地方政府左右房?jī)r(jià)
開發(fā)商有暴利神話無暴利事實(shí)
年末歲首的時(shí)候，盤點(diǎn)總結(jié)去歲之經(jīng)驗(yàn)得失，放眼前瞻來年之市場(chǎng)大勢(shì)，早成各行慣例。面對(duì)2004年房?jī)r(jià)居高不下、泡沫過熱的種種質(zhì)疑，建設(shè)部部長汪光燾日前表示，2005年我國將采取措施，進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。盡管如此，房地產(chǎn)
開發(fā)商卻仍然一致看好來年，言必稱上漲。姑且不論對(duì)房地產(chǎn)存在暴利和泡沫的批評(píng)是否合理，但可以肯定的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)正如當(dāng)年的證券市場(chǎng)，一樣的浮躁，一樣的浮華，而且，盈利模式一樣的簡(jiǎn)單和雷同。不一樣的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)不會(huì)出現(xiàn)股票市場(chǎng)所面臨的起起落落，因?yàn)榈胤秸畬?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，遠(yuǎn)甚于政府對(duì)股票市場(chǎng)的宏觀干預(yù)。
許多人都懷疑，在中國是不是真的存在所謂的房地產(chǎn)市場(chǎng)。所謂市場(chǎng)，買賣的人來來往往，交易的貨來自南北西東。我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)呢？居民由于面臨戶口問題以及因此而導(dǎo)致的住房貸款問題、社會(huì)保障問題、下一代教育問題，實(shí)際上不是自主流動(dòng)的商客。土地的一級(jí)市場(chǎng)由政府壟斷，二級(jí)市場(chǎng)交易嚴(yán)格禁止，賣的房子立在地上又不可能乾坤大挪移。這也算市場(chǎng)嗎？如果勉強(qiáng)算，也是一個(gè)割裂的市場(chǎng)，一個(gè)區(qū)域性很強(qiáng)的市場(chǎng)，一個(gè)要素缺乏流動(dòng)性的市場(chǎng)。
每當(dāng)看到紛紛攘攘的媒體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)指點(diǎn)江山、憂國憂民地出臺(tái)政策建議的時(shí)候，每當(dāng)看到開發(fā)商一百次地重復(fù)那十來?xiàng)l看好未來的理由的時(shí)候，就很難不讓人想起沉默不語的地方政府。作為不發(fā)聲音的利益主體，其實(shí)是他們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)參與最深，對(duì)利益格局看得最透。但是誰也聽不到哪個(gè)地方政府對(duì)轄內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)常發(fā)表評(píng)論。準(zhǔn)確地說，又有哪個(gè)地方政府會(huì)明確表示看空本地房地產(chǎn)市場(chǎng)？但是，一定區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的興衰沉浮主要取決于地方政府的土地供應(yīng)政策和土地定價(jià)政策。政府調(diào)控手段不勝枚舉，茲舉例一二，可能見笑于真正的行家。
政府要拉升房?jī)r(jià)，首先會(huì)減少供地?cái)?shù)量，定價(jià)政策上價(jià)高者得，輔之以公用設(shè)施規(guī)劃引導(dǎo)，土地價(jià)格上升必定會(huì)傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)上去。政府要打壓房?jī)r(jià)，可以大幅度增加土地供應(yīng)，定價(jià)政策上可能是價(jià)低者得，在供應(yīng)的土地周邊建設(shè)大量廉價(jià)的經(jīng)濟(jì)適用房，不愁房?jī)r(jià)下不來。
如果僅僅是為了調(diào)控市場(chǎng)價(jià)格，引導(dǎo)消費(fèi)心理，還有偷梁換柱的一招：需要房?jī)r(jià)下跌的階段，增加郊區(qū)地塊的供應(yīng)比重，成交價(jià)格必定下降；需要房?jī)r(jià)上升的階段，增加中心城區(qū)地塊的供應(yīng)比重，成交價(jià)格必定上升。問題是這種漲跌沒有任何意義，前后就沒有可比性。媒體一度報(bào)道杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)平均成交價(jià)每平方米暴跌1000元，趕過去一看，價(jià)格是跌了，不過去年賣的是城區(qū)的房子多，今年賣的是郊外的房子多。這種價(jià)格趨勢(shì)簡(jiǎn)直是周星馳式的無厘頭搞笑。
地方政府是轄內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的最大主導(dǎo)因素，但是地方政府對(duì)土地收益的高度依賴決定了他們不會(huì)容忍房?jī)r(jià)的大幅度下跌。當(dāng)然，在中央的緊箍咒下面，地方大員不可能置烏紗帽于不顧，這就決定了前期的高熱地區(qū)在2005年會(huì)降溫，前期不熱的地方可能加熱。
銀行也不吭聲，利益中人，可以理解。但是銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格影響基本上是中性的，因?yàn)殂y行對(duì)開發(fā)商的貸款緊縮減少了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量，而對(duì)按揭貸款用戶的緊縮減少了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的大漲和大跌都不符合銀行業(yè)的利益，所以央行、銀監(jiān)會(huì)和各銀行都會(huì)在供給和需求兩方玩平衡，不會(huì)偏向某一方。
開發(fā)商是有暴利神話，無暴利事實(shí)，緊跟地方政府節(jié)奏的一個(gè)群體，也是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)有良好期盼，但沒有主導(dǎo)能力的一個(gè)群體。如果房地產(chǎn)開發(fā)商真的有暴利，那么房地產(chǎn)價(jià)格至少具有理論上的下跌空間；反之，如果房地產(chǎn)商的盈利空間并不大，那么房?jī)r(jià)下跌的結(jié)果是房地產(chǎn)商停止開發(fā)甚至破產(chǎn)，但是低價(jià)格的房子依然造不出來。
房地產(chǎn)商的暴利神話基于幾個(gè)錯(cuò)誤的假設(shè)：首先假設(shè)自有資金真的都低于30%；其次假設(shè)土地上面的容積率真的很高；再次喜歡關(guān)注項(xiàng)目的總利潤，忽視每年攤薄下來的年利潤率；最后是嚴(yán)重低估土地和直接建設(shè)成本以外的成本。在上海，住宅建設(shè)中每平方米的各種稅費(fèi)加起來一般要超過1000元。其實(shí)，個(gè)別房地產(chǎn)公司的暴利神話確實(shí)存在，但是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的暴利神話并不存在。看一下房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的佼佼者、上市公司的報(bào)表。萬科在2003年和2004年的銷售毛利率分別是22%和30%，天鴻寶業(yè)的銷售毛利率僅在22%左右。棲霞建設(shè)、天房發(fā)展的毛利也都在25%左右。這些公司的銷售凈利率都在10%左右�？v觀上海、深圳的房地產(chǎn)上市公司，毛利率超過30%的寥寥無幾，一般在25%左右�？少Y對(duì)比的是，滬深兩個(gè)市場(chǎng)有683家公司的毛利率超過20%，有497家公司(約占全部上市公司1/3)的毛利率超過25%。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)的暴利神話確實(shí)言過其實(shí)。房地產(chǎn)開發(fā)商也只能賺取自己的行業(yè)平均利潤，產(chǎn)品價(jià)格的走勢(shì)嚴(yán)重依賴于上游土地供給的價(jià)格走勢(shì)。
結(jié)論很清楚，抱怨開發(fā)商暴利的人錯(cuò)了，指望銀行加息調(diào)控房?jī)r(jià)的人錯(cuò)了，地方政府才是控制區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格漲跌的關(guān)鍵因素。但是，除了上級(jí)指示，還有什么力量可以制約地方政府呢？或者說，指望房?jī)r(jià)下跌的購房者有什么辦法可以約束地方政府呢？這種情況下，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的漲跌真是很難，也沒有意義。
特約編輯：廣偉
