今年來，成都房地產(chǎn)市場房價(jià)上漲、鋼材漲價(jià)、地價(jià)上升以及人們對購房預(yù)期變化等因素影響，使老百姓購房熱情高漲，短期內(nèi)消費(fèi)需求爆發(fā)性增長，房地產(chǎn)市場“過熱”的爭議成為人們關(guān)注的話題。成都市的房地產(chǎn)市場目前狀況究竟怎樣？１１月５日，成都市房地產(chǎn)形勢新聞媒體座談會(huì)上，成都市房產(chǎn)管理局特別組織相關(guān)部門對
今年前三個(gè)季度的房地產(chǎn)市場進(jìn)行了分析，成都市房管局局長周鴻德、市場管理處處長趙江明博士、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與住宅發(fā)展處處長杜文通過詳實(shí)的數(shù)據(jù)對成都市房地產(chǎn)市場的發(fā)展做出了判斷和預(yù)測……
成都不會(huì)出現(xiàn)樓荒
成都市房管局認(rèn)為，下一階段房市供應(yīng)將因三方面因素呈現(xiàn)適度放大趨勢。這三個(gè)因素分別是２００３年大面積新開工商品房將陸續(xù)投放市場，今年計(jì)劃立項(xiàng)報(bào)建項(xiàng)目大幅增加，面向社會(huì)公開發(fā)售的經(jīng)濟(jì)適用住房將增加。
統(tǒng)計(jì)資料顯示，２００３年成都商品房新開工面積為１３１０．３０萬平方米，較２００２年同期增加４２０．１５萬平方米，總量為歷年最高水平且有大幅增長。但是，受資金壓力和土地清理部分開工項(xiàng)目停工待建等政策影響，這批新開工面積投放市場進(jìn)度緩慢�，F(xiàn)在隨著土地政策解凍，以及開發(fā)商為盡早收回投資而加快投入的心理驅(qū)動(dòng)，這部分房屋將陸續(xù)具備上市條件投放市場，從潛在供應(yīng)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)供應(yīng)，擴(kuò)大商品房市場供給總量和規(guī)模。同時(shí)，今年１至９月商品房計(jì)劃立項(xiàng)報(bào)建面積比去年同期增加４７２萬平方米，這些項(xiàng)目也會(huì)在２００５年形成現(xiàn)實(shí)的商品房市場供給。
從成都市商品房現(xiàn)房銷售情況來看，銷售面積自５月同比增長１８．１％回落至９月負(fù)增長９．０％，表明商品房消費(fèi)需求增速放慢，前期市場爆發(fā)性增長態(tài)勢不復(fù)存在。
針對流行于市面的“樓荒”說，房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人提出不同意見。政府也絕不會(huì)讓成都房市出現(xiàn)“樓荒”。成都市政府決定擴(kuò)大公開發(fā)售的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模，由年初計(jì)劃５０萬平方米調(diào)整為１００萬平方米。目前批復(fù)的２６個(gè)項(xiàng)目中，總建筑面積為１１５萬平方米，建成后將根據(jù)市場形勢適時(shí)適量推出，以達(dá)到緩解供給壓力、平抑房價(jià)的目的。根據(jù)市場具體情況，也不排除政府通過縮小舊城改造規(guī)模減少住房需求的可能。
房價(jià)漲幅將有所回落
從成都市商品房現(xiàn)房銷售情況來看，５－９月銷售面積同去年同期相比增幅逐漸下降；從五城區(qū)（含高新區(qū)）商品房合同成交情況來看，３－９月各月銷售面積同比增幅也體現(xiàn)了這一變化，而且從三季度商品房和二手房銷售絕對量來看，也呈下降趨勢。
商品房供給量會(huì)適度放大，商品房消費(fèi)需求增速放慢，前期高漲的消費(fèi)熱情逐漸恢復(fù)正常，商品房市場消費(fèi)需求漸趨理性以及明年舊城改造規(guī)模縮小的影響下，商品房供不應(yīng)求的矛盾將逐步緩解。與此同時(shí)最終取決于供求關(guān)系的商品房價(jià)格漲幅將有所回落。
成都市房管局官員告訴記者：明年成都市的商品房將集中上市，供求矛盾大幅緩解外地人已成為住房消費(fèi)的主力軍，達(dá)４７．５９％房價(jià)漲幅受供求關(guān)系影響將有所回落。
住房需求潛力還有空間
１至９月，成都五城區(qū)以外的外地人購房占商品房銷售面積的比例達(dá)到４７．５９％，比去年全年增長近７個(gè)百分點(diǎn)。３０歲以上的購房者購房面積占商品房銷售總面積６５．９％。數(shù)字說明，外來購房者和住房改善性需求已經(jīng)成為促進(jìn)成都房市需求增長的主要因素。
成都市房管局表示，目前這兩種需求市場潛力十分巨大，將確保支撐成都房市不出現(xiàn)需求“斷層”現(xiàn)象。隨著城鄉(xiāng)一體化的不斷發(fā)展，到２０２０年成都市約有３１４萬新增城市人口需要解決住房問題，需住宅１０５萬套，約１．０５億平方米。
另一方面，從有效需求測算，２００３年底成都市區(qū)共有１５２．６０萬戶家庭，假定每年有５％的家庭每戶增加２０平方米的改善性住房需求，每年帶來的住房需求為１５２．６萬平方米。這個(gè)需求是客觀存在的。
在此基礎(chǔ)上，房管局進(jìn)一步論證：以自住為主的需求結(jié)構(gòu)保證了成都房市需求的真實(shí)性。抽樣調(diào)查分析，成都市投資性購房的比例為１１．３％，其中９．５％用于出租轉(zhuǎn)化為實(shí)際需求，容易產(chǎn)生泡沫的購后再出售房屋的比重只有１．８％。對２２個(gè)近年上市樓盤房屋出售后使用情況的抽樣調(diào)查顯示，空關(guān)面積比例只占７．９２％，空關(guān)套數(shù)比例只有７．６９％。
這一判斷表明，成都市房管局認(rèn)為“房價(jià)還有一定空間”，這既是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要的空間，也是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的空間。“對購房者來說，房價(jià)下跌并不比房價(jià)平穩(wěn)上升更好�！庇嘘P(guān)人士表示“一旦房價(jià)下跌，意味著地方經(jīng)濟(jì)滑坡，從長遠(yuǎn)和整體看對城市的每一個(gè)居民都是不利的。”本報(bào)記者
韓清華 趙振宇
特約編輯：廣偉
