式比普通委托要投入更多的人力、物力和財力。
外來房介的紛紛搶灘究竟給青島二手房市場帶來什么？目前還不能斷言，但有一點不容置疑，那就是外來房介的先進服務(wù)模式和經(jīng)營理念將在今年得到更大范圍的復(fù)制和推廣，市民在二手房交易中也將會享受到更多諸如買房贈房屋保險、清潔、搬家等已然升級的增值服務(wù)。文／周建亮插圖／司海英
特約編輯：廣偉
