目前，市場上房產中介公司多如牛毛，讓人眼花繚亂，孰優(yōu)孰劣令人無所適從。有關專家建議廣大消費者在選擇中介服務時，應該注意觀察以下六個方面：

    一看房產中介公司是否有明確的公司名稱、長期經營的地址。這可以通過看公司的招牌、詢問周圍人該公司的成立情況和經營情 況來確定，以防空頭公司詐騙。

    二看房產中介公司營業(yè)執(zhí)照上的營業(yè)資質。因為申辦房產中介公司需要眾多條件，不是隨隨便便就能開的，一些從事二手房中介業(yè)務的公司只是申辦了其他性質的營業(yè)執(zhí)照，或干脆不申請營業(yè)執(zhí)照直接進行業(yè)務操作，這就為其以后逃避責任埋下了伏筆。

    三看房產中介公司營業(yè)執(zhí)照上的注冊資金�？蛻敉ㄟ^房產中介來交易房屋，最主要的原因是希望在整個交易過程中由第三方來維護雙方的利益。但目前許多小中介的注冊資金僅為人民幣10萬元，現有的二手房交易款項必然大于公司的注冊資金，一旦發(fā)生房產中介卷逃資金的行為，客戶的權益很難得到保障。因此，最好選擇一些注冊資金比較大的品牌中介，萬一發(fā)生糾紛，客戶可以通過有關途徑得到妥善解決。

    四看房產中介公司是否擁有合法的房地產經紀人，是否由房地產經紀人為你提供中介服務。因為根據有關規(guī)定，二手房中介從業(yè)人員必須擁有房地產經紀人資質，房地產經紀人在從事二手房中介過程中，如有任何違法或對客戶不利的情況發(fā)生，有關部門可以通過政府相關的行政措施對其進行相應處罰。

    五看房產中介公司與你簽訂的居間合同是否經過有關部門的備案。由于二手房交易中有很多專業(yè)術語和一些行規(guī)慣例，而國家并未要求所有的二手房中介都要使用法定文本，允許房產中介公司與委托方自由協商簽訂相關的委托合同或中介公司自行制定格式居間合同。而對于格式合同的使用要求，就是其應在使用區(qū)的工商局進行備案，在備案時工商局會對相關條款進行審核，經過備案的合同基本上能保障消費者的合法權益。

    六看房產中介公司是否有專業(yè)的法務人員負責簽約并辦理相關的后續(xù)服務。目前市場上，小中介一般由業(yè)務員全程處理所有事項，大的品牌公司則分工較細，會將房產交易的前端和后續(xù)分開，由房地產經紀人從事前端的房產開發(fā)、帶看、收意向金、交房等工作，另外再設立專門部門從事簽訂房地產買賣合同，辦理過戶、貸款、領證等手續(xù)。這樣既有利于資源優(yōu)化，又可以確保交易的安全性。

問：我現住在李滄區(qū)浮山路某花園，房子是2001年11月份建成的，自從住進去之后每逢下大雨房子就漏雨，2002年和2003年我曾多次找過物業(yè)和開發(fā)商，后來開發(fā)商也派人來修過2次，結果房子還是漏雨。請問我該怎么辦？

    答：根據建設部《房屋建筑工程質量保修辦法》有關規(guī)定：房屋建筑工程在保修范圍和保修期限內出現質量缺陷，施工單位應當履行保修義務。在正常使用下，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，保修期為5年；裝修工程為2年。因此，你有權要求開發(fā)商履行其對所開發(fā)房屋的屋面防水工程的保修責任，若你跟開發(fā)商之間有合同約定的，則應遵照約定條款進行。如果開發(fā)商拒不履行其職責，你可以通過法律途徑解決。

    問：什么是房屋的建筑面積、使用面積和居住面積？

    答：房屋建筑面積是房屋各層面積的總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻面積水平截面計算。建筑面積包括使用面積、輔助面積和結構面積三部分。住宅使用面積是指住宅中分戶門內全部可供使用的凈面積的總和。包括臥室、起居室、廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽臺和室內走道、室內樓梯等等。居住面積是指住宅中日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的總和。當分戶門內的廳和過道的面積超過6平方米時，可按其面積的二分之一計算在居住面積內。

    問：申請公積金后，是否可以每年都從我的賬戶中提一次款？如果我父親買房子是否可以提取我們夫妻的住房公積金？

    答：提取住房公積金購房辦理公積金貸款后，在借款合同約定的還款期限內，借款人及其配偶應當于每年住房公積金結息日后（6月30日后）填寫“住房公積金提取申請審核表”，交單位經辦人到住房公積金登記專柜辦理住房公積金提取手續(xù)。如住房公積金賬戶存儲余額大于借款人年度歸還貸款本息數額，只能提取年度歸還貸款本息數額，多余部分不得提取，并且除借款人配偶以外的其他直系親屬不得提取住房公積金。因此，您的父親買房不能提取你們夫妻的公積金。

    本期問題由愛威不動產張廷友解答