杭州房價“軟著陸”猜想
國務院報告：房價上漲較快 有形成房產(chǎn)泡沫可能
建設部官員回應房價和泡沫：房價短期仍上漲
特約記者 傅白水 杭州報道
從1999年2000元／平方米左右到2003年的6000元／平方米左右杭州市房價三年內(nèi)翻了一番。
今年10月19日，在杭州
舉行的第五屆人居展上，杭州房產(chǎn)均價甚至達到7200元／平方米。然而，2004年春天開始，杭州人似乎看到了房價見頂?shù)氖锕狻ｋS著10月28日，央行調(diào)高利息，杭州房價泡沫搖搖欲墜，“軟著陸”跡象明顯。
房價見頂?shù)乃拇笮盘?
此次杭州房價見頂，有四大信號。
在國家此輪宏觀調(diào)控中，重要的一個手段就是實行新的土地供給政策。但目前的結果是，新土地供給政策造成的供應量過少，致使房價猛漲。前幾年高速上漲的杭州房價似乎是強弩之末，房價出現(xiàn)了徘徊狀態(tài)，顯示出杭州房價上漲的空間業(yè)已提前釋放，再無力快速攀升而見頂?shù)拿珙^。
10月中旬，浙江省統(tǒng)計局城調(diào)隊調(diào)查表明，浙江省第三季度房價漲幅開始回落。今年第一季度，杭州房價同比上漲10．5％，第二季度同比上漲11．8％，而到了第三季度為10％。
10月19日，在剛剛結束的杭州舉行的第五屆人居展上，房價較上一屆只微漲了3％，比上屆高達27％漲幅要低得多。
杭州目前房價漲幅雖然保持在3％—10％之間，但扣除目前飛漲的物價上漲，尤其是有關房地產(chǎn)材料的高位上漲因素，實際上杭州房價幾乎沒有上漲。
第二個信號，是杭州的樓盤放量遠遠超出前幾年的同期，供應量急劇放大，從一個側面反映出杭州樓價式微之勢。今年1—6月，杭州樓盤新開工量為155．35萬平方米，而2002年杭州全年為181．78平方米，2003年1—11月為208．18平方米。而同時，樓盤的銷售速度明顯放緩，并出現(xiàn)杭州樓盤罕見的打折現(xiàn)象。
而此前杭州的樓盤放量不多，其實與開發(fā)商的囤房待價而沽的售房心態(tài)有關。浙江騰達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理陳華才透露，在杭州商品房登記預定往往是有水分的，可能是開發(fā)商故意“限量”供應，制造供不應求的氣氛。
第三個信號就是，目前，杭州的主要出售、租房網(wǎng)站，尤其是“住在杭州”網(wǎng)站的出租房數(shù)量，入夏以來，相繼增加了十多倍。為什么杭州的出租房猛增呢？一方面，顯示出杭州擁有購買力的人因改善住房條件而購買第二套住房的行為業(yè)已完成，即杭州居民的購買力已開始下降，購房行為減少。另一方面顯示出投資行為較為普遍，如出租房當中許多為才建成的新房。
毋庸置疑，投機行為也會加大房地產(chǎn)市場的風險。從供給來看，分散在業(yè)主手中的二手房源，同樣也是供應量。據(jù)不完全統(tǒng)計，杭州二手房市場中，有將近一半的房源為1998年以后建造的新商品房，甚至有部分是期房。因此，空置房不在開發(fā)商的手里，而是積壓在炒房者的手中。
最為關鍵的是，來自官方的兩次調(diào)查報告，均顯示出房價似要見頂?shù)膹娏倚盘枴?月，浙江省統(tǒng)計局企業(yè)調(diào)查隊發(fā)布的《浙江房地產(chǎn)市場發(fā)展研究報告》，首次發(fā)出預警：目前浙江房地產(chǎn)市場泡沫已經(jīng)膨脹，已進入警戒區(qū)，若任其發(fā)展，樓市泡沫隨時可能破裂。這是省內(nèi)權威部門首次發(fā)布樓市泡沫預警。
據(jù)浙江省城調(diào)隊最近對全省11個市1300戶城市居民抽樣調(diào)查，有84．6％的市民表示難以承受當?shù)氐纳唐贩績r格，表示還可以承受的占14．9％，表示完全可以承受的只占0．5％。
“軟著陸”通道
如何讓房價實現(xiàn)“軟著陸”？這也是杭州市政府目前的難題。有專家預測，加息之后，杭州樓盤正處于回落當口，應該是政府通過調(diào)控手段令其實現(xiàn)“軟著陸”的最佳時期。
業(yè)內(nèi)專家認為，當前杭州乃至浙江房地產(chǎn)的主要矛盾是供求的結構問題，結構錯位導致供求失衡，進而造成房價虛高。土地癥結仍是房價虛高的主要原因。因此專家建議政府對供求雙方進行適當干預，以促進供求的有效性。
浙江省企業(yè)調(diào)查隊的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近年來由于土地緊張，土地供應開始采用市場化的招標拍賣方式，但在市場缺乏正確的估價和拍賣價無封頂?shù)那闆r下，造成浙江土地交易價格連續(xù)上漲，地價由此出現(xiàn)大量“泡沫”。
根據(jù)國土資源部土地利用司對2003年全國城市地價監(jiān)測結果看，全國省會城市、直轄市及計劃單列市的平均地價最高的是北京，其次是上海、杭州，與此對應這三地的房地產(chǎn)價格也正好是名列前三。充分說明了地價對樓盤價格的主導作用。2003年，杭州的土地交易價格漲幅為38．1％，排在全國35個大中城市之首。高額地價直接推動房價上漲，形成“高地價—高房價—更高地價”的惡性循環(huán)。同時這也催生了部分開發(fā)商大量投資、囤積土地，加劇了土地出讓價格的上漲。
在2003年9月的土地招標會上，浙江某房產(chǎn)商以25．34億元的高價投標競得杭州四塊土地，而其中一地塊報價竟比第二家投標者整整要高出1個多億。
專家建議，政府調(diào)控房價，應從土地的供應入手，保持土地的適當放量，在杭州分散建立多個中心區(qū)和商業(yè)區(qū)使樓盤保持放量供應。如錢江新城的規(guī)劃開發(fā)就具有參照性。
從近幾年情況看，房地產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟和稅收快速增長的重要推動因素，房地產(chǎn)業(yè)稅收占到地方稅收的近四成。這些因素很可能造成政府為了保持經(jīng)濟和稅收的穩(wěn)定增長而積極托市。因此，政府應盡量回避運用土地收購儲備制度的負面效用，將房地產(chǎn)市場的財政稅收轉移為城市基礎設施、經(jīng)營城市的資金。“高昂地價提高的商品房成本，最終轉嫁到消費者頭上，使這個城市變得越來越昂貴。”浙江大學教授史晉川說。應建立土地供應的中長期規(guī)劃，加強土地調(diào)控的科學性；發(fā)揮價格和稅收的杠桿作用，增加普通商品房和經(jīng)濟適用房的供給，以緩解老百姓的購房壓力，通過增加低位房源來改善供求關系。
杭州市前市長茅臨生曾透過市政府“市民信箱”，承認杭州房地產(chǎn)市場確實存在一定的炒作行為。“現(xiàn)在房子緊張的原因是房子一出來就被‘黃�！米�，甚至是房地產(chǎn)商直接發(fā)給員工了，以制造氣氛促銷，直接上市銷售的房子很少。為此，政府也有必要調(diào)整現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制，將稅收政策重點轉向使用環(huán)節(jié)，增大房地產(chǎn)的保有成本和交易成本，從而打擊囤積炒作行為，抑制被放大的過度需求�！焙贾菀晃环康禺a(chǎn)研究專家說。
同時，還要防止外國游資進入本地房產(chǎn)市場，以購房名義積聚人民幣，來賭人民幣升值的預期。一方面，外國游資投機房產(chǎn)自然會抬高房價；另一方面，一旦人民幣升值，外國游資撤走，大量拋售住房，將對本地房產(chǎn)市場以致命打擊。
作為國內(nèi)“都市圈”概念的最早提出者之一，王建非�？隙ǖ乇硎荆氨Ｊ氐卣f，今后10年，中國的大城市，無論是上海、北京還是南京，房價要漲3倍；大膽地說，10年房價要漲5倍以上�！敝袊牡貎r再度上揚是有充分理由的！中國的人均土地面積不到1.5畝，美國的人均土地面積差不多有15公頃。我們?nèi)硕嗟厣�，不可能走美國的粗放型道路，而會走日本的都市圈模式。日本的土地貴，房價是美國的4－5倍，但同樣大小的土地上的產(chǎn)出也是美國的4－5倍，這就說明房價貴得合理。
歲末年初，人們總要回顧上一年，展望新一年，其形式多種多樣，有過年的形式、有發(fā)獎的形式，而經(jīng)濟學家最喜歡的形式是用一堆理論來預測未來，其實這也不過是一種形式而已，生意人千萬不要過分相信這些預測的結果———過分相信一定會賺不到錢的。
我從來沒有講過房價的漲跌。我從來不認為誰能準確地預測市場的價格。這樣肯定地說房價要漲還是第一次。
這些年來，增長過快的房價，導致了地價的大幅上漲，而地價的上漲又反過來拉動了房價上漲。政府在從地價增值中獲益的同時，也為經(jīng)濟發(fā)展埋下了一定的危機。
房價是由市場說了算嗎？但本應作為大眾消費品的商品房，如今卻只能讓那些收入菲薄的消費者望房興嘆；人們越來越相信一個現(xiàn)實：房價再高也會有人買，房價再低也會有人買不起！
據(jù)此看來，真正決定商品房價格的因素就只有兩個，一個是房產(chǎn)商，另一個是政府。傅白水
特約編輯：廣偉
