盡管警惕“泡沫”的警告不絕于耳，國內(nèi)各大城市的房價仍然漲勢不止，從發(fā)展勢頭來講，如果沒有實質(zhì)性打壓房價的“利空”出現(xiàn)，此輪房地產(chǎn)“大牛市”的上漲空間還有多大，什么時候會出現(xiàn)拐點，誰都不敢盲目斷言。深入分析背后的原因，必須承認其合理性，但不能就此認為房價上漲永無
盡頭
盡管大多數(shù)人對持續(xù)上漲的房價怨聲載道，盡管經(jīng)濟學家對房地產(chǎn)行業(yè)存在泡沫的警告不絕于耳，但是，國內(nèi)大城市的房價，也包括上海的房價，仍然我行我素，漲勢不止。而且從發(fā)展趨勢來講，如果沒有實質(zhì)性打壓房價的“利空”，此輪房地產(chǎn)“大牛市”的上漲空間還有多大，什么時候會出現(xiàn)拐點，誰都不敢盲目斷言。
那么，造成這輪房市持續(xù)上漲的動因是什么，背后又有什么原因呢?
游資豪賭人民幣升值
眾所周知，自小布什總統(tǒng)入主白宮以來，放棄了強勢美元政策。而人民幣實行與美元固定匯率的結(jié)算制度，隨著美元不斷貶值，人民幣相對世界其它主要幣值的匯率跟隨美元相應貶值。
對一個經(jīng)濟持續(xù)高增長的國家來說，人民幣的實際價值就明顯地被低估了，于是，世界范圍內(nèi)期待人民幣升值的呼聲很高。在這種背景下，一些國際游資云集香港，流入中國大陸，搶購人民幣資產(chǎn)，豪賭人民幣升值。對于以各種非正規(guī)渠道進入中國大陸的外資，在內(nèi)、外銷房并軌的情況下，購買物業(yè)等待人民幣升值顯然是最佳的選擇。特別是一些特大型城市，本不排斥境外人士、以外幣購買商品房的行為，而且有些外籍人士還能在已經(jīng)先期進入中國的外資銀行獲得比中資銀行購房按揭貸款利率低得多的貸款(如匯豐銀行對外籍人士外幣住房按揭年利率只有3%,只有中資銀行一半)。這些外籍人士買中國大城市的房產(chǎn)，并不是用于自住(這從上海浦東地區(qū)買后一年以上沒有人居住的空置房近一半是外籍人士購買的情況可見一斑)。他們在盤算著現(xiàn)在用1美元換算8元多的人民幣買入中國大陸的房產(chǎn)，一方面能夠分享房產(chǎn)自身升值的收益，另一方而又能在若干年之后，假如人民幣升值，假如再實現(xiàn)人民幣自由兌換，拋出漲了不少的房產(chǎn)，以少于當初8元多再換回美元匯出境外。在這一系列“資本運作”中，幾乎可以在沒有風險的情況下，賺兩頭的錢。外資的投資投機行為，加大了國內(nèi)商品房，特別是中高檔商品房的供求矛盾。
供求關(guān)系嚴重失衡
近幾年，全國各地的房地產(chǎn)始終處于一個求大于供的狀態(tài)下。造成這個局面的原因是多重的，其中：
有改革開放帶來人民群眾生活富裕，對物質(zhì)需求提升，相應地反映在對改善住房的要求十分迫切，在短期內(nèi)集中釋放的因素；
有各地政府加大舊區(qū)改造和城市建設(shè)力度，導致一些地區(qū)短期內(nèi)拆舊的速度快于建新的速度，形成供求失衡的因素；
也有加快中國城市化進程大背景下，大量農(nóng)村富余勞動力進城，拉動了住房的需求；
更有一些中心城市對國內(nèi)外資本與人才的聚集作用，成為一些中心城市的新移民，也是成為當?shù)刭彿康纳姟?
特別需要指出的還有一個重要因素，即從2004年起，中央實施宏觀調(diào)控政策，對也屬調(diào)控之列的房地產(chǎn)行業(yè)，實行了控制土地投放量以及改原先協(xié)議轉(zhuǎn)讓為競價拍賣的措施，本意是為了壓抑千軍萬馬涌入房地產(chǎn)行業(yè)的過熱勢頭，但是這些從舉措推出之后的實踐證明，收效不大，甚至出現(xiàn)了被業(yè)內(nèi)人士嬉稱為“調(diào)控方向反了”，即反而引發(fā)了土地供應減少與競價拍賣兩重因素迭加下的價格暴漲，也許這是管理部門始料未及的。一般來說，大城市的商品房成本，土地價格占到一半以上，成本上升外加旺盛的需求，房價焉有不漲之理?
賺錢效應大行其道
有人說，中國房地產(chǎn)價格這幾年的持續(xù)上漲，與中國老百姓歷來有“買漲不買跌”的從眾心理有關(guān)。其實這只說對了一半，關(guān)鍵是有了錢的中國老百姓，投資的渠道實在太少，加之較長時間的低利率，以及從去年下半年開始出現(xiàn)的負利率，使得許多人將吃剩有余的錢，不得不從銀行里轉(zhuǎn)出來，投向房產(chǎn)，通過購買房產(chǎn)來實現(xiàn)個人資產(chǎn)的保值增值。
最最重要的，是前幾年這樣做的人，基本上人人實現(xiàn)了盈利，甚至出現(xiàn)“什么時候買進都是對的，什么時候賣出都是錯的”那種股市大牛市中才能出現(xiàn)的盛況，而且這種“賺錢效應”又恰好與萎靡的股市形成了鮮明的對比。再加上這幾年銀行將實現(xiàn)盈利的重點放到了個人購房貸款上，客觀上又推動了房市的發(fā)展，使得不少人看清了資金成本的低廉性，敢于借用銀行資金為個人理財?shù)呢攧湛笚U，讓存款者為自己投資房產(chǎn)“貼息”。
除此之外，更有人堅信“貨幣保值是相對的，貶值是絕對”的理論，作出了寧可將不動產(chǎn)而不是貨幣留給后人的抉擇，這種對房產(chǎn)有著良好的保值預期，促進了近年來房地產(chǎn)的持續(xù)升溫。
房價上漲終有盡頭
可以認為我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲是有道理的。但是，有道理并不意味著就合理，更不能認為房價永遠會漲無盡頭。上述分析中，不難發(fā)現(xiàn)，形成今天房價上漲的原因，不少恰是今后下跌的隱患，比如說，豪賭人民幣升值的外資，由于其購房不是用于自用，這部分需求是虛擬的，假如人民幣在短期內(nèi)不升值或長時期保持穩(wěn)定，那么，部分投機色彩濃厚的游資，就會失去耐心，將已經(jīng)升值不少的房子拋售變現(xiàn)，變“賺兩頭錢”為先賺一頭，落袋為安，這樣就會對房地產(chǎn)市場形成沽售壓力；又比如說，近期從中央到各地方政府，對當前房價有些非理性的上漲無不表示出擔憂，已經(jīng)有出臺平抑房價政策的跡象，比如國土資源部表示要增加建造普通商品住宅的土地供應、上海將在中環(huán)線附近建造低價重大工程配套商品房等等，相應會在一定程度上緩解求大于供的失衡局面；再比如說，美國已經(jīng)進入加息周期，此舉是否想重振強勢美元雄風不敢說，但至少說明它想吸引國際游資回流，假如這種判斷是正確的，那么，美元有可能還會繼續(xù)加息，這樣在減輕人民幣升值壓力的同時卻增加了加息的壓力，假如我國貨幣政策采取匯率不變加利率的話，就會對房價三重打擊，即外資撤離、房貸加息、資金回流銀行股市，在這樣的打擊下，房價還能上漲嗎?很值得深思。
綜上所述，眼下正準備買房的，切莫一邊在抱怨房價漲得太快，一邊卻排隊搶購房子，如此言行不一的舉止，只能助長房價繼續(xù)非理性上漲。
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