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◎引而有發(fā)
平靜的奧秘
加息的時(shí)間、幅度似乎都出乎市場(chǎng)人士的種種意料，隨之而來的市場(chǎng)反應(yīng)似乎也可以用“出乎意料”來形容——不是價(jià)格的暴漲暴跌，而是市場(chǎng)實(shí)在平靜得出奇。
“平靜”一說，一方面緣自半年多以來的漲息傳聞讓新聞不“新”，大家都明白這只是時(shí)間問題而預(yù)先留了后手；一方面緣自
一年多以來宏觀調(diào)控之手已經(jīng)讓市場(chǎng)更加理性和成熟，“大風(fēng)大浪都過來了，就沒有過不去的小水溝”。
回想預(yù)期加息早期，市場(chǎng)上的分析人士緊張得不得了，似乎一旦加息，就會(huì)讓開發(fā)商的資金鏈面臨馬上斷裂的危險(xiǎn)，不爭(zhēng)氣的錢袋使消費(fèi)者只得望房興嘆。盡管早有聲音傳出“利大于弊”的導(dǎo)向，但是大家都更緊張脆弱的“生命線”——加息后市場(chǎng)的風(fēng)將往哪個(gè)方向吹？
加息了，上漲的０．２７個(gè)點(diǎn)大大低于之前預(yù)期的數(shù)字。開發(fā)商一核算，成本還不是轉(zhuǎn)嫁給購房者——中國人對(duì)房子的需求量太大，只要是賣方市場(chǎng)，買方就沒有和賣方討價(jià)還價(jià)的資本；買房的一算計(jì)，每月多個(gè)百兒八十的利息錢也還能承受。不是說每月多增加的百兒八十塊錢沒人在意，關(guān)鍵是沒房住的，該買房還得買；有土地的，該開工還得開工。
�。埃玻穫�(gè)點(diǎn)沒能吹起市場(chǎng)的過多漣漪，是因?yàn)槭袌?chǎng)其實(shí)早已領(lǐng)會(huì)了加息的意義：小幅加息不過是投石問路，一方面看看市場(chǎng)的反應(yīng)，一方面?zhèn)鬟f出繼續(xù)加緊調(diào)控的信號(hào)。政策與市場(chǎng)的合作似乎越來越默契了：開發(fā)商的利潤(rùn)率有限下調(diào)，以使房地產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)離“暴利”的惡名；房子賣得該火還火，以證明房地產(chǎn)業(yè)仍舊是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。
◎全景分析
信號(hào)效應(yīng)大于市場(chǎng)反應(yīng)
福建經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健，升息影響小于全國
■福建記者 戴世鋒 本報(bào)記者 王一玫
近日，在閩各家商業(yè)銀行均收到了有關(guān)中國人民銀行加息的通知，本報(bào)記者第一時(shí)間就加息對(duì)福建省經(jīng)濟(jì)及樓市的影響，對(duì)銀行界、學(xué)術(shù)界和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行了采訪。
小幅加息是投石問路
福建省政府發(fā)展研究中心副主任楊益生表示，此次調(diào)息的幅度不大，調(diào)整還是比較溫和的，表明央行不希望政策過猛而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的大起大落，而只是給予市場(chǎng)一個(gè)警示信號(hào)。升息影響是全國性的，但從宏觀經(jīng)濟(jì)的指標(biāo)看，福建省經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)比較穩(wěn)健，固定資產(chǎn)投資近幾年明顯低于全國水平，加上固定資產(chǎn)投資有效性較強(qiáng)，也就是說投資的項(xiàng)目還是有市場(chǎng)需求的，長(zhǎng)線投資項(xiàng)目比例還不是很大，因此可以說升息對(duì)福建經(jīng)濟(jì)的影響相對(duì)于全國要小一些。
省建行城北支行個(gè)人業(yè)務(wù)部副經(jīng)理吳朝輝認(rèn)為，央行有可能把此次加息作為“試金石”：如果市場(chǎng)反應(yīng)不大，則可以繼續(xù)采取加息策略；如果市場(chǎng)抵觸情緒過大，則暫停加息。此次小幅加息，既釋放了一定的通脹壓力，又對(duì)“熱錢”的大規(guī)模流入有一定限制。
省建行營(yíng)業(yè)部副總經(jīng)理莫建國說，企業(yè)貸款有浮動(dòng)利率和固定利率兩類，浮動(dòng)利率即日開始執(zhí)行新利率標(biāo)準(zhǔn)，固定利率的貸款，短期的按照合同協(xié)定利率水平計(jì)算，長(zhǎng)期貸款（超過一年）于明年１月１日起執(zhí)行新規(guī)定。對(duì)于個(gè)人來說，現(xiàn)有存款的利率不會(huì)隨市場(chǎng)變化而變化，而是按照存入時(shí)的合同約定利率計(jì)算。據(jù)他分析，由于加息意味著銀根縮緊，社會(huì)體系資金必然緊張，所以對(duì)企業(yè)貸款還是有一定的影響。
廈門大學(xué)ＥＭＢＡ中心副主任戴亦一博士從消費(fèi)者的角度出發(fā)，肯定地認(rèn)為如果此次銀行加息實(shí)現(xiàn)了保持經(jīng)濟(jì)發(fā)展和物價(jià)的平穩(wěn)、進(jìn)一步理順目前價(jià)格體系的目標(biāo)，則對(duì)消費(fèi)者來說是一件“大好事”。盡管加息對(duì)購房者還貸確實(shí)帶來一定的負(fù)面影響，但戴亦一卻從另外的角度表達(dá)了樂觀的看法：加息可被認(rèn)為是樓市降溫的信號(hào)，因?yàn)樗鼤?huì)直接影響到購房者、特別是投資型購房者對(duì)樓市的信心和預(yù)期，一旦投資型和超前購房客群減少，房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)，市場(chǎng)上的“恐慌性”購房就會(huì)逐漸減少，所以此次加息以及央行可能的后續(xù)動(dòng)作將會(huì)給購房者、特別是買房自住者吃下一顆“定心丸”。
戴教授還認(rèn)為，加息是國家對(duì)房地產(chǎn)從“供給管理”向“供需管理”的宏觀政策轉(zhuǎn)變，這使有關(guān)中國房地產(chǎn)是否存在泡沫的問題從民間爭(zhēng)論、學(xué)術(shù)探討上升到了國家宏觀政策層面�！凹酉⑹莻�(gè)‘一葉知秋’的風(fēng)向標(biāo)，它發(fā)出的是國家要給樓市降溫的信號(hào)。”戴教授說，這將影響到購房者、特別是投資型購房者對(duì)樓市的信心。他還表示加息后那些買房持觀望態(tài)度以及超前購房的客群都會(huì)更加謹(jǐn)慎，因?yàn)椴粌H對(duì)他們今后自身收入的要求提高了，而且加息之口一開利率很可能繼續(xù)上漲，畢竟目前的利率就是經(jīng)過８次降息調(diào)下來的，后面甚至還可能有提高首付比例、限制還貸期限等殺手锏。戴教授估計(jì)，目前已占廈門３０％以上的炒房大軍所受沖擊會(huì)很大，對(duì)國家加息后續(xù)政策的難以把握將使他們不敢輕易大舉殺進(jìn)�！斑@對(duì)買房自住者應(yīng)該是個(gè)好消息，”他說，“減少部分投資和超前購房客群，廈門的房?jī)r(jià)即使不降其漲勢(shì)也會(huì)放慢�！�
產(chǎn)業(yè)整合過程將會(huì)加快
“此次央行加息對(duì)廈門房?jī)r(jià)影響應(yīng)該不會(huì)太大。”廈門城市年輪策劃代理公司的孫鵬表示，目前廈門樓市的格局已基本穩(wěn)定，此次央行加息不會(huì)影響到廈門的供需問題。更由于之前廈門出臺(tái)的許多政策，如去年的戶籍政策、今年島內(nèi)開發(fā)面積的限制以及土地政策等，造成了島內(nèi)已基本是高端市場(chǎng)，可以說已經(jīng)提前化解了加息所帶來的影響。不過加息對(duì)廈門中高檔市場(chǎng)（單價(jià)５０００元以上）也會(huì)有一些影響。另外，島外房?jī)r(jià)上漲比較快，加息后可能影響島外樓市價(jià)格上漲幅度�！袄噬险{(diào)對(duì)房地產(chǎn)投資者的心理影響要遠(yuǎn)大于其實(shí)際影響�！睆B門房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一位資深人士判斷，現(xiàn)在央行加息正在發(fā)出一個(gè)明確的信號(hào)，表明要對(duì)投資過旺的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)。
在國內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金有７０％來自銀行貸款，而據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年廈門房地產(chǎn)貸款余額高達(dá)２４２億元，占全市貸款總量的３３％。廈門特工房產(chǎn)的王世忠認(rèn)為，央行加息意味著房地產(chǎn)開發(fā)資金成本增加，勢(shì)必會(huì)進(jìn)一步加快廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)整合的步伐，一些中小開發(fā)商將會(huì)被擠出廈門市場(chǎng)。據(jù)介紹，至去年底，廈門市的房地產(chǎn)企業(yè)有４４４家，但資質(zhì)等級(jí)達(dá)到一、二級(jí)的企業(yè)只有１５家，其余大部分是中小企業(yè)。
而廈門市的房地產(chǎn)商對(duì)加息的反應(yīng)卻比較樂觀。泛華集團(tuán)副總經(jīng)理程先生認(rèn)為，本次加息只是微調(diào)，而中國人買房大多是首期付款難，對(duì)于１５年、２０年分期付款每月多出的一兩百元不會(huì)那么計(jì)較。特別對(duì)有需求的購房者而言，影響就微乎其微了——而這部分人是廈門目前的主要購房者，他們買房是經(jīng)過謹(jǐn)慎考慮的，不會(huì)因?yàn)檫@一點(diǎn)加息就完全動(dòng)搖。對(duì)開發(fā)商而言，程先生認(rèn)為雖然貸款利率提高了，但因?yàn)榉康禺a(chǎn)屬高回報(bào)率行業(yè)，廈門房?jī)r(jià)只要每平方米上漲５０元到１００元，就能把利息差價(jià)補(bǔ)回來。而由于島內(nèi)用地實(shí)際在減少，商品房仍舊供不應(yīng)求，廈門房?jī)r(jià)幾乎不可能走低。
◎連鎖反應(yīng)
望聞問切 樓市微瀾
■本報(bào)記者 婁立平 北京記者 王志強(qiáng)
望——
１０月２９日，是銀行上調(diào)利率的第一天，滬深股市對(duì)加息政策變動(dòng)做出了反應(yīng)，市場(chǎng)微起波瀾。從滬指上看，上證指數(shù)全天下跌２１．２點(diǎn)，以１３２０．５４點(diǎn)收盤；深市收于３２１６．３５點(diǎn)，也是大幅下跌７６．１５點(diǎn)。整個(gè)盤面“泛綠”，兩市股票僅有１４家開出紅盤。在２８日晚加息的第一時(shí)間里，以萬科Ａ（０００００２）為代表的房地產(chǎn)及基建類個(gè)股就突然出現(xiàn)大幅下挫。
�。保痹拢比眨墒性佻F(xiàn)“黑色星期一”，上證綜指最低降至１３０４點(diǎn)，報(bào)收于１３０５．２９點(diǎn)，跌幅１．１５％；深證成指跌幅也達(dá)１．０６％。受加息影響較大的房地產(chǎn)板塊成為盤中做空的主要?jiǎng)恿�，兩市成交額分別為７２億元和４７億元，較上一周平均水平回落近３成。陸家嘴、浦東金橋、上實(shí)發(fā)展、億城股份、深寶恒等個(gè)股跌幅較大。另據(jù)香港證券交易所國企Ｈ股報(bào)價(jià)顯示，首創(chuàng)置業(yè)１０月２９日跌幅達(dá)９個(gè)百分點(diǎn)，１１月１日雖有所反彈，但跌幅仍達(dá)２．１９８?jìng)�(gè)百分點(diǎn)。
有業(yè)內(nèi)人士分析，中國已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)加息周期，這標(biāo)志著低利率環(huán)境的終結(jié)，也表明對(duì)通貨膨脹的擔(dān)心再次加強(qiáng)。加息會(huì)僅限于這一次嗎？誰都不敢有肯定的答案。在這一過程中，資本市場(chǎng)將受到不小的沖擊，尤其是對(duì)債券市場(chǎng)的打擊將更為嚴(yán)重。然而許多專家卻表示，由于此次加息幅度不大，不會(huì)對(duì)股市造成太大沖擊，而且考慮到加息對(duì)宏觀調(diào)控的諸多益處，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，它對(duì)股市健康發(fā)展反而有利。
加息意味著宏觀調(diào)控進(jìn)入第二階段，市場(chǎng)手段成為新主角。受宏觀調(diào)控影響，股市從今年４月７日起一路狂跌。國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松認(rèn)為，加息對(duì)于證券市場(chǎng)的總體影響是不確定的，從基調(diào)上看，加息具有緊縮作用，但是同時(shí)也確認(rèn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的強(qiáng)勁和潛在通脹壓力的強(qiáng)大，這一點(diǎn)對(duì)于證券市場(chǎng)也會(huì)有積極作用。
聞——
房地產(chǎn)可能是受加息影響最大的行業(yè)，雖然大多數(shù)開發(fā)企業(yè)稱對(duì)整個(gè)市場(chǎng)及其自身影響不大，但市場(chǎng)上還是聽到一些老總對(duì)加息所發(fā)表的看法。
２８日晚，潘石屹在獲知央行加息消息后說：“我們公司財(cái)務(wù)部已經(jīng)計(jì)算出此次加息對(duì)購房人的影響，估計(jì)還款負(fù)擔(dān)將增加近２％，房地產(chǎn)商融資成本也將增加２％。加息雖然對(duì)目前的房?jī)r(jià)影響并不大，但是加息可能影響到購房需求，從而帶來整體房?jī)r(jià)的略微下跌。中低檔住房的房?jī)r(jià)則有可能開始下降，因?yàn)橘彿空呖赡軙?huì)因?yàn)橹Ц赌芰p弱而選擇退出。那些負(fù)債率高達(dá)７０％～８０％的房地產(chǎn)開發(fā)商可能面臨被淘汰出局的危機(jī)�！彼�說：“這次加息是市場(chǎng)的手段，用市場(chǎng)的手段調(diào)控經(jīng)濟(jì)，要比用行政的手段、計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的手段好得多。幾十年的實(shí)踐證明，要用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的手段去管理經(jīng)濟(jì)，人們就會(huì)吃飽飯，穿好衣服，住好房子；要用行政命令、計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的手段去管理經(jīng)濟(jì)，人們就吃不好飯，穿不好衣服，住不上好房子……加息對(duì)抑制需求會(huì)起一定的作用，但房地產(chǎn)開發(fā)成本的上升并不會(huì)直接引起價(jià)格的上漲，所以這次加息對(duì)市場(chǎng)的影響更多地應(yīng)該從抑制需求去考慮。加息是抑制了需求，但還有許多政策是在減少供應(yīng)量，最后房?jī)r(jià)是漲是跌還是取決于供應(yīng)量減少得多還是需求量減少得多。心理的影響到底多大現(xiàn)在不能下結(jié)論，得看市場(chǎng)�！�
任志強(qiáng)說：“加息一定會(huì)對(duì)居民的住房消費(fèi)產(chǎn)生不利影響，但加息率低且居民住房需求旺盛時(shí)，加息并不會(huì)限制和阻止居民的實(shí)際住房需求。如果房屋用于出租的收益較高時(shí)，也可以消化加息的因素，仍然不會(huì)限制和阻止居民的購房意圖。國際上多數(shù)國家都會(huì)用利率對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控，每次減息時(shí)會(huì)加大對(duì)購房的需求與支出，也會(huì)減少購房的沖動(dòng)，但并不能限制和中止購房行為�！�
他分析說，美國今年的加息并沒有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生過大影響。從目前可知的統(tǒng)計(jì)看，美元升息后交易量和房?jī)r(jià)都在繼續(xù)上升。中國目前的加息會(huì)增加消費(fèi)者的購房支出，但尚不能在短期內(nèi)改變供求關(guān)系，因此住房供給仍會(huì)偏緊，旺盛的需求仍使供求不平衡發(fā)展，房?jī)r(jià)仍會(huì)繼續(xù)上升。
其次，現(xiàn)行的制度會(huì)讓房地產(chǎn)開發(fā)的投資成本在加息之后上升，并由此可能減少投入并進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。雖然此次加息的幅度不大，但由于房地產(chǎn)的資金使用效率極低而使成本推動(dòng)上升的作用加大。
問——
除了加息對(duì)房?jī)r(jià)的影響外，我們需要思考的還遠(yuǎn)不止于此。
融資成本是否會(huì)轉(zhuǎn)向具備有效需求的消費(fèi)者身上？
目前中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍屬于賣方市場(chǎng)，買房者沒有實(shí)力與賣方進(jìn)行價(jià)格談判，開發(fā)商根據(jù)成本定價(jià)法進(jìn)行定價(jià)的現(xiàn)實(shí)使開發(fā)商的融資成本實(shí)際上還是要由消費(fèi)者來消化。土地全部以招拍掛方式出讓、銀行加息，這使開發(fā)企業(yè)融資成本繼續(xù)加大，可是增加的成本不會(huì)由開發(fā)商自己埋單，所以加息后增加的成本實(shí)際上還是要轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上。加上按揭貸款利率的提升，雙方面的壓力同時(shí)加在消費(fèi)者一方身上，這對(duì)存在有效真實(shí)需求的消費(fèi)者來說壓力頗大。
加息是否繼續(xù)？
此次加息后利率是否還會(huì)調(diào)整？有專家分析認(rèn)為，加息后的市場(chǎng)表現(xiàn)是決定下一步是否加息的主要依據(jù)，一般要從５個(gè)方面去分析：一是消費(fèi)物價(jià)指數(shù)，二是固定資產(chǎn)投資的規(guī)模，三是貨幣供應(yīng)量，四是國際油價(jià)，五是美元是否繼續(xù)加息。社科院金融研究中心專家易憲容表示，目前尚無法揣測(cè)央行下一次變動(dòng)利率的具體時(shí)間和幅度，但是可以預(yù)測(cè)人民幣開始進(jìn)入加息通道。如果經(jīng)濟(jì)仍有過熱跡象，今后半年內(nèi)人民幣利率有望再次提高０．２５個(gè)百分點(diǎn)；匯豐銀行方面的觀點(diǎn)是今后６個(gè)月內(nèi)很可能再升０．２５個(gè)百分點(diǎn)；《華爾街日?qǐng)?bào)》則引用瑞士信貸第一波士頓駐香港首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陶冬的話，“預(yù)計(jì)未來１２個(gè)月到１８?jìng)�(gè)月內(nèi)，中國利率的上升幅度可能達(dá)到２到３個(gè)百分點(diǎn)”。
開發(fā)企業(yè)該如何應(yīng)對(duì)加息？
對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來說，財(cái)務(wù)成本增加可能迫使他們考慮加快項(xiàng)目開發(fā)的周轉(zhuǎn)期；居民購買力下降引起的價(jià)格下跌可能使企業(yè)減少贏利甚至虧損；此外還會(huì)增加土地儲(chǔ)備的成本和風(fēng)險(xiǎn)。因此，開發(fā)商在下階段更要精打細(xì)算，安排好每個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間，調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，使項(xiàng)目的開發(fā)漸次進(jìn)行，以保持一個(gè)較充裕的現(xiàn)金流。同時(shí)，已經(jīng)拿到土地的開發(fā)商也要拓寬融資渠道，規(guī)避融資不暢給企業(yè)帶來的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。
加息與繼續(xù)征收利息稅是否合理？
對(duì)此問題，任志強(qiáng)表示調(diào)息之前首先應(yīng)做的是減稅——免去對(duì)“利息稅”的征收。但在前一段所有認(rèn)為應(yīng)該升息的論調(diào)中，包括曾大力提倡和推動(dòng)征收“利息稅”的經(jīng)濟(jì)學(xué)家們卻沒有一個(gè)人提出類似建議�！昂�(jiǎn)直是對(duì)整個(gè)社會(huì)和民眾不負(fù)責(zé)任�！比沃緩�(qiáng)說。
表面看此次加息的幅度不大，以３０萬元的購房信貸２０年還款期計(jì)，每月支出約增加４５元，盡管月供并不會(huì)有太大變化，但不免稅而先升息則變成了雙重的壓力。“如果在國家減息時(shí)并不構(gòu)成免稅的理由，則公民與國家在共同承擔(dān)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的改革成本，但國家加息時(shí)就沒有理由再征利息稅了。”任志強(qiáng)的理由似乎頗為充分。
加息能擠出泡沫嗎？
中房協(xié)秘書長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，央行此次加息就是為了使旺盛的需求平穩(wěn)下來，這其中就有一些個(gè)人的投資行為，有長(zhǎng)期、有短期，當(dāng)然也有炒賣炒買行為。而此次加息的目的就是抑制這部分投資行為，與其控制供應(yīng)，還不如控制需求。
然而摩根士丹利亞太首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠卻不這么認(rèn)為。他表示一次加息無法改變目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)態(tài)勢(shì)，人民幣匯率體系短期內(nèi)不可能改變，匯率的突然變化有可能導(dǎo)致又一次大規(guī)模的人民幣投機(jī)活動(dòng)，并對(duì)中國的金融體系造成更大的不利影響。兩種看法存在根本分歧，很難確定何種說法會(huì)被證實(shí)是正確的，這有待市場(chǎng)的檢驗(yàn)。
特約編輯：廣偉
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