風、雨、海、嘯、冬天冷，這是一些生活在海邊的煙臺人對海邊住宅的評價。1998年以前，煙臺房地產的海景意識是很淡薄的，當時的聞濤山莊最高售價僅2400元／平方米。后來有人開始炒作海景的概念，銀河怡海將連盤別墅建在海濱，均價在7000元／平方米，當然這是別墅。再后來有位叫陳迪昊的地產營銷策劃者從廣州趕來，毫
不客氣地把海天名人廣場包裝成首席海景豪宅，當他推出9999元／平方米的帶裝修極品房時，整個煙臺都被震住了，價高如斯乎？在煙臺，經濟適用房是(每平方米，下同)1400元左右。但海天名人廣場賣得很好。
前往煙臺之前，看了北京置地前景蕭啟良的一篇文章“最不值錢的煙臺海景”，大體的意思是在煙臺，海景不能夠作為賣點，因為喜歡海景的多是外地人，本地人有太多不喜歡海景的理由，所以目前煙臺的海景房價格偏低，值得投資，在煙臺外來者越來越多的時候，就能升值了。
7000元、9999元是低價嗎？青島的無敵海景均價也不過7000多元，但青島的經濟發(fā)展和風景卻遠勝于煙臺。記者隨即就此展開調查，而結果是，煙臺的海景房既不像陳迪昊制造的那么高，也不像蕭啟良感嘆的那么不值錢。
外地人的煙臺海景房
煙臺的海景房分東郊和開發(fā)區(qū)兩塊(福山、蓬萊等市區(qū)外的地方就不討論了)，
盡管煙臺是海濱城市，并擁有被譽為中國北方第一灘的萬米金沙灘，但海景樓盤在煙臺依然是稀缺資源，總數不多，如用上一天時間，各海景樓盤可以一一了解價格和特色。東郊的濱海路，從濱海廣場往煙臺大學，凡是能建房的，幾乎都已建成或在建，這些樓盤包括銀河怡海(連盤別墅，7000元)、黃海城市花園、萬冠、海天名人廣場、新都海景花園、金海岸、大學城海洋花園。魯花在海邊有一塊地，不過規(guī)劃尚未完成。開發(fā)區(qū)的金沙灘看起來有不少地方能建房子，可政策卻卡得很死，拿到地的希望渺茫，目前建成和在建的包括碧海云天、蔚藍海岸、聽濤和未來海岸等。而華信公司尚未建設的高層建筑，有可能在未來某段時間成為開發(fā)區(qū)惟一在建的海景房。
東郊是煙臺規(guī)劃中的旅游、商務帶，也是大學城所在，不僅有海，也有山，海景房的價格大體在4300元以上，開發(fā)區(qū)有海無山，似乎少了點什么，況且海岸線要長得多，其海景房的價格大體在2800元左右。東郊所在的芝罘區(qū)房價大體在3000元，而開發(fā)區(qū)的房價大體在1850元，東郊與開發(fā)區(qū)的海景房，平均價格分別比普通住宅多出43％和51％，以上為粗算，大體可知道，煙臺海景概念房的價格要使房價多出45％左右。
據杜金虎的經驗數據，開發(fā)區(qū)的海景樓銷售本地人購買占35％，煙臺其他區(qū)域(含所屬縣市)人占25％，山東其他地區(qū)的人占10％，還有30％是外地人，外地人主要是東北人，其次是西北、北京等地人。如此算來，非煙臺的外地人比例為40％。而記者從名人廣場悉，東郊海景樓的購房者外來者比例亦為40％左右。而1年前據銀和怡海的紀傳成透露，銀和怡�；▓@的外來購房者比例為30％。
我們可以做出一個大膽假設，海景房的價格高出部分由兩部分組成，本地人對海景的期望以及外來人對海景房的期待所導致的溢出。由于本地人長期生活在海邊，深知海景的利弊，故愿意住海景的人群也只會以略高于非海景房房價的價格購買。而海景的價格更多地將與外來購買者的比例成正相關。煙臺目前海景樓45％的高出價與外來購房者40％甚至更低的比例與該假設基本一致。
短線投資不宜
據業(yè)內人士介紹，1999年新都起價2800元，2000年均價為3000多元，2001年末，黃海城市花園以2980元起價，3300元的均價，現在，2004年，海一閣起價3700～3800元，均價在4000元以上。開發(fā)區(qū)中，碧海云天兩年前的開盤價格是2050元，2004年的價格在2480～3780之間，即將開盤的三期將以2700元起價。
而從煙臺近3年房價的增幅(市區(qū)價格見《煙臺，遲到的城市還會再遲到嗎？》)我們可以看出，海景房的漲價幅度與市區(qū)樓盤的增幅大體相當，約在10％～15％之間。
那么，號稱9999元的首席海景豪宅又是怎么回事呢，記者在調查中發(fā)現，這不過是陳迪昊炒作的一個方式而已。事實上，這是頂層帶精裝修的價格，頂層由于附送了陽臺等使用面積，房價原本就要高得多，根本不具代表意義，并且9999元也是人為制造出來的，裝修豈有價？據調查，海天名人廣場的均價也只有4700元，其2年前開盤時起價3180元，2003年為3480元，2004年6月起價為4300元。
由此我們可以得到一個結論，在煙臺的房地產中，海景房價既沒有虛高也沒有偏低。這一結論與煙臺房地產價格未被過度炒作狀態(tài)是一致的。
那么，對未來2～3年海景房的價格，套用煙臺整體房屋價格走勢可以推斷：如無特別政策調整影響，不會有大的增長，但會小幅調整攀升，不適合短期投資者，大家可根據實際需求購買使用。作者：謝揚林
責任編輯：孫琦
