·引語·

　　寧波房地產(chǎn)業(yè)的繁榮已持續(xù)了好幾年。這期間，房地產(chǎn)投資大幅增長，市場交易空前活躍，許多居民的居住條件有了改善。到去年底，市區(qū)居民人均住房建筑面積30.88平方米，高出全國平均水平7.21平方米，住房成套率98.3%，90%以上家庭擁有自己的產(chǎn)權(quán)房。

　　但繁榮的背后也有嚴(yán)峻的現(xiàn)實問題，就是 中低收入家庭和那些新落戶寧波的人們解決一套住房變得很不容易。

　　記者調(diào)查

　　“住房難”題從何來

　　2001年起房價飆升

　　供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)畸形

　　2001年起，寧波房地產(chǎn)市場由復(fù)蘇期轉(zhuǎn)入繁榮期，居民住房更新，以及大規(guī)模城市建設(shè)帶來的拆遷，引發(fā)了旺盛的需求，房價開始快速攀升。這種情況下，許多人提前了購房計劃，甚至開始為尚未成年的子女準(zhǔn)備房子，同時，更多的人加入了房地產(chǎn)投資行列，房地產(chǎn)需求快速放大。相對于此，供應(yīng)明顯不足。絕大部分樓盤尚未預(yù)售便被預(yù)訂一空，出現(xiàn)了房交會無房可交，拿著錢買不到房子的怪事。在房地產(chǎn)市場上，人們似乎重新回到了商品短缺的計劃經(jīng)濟年代。

　　商品房供不應(yīng)求進一步推高房價。在全國35個大、中城市中，寧波的房價漲幅連續(xù)3年位居第一，房價收入比遠(yuǎn)超過國際公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。鑒于我們的收入差距拉得比較大，這樣高的房價收入比尤其讓人難以承受。況且在房價快速上漲中，手里有幾套房子的有錢人變得更有錢，而沒錢的人手中僅有的那點積蓄卻在以同樣的速度貶值，貧富差距越拉越大。

　　不僅如此，由于在房地產(chǎn)市場升溫過程中，首先購房的是有錢人，其次是收入較高的白領(lǐng)族。受這類客戶群的引導(dǎo)，同時也考慮到自身利益，房地產(chǎn)商熱衷于大套型住宅開發(fā)，供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)畸形，推出的住宅平均面積超過了100平方米，房屋總價也在迅速提升。

　　宏觀調(diào)控不斷加強

　　住房難問題仍突出

　　“小康不小康，關(guān)鍵看住房”。針對老百姓的住房難、購房難，近年來市政府及有關(guān)部門一直在出新思路，找新辦法，努力使不同的住房難群體有與之相適應(yīng)的住房解決機制和住房供應(yīng)形式。如針對非成套房住戶住房難，加速推進了非成套房改造；針對中低收入家庭住房難，啟動了經(jīng)濟適用房建設(shè)，實行了限價房和低收入家庭住房制度；針對拆遷戶住房難，加快了拆遷直接安置房建設(shè)；針對特困家庭住房難，建立了廉租住房保障制度等。與此同時，我市加大了對市場調(diào)控力度，增加住房供應(yīng)總量、調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、平抑供應(yīng)價格，取得了一定成效。今年初以來，在宏觀調(diào)控作用下，市場供求矛盾進一步緩解。

　　盡管如此，我市居民住房難問題仍然突出。經(jīng)濟適用房供應(yīng)量不足，相當(dāng)一部分中低收入家庭的住房問題仍沒有解決。已處于相當(dāng)高度的房價，也讓沒有多少積蓄的年輕人和剛跨入社會的大學(xué)生望房興嘆。“我現(xiàn)在月收入2000元，刨去房租和吃、穿、用，剩不下幾個錢，父母親收入又不高，就算有點積蓄，我也不忍心拿。”一位來寧波已有3年，在一家廣告公司工作的大學(xué)畢業(yè)生說，“照這樣的房價，我有可能一輩子都買不起房子�！卑簿硬拍軜窐I(yè)。在記者接觸過一些來甬實習(xí)的大學(xué)生中，也有一部分因為覺得在這里安家太難而選擇了畢業(yè)后到其他城市工作。另外，1.2萬戶非成套房住戶的居住條件很不理想，老百姓要求改善的愿望十分迫切�！白》侩y”仍是當(dāng)前我們這個城市必須面對的問題。

　　經(jīng)濟適用房

　　3年建設(shè)300萬平方米

　　為破解“住房難”，我市做了很多努力，其中最重要的就是初步建立了以商品房為主體，經(jīng)濟適用房和廉租房為補充的多層次住房供應(yīng)體系和框架。但要讓住房不再難還需要時間去完善已有體系和采取更多的措施。最近，我市就此提出了下一步對策：

　　健全完善住房供應(yīng)體系堅持住房市場化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場體系，更大程度地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用；調(diào)整優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)；加快健全和完善適應(yīng)不同消費群體需求的住房供應(yīng)體系和住房保障制度，大力發(fā)展經(jīng)濟適用房和普通商品房建設(shè)，多渠道解決中低收入家庭住房問題。

　　按照“總體規(guī)劃、分區(qū)安排、分步實施”來統(tǒng)籌我市中長期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，健全完善我市城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。近期主要預(yù)期目標(biāo)為：完成一批大型居住區(qū)的控制規(guī)劃編制，增加商品住房土地供應(yīng)，落實商品住宅用地計劃，保證大型居住區(qū)建設(shè)用地需要，3年內(nèi)城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積達到25平方米；加大經(jīng)濟適用房（含人才公寓）建設(shè)力度，3年內(nèi)中心城區(qū)新建經(jīng)濟適用房300萬平方米，其中海曙、江東、江北區(qū)200萬平方米，增加小套型住宅比重，保障中低收入家庭和來甬創(chuàng)業(yè)大學(xué)畢業(yè)生住房需求，并基本解決中心城區(qū)人均住房使用面積在12平方米以下城鎮(zhèn)低收入家庭的住房問題，基本完成中心城區(qū)非成套房改造；實施撤村建居和“城中村”改造，落實中心城區(qū)300萬平方米拆遷安置房建設(shè)任務(wù)。

　　加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控健全房地產(chǎn)開發(fā)用地計劃供應(yīng)制度，積極發(fā)揮政府的調(diào)控作用，尤其是“土地供應(yīng)的調(diào)控、土地價格的控制、高檔商品房建設(shè)的控制”。

　　完善我市經(jīng)濟適用房供應(yīng)政策，凸顯其社會保障性。要對經(jīng)濟適用房土地供應(yīng)方式、住房供應(yīng)對象以及面積標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)價格、住房上市年限、土地收益補交等基本政策加以調(diào)整和完善，以有效遏制投資行為。

　　老小區(qū)整治

　　讓居民住得更舒心

　　近幾年，寧波城市面貌日新月異，但那些10年前建的老住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，自然損壞嚴(yán)重，加之管理不善，與新建小區(qū)的反差越來越大，要求改善老小區(qū)居民的生活條件和整體環(huán)境的呼聲也越來越高。為了讓老小區(qū)居民共同分享城市環(huán)境建設(shè)成果，市政府2000年作出決定，在近幾年內(nèi)，通過多方集資，市建委牽頭對老小區(qū)實行整治。到去年底共投入近2億元，完成了34個老小區(qū)整治，直接受益住戶近5萬戶。今年又有21個老小區(qū)實施整治，讓2萬余戶居民得到好處。

　　老小區(qū)的整治標(biāo)準(zhǔn)用6句話概括：屋頂不漏水、管道不會堵、道路沒坑洞、墻面要粉刷、綠化小調(diào)整、管理物業(yè)化。

　　看得見、摸得著的整治效果和人性化的操作方法贏得了老百姓的心。前幾年，還有不少居民對整治不理解，可現(xiàn)在，許多老小區(qū)的住戶都希望早日整治他們的家園。今后2到3年內(nèi)，我市還將投入巨額資金，完成三區(qū)內(nèi)剩下的40多個建筑面積在1萬平方米以上老小區(qū)整治。

　　非成套房改造

　　2007年底基本完成

　　目前中心城區(qū)尚存有非成套房60萬平方米、1.2萬戶，加上混雜其中的必須同步改造的其他房屋（成套住宅及非住宅），實際需改造的面積為126萬平方米。這些非成套房改造將于2007年底基本完成。

　　1998年底，市三區(qū)有非成套房200多萬平方米，這里面屬嚴(yán)重低洼積水地段的有40多萬平方米，遇到臺風(fēng)和大雨天，住戶家家進水，苦不堪言。近年來，根據(jù)市委部署和市人大常委會《關(guān)于加快市三區(qū)低洼積水地段和非成套房改造的決議》，市政府和市建委等職能部門把非成套房改造作為“實事工程”、“民心工程”，結(jié)合舊城改造、市政建設(shè)、土地儲備、房地產(chǎn)開發(fā)等多種形式，積極穩(wěn)妥地推進。

　　統(tǒng)計表明，1999年至今，市三區(qū)已累計完成非成套房改造150萬平方米，讓3萬多戶居民喬遷新居。剩余的非成套房改造安排在2007年底完成。

　　按照計劃，剩余非成套房擬于2005年、2006年、2007年分別安排改造非成套房13萬平方米、16萬平方米、16萬平方米以上，確保到2007年底非成套房改造完成量達到90%以上。

　　拆遷新政策帶給拆遷戶十大利好

　　這兩年，房價持續(xù)快速增長，而原有拆遷政策采取的是按基準(zhǔn)價（即上年度新建商品房平均價）補償?shù)姆绞�。這種單一的靜態(tài)性的基準(zhǔn)價補償方式已難以適應(yīng)形勢需要，拆遷戶拿到的補償金買不起房子，意見很大，住房拆遷也越來越難，也使已出讓房地產(chǎn)開發(fā)地塊無法及時投入開發(fā)形成供應(yīng)量，造成市場惡性循環(huán)，調(diào)控不靈�！秾幉ㄊ谐鞘蟹课莶疬w補償安置若干規(guī)定》于今年7月15日起正式實施。這個新政策給拆遷戶帶來了10大利好。

　　由于過去的地段劃分已不適應(yīng)當(dāng)前的城市格局，市建委將在今年下半年會同規(guī)劃、土地等部門一起進行調(diào)研和論證，提出新的市區(qū)地段等級意見，并搞好相應(yīng)的銜接工作，爭取在2005年公布新的房屋地段等級。

　　被拆遷居民中，尤其是非成套房住戶，有一部分家庭人口多，有的兄妹兩個家庭或三代人居住在一戶。這一類住戶可以向拆遷單位提出申請，由拆遷單位會同當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)、街道和派出所一起研究，并查閱房產(chǎn)檔案，調(diào)查確認(rèn)的可以在原有住房面積基礎(chǔ)上分套安置。

　　拆遷前已作過裝修的非成套住宅，可以按部位、等級評估，計發(fā)裝修補償費。

　　有關(guān)法規(guī)規(guī)定，住宅用房被拆遷人選擇調(diào)產(chǎn)直接安置的，拆遷人一般應(yīng)在兩年內(nèi)提供安置用房。如由于拆遷人提供安置房延期原因使被拆遷人臨時過渡超出兩年的，超出時限的過渡補助費按原標(biāo)準(zhǔn)的兩倍計發(fā)。同時，從7月1日起，臨時過渡補助費從原來的按被拆遷住房建筑面積每平方米每月10元，提高到15元；一戶不足每月680元的，按680元計發(fā)。計發(fā)時限為自拆遷協(xié)議簽訂后被拆遷住房搬遷騰空之月起，至安置房源抽簽定位后的四個月內(nèi)。

　　今后拆遷安置房定點建設(shè)中，將配置一定比例的建筑面積在90平方米左右套型的拆遷安置住房，以便于原住房面積較大的拆遷戶按規(guī)定靠檔和擴檔，改善居住條件。

　　取消拆遷安置房兩年內(nèi)限制上市交易的規(guī)定，這類房屋上市交易不需要補交土地出讓金。

　　住宅用房被拆遷當(dāng)事人、非住宅用房被拆遷人或承租人選擇貨幣補償?shù)�，在市區(qū)自行選購所需用房，房屋價款中與拆遷補償金額等額部分可免繳房屋契稅。免繳房屋契稅時間限制由原來簽訂拆遷協(xié)議之日起二年內(nèi)或是簽訂拆遷協(xié)議之日前一年內(nèi)，放寬為簽訂拆遷協(xié)議之日起五年內(nèi)或是簽訂拆遷協(xié)議之日前二年內(nèi)。

　　每月對市場價測定時，請公證機關(guān)到場對各種數(shù)據(jù)進行公證，力求公正、真實。測定工作還將隨時接受市人大代表、政協(xié)委員和監(jiān)察機關(guān)的查詢和監(jiān)督。

　　拆遷補償市場價，一般采用的是房屋評估中的比較法。但市區(qū)有些建制鎮(zhèn)因地域范圍小，房產(chǎn)交易的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于中心城區(qū)，缺少磚混二等成套住房足夠的市場成交案例，難以按比較法確定被拆遷住房市場價格的狀況時，可采用成本法等其他辦法測定，以適應(yīng)當(dāng)?shù)夭疬w的實際情況。

　　被拆遷人與拆遷有關(guān)部門在房屋面積測算、房屋使用功能確定等問題上有爭議或糾紛時，被拆遷人可以向拆遷管理部門申請裁決，對裁決不服的，在規(guī)定期限內(nèi)可依法申請行政復(fù)議或行政訴訟。

　　住房保障體系惠及近萬戶居民

　　經(jīng)濟適用房自2002年6月啟動，現(xiàn)已竣工36.7萬平方米，套數(shù)5179套，其中徐家漕小區(qū)18.5萬平方米，2604套；廣廈怡庭18.2萬平方米，2575套。所建房屋主要用作拆遷直接安置用房和低收入家庭住房，現(xiàn)已安置拆遷戶3116戶。

　　正在建設(shè)的4個經(jīng)濟適用房項目共57.9萬平方米，分別為陸家安置房，面積13.7萬平方米，計劃明年9月竣工交付；江北謝家1#、3#、4#地塊限價房，面積27.5萬平方米，住宅套數(shù)3396套，計劃明年10月底前投入使用；海曙徐家漕1#、3#、5#地塊限價房，面積16.7萬平方米，住宅套數(shù)2064套，計劃2006年3月底前交付使用。另一尚未開工的項目可建房18萬平方米。至今，作為限價房已上市5012套。目前新的經(jīng)濟適用房建設(shè)用地正在選址中，一經(jīng)落實即可啟動建設(shè)。

　　從去年5月18日起，市三區(qū)房管處各房管所開始受理低收入家庭的申請購房登記。我市符合申購條件的低收入家庭約2000戶，計劃在5年內(nèi)逐步解決。到現(xiàn)在，市區(qū)已推出低收入家庭住房849套。

　　廉租房的對象為市三區(qū)特殊困難家庭人均住房使用面積11平方米以下的住房困難戶。保障形式以租金補貼為主，實物配租、租金減免為輔。至今已有2146戶家庭享受廉租住房。

　　熱線互動

　　網(wǎng)民熱切關(guān)注經(jīng)濟適用房

　　就破解住房難相關(guān)問題，市建委副主任及相關(guān)部門負(fù)責(zé)人昨天與網(wǎng)民對話。短短兩小時，網(wǎng)民發(fā)帖140多個，點擊量9.2萬人次。以下是部分對話內(nèi)容：

　　網(wǎng)民：是不是3年以后就不推出經(jīng)濟適用房和限價房了呢？

　　建委：目前暫時規(guī)劃了今后三年，三年以后視情況再定。

　　網(wǎng)民：經(jīng)濟適用房與限價房怎么區(qū)別？

　　建委：寧波市目前在供應(yīng)的限價商品房和低收入家庭住房統(tǒng)稱為經(jīng)濟適用房。

　　網(wǎng)民：我是畢業(yè)兩年的大學(xué)生，沒有住房，我們對象都找不到。

　　建委：若符合條件，明后年可申請經(jīng)濟適用房。

　　網(wǎng)民：為何不增加土地有效供給，以抑制瘋狂上漲的房價？

　　建委：增加土地有效供給是我們前個時期調(diào)控房市的首選手段，但由于土地指標(biāo)限制和征地難、拆遷難的原因，效果并不十分理想。

　　網(wǎng)民：房價下不來，政府是否有建設(shè)小面積單身公寓的意向？

　　建委：政府正在考慮建設(shè)小面積人才公寓。

　　網(wǎng)民：報紙上面隨便瀏覽一下，可以發(fā)現(xiàn)出售的“關(guān)愛小區(qū)”房子真多。

　　建委：“關(guān)愛小區(qū)”主要是拆遷安置戶，拆遷房的上市交易不作限制。

　　網(wǎng)民：請問對限價房在中介大量高價出售有什么看法和對策？

　　建委：你提的這個問題確實存在，雖然是個別現(xiàn)象，但影響極壞。市政府明確規(guī)定購房者在領(lǐng)取房產(chǎn)證后并住滿一定年限內(nèi)所購房才可上市交易�，F(xiàn)在凡是上市交易的行為屬違規(guī)行為。中介機構(gòu)為交易者提供服務(wù)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)給予通報批評，停業(yè)整頓，情節(jié)嚴(yán)重的取消中介經(jīng)營資格。同時其交易行為政府不予認(rèn)可。另外，如發(fā)現(xiàn)申購限價房家庭有騙購行為，其所購限價房政府將按原出售價格收回。

　　網(wǎng)民：建設(shè)部前段時間曾表態(tài)說，我國的房價不求暴漲暴跌，應(yīng)該是穩(wěn)中有升，并認(rèn)為年增長3%是比較合理的。針對國家建委這樣的看法，結(jié)合寧波的實際情況，我市對房價總體看法如何？是要房價有所下降或者保持目前水平不變，還是每年小幅上漲，甚至是政府不積極干預(yù)由市場自我發(fā)展？

　　建委：隨著住房保障體系的建立和完善，寧波市的總體房價將基本保持趨于穩(wěn)定。

　　網(wǎng)民：過去幾年，每套房子放1年就能夠賺10萬元甚至20多萬元，是否說明房地產(chǎn)市場有泡沫？

　　建委：泡沫問題眾說紛紜，我們也在高度關(guān)注。

　　網(wǎng)民：一個剛剛參加工作的學(xué)生怎樣面對以后的住房？

　　建委：我們準(zhǔn)備建設(shè)人才公寓，以出租形式租賃給來甬創(chuàng)業(yè)的大學(xué)生。

　　網(wǎng)民：明年經(jīng)濟適用房與限價房能夠交付的具體數(shù)字有嗎？

　　建委：明年年底前江東陸家地塊約16萬平方米可交付使用。其中，經(jīng)濟適用房800多套。另外，江北謝家3個地塊的限價房建筑面積28萬平方米、套數(shù)2800多套，計劃于明年底投入使用；海曙徐家漕2個地塊建筑面積18萬平方米、套數(shù)1100套，計劃于2006年上半年交付使用。

　　網(wǎng)民：明年能否推出新一輪限價房抽簽？

　　建委：明年準(zhǔn)備推出，具體數(shù)量未定。（來源：中國寧波網(wǎng)）
   特約編輯：廣偉