很多想買房的市民也同樣關(guān)心二手房（鄭州晚報(bào)記者 廖謙/圖）
核心提示：
11月16日，鄭州市房管局發(fā)布了一個(gè)令媒體關(guān)注的消息：截至10月底鄭州市今年二手
房交易首次突破萬套大關(guān)，達(dá)10421套，比去年同期增長59%。在二手房市場火爆的同時(shí)，二手房中介也日益興旺，開始遍布鄭州的大街小巷。然而，二手房市場供需兩旺，也使得一些不法中介公司業(yè)務(wù)人員利用消費(fèi)者對二手房交易操作流程的具體細(xì)節(jié)不熟悉，設(shè)下種種騙局，牟取暴利，蘊(yùn)藏著種種欺上瞞下，亂吃差價(jià)的玄機(jī)和黑幕。11月23日，一位自稱在二手房中介公司做過兩年業(yè)務(wù)員的“職業(yè)操盤手”王先生向《鄭州晚報(bào)》特別報(bào)道部記者和盤托出其操作二手房市場的種種手段和內(nèi)幕。
品牌加盟的美麗外衣
11月23日，王先生向記者道出了其中的內(nèi)情。為了擴(kuò)大影響力和權(quán)威，原來的一些小中介紛紛加盟大的中介公司。從表面上看，這些中介加上了大公司的牌子，給買房和賣房者一種很專業(yè)、正規(guī)的感覺，但是這些小的中介公司雖然納入了大公司的管理體系、采用了大公司的管理模式，但“實(shí)質(zhì)內(nèi)容與原來并沒有太大變化”，公司還在原來的地段，還是原來的人馬�！暗灰≈薪榧用舜蠊荆M(fèi)者就容易產(chǎn)生心理認(rèn)同，容易接受。”而這也正是小中介紛紛加盟大中介公司的原因所在。
加盟一些大中介公司后，這些中介公司往往會聲稱從那里可以查到鄭州市所有的房源，但事實(shí)并非如此。王先生告訴記者，在二手房中介公司中，業(yè)務(wù)員的收入靠的是底薪加提成，而底薪往往很少，主要是業(yè)務(wù)提成獲取收入。因此，一個(gè)可以預(yù)見的情況是是，業(yè)務(wù)員找到了一套不錯(cuò)的房子，他不會把信息發(fā)布到網(wǎng)上與其他人共享，而普遍采取的做法是想辦法把它賣出去，自己賺取提成，每個(gè)業(yè)務(wù)員都會建立屬于自己的房源庫，他們根本不會把他們發(fā)布到網(wǎng)上去。所以中介公司聲稱資源共享只是表面的，買房者不要聽信這些穿著“美麗外衣”的中介公司的謊言，以為任何房產(chǎn)中介都一樣可以查到全市的房產(chǎn)信息。
“但有兩種房子的信息會發(fā)布到網(wǎng)上”，王先生補(bǔ)充說，“一種是房子存在各種問題，長時(shí)間賣不出去；另一種是有人專門炒房，把房源信息發(fā)布到網(wǎng)上，等著它升值�！�
中介的 “內(nèi)部收購”陷阱
王先生告訴記者，“內(nèi)部收購”是中介公司常用的一招，借賣房對房價(jià)的把握不準(zhǔn)，用現(xiàn)金收購后牟取暴利。
對于一些中介公司來說，在尋找房源的過程中，業(yè)務(wù)員如果找到一套合適的房子，并且業(yè)主要價(jià)很低，中介公司往往出面把房子買下來，然后再轉(zhuǎn)手賣出。內(nèi)部收購雖然會導(dǎo)致成本增加，但由于中間差價(jià)最低也有一兩萬元，與代理一套二手房只收取2.5%的傭金相比，利益顯然更大，因此，很多公司寧愿多投入也要搶先拿到房源。王先生透露說，現(xiàn)在中介公司員工通常以個(gè)人名義買房，談好房價(jià)后，與業(yè)主一同去公證處辦理房屋出售全權(quán)委托公證即可，至于房子最終會賣多少錢，房主無從得知。他舉例說，今年3月份，金水區(qū)市民張先生的一套房子被某中介公司以30萬元現(xiàn)金買斷，但事后他得知，那套房子以40萬元出手了�？窟@樣獲取收入也是目前二手房交易中中介公司的最大經(jīng)濟(jì)來源。但業(yè)主卻在不知情的情況下失去了獲得更多利益的機(jī)會。
針對不法中介設(shè)下的“內(nèi)部收購”陷阱，王先生提醒消費(fèi)者，房產(chǎn)過戶才是出售房屋的最關(guān)鍵環(huán)節(jié)，千萬不能做一手交錢一手交房的快速交易，僅僅做公證并不能算是法律意義上的房產(chǎn)買賣。同時(shí)，買賣雙方一定要見面，坐下來當(dāng)面將價(jià)格談清楚，并正式簽訂《房屋買賣合同》。此外，心急用錢和圖省事的業(yè)主，更要格外警惕“內(nèi)部收購”的交易把戲，防止不法中介趁機(jī)壓價(jià)。
業(yè)務(wù)員背后的“投資客戶”
“投資客戶就專門炒二手房的，”王先生告訴記者，“他們從業(yè)務(wù)員手中把房子買走，再轉(zhuǎn)手賣出，以此獲取利潤。”
據(jù)了解，從事二手房交易的業(yè)務(wù)員，幾乎每個(gè)人背后都有8到10名“投資客戶”。業(yè)務(wù)員找到合適的房子后，會首先把房子的具體信息告訴給投資客戶。投資客戶如果覺得該房子有升值可能，便會出資把房子買過來。
經(jīng)過這樣的運(yùn)作，業(yè)務(wù)員賣出去一套房子后受益就成倍增加。首先得到的是房產(chǎn)交易成功規(guī)定2%的傭金，以就是說，如果一套房子值10萬，業(yè)務(wù)員會拿到2000元的提成，除此之外，因?yàn)閹椭顿Y客戶拿到可以賺錢的房子，還會得到投資客戶為數(shù)不菲的“紅包”，因此，業(yè)務(wù)員都熱衷于用此手法。
事情并未到此結(jié)束，投資客戶在獲得這處房源后，會有幾種處理的可能：第一種可能，投資客戶直接將房子賣出，獲得利潤，但這種處理方式獲得的利潤最少；第二種可能，投資客戶將房子轉(zhuǎn)賣于第二名投資客戶，而第二名投資客戶又可能將其轉(zhuǎn)手于第三名投資客戶，而每一次轉(zhuǎn)手房子的價(jià)格都會提高一次。這樣等這套房子到“真正的買房人”手中時(shí)，很可能是三手房、四手房，而一套第一次以10萬元買入的房子，價(jià)格有可能已升到13萬或者更多；這樣最終買房者在拿到這套房子時(shí)就要多付出3萬元。還有一種可能，投資客戶再將這套房子交給同一業(yè)務(wù)員，通過中介公司賣出。比如10萬元買進(jìn)的房子，通過中介以12萬的價(jià)格賣出。在這一過程中，投資客戶賺了兩萬，而該業(yè)務(wù)員又可以收20%的提成2400元，而中介公司可以收入9600元。中介公司、業(yè)務(wù)員和投資客戶形成了一個(gè)利益共同體，三方都賺了錢，最終的結(jié)果是抬高了房價(jià)，損害了買房者的利益，最終買走這套房子的人不得不多付出2萬元。
但由于業(yè)務(wù)員的這些行為并沒有損害公司的利益，相反還增加了公司的收入，所以公司對業(yè)務(wù)員的事情并不過多過問。
鄭州有多少“投資客戶”？王先生說，業(yè)內(nèi)人士的看法并不一致。據(jù)鄭州市房地產(chǎn)交易中心管理委員會的李巨波估計(jì)，目前鄭州投資二手房者能占到二手房交易人數(shù)的5%左右。一家著名品牌的二手房中介公司負(fù)責(zé)人向記者表示，從他們店的二手房交易情況來看，有投資行為的要占到總?cè)藬?shù)的10%以上，鄭州和信置業(yè)咨詢有限公司首席置業(yè)顧問郇修權(quán)認(rèn)為，目前鄭州投資二手房的人數(shù)應(yīng)占到二手房交易人數(shù)的6%到7%。
操盤手暗箱操作
“說白了，他們就是一幫騙子。”王先生提起業(yè)務(wù)員的欺瞞手法，非常的憤恨。
由于交易不透明，不法中介便利用“買賣雙方不見面”的特殊條件獲取高額差價(jià)。而在這種運(yùn)作中，業(yè)務(wù)員在二手房交易中充當(dāng)著非常重要的角色，由于大多數(shù)的買房、賣房者并不具備相關(guān)的專業(yè)知識，所以他們對房子的評估很大程度上取決于業(yè)務(wù)員的說服，由此，滋生了一套對賣方和買方左右欺瞞的手法。
比如業(yè)務(wù)員通過渠道找到一套需要出售的房源，業(yè)主要價(jià)15萬。業(yè)務(wù)員詳細(xì)了解情況后判斷，如果直接出手確實(shí)能賣到15萬，但自己只能獲得2%左右的傭金提成。此時(shí)業(yè)務(wù)員會首先想到投資客戶，但如果以15萬的價(jià)格交給投資客戶，又沒有多少利潤可賺。而業(yè)主又堅(jiān)持要價(jià)15萬，此時(shí)的業(yè)務(wù)員便會開動腦筋了。
業(yè)務(wù)員首先會讓業(yè)主覺得這套房子不值15萬。綜合房子的年代、地段、樓層等因素綜合考慮，再加上一大堆的專業(yè)術(shù)語，業(yè)務(wù)員會告訴業(yè)主這套房子最多值14萬，如果堅(jiān)持要15萬，房子可能賣不出去。在一大堆專業(yè)“知識”的迷惑下，業(yè)主也有些動搖，并覺得業(yè)務(wù)員還“不錯(cuò)”，能為自己如何把房子賣出去著想，并最終同意以14萬元的價(jià)格在該中介公司登記。
業(yè)務(wù)員拿到該房子的資料后，自然不會在網(wǎng)上公布。他把這套房子登記在自己的房源冊子中，既不對外公布，也不會對內(nèi)公布，以此“壓房”。
過一段時(shí)間后，業(yè)務(wù)員會主動與業(yè)主聯(lián)系，告訴他，這套房子要價(jià)還是太高了，幾個(gè)月都沒有人對此有興趣，看來最多也就能賣到13.5萬。業(yè)主聽后自然有些相信，但還是不愿意接受。為了徹底讓業(yè)主“降價(jià)”，業(yè)務(wù)員會找上幾名“房托”去看房子。這些人看到房子后除了挑房子的毛病，什么也不用做。在經(jīng)歷一番挑剔后，業(yè)主心理上已經(jīng)接受了13.5萬或者14萬的價(jià)格，并同意以此價(jià)格出售。業(yè)務(wù)員此時(shí)再將房子轉(zhuǎn)手買給投資客戶，從中賺取更多利潤。而這套房子又掉進(jìn)了上面介紹的第三種陷阱之中。
爭奪房源制造陷阱
據(jù)了解，目前，鄭州取得資質(zhì)的房屋中介機(jī)構(gòu)有一千多家，而實(shí)際參與二手房交易的中介機(jī)構(gòu)則更多，“僧多粥少”的市場導(dǎo)致各中介間競爭的加劇。
為了爭取到好的房源，一些黑心中介公司會想盡辦法，爭取把別的中介公司好的房源拉過來。
王先生給記者舉了一個(gè)例子，中原區(qū)一位業(yè)主以13萬的價(jià)格將房子登記在了A中介公司，如果B中介公司的業(yè)務(wù)員知道這套房子不錯(cuò)，那么業(yè)務(wù)員會主動找到該業(yè)主，告訴業(yè)主說房子如果在B公司登記，可以賣到15萬。
業(yè)主聽后自然很有興趣，在業(yè)務(wù)員的勸說下便把房子也登記到了B中介公司。這樣B公司便爭取到了一個(gè)新的房源。但等房源爭取過來后，業(yè)務(wù)員便不再對此房保持太大興趣。
但業(yè)主心里還認(rèn)為此房真的能賣到15萬，所以即使有人在A公司看到其房子，并要求購買，他也不再滿意13萬的房價(jià)。時(shí)間過去一段后，B公司的業(yè)務(wù)員會以各種理由告訴該業(yè)主，房子賣不到15萬了，也就是13萬左右。然后依照上述的各種辦法把房子“套牢”賣出獲利。
全權(quán)代理的“霸王條款”
由于一些業(yè)主平時(shí)工作繁忙，所以他們買房時(shí)一般會與中介公司簽訂全權(quán)代理合同。所謂全權(quán)代理合同，就是業(yè)主只管收錢，其他一切手續(xù)都交給中介來做。王先生告訴記者，中介公司會在與業(yè)主簽訂獨(dú)家代理協(xié)議中設(shè)置一些霸王條款。主要內(nèi)容包括：代理協(xié)議中無代理銷售時(shí)間的限制及不能按時(shí)完成委托的賠付標(biāo)準(zhǔn)，也就是說，但是業(yè)主一旦不通過該中介售房，就要承擔(dān)高金額的違約金，其次，代理交易不透明，中介從中賺取不正當(dāng)差價(jià)。
王先生舉例說，李先生平時(shí)工作繁忙，但有一套不錯(cuò)的房子要出售，于是他與中介公司簽訂了一份全權(quán)代理合同。合同上要求中介公司只要給他15萬元即可，其他事情他不再過問。但李先生并不清楚，他已經(jīng)陷入全權(quán)代理陷阱。中介公司在與業(yè)主簽訂“代理協(xié)議”之后，便進(jìn)入暗箱操作階段。由于交易不透明，所以看房、談價(jià)、辦手續(xù)都在業(yè)主不知情的情況下進(jìn)行。這時(shí)一些中介便將房屋標(biāo)出高價(jià)，將差價(jià)放進(jìn)自己腰包，而業(yè)主對此無從得知。同時(shí)，中介公司往往會拖延賣房的時(shí)間，按照目前的市場走勢，房價(jià)處于不斷的上漲之中，一套房子如果在中介手中放上兩個(gè)月，其市場價(jià)格已經(jīng)上漲不少，而業(yè)務(wù)員會借此牟利。
王先生通過《鄭州晚報(bào)》特別提醒消費(fèi)者，千萬不能做一手交錢一手交房的快速交易，建議買賣雙方一定要見面，坐下來當(dāng)面將價(jià)格談清楚，并正式簽訂《房屋買賣合同》，心急用錢和圖省事的業(yè)主，更要格外警惕全權(quán)代理的交易把戲，防止不法中介趁機(jī)壓價(jià)。(鄭州晚報(bào)記者
尹海濤 宋振科/文 廖謙/圖)
編輯：魏巍
