據(jù)了解，隨著今年相關(guān)政策的出臺(tái)，二手房法律方面的矛盾焦點(diǎn)也開始出現(xiàn)了轉(zhuǎn)移，類似購房者未能申請到足夠貸款因而產(chǎn)生的糾紛、與期房轉(zhuǎn)讓等有關(guān)的案例開始成為近期重點(diǎn)之一。據(jù)上海市申房律師事務(wù)所主任律師孫洪林表示，明年上述幾個(gè)焦點(diǎn)仍會(huì)是二手房糾紛的重點(diǎn)，此外新裝修二手房，或者次新房所占據(jù)的糾紛比例也 逐漸增加，有可能成為糾紛的主要關(guān)注焦點(diǎn)之一。這類糾紛一方面由于現(xiàn)有的房地產(chǎn)買賣合同示范文本中未能提供詳細(xì)的示范約定，另一方面則是眾多的購房人也忽視了房屋裝修、配套設(shè)施等問題而導(dǎo)致。由此所引發(fā)出關(guān)于裝修的問題也許并不大，但如果合同未能明確約定，糾紛通常無法得到妥善滿意的解決。

　　焦點(diǎn)一：購房者未能成功申請貸款

　　背景：從2004年下半年開始，隨著一系列相關(guān)政策的出臺(tái)，銀行對于個(gè)人住房貸款的政策開始作出了一系列的調(diào)整。其中主要包括對購買2套以上住房貸款的限制、單價(jià)7000元以上高價(jià)房貸款額度的調(diào)整、各大銀行收緊個(gè)人房貸的發(fā)放，以及2005年1月即將施行新的房貸利息等內(nèi)容。

　　目前，通過貸款支付主要房款是大多數(shù)購房人的首選付款方式，可如果購房者不能通過銀行審查，自身沒有能力支付房款，基于買賣合同的約定又必須在一定期限內(nèi)支付房款的話，將不可避免地造成違約，最后不得不承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)然，這其中也不乏部分基于中介公司口頭承諾一定辦出貸款而決定購房的。

　　案例：2004年8月，洪先生通過中介公司看中一套房子，總價(jià)156萬元，但由于其本身已經(jīng)有2套房子的抵押貸款，所以洪先生擔(dān)心自己不能再貸到款。但中介公司承諾跟銀行很熟，辦出貸款絕對沒有問題，于是洪先生就與上家簽訂了買賣合同，并開始辦理貸款申請。

　　然而沒想到的是，多家銀行都沒有批準(zhǔn)貸款。為了付款，洪先生不得不將自己另一套房子匆忙出售。由于已經(jīng)延期付款一個(gè)多月，他不僅向上家賠償了將近20000元的違約金，而且所出售的房屋由于過于匆忙，也比市場價(jià)低了很多。但由于沒有證據(jù)能夠證明中介公司的承諾，所以無法向中介公司索賠。

　　從法律關(guān)系上來看，貸款合同與房屋買賣合同屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系，除非在買賣合同中約定未能成功，貸款可以成為終止合同且不用承擔(dān)違約責(zé)任的條件。否則，一旦未能獲得貸款，基于買賣合同付款方式的約定，購房者就必須以其他方式支付房款，否則就構(gòu)成了違約。因此在簽訂合同之前，購房者應(yīng)當(dāng)充分考慮到自身的支付能力和銀行信貸能力，如果中介公司承諾貸款的，應(yīng)當(dāng)要求其出具書面承諾或者作為付款擔(dān)保人。

　　焦點(diǎn)二：期房限轉(zhuǎn)之后的期房買賣

　　背景：在“期房限轉(zhuǎn)”政策出臺(tái)之前，通過預(yù)售合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓的方式辦理的房產(chǎn)買賣占據(jù)了二手房交易市場相當(dāng)?shù)姆蓊~，而隨著“期房限轉(zhuǎn)”政策開始施行以及隨后而來的一段市場冷淡期，很快又興起了期房轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象，具體的操作方式就是在產(chǎn)權(quán)過戶的問題上做文章。

　　此類二手房交易出現(xiàn)的糾紛，原因在于售房人受到經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，寧愿選擇違約按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，卻不愿意繼續(xù)履行合同，更有甚者，直接轉(zhuǎn)售他人。

　　案例：蔡先生于今年上半年與張先生簽訂了購房合同，合同總價(jià)為110萬元，由于是期房，小產(chǎn)證大約要到今年下半年才能夠辦出，于是雙方約定由蔡先生先支付39萬元房款，張先生則將該房屋交付給蔡某使用。待小產(chǎn)證辦出之后3日內(nèi)，由張先生協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶，蔡先生通過貸款支付余款。但是當(dāng)張先生在辦理出小產(chǎn)證之后，卻以簽訂合同時(shí)沒有產(chǎn)證合同應(yīng)屬無效為由拒絕交易。蔡先生為此起訴到法院，要求繼續(xù)履行合同。

　　案例中交易雙方所簽訂的購房合同應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)，雖然根據(jù)相關(guān)規(guī)定，沒有產(chǎn)證的房屋不能轉(zhuǎn)讓，但是雙方已經(jīng)在合同中約定，當(dāng)房屋符合國家規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過戶，而張先生現(xiàn)在也已經(jīng)取得了小產(chǎn)證，符合法定轉(zhuǎn)讓條件，因此應(yīng)當(dāng)履行合同。法院最終也判決要求張先生繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶。

　　焦點(diǎn)三：戶籍遷移

　　背景：戶籍遷移一直都是二手房交易過程中難以解決的問題，由于戶籍管理屬于公安部門進(jìn)行的行政管理，法院無權(quán)干涉，而且法院也不受理二手房交易中以戶籍遷移為訴訟標(biāo)的的案件，因此這個(gè)問題目前而言可以說解決乏術(shù)。

　　案例：2004年5月，林先生購買了一套老式售后公房，取得產(chǎn)權(quán)證之后，林先生按約支付了全部房款，數(shù)日后想要遷入戶口才發(fā)現(xiàn)自己所購買的房屋中居然有其他人的戶口，質(zhì)問售房人才得知是售房人購買此房屋時(shí)上家所留下的戶口，售房人也表示自己無能為力，也聯(lián)系不到自己的上家。

　　林先生找到房產(chǎn)所在地的派出所，派出所表示該戶口沒有遷入地不能辦理遷出。

　　至今為止，林先生的問題仍然未能得到解決，不禁懊悔自己沒有在購房之前了解清楚這些問題。

　　針對目前戶籍糾紛中的管理盲點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)在合同中約定以戶籍遷移為條件的違約責(zé)任，要求未按照約定遷移戶口的售房人承擔(dān)賠償責(zé)任，直至解除合同。為了能夠保證售房人履行合同或在售房違約時(shí)得到保障，也可以以戶籍遷移作為支付部分房款的條件。在目前的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與戶籍遷移相分離的體制中，這樣的措施是必不可少的。(特約記者 秦佳)

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