近來一些人用境外資本紛紛加快進(jìn)入中國內(nèi)地投資房地產(chǎn)的步伐來反駁房地產(chǎn)泡沫論，甚至說“他們的做法無異于打到泡沫論者臉上的一記響亮耳光”﹙引自11月14日中國經(jīng)營報《用行動反駁地產(chǎn)泡沫論》一文﹚。筆者也認(rèn)為，在目前的市場格局和政策背景下，講泡沫論確屬一相情愿。你在一旁喊泡沫論是“務(wù)虛”，房地產(chǎn)商們在
一旁悶聲發(fā)大財是“務(wù)實”。大批大批的富豪從房地產(chǎn)市場涌出就是最好的動員，資本怎能放棄實實在在的利潤？然而，這并不表明國內(nèi)房地產(chǎn)市場就是健康的，也不表明目前房地產(chǎn)政策是完美的。恰恰相反，
房地產(chǎn)市場的巨大誘惑力證明了我們沒有認(rèn)識到這一市場的壟斷性，缺乏規(guī)制的壟斷使房地產(chǎn)市場成了資本追逐暴利的樂園。
房地產(chǎn)市場的壟斷性體現(xiàn)在以下幾個方面。一是土地位置的固定性決定了房產(chǎn)的異質(zhì)性。產(chǎn)品異質(zhì)性越強(qiáng)則壟斷的力量越大，生產(chǎn)者操控價格的能力也越大，這是一個經(jīng)濟(jì)學(xué)常識。房產(chǎn)地理位置的差異是天然的，購房者的選擇區(qū)域總是有限的，因而在人口密集的城區(qū)購房者的談判能力受到了極大的限制，如果單靠市場機(jī)制，別無選擇的他們只能是房地產(chǎn)高額壟斷利潤的提供者。
二是土地特別是城市土地的稀缺性使房產(chǎn)供應(yīng)的價格彈性嚴(yán)重不足，造就了房地產(chǎn)商的強(qiáng)勢地位。壟斷高價的產(chǎn)生基礎(chǔ)就是控制供應(yīng)，城市房地產(chǎn)的供應(yīng)量的短缺程度與房地產(chǎn)商操縱價格的能力成正比。土地本來就是不可再生的稀缺資源，其供應(yīng)具有剛性限制，再加上政府有計劃的批租量滯后于目前需求，更夯實了壟斷高價的產(chǎn)生基礎(chǔ)。這樣，房地產(chǎn)商賺取的就不是供求平衡時的邊際利潤，而是供給處于短邊時的非均衡市場的壟斷利潤，甚至價格成倍成倍上漲也不擔(dān)心房子賣不出。這一點房地產(chǎn)商們都是心知肚明的，他們津津樂道的就是居民收入增長、城市化進(jìn)程加快而房子供應(yīng)量有限給他們帶來的發(fā)財良機(jī)。
三是房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入門坎強(qiáng)化了房地產(chǎn)商操縱市場的能力。這里所說的進(jìn)入門坎不只是房地產(chǎn)自身實力要多大，更包括他們向政府拿地、向銀行弄錢的能力，有這種能力的不多。常聽說某些人是某地的房地產(chǎn)教父、大鱷，這樣的教父、大鱷市場分額大，自主操縱市場的能力很強(qiáng)，相互結(jié)盟來實行壟斷高價也更容易。
現(xiàn)在的房地產(chǎn)政策似乎有意回避房地產(chǎn)市場的壟斷性質(zhì)，將之等同于青菜、豆腐市場，任由房地產(chǎn)商自主定價。對壟斷市場的規(guī)制是市場經(jīng)濟(jì)的應(yīng)有之義，現(xiàn)在政府對土地實行掛牌拍賣，這對消除利用行政權(quán)力實行的土地壟斷當(dāng)然是有益的，但是，這并不能消除房地產(chǎn)市場自身的壟斷性。那么，政府就應(yīng)像對待其它自然壟斷行業(yè)一樣用行政手段強(qiáng)行規(guī)制它，對房地產(chǎn)商的成本實行監(jiān)控，并參照房價--居民收入比來制定價格，只能讓房地產(chǎn)商獲取公眾可以承受和容忍的利潤，實行合理的價格管制，
當(dāng)然，限價并不能解決供給短缺的問題。房價降下來后，需求管理也應(yīng)有相應(yīng)的制度創(chuàng)新。其一，在稅收、金融等政策上區(qū)別對待三種房產(chǎn)需求。房產(chǎn)需求管理不能搞“一鍋煮”，事實上，房產(chǎn)需求有三種，一是作為生活必需品的需求，一是作為奢侈消費的需求，一是作為投資或投機(jī)的需求。一個家庭有套人均二、三十平方米的房產(chǎn)，這只能看作是生活必需品，應(yīng)對這樣的購房者實行稅收優(yōu)惠并提供必要的金融支持；而對于超額占用稀缺資源的奢侈型消費，理應(yīng)加以限制，實行高稅收，提高信貸門坎；對于囤房炒房者，還應(yīng)對其炒房收入和出租租金征收高額的增值稅。其二，實行抑制過度房產(chǎn)需求的利率政策。目前的負(fù)利率客觀上就有將資金誘入房市，刺激奢侈消費和投資需求的效應(yīng)，負(fù)利率政策是不能也不應(yīng)該持續(xù)下去的。其三，通過增加對低收入者的廉租房供應(yīng)、組建住房合作社等手段來分化人們對商品房的需求。
特約編輯：廣偉
