種種跡象都在顯示同一個主題，南京的樓市價格已成強弩之末，縱使房產(chǎn)開發(fā)商絞盡腦汁也難改這種勢頭。日前出爐的《南京房地產(chǎn)市場需求研究報告�J秋季版》通過眾多數(shù)據(jù)的比較和對潛在購房者的深入調(diào)研，為這一推斷找到了最新的事實和數(shù)據(jù)的雙重論據(jù)。

　　樓市供求大逆轉(zhuǎn)

　　該報告從南京房地產(chǎn)市場目前 的現(xiàn)狀分析，南京房市的需求已基本飽和。理由是由于房改后以改善居住條件的居民經(jīng)過5年多的消化已基本平穩(wěn)?而拆遷等被動型居民由于拆遷政策的變化隨之放緩?投資/投機型需求受加息影響在很大程度上萎縮，因此短期內(nèi)市場增量需求增長乏力。

　　從市場供應(yīng)看，由于最近兩年土地大量投放市場，本年度初期南京市累計供銷比一直大于1,并且有逐漸增加的趨勢。今年1至9月份全市商品住宅累計供銷比為1.24�]1�？梢娛袌鲂螒B(tài)已經(jīng)由“賣方市場”轉(zhuǎn)變?yōu)椤百I方市場”。

　　特別是部分地區(qū)已出現(xiàn)過飽和態(tài)勢。例如江寧區(qū)。其相關(guān)統(tǒng)計數(shù)字顯示，今年以來，江寧樓市供銷比一直處于增長狀態(tài)：1至8月份為1.31�]1；1至9月份為1.5�]1；1至10月份為1.66�]1。8月份單月供銷比是1.46�]1,但9、10月份的單月供銷比則猛躥至3.4�]1,達到了歷史最高水平，供需關(guān)系明顯在拉大。

　　“熱點”從東躥到西

　　此次，南京房地產(chǎn)市場發(fā)展研究中心調(diào)研結(jié)果顯示，河西板塊潛在購買比例最高，城東次之，城中以17.75%的比例位列第三，第四至八位分別是：城北、江寧、城南、江北和仙林。

　　從河西潛在購房者購買時間的分析中也可以看出，打算本年度購買住房的受訪者占到47.1%，打算在2005年購房的占44.7%，二者合計占到91.8%，說明潛在購房者對河西住宅前景看好。

　　一直以來城東板塊是潛在購房者最為青睞的區(qū)域，潛在購買比例最高。而本次調(diào)研結(jié)果表明，河西板塊已取代城東板塊，成為潛在購買比例最高的板塊，有23.74%的受訪者打算在河西購房。近三次房交會調(diào)研結(jié)果表明，河西板塊的潛在購買比例一直處于上升通道中，直至本次房交會調(diào)研需求比例首次超越城東，位列第一。

　　在選擇河西的理由中，最看重的是“政府對河西新城的政策導(dǎo)向”。

　　除城東與河西的排序發(fā)生變化外，其他板塊的排序也與上半年不同，城北板塊此次需求比例超過城南和江寧，位列第四，而江寧板塊也超越城南，位列第五。

　　“東南片”好過“奧體片”

　　從潛在購房者對片區(qū)的選擇偏好來看，城東南片以其良好的自然環(huán)境仍然成為潛在購房者的最愛；河西南片(主要是奧體片區(qū))異軍突起，成為第二受潛在購房者關(guān)注和青睞的片區(qū)；城東北片也吸引到11.2%的潛在購房者；城中以其不可復(fù)制的地段特性、河西中片以其日漸成熟的居住環(huán)境和新城概念等不同特點吸引潛在購房者的關(guān)注。由于新盤供應(yīng)量小以及地處偏遠等原因，城南東片和城北東片需求比例最低。

　　現(xiàn)購戶少于潛在戶

　　報告分析認為，2004年的購房需求有所降低。由于“房價太高，等待房價下降”這一影響因素而將購房計劃推遲至2005年及以后的潛在購房者所占比例仍然最高，這一人群占不打算在2004年購房人群比例的39.7%。這說明市場觀望氣氛仍然較濃，而且隨著加息周期的來臨，潛在購房者持幣待購的比例還會上升。

　　此外，由于目前房價較高，改善型和基本型需求都不同程度受到打壓�！艾F(xiàn)有房住，并不迫切需要換房”和“自有資金不足”成為推遲潛在購房者購房的另外兩個主要原因，因此而推遲購房的潛在購房者各占25.4%和24.4%。而由于“中意地段無中意的樓盤”的原因而暫不購房的潛在購房者也占到16.40%。

　　有關(guān)房價及增幅

　　A�]開發(fā)商擠“泡沫”

　　10月23日開盤的河西奧體樓盤“拉德芳斯”，在報出了5200元/平方米的低起售價之后，近日房價再次跳水，4500元/平方米的折后起步價，讓見慣了此地高價樓盤的購房者，也不禁暗暗吃驚。

　　業(yè)內(nèi)人士透露說，其實，4500元的房價在河西并不會讓開發(fā)商無利可賺。以“拉德芳斯”為例，其地價為75萬/畝，除其所有成本，按4500元起價、5200元均價計算，其最后的利潤還是很可觀的。河西許多開發(fā)商的地都是經(jīng)市場競標所得，地價一般都在近200萬元/畝，目前“拉德芳斯”4500元的售價只是略低于眾多開發(fā)商的成本價。所以說，開發(fā)商已經(jīng)主動自擠虛高“泡沫”。

　　B�]二手房自降身價

　　二手房市場最近變化也非常明顯。自加息后，某二手房網(wǎng)每天發(fā)布的售房信息均在80頁以上，11月10日發(fā)布的信息更是多達100多頁，房源達到300多個，而在加息前，每天只有20頁信息發(fā)布，房源最多不過在100個左右。在二手房網(wǎng)站上記者還看到，“朗詩熙園”一處住房7900元/平方米，而這處樓盤的商品房在銷售后期價格已經(jīng)到了每平方米8000元以上；“水榭華庭”5480元/平方米，“鑫園”5300元/平方米，價格與前一段時間相比，都有所下降。

　　C�]未來房價難攀升

　　無論是新房還是二手房的這種“跳水”舉動都很自然地認為是央行加息的后果。其實早在《報告》出爐之前，國家統(tǒng)計局的兩組數(shù)據(jù)已明顯暴露出南京樓市過熱的隱患。

　　一組數(shù)據(jù)顯示，南京房價自2001年起連續(xù)三年漲幅進入全國前10位，今年二季度，南京房價漲幅已高居全國第四。另一組材料顯示，南京人的人均收入被擠出長三角前10名，居民生活成本卻高居全國第五。需要提及的是，南京房價一直是這兩組統(tǒng)計數(shù)據(jù)的重要參照依據(jù)。

　　南京大學(xué)房地產(chǎn)信息中心秘書長葛揚對南京樓市“過熱現(xiàn)象”早有關(guān)注。

　　據(jù)分析，一是開發(fā)面積過大。近年來南京市開發(fā)的新城區(qū)面積與老城區(qū)相比相當(dāng)龐大，比率已經(jīng)類似上海浦東與上海老城區(qū)的面積。但是南京老城區(qū)人口密度遠遠小于上海老城區(qū)。而且，上海浦東新區(qū)的很大部分并非用于住宅建設(shè)，而南京偌大的河西、城南、江寧幾乎是成片的住宅用地。

　　另一個事實也同樣有助于業(yè)內(nèi)對未來房價走勢的判斷。2003年的一項統(tǒng)計顯示，南京市預(yù)售商品房的70%是二次或二次以上置業(yè)。可以說，南京目前的房價水平是集中了幾乎全市居民的財力來維持的，這種現(xiàn)象并不正常。也正是南京有錢人或多或少直接間接地參與了買樓，從而使得房價被“炒”高。

　　據(jù)測算，南京市民的人均年收入只有上海的2/3左右，戶均年收入與房價之比達1：10左右(上海為1：6.6)，國際公認的合理比例是不低于1：6,南京的房價顯然過高。學(xué)者從這個角度推斷，南京的房價在未來幾年時間內(nèi)，難以再攀升。

　　特約編輯：廣偉