自10月29日央行加息以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定的波動(dòng)。有人開始拋售二手房，有人忙于提前還貸，更多的人擔(dān)心利息的上調(diào)會(huì)給房貸增加壓力。加息對房地產(chǎn)市場和人們生活的影響，已成為近期百姓最關(guān)注的問題。這里的十個(gè)關(guān)鍵字，也就是網(wǎng)友最關(guān)心、討論最熱烈的十個(gè)問題，希望能為您答疑解惑。
關(guān)鍵字之
一：房價(jià)
房價(jià)趨降的可能性大
此次加息后房價(jià)是漲是降眾說不一。一種觀點(diǎn)認(rèn)為購房貸款利率提高必然會(huì)減少需求從而打壓房價(jià)；另一種觀點(diǎn)則擔(dān)心開發(fā)商會(huì)把融資增加的成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，
從而抬高房價(jià)。但多數(shù)業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為房價(jià)下降的可能性更大。
首先是購房需求會(huì)有所減少。本次加息對潛在購房者的影響最大，因?yàn)樗麄儾粌H要考慮貸款利率已經(jīng)提高，還要考慮今后的利率趨勢，貸款利息上升是必然的。因此這些潛在購房者一方面可能盡量延遲購房時(shí)間，另一方面購房時(shí)也會(huì)考慮利率風(fēng)險(xiǎn)和支付能力，削減購房計(jì)劃。
其次，房產(chǎn)投資者會(huì)擔(dān)心房產(chǎn)貶值，他們隨時(shí)可能賣掉房產(chǎn)變現(xiàn)了結(jié)。當(dāng)很多人都這樣做時(shí)，房價(jià)必然下跌。
第三，針對房地產(chǎn)企業(yè)成本增加可能導(dǎo)致房價(jià)上漲之說，一些專家認(rèn)為，市場比成本對房價(jià)影響更大。加息等于重新給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)了一個(gè)門檻兒，實(shí)力差的開發(fā)商將被淘汰出局，同時(shí)促使開發(fā)商必須加快手中項(xiàng)目的運(yùn)作，以減少資金占用的利息支出，從而使房屋供應(yīng)量在短期內(nèi)加大。加之購房需求的減少，房價(jià)下跌的趨勢不可避免。
關(guān)鍵字之二：成交量
加息后新房成交面積去6成
“金九銀十”剛剛過去，蝦Ｂナ興坪蹙涂疾餃肫降�。自�?0月28日央行宣布加息以來，新房成交數(shù)據(jù)劃出一條一路下滑曲線，成交量從最高的近23萬平方米下滑至10萬平方米左右，成交套數(shù)也從最高峰時(shí)的1456套回到9月時(shí)的800多套的水平。業(yè)內(nèi)指出，加息及其他因素形成的多重合力正逐步遏制市場短期反彈的“假性繁榮”——上海樓市正重回常溫。
加息后的一周，即10月29日到11月4日這七天里，“網(wǎng)上房地產(chǎn)”總成交量僅為89萬平方米左右，比上周減少了約20萬平方米；而從每天成交套數(shù)來看，這種下降趨勢也很明顯，與前幾周甚至就是一周前動(dòng)輒千套以上的盛況相比，這七天里成交套數(shù)一路走低，直到11月4日最終跌破了千套并再無反彈。
房產(chǎn)之窗分析師指出，10月份作為傳統(tǒng)的樓市旺季帶來了良好的市場氛圍，甚至出現(xiàn)了部分搶購現(xiàn)象。但是，當(dāng)時(shí)那輪良好行情是以投資需求重新爆發(fā)的長期出租型投資客為主，很容易受到其他因素比如加息的影響，并不穩(wěn)固。一位權(quán)威人士表示，在供求旺季以后，樓市本就應(yīng)自然走回淡季曲線。這時(shí)，加息作為金融杠桿又一石激起千層浪，大部分購房人為此都開始關(guān)心央行后續(xù)加息的頻率和幅度，所以造成了市場的觀望和平淡——加息成為加快樓市理性回歸的“催化劑”。
關(guān)鍵字之三：泡沫
現(xiàn)階段內(nèi)地不可能出現(xiàn)泡沫破裂
泡沫破裂，日本大城市各類物業(yè)的價(jià)格平均下降了50%，中國香港房價(jià)普遍下跌了將近一半，而記者所采訪的所有專家學(xué)者均認(rèn)為這種情況現(xiàn)階段在內(nèi)地不可能出現(xiàn)。
泛城(中國)綜合住宅服務(wù)董事胡港文表示，日本在房地產(chǎn)泡沫破碎前，房地產(chǎn)業(yè)都經(jīng)歷了幾十年的發(fā)展，而中國內(nèi)地目前的房地產(chǎn)市場還處于起步階段，很多人最基本的居住需求還沒有解決。
北京大學(xué)政府管理學(xué)院張波博士也認(rèn)為，一方面，我國現(xiàn)在城鎮(zhèn)居民購房還是以自住為主，即使在北京、上海等一些大城市，投資的比例也不超過20%；另一方面，房地產(chǎn)泡沫主要來于地價(jià)泡沫，目前地價(jià)雖然在上漲，但是如果考慮劃撥用地到招拍掛的轉(zhuǎn)變，從計(jì)劃到市場的轉(zhuǎn)變，在一定階段內(nèi)，地價(jià)合理上升是必然的。這與當(dāng)年日本地價(jià)幾年之內(nèi)翻了兩倍多的情況不同。
關(guān)鍵字之四：崩盤
四大急招防樓市崩盤
上海房地產(chǎn)10多年來一直持續(xù)升溫，眾多境內(nèi)外投資者在上海購置了物業(yè)，在市區(qū)，目前高層住宅房價(jià)格較高的每平方米已達(dá)4萬元。而房地產(chǎn)運(yùn)作大量靠信貸。如果一旦出現(xiàn)大崩盤，將會(huì)出現(xiàn)大批負(fù)資產(chǎn)者。對此陳良宇說，后果將不堪設(shè)想。
陳良宇分析說，目前有一種說法，上海房地產(chǎn)泡沫大，接近崩盤，房價(jià)與收入比例已大大超過正常系數(shù)，而購置物業(yè)用于投資者高達(dá)40%。第二種說法是，供求關(guān)系其實(shí)是基本持平的，處于正常狀況。但是，兼聽則明，對此我們以如履薄冰的心態(tài)，確保安全。今年以來采取了四項(xiàng)相應(yīng)措施。
他說，一是調(diào)控土地價(jià)格，將原來的行政劃撥土地，改為拍賣土地；二是優(yōu)化與改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，寫字樓與商廈可以維持高價(jià)格；三是進(jìn)一步完善交易規(guī)則，對購買第二套物業(yè)者減少按揭比例；四是大力化解風(fēng)險(xiǎn)度。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年頭9個(gè)月商品房每平方米平均升幅為7%，而去年頭9個(gè)月比前年頭9個(gè)月的升幅為19%以上，已收到降溫的效果。
關(guān)鍵字之五：投資
加息抑制非理性投資購房
在上海浦東新區(qū)，有些住宅小區(qū)的水電費(fèi)收繳率只有60%左右，無人居住的房子占40%左右，而這些不繳水電費(fèi)的住房都是已售房屋。中心城區(qū)的“無人房”也有大約4.5萬套，合計(jì)面積500多萬平方米。按照建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)原則，這些房子不能納入“空置房”的統(tǒng)計(jì)范疇，但它們卻事實(shí)上空置。杭州這幾年房價(jià)瘋漲，老百姓都說買不起房，但杭州各家房產(chǎn)公司的售樓部卻幾乎無房可買。
業(yè)界人士分析，絕大多數(shù)個(gè)人房產(chǎn)投資者，是以賺取房產(chǎn)買賣價(jià)差為主流投資模式，以出租來獲取長期收益的甚少。由于近年來這些城市房價(jià)升幅可觀，因此升息前5.04%的個(gè)人房貸基準(zhǔn)利率，對房價(jià)升幅可觀的價(jià)差而言，資金成本并不算高。個(gè)人房產(chǎn)投資者的普遍心態(tài)是：此次加息使五年以上的長期個(gè)人房貸利率增幅較大。供樓成本相應(yīng)增加，而投資收益率卻相對降低。一些原本打算投資的人改變購房意愿，持幣觀望。而那些已經(jīng)入市的房產(chǎn)投資者，出于對今后繼續(xù)加息的預(yù)期，以及隨之增加的市場風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)急于在二級市場轉(zhuǎn)手賣房，甚至低價(jià)拋售。
加息后房產(chǎn)投資更適宜中長期
經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有周期性，利率也相應(yīng)地有周期性。無論是國家宏觀政策的調(diào)整還是央行利率的調(diào)整，都是為了配合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展都會(huì)有其自身的發(fā)展周期，這就決定了利率的變動(dòng)也會(huì)有一定的變動(dòng)周期。在短期內(nèi)，利率再上調(diào)的預(yù)期是比較強(qiáng)烈的，這樣，房產(chǎn)投資的貸款成本必然是增加無疑。但是，從中長期來看，由于我國實(shí)現(xiàn)浮動(dòng)利率制，在15年甚至20年的貸款期限內(nèi)將會(huì)面臨多個(gè)利率周期。從利率周期變化來看，我們可以將這種成本負(fù)擔(dān)看為比較平穩(wěn)的，一旦利率下降，同樣會(huì)享受低利率的優(yōu)惠，這就不能簡單以短期利率上升來評估整個(gè)貸款期限(15年或20年)成本增加多少。
結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期以及人們對利率再上調(diào)的心理預(yù)期，同時(shí)根據(jù)目前上海房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀，市場專業(yè)人士提醒房產(chǎn)投資者：理智對待加息后的市場反映，房產(chǎn)投資的眼光更應(yīng)長遠(yuǎn)，以正確的心態(tài)和理性的思維投入到房地產(chǎn)投資行列，在出租房屋過程中，盡量減少空置期，在進(jìn)行房產(chǎn)投資時(shí)，還應(yīng)對地段及周邊配套等影響投資收益的因素做更多的了解，規(guī)避投資過程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。
此次央行還同時(shí)調(diào)整了個(gè)人住房公積金貸款利率和個(gè)人商業(yè)住房貸款利率。其中，個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)了0.18%；而5年(含)以下個(gè)人住房商業(yè)貸款利率上調(diào)了0.18%，5年以上個(gè)人住房貸款利率上調(diào)了0.27%。對于用按揭方式買房的市民來說，加息就意味著以后要多掏腰包支付月供了。
此前，商業(yè)住房貸款利率1年-5年(含)為4.77%，5年以上為5.04%。加息后則分別為5.04%、5.31%。0.27%的利息升幅，將使購房者1萬元的貸款額每月供款約多交1.5元。以購房貸款40萬元為例，以按揭期限20年計(jì)算，每月供房款將增加60.13元，每年供房款增加721.56元，20年住房貸款總額共增加14431.2元。
加息對于月還款的影響不大
因?yàn)槎鄶?shù)購房者的還款期限都選擇的是20年，所以我們以還款期限為20年的商業(yè)住房按揭貸款為例：(注：不同年限，數(shù)值不同)
等額本息還款方式——1萬元的月供將從66.22元增至67.72元，月增加1.5元。因?yàn)檫@種還款方式，先期所還的利息比例較高，到最后幾年，還的主要就是本金了，因此如果十年內(nèi)無法還清，建議您就不要提前還貸了。
等額本金還款方式——1萬元的月供將從83.67元增至85.92元，月增加2.25元。該還款方式逐月遞減0.2元左右，如果您的月收入較高，又打算提前還貸，建議您選擇這種貸款方式購房，可以節(jié)省不少利息。
所以，即便是貸款50萬，每月增加的還款額大多也不過在百元上下。記者詢問了十幾位不同職業(yè)、不同收入的購房人，他們均表示月供增加對他們還款的影響不大。
兩類人不宜提前還貸
由于央行此次只是小幅加息，對購房、購車影響并不大，如果您手頭有閑散資金，又沒有什么太好的投資方向，完全可以選擇提前還款來降低貸款的融資成本。但有兩類人不宜急著還貸。第一類，貸款年限所剩不多的“負(fù)翁”。目前大多數(shù)市民在選擇還貸方式時(shí)，大多選擇了等額本息還款法。這種還款方式，越到最后幾年，所剩還款項(xiàng)主要是本金，因此提前還貸意義不大。第二類，如果您有投資創(chuàng)業(yè)的意向，要看到各家銀行都收緊了信貸規(guī)模，貸款“門檻”比以前高了，而且一些經(jīng)營類的貸款也會(huì)相應(yīng)提高利率，今后，貸款成本也相應(yīng)高了。因此，您應(yīng)該用自己手中的錢去投資，而不必急于還貸款。
關(guān)鍵字之七：二手房
10月二手房漲價(jià)依舊
11月8日公布的上海二手房指數(shù)顯示，
隨著上海樓市的重心外移，市中心區(qū)域次新房投資者惜售心態(tài)明顯，“轉(zhuǎn)售為租”開始成為許多業(yè)主的選擇。
10月份，普陀、閘北、寶山成為二手房自住的熱點(diǎn)區(qū)域。寶山是繼徐匯、長寧及黃浦等市中心區(qū)域之后，首個(gè)二手房交易超過一手房的次中心地區(qū)。地鐵對房價(jià)拉升的作用明顯。
由于北區(qū)二手房基礎(chǔ)價(jià)相對較低，在需求集中的情況下，二手房價(jià)格存在一定的升值空間。
“加息”政策并沒有立刻對二手房市場產(chǎn)生影響。上海二手房辦公室有關(guān)研究人士表示，由于此次加息幅度較小，對于絕大多數(shù)還貸者來說影響不大。由于房地產(chǎn)價(jià)格上漲深層次原因在于消費(fèi)者預(yù)期改變，預(yù)計(jì)部分投資者將會(huì)擔(dān)心未來利率連續(xù)增長而進(jìn)入觀望期。
加息后上海首次二手房展火爆
加息后，二手房會(huì)降溫？至少在11月6日開幕的第五屆二手房展上看不到任何走低的跡象。
現(xiàn)場一位市民表示，新房價(jià)位對于像他們這樣的雙職工普通家庭來說負(fù)擔(dān)太重，相反有些二手房地段好價(jià)格相對同地段的新房來說價(jià)格便宜許多，要是用心去找，相信還能找到性價(jià)比很高的房子。
根據(jù)我愛我家的市場調(diào)查，宣布加息后，我愛我家各中介門店掛牌量普遍增加了10%左右。但從整個(gè)二手房市場來看，交易仍然平穩(wěn)，尤其虹口、黃浦、普陀等地區(qū)基本上沒有波動(dòng)。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，加息不會(huì)促使市場有明顯的逆轉(zhuǎn)，但是年末，上海二手房市場很可能再次進(jìn)入觀望期。由于賣家仍能承受加息的壓力，不會(huì)大幅度調(diào)低掛牌價(jià)格，而買家對于政策的影響有更多期望，這將促使買賣雙方對價(jià)格的認(rèn)識出現(xiàn)偏差，使觀望氣氛再次籠罩市場。
關(guān)鍵字之八：購房心理
加息對購房心理影響高過實(shí)際影響
利率上浮給住宅領(lǐng)域帶來的影響主要是在心理方面。目前市場普遍擔(dān)心利率上調(diào)會(huì)造成額度更高的債務(wù)償付。但據(jù)仲量聯(lián)行分析，利率上調(diào)對現(xiàn)行市場的影響比較有限。利率的上調(diào)雖然不會(huì)從根本上影響潛在購房者的購房意向。因?yàn)樵诮?jīng)濟(jì)的不斷增長和收入的不斷提高下，消費(fèi)者對住宅仍然有較高整體需求。雖說會(huì)對潛在購房者的購房心理產(chǎn)生一定的影響，但購房者的購房需求還是不會(huì)改變。
據(jù)中國社會(huì)調(diào)查所(SSIC)調(diào)查，29%的被訪者認(rèn)為房價(jià)會(huì)下降。他們認(rèn)為通常升息會(huì)對居民的住房消費(fèi)產(chǎn)生不利的影響。37%的被訪者認(rèn)為房價(jià)會(huì)上升，他們認(rèn)為，雖然升息了，但是幅度不大，而中國百姓住房需求是在逐年增加的，當(dāng)升息率低而住房需求旺盛時(shí)，這個(gè)升息并不會(huì)限制和阻止居民的實(shí)際住房需求，所以有可能還會(huì)導(dǎo)致房價(jià)上漲。
不管房價(jià)會(huì)受到什么樣的影響，53%的公眾表示，他們今后的投資應(yīng)該說是更理性和謹(jǐn)慎了，尤其在分期購買房子時(shí)。仲量聯(lián)行的觀察證據(jù)顯示，借款人目前一般會(huì)把月收入的40%～60%用于償還抵押貸款，加息后，將對日常生活產(chǎn)生一定的影響。與房地產(chǎn)領(lǐng)域的微弱影響相比，零售領(lǐng)域可能出現(xiàn)消費(fèi)能力降低的情況，由于抵押貸款還款額可能增加，因此會(huì)影響到消費(fèi)傾向。
關(guān)鍵字之九：利息風(fēng)險(xiǎn)
沒人告訴購房者利息風(fēng)險(xiǎn)
中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容堅(jiān)定而又疑慮地表示：沒人告訴購房者利息風(fēng)險(xiǎn)。
他說，目前我們住房按揭有2萬億左右，80%的人沒有考慮過利息風(fēng)險(xiǎn)。不僅開發(fā)商沒有告訴民眾利息的風(fēng)險(xiǎn)，而且銀行也沒有告訴他們，我想這就是一個(gè)很大的問題。因?yàn)槲覀兡壳暗睦⑻幱谧畹退�，也可以說在30年之內(nèi)，如果我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，利息不會(huì)比這個(gè)更低。利息一變動(dòng)，按揭購房者就面臨很大的利息風(fēng)險(xiǎn)。如果利率升到10%，貸款50萬八年就要還100萬，另外那50萬是付給銀行的利息。
易憲容主任還表示：“如果買房成了一個(gè)人生活的壓力和負(fù)擔(dān)，我想即使大家說泡沫不是太大，但對整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和民眾的生活水準(zhǔn)來講，不是提高了，反而是下降了。
對于準(zhǔn)備買房子的民眾來講，一定要想想，利息風(fēng)險(xiǎn)、失業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、父母養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)等一系列風(fēng)險(xiǎn)。最后就會(huì)清楚自己該買多大的房子。如果大家都有這樣充分的思考，房地產(chǎn)就會(huì)比較平穩(wěn)地發(fā)展�！�
關(guān)鍵字之十：持續(xù)加息
利息必然再度調(diào)升
中國社科院金融研究所易憲容博士認(rèn)為，從現(xiàn)實(shí)情況來看，利息必然要再度調(diào)升。
由于升息會(huì)對房地產(chǎn)供給和需求兩個(gè)方面同時(shí)產(chǎn)生抑制，因此從大的方面說進(jìn)一步升息必將對房價(jià)產(chǎn)生抑制作用。從目前按揭貸款的情況看，利率每提升1%，月供款額將提升10%，但是利率提升對房地產(chǎn)供給產(chǎn)生的影響卻不僅僅是測算資金成本那么簡單，因?yàn)槔侍嵘厝粚窠?jīng)濟(jì)的全部行業(yè)都產(chǎn)生影響，從而使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與其他行業(yè)的發(fā)展有交互作用，這使得具體影響非常難以測量。
此外，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給發(fā)生變化的還有其他一些因素。專家認(rèn)為，對單一房地產(chǎn)行業(yè)來說，土地供應(yīng)總量的變化對房價(jià)的影響遠(yuǎn)比加息要大得多。
地產(chǎn)分析師劉浩提醒大眾注意，加息對房價(jià)的影響不僅是整體性的，還將呈現(xiàn)出顯著的地區(qū)性差異。他的預(yù)測是：中部地區(qū)的房價(jià)可望繼續(xù)有較大的漲升；北京地區(qū)房價(jià)在2004年的剩余時(shí)間內(nèi)將繼續(xù)小幅上揚(yáng)，未來所受沖擊則較小；而上海地區(qū)房價(jià)將經(jīng)歷一段時(shí)間高位盤整，估計(jì)在2005-2006年間，整體房價(jià)將有20%-30%的跌幅；而在京滬穗三地中，房價(jià)偏低的廣州，未來將與珠三角整個(gè)地區(qū)的房價(jià)一同經(jīng)歷一次恢復(fù)性上升階段。
遠(yuǎn)期預(yù)測：持續(xù)加息利好樓市
本次央行結(jié)束9年的利率連續(xù)下降進(jìn)行首次加息，有專家指出，這次央行加息不僅對投資者是個(gè)警示，很可能是持續(xù)加息的訊號。受到通貨膨脹、經(jīng)濟(jì)增長過快和國際因素等多方面的影響，未來央行在宏觀調(diào)控的同時(shí)將加入利率杠桿這一有力武器，這就意味著今后2-3年內(nèi)中國將會(huì)進(jìn)入加息周期。
持續(xù)加息到底會(huì)對上海樓市有多大影響？專家認(rèn)為，如果持續(xù)加息，將使得市民購買力衰退、投資者熱情減退、發(fā)展商開發(fā)減緩等，但長遠(yuǎn)來說，持續(xù)加息對上海樓市是個(gè)利好消息，意味著上海房地產(chǎn)業(yè)再度進(jìn)入調(diào)整期，企業(yè)內(nèi)部和企業(yè)之間進(jìn)行新的整合，對市場的健康發(fā)展有好處。
特約編輯：廣偉
