售房糾紛六成事關(guān)房產(chǎn)證

　　在小鴨集團(tuán)工作的張先生，2002年底在省城東部買了一套90平方米的商品房。他當(dāng)時(shí)雖然發(fā)現(xiàn)開發(fā)商沒有商品房預(yù)售許可證，但售樓小姐承諾一年內(nèi)肯定能夠辦下房產(chǎn)證，而他因?yàn)榻Y(jié)婚又急著買房子，于是就花22萬(wàn)元買下了這套房子�？墒�，直到現(xiàn)在開發(fā)商還沒有給辦下房產(chǎn)證。

　　省城判決的最大一起商品房糾紛案也是因?yàn)榉慨a(chǎn)證：省城一小區(qū)的居民買了商品房卻辦不下房產(chǎn)證，于是聯(lián)合起來(lái)狀告開發(fā)商。44戶購(gòu)房者一審勝訴，法院判決開發(fā)商賠償他們違約金總計(jì)100．3萬(wàn)元，其中獲得賠償最多的一戶達(dá)3．2萬(wàn)元。

　　一些開發(fā)規(guī)模相當(dāng)大的小區(qū)，因?yàn)榉慨a(chǎn)證辦不利索，開發(fā)商和業(yè)主發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)的情況屢見不鮮。很多開發(fā)商不能在合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦理房產(chǎn)證，又不給任何說(shuō)法，購(gòu)房者感到“花錢買房卻成不了房子的主人”，心中忐忑不安。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在商品房銷售糾紛中，房產(chǎn)證糾紛占到了六成，房產(chǎn)證已經(jīng)成為引發(fā)糾紛的焦點(diǎn)。

　　房產(chǎn)證糾紛誰(shuí)之過(guò)

　　有關(guān)管理部門介紹，房產(chǎn)證如此“難產(chǎn)”，其原因主要是開發(fā)單位欠繳土地出讓金；開發(fā)公司手續(xù)不全或存在歷史遺留問(wèn)題，如用地報(bào)建資料不齊，有違章建筑等；開發(fā)企業(yè)已經(jīng)破產(chǎn)或被取消資質(zhì)，無(wú)法繼續(xù)辦理確權(quán)；開發(fā)企業(yè)將房屋重復(fù)銷售（未經(jīng)房管部門鑒證），導(dǎo)致無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證；開發(fā)商與業(yè)主存在糾紛，如為了迫使小業(yè)主補(bǔ)交房款，扣著本該發(fā)給業(yè)主的房產(chǎn)證不發(fā)；開發(fā)商沒有按整體規(guī)劃建設(shè)小區(qū)配套設(shè)施（幼兒園、學(xué)校、郵政局、配電房等），或未移交小區(qū)配套用房；個(gè)別購(gòu)房者購(gòu)房入住后違章搭建，致使規(guī)劃部門不予核發(fā)房屋竣工驗(yàn)收合格證等。

　　再就是個(gè)別購(gòu)房者拖著不辦。為何購(gòu)房者不愿辦理房產(chǎn)證呢？原因一是房產(chǎn)契稅稅率不斷下調(diào)，以購(gòu)買100萬(wàn)元的房產(chǎn)為例，原先需交契稅4萬(wàn)元，后下調(diào)為2萬(wàn)元，再降為1.5萬(wàn)元，購(gòu)買相同的房子，先辦理房產(chǎn)證的購(gòu)房者反而比后辦理房產(chǎn)證的購(gòu)房者吃虧。二是目前許多購(gòu)房者辦理的是銀行按揭貸款，每月需向銀行歸還一定數(shù)額的貸款本息。銀行向購(gòu)房者發(fā)放貸款的前提是開發(fā)商須提供階段性連帶責(zé)任擔(dān)保，即在購(gòu)房者辦理抵押房產(chǎn)手續(xù)之前，如果購(gòu)房者不能歸還貸款，銀行就要從開發(fā)商在貸款銀行所開立的賬戶扣劃相應(yīng)資金�，F(xiàn)今已有部分購(gòu)房者不能按期歸還貸款，如果辦理了房產(chǎn)證并將房產(chǎn)抵押給銀行，銀行就有權(quán)拍賣或變賣房產(chǎn)，這顯然不是購(gòu)房者所樂(lè)意看到的。不辦理房產(chǎn)證，不僅銀行對(duì)購(gòu)房者的房產(chǎn)無(wú)法行使抵押權(quán)，而且還有開發(fā)商替購(gòu)買者承擔(dān)連帶保證責(zé)任，購(gòu)房者何樂(lè)而不為呢？三是商品房買賣合同只約定了開發(fā)商辦理房產(chǎn)證的期限，未約定購(gòu)房者辦理房產(chǎn)證的期限。

　　如何辦理房產(chǎn)證

　　根據(jù)建設(shè)部規(guī)定，開發(fā)商自房屋竣工之日起，三個(gè)月內(nèi)應(yīng)辦理初始登記，產(chǎn)權(quán)管理部門從受理初始登記之日起，20個(gè)工作日內(nèi)核準(zhǔn)登記并頒發(fā)房產(chǎn)證。如果沒有特殊原因，購(gòu)房人最長(zhǎng)應(yīng)在房屋竣工后五個(gè)月內(nèi)拿到房產(chǎn)證。開發(fā)商辦理初始登記必須同時(shí)具備土地證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、工程質(zhì)量合格證明和測(cè)繪成果報(bào)告。

　　在集體土地上開發(fā)的項(xiàng)目、沒有取得規(guī)劃審批的項(xiàng)目、沒有經(jīng)過(guò)綜合審批或綜合審批不合格的項(xiàng)目、土地沒有解除抵押或國(guó)有土地使用證被法院查封的項(xiàng)目、開發(fā)商未繳清相關(guān)稅費(fèi)的項(xiàng)目等，都不具備辦理房產(chǎn)證的條件，在沒有補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)、補(bǔ)繳出讓金、解除抵押等程序之前，不可能拿到房產(chǎn)證。抵押項(xiàng)目的《商品房預(yù)售許可證》上注有“抵押”字樣，選房時(shí)一定要看《商品房預(yù)售許可證》原件，還要看審批項(xiàng)目的名稱、地址、樓號(hào)和建筑面積等，如果所選房子在審批范圍之內(nèi)，就可放心購(gòu)買。（完）（記者　姜玉泰）

責(zé)任編輯 原霞