中國的房地產(chǎn)不存在整體過熱和泡沫。

　　包括加息在內(nèi)的一系列宏觀調(diào)控及市場手段，矛頭不是針對房地產(chǎn)，而是著眼于全局各行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

　　有關“中國房市是最后的瘋狂”的說法，是既不了解產(chǎn)業(yè)的實際情況，也不了解中國現(xiàn)行的產(chǎn)業(yè)政策。在住房按揭、購房減稅等方面，國家陸續(xù)增加了政策保障，去年 國務院第18號文更強調(diào)了房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高、帶動力強，是國民經(jīng)濟的支柱力量。

　　原建設部副部長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長楊慎，強烈回擊了美國某媒體不久前提出的“中國樓市崩潰論”，同時指出，未來中國的房地產(chǎn)業(yè)，將有幾個值得密切關注的話題。

　　破解一：經(jīng)濟適用房的隱憂

　　楊慎認為，目前國內(nèi)各地大規(guī)模地興建經(jīng)濟適用房、廉租房不一定是好事。

　　大多數(shù)經(jīng)濟適用房的面積偏小、位置不好，如果沒有規(guī)劃地大批量建設，可能帶來多方面問題，等于在城市中建立了新型的貧民窟，引發(fā)不少“后遺癥”。今天看到這是對低收入人群的福利，后來會發(fā)現(xiàn)將累及整個城市的進程，并且造成第二次資源浪費。

　　如何保障低收入人群的居住要求，又不為城市發(fā)展帶來遺憾，將成為房地產(chǎn)業(yè)思考的一大課題。楊慎的意見是，不僅要持續(xù)發(fā)展房屋交易市場，還要加大力氣培育租賃市場。盡量采用租賃的方式實現(xiàn)低收入群體的“居者有其屋”,避免形成新的“建筑垃圾”。

　　破解二：降低房價的招數(shù)

　　房價的上漲本身具有不可逆轉(zhuǎn)性。今年前3季度的房價上升了17.3%，增幅超過歷年。這是受到土地、建材價格增漲，房屋自身質(zhì)量改善、供求旺盛等因素影響的。房價的下降，近期內(nèi)不存在條件。根據(jù)4321理論，我國房價目前的購成比例為：地價占40%、建安成本占30%、建筑材料價格占20%、稅費占10%，地價在房價中起主導作用。

　　可以看到，政府是可以對房價進行合理調(diào)控的，但需要有兩個方面的改變配套進行：一是把土地出讓金制度改為土地年稅制，開發(fā)商不是一次性交付土地出讓金，而是根據(jù)占地的多少每年交稅；二是基礎設施配套費不進入房價，目前該費用占總房價的10-15%，可把這項費用從房價中剝離，以折舊的方式進行計算。如果這兩項改革同時執(zhí)行，現(xiàn)行房價可降20%-30%左右。

　　破解三：房產(chǎn)業(yè)持續(xù)前行的趨向

　　我國目前的房屋產(chǎn)權規(guī)定住宅70年，辦公用房50年，旅游項目40年。到期后，要連同地上建筑一起無償收回。這種規(guī)定一直有著很大的爭議，有人認為此舉有違《憲法》精神，是對私有財產(chǎn)的侵犯。楊慎透露，自10月份開始，國家有關部門正在討論修改有關房屋產(chǎn)權的法律、法規(guī)，以解決這一問題。

　　另外，目前政策上有限制，尚不允許在集體土地上開發(fā)商品房。但將來這類土地能進入商品房市場。除了保證農(nóng)田、耕地不征用，坡度在25度以上的不種糧的田地，以及閑置地可進入商品房用地。如今，國家已在廣東順德、山東等地開始小幅試點，通過實踐來探索房地產(chǎn)市場的新發(fā)展方向，農(nóng)村的集體土地有望進入二級市場。

　　重慶晚報 文/肖玲