編者按日前，《青島市經(jīng)濟適用住房管理辦法》、《青島市普通商品住房管理辦法》和《青島市城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》經(jīng)市政府發(fā)布，并于今年10月1日正式實施。三個辦法的全文日前在本版刊登后引起了廣大市民的關(guān)注，政府為什么要一下子出臺這么多住房政策？與過去的一些住房政策相比，新政策有什么不同？
記者近日采訪了市政府法制辦等部門，為市民作一解讀。
建立更科學(xué)的住房供應(yīng)體系
據(jù)市法制辦有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，1998年以來，我市積極推進住房制度改革，取得了積極的成效。但是，隨著住房制度改革的深化和住房市場化的發(fā)展，同全國其他城市一樣，我市現(xiàn)行的住房供應(yīng)體系特別是經(jīng)濟適用住房政策，一些需要解決的問題也日益顯現(xiàn)出來，主要表現(xiàn)在：經(jīng)濟適用住房供應(yīng)范圍過于寬泛，保障作用難以發(fā)揮，過寬的保障面無法滿足日益增長的住房需求，難以發(fā)揮經(jīng)濟適用住房的保障作用。另外，我市廉租住房的保障范圍和保障水平也需要進一步擴大和提高。因此，我市迫切需要分別調(diào)整對廉租住房、經(jīng)濟適用住房、普通商品住房的相關(guān)政策，實施統(tǒng)一管理，逐步建立完善起以面向大多數(shù)居民供應(yīng)商品住房為主體的住房供應(yīng)體系。而去年國家相繼發(fā)布實施的一些住房政策也為完善我市相關(guān)住房供應(yīng)政策提供了有力的政策依據(jù)。根據(jù)國務(wù)院、省政府文件精神，學(xué)習(xí)借鑒外地經(jīng)驗，經(jīng)過認(rèn)真調(diào)研，我市制定了這三個住房管理辦法。
根據(jù)我市建立以普通商品住房為主體的四個層次的住房供應(yīng)體系的目標(biāo)，新政策將我市目前已建立的三個層次的住房供應(yīng)體系進行了調(diào)整和完善，主要是把原來經(jīng)濟適用住房的供應(yīng)對象按照一定的收入標(biāo)準(zhǔn)分為兩個層次，分別提供經(jīng)濟適用住房和普通商品住房。這樣就形成了按照最低收入、低收入和高收入家庭分別供應(yīng)廉租住房、經(jīng)濟適用住房、普通商品住房和商品住房四個層次的住房供應(yīng)體系。
具體的供應(yīng)條件劃分為：廉租房供應(yīng)對象為低保家庭，經(jīng)濟適用住房的供應(yīng)對象主要為人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的低收入家庭，普通商品住房主要針對人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍的中等收入家庭，其他家庭則購商品住房。三個辦法分別對管理方式、保障標(biāo)準(zhǔn)、申請條件等方面進行了明確。
實施細(xì)則正在制定
記者從市政府法制辦和市房產(chǎn)管理部門獲悉，有關(guān)這三個新辦法的實施細(xì)則和詳細(xì)解釋正在制訂中。待這些細(xì)則出籠后本報再為讀者詳細(xì)解讀。
經(jīng)濟適用住房
購房更加公正透明了
據(jù)了解，新的經(jīng)濟適用住房政策將經(jīng)濟適用住房定義為享受優(yōu)惠政策、限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。經(jīng)濟適用住房因此也由“普惠制”向“保障型”轉(zhuǎn)變，供應(yīng)對象由中低收入家庭縮小為低收入家庭。根據(jù)統(tǒng)計，政策調(diào)整以后，我市的經(jīng)濟適用住房的保障面將由目前的80％以上縮小為30％左右，約為20萬戶。
注重規(guī)劃與計劃的結(jié)合
辦法突出了經(jīng)濟適用房發(fā)展規(guī)劃和計劃的作用，依據(jù)我市低收入居民家庭的實際住房需求，制定經(jīng)濟適用住房的發(fā)展規(guī)劃，合理確定經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)模、編制年度建設(shè)計劃和用地規(guī)劃。
開發(fā)經(jīng)濟適用房有三項優(yōu)惠
辦法明確了優(yōu)惠政策，包括：建設(shè)用地實行行政劃撥的方式供應(yīng)、建設(shè)和經(jīng)營中的行政事業(yè)性收費減半征收、小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用由政府負(fù)擔(dān)。這三項優(yōu)惠政策的落實將會在一定程度上降低經(jīng)濟適用住房的開發(fā)建設(shè)成本，降低經(jīng)濟適用住房的房價。
規(guī)范了開發(fā)建設(shè)行為
辦法規(guī)定，經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設(shè)要依法實行建設(shè)項目招投標(biāo)。參與經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目招投標(biāo)的開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)具有三級以上資質(zhì)、相應(yīng)的資本金、良好的開發(fā)業(yè)績和社會信譽。
戶型以中小套型為主
辦法明確了經(jīng)濟適用住房規(guī)劃設(shè)計、工程質(zhì)量、配套設(shè)施等方面建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制經(jīng)濟適用住房戶型標(biāo)準(zhǔn)，主要是以中小套型為主。其中，中套型建筑面積控制在85平方米以下，小套型建筑面積控制在65平方米以下。
購買的準(zhǔn)入門檻降低了
與現(xiàn)行的辦法相比，新辦法中經(jīng)濟適用住房購買申請人的條件放寬了，除了家庭申請人（指夫婦雙方組成的家庭以及離異或喪偶帶子女的單親家庭）外，還設(shè)定了單身申請人（指年滿35周歲的未婚人員以及離異或喪偶不帶子女的人員）。
另外，戶口條件中取消了農(nóng)業(yè)戶口限制，改為市內(nèi)四區(qū)常住戶口5年以上；收入條件由現(xiàn)行的家庭年收入5萬元以下改為家庭人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入；住房條件由無住房和住房未達標(biāo)調(diào)整為家庭人均住房建筑面積在20平方米以下。同時，新辦法還制定了優(yōu)先條款：優(yōu)先銷售給無房戶、危房戶及城市房屋拆遷中的被拆遷人。
銷售管理規(guī)范了
辦法規(guī)定，將來購買經(jīng)濟適用住房實行申請、審批和公示制度。銷售經(jīng)濟適用住房應(yīng)當(dāng)按照總量調(diào)控、困難優(yōu)先、滿足急需的原則，采取公開公平的方式進行。經(jīng)濟適用住房的預(yù)（銷）售將嚴(yán)格按照銷售公告、入圍排序、入圍公告、公開選房的程序進行。
辦法還規(guī)定，符合條件的申請人只能購買一套經(jīng)濟適用住房。
“一房兩價”制度完善了
辦法規(guī)定，符合條件的申請人購買經(jīng)濟適用住房時，原有住房建筑面積未達到65平方米的部分，按照經(jīng)濟適
用住房價格購買；超出部分按照市場價格購買。按市場價格購買的部分，應(yīng)繳納相當(dāng)于政府優(yōu)惠政策的價款。
上市交易補繳額度提高了
辦法規(guī)定，經(jīng)濟適用住房自辦理房屋權(quán)屬登記之日起10年后方可上市交易，上市交易時，還應(yīng)當(dāng)按照屆時同地段商品住房與經(jīng)濟適用住房差價向政府交納收益。
規(guī)范了集資建房行為
集資建房是經(jīng)濟適用住房的組成部分，其計劃和建設(shè)、價格和購買、產(chǎn)權(quán)和上市交易等都應(yīng)當(dāng)按照新辦法的規(guī)定執(zhí)行，嚴(yán)禁任何單位以集資建房名義，變相搞實物分房或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。辦法規(guī)定，住房困難戶較多的工礦區(qū)和困難企業(yè)，可以在符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和單位發(fā)展計劃的前提下，利用單位自用土地集資建房，但只允許單位收取規(guī)定的管理費用，不能有利潤。參加集資建房的，也必須限定在本單位符合購買經(jīng)濟適用住房條件的職工范圍內(nèi)。
符合條件這樣申請
申請人申購經(jīng)濟適用房時，要在銷售項目申請購買期限內(nèi)向市住宅發(fā)展中心申請，申請時需提交購買經(jīng)濟適用住房申請表、戶口簿和身份證、住房情況證明、年收入證明、婚姻狀況證明等材料。符合條件的還要接受15個工作日的公示�！ �
普通商品住房
專為中等收入家庭打造的住宅
根據(jù)國家和省政府的文件精神，普通商品住房是指通過控制土地出讓價格，減少行政事業(yè)性收費，降低建設(shè)成本，銷售給中等收入家庭的商品住房。據(jù)了解，經(jīng)濟適用住房政策調(diào)整后，中等收入家庭不再屬于經(jīng)濟適用住房保障的對象，而是被劃入了普通商品住房供應(yīng)范圍。
據(jù)介紹，加大普通商品住房建設(shè)，一方面既可以在一定時期內(nèi)應(yīng)對房價過快上漲的局面，逐步滿足中等收入家庭的住房需求，又可以以此來推進我市舊城、舊村改造和城市建設(shè)。另一方面，使以政府渠道解決住房問題的范圍不至于大幅減少，有利于實現(xiàn)與現(xiàn)行經(jīng)濟適用住房政策的順利銜接和平穩(wěn)過渡，有利于新型住房供應(yīng)體系的建立完善。
戶型兼顧大中小套型
辦法規(guī)定，普通商品住房應(yīng)當(dāng)合理控制套型標(biāo)準(zhǔn)。其中，小套型建筑面積不超過65平方米，中套型建筑面積不超過85平方米，大套型面積不超過105平方米。
價格低于同地段商品房
辦法規(guī)定，普通商品住房的銷售價格應(yīng)當(dāng)?shù)陀谕囟蔚纳唐贩績r格。這是因為，普通商品住房的建設(shè)用地是實行附加條件出讓的，其建設(shè)和經(jīng)營中的行政事業(yè)性收費也是減半征收的。
單身也可以申請購買
辦法規(guī)定普通商品住房購買的申請人為家庭申請人和單身申請人。家庭申請人是指夫婦雙方組成的家庭以及離異或喪偶帶子女的單親家庭。單身申請人是指年滿35周歲的未婚人員以及離異或喪偶不帶子女的人員。
規(guī)定了優(yōu)先供應(yīng)對象
普通商品住房的供應(yīng)對象確定為：具有市內(nèi)四區(qū)常住戶口、無住房或住房未達標(biāo)、人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍的申請人，其中危房戶和城市房屋拆遷改造中的被拆遷人、人均住房建筑面積低于20平方米的困難戶、市人事或勞動部門批準(zhǔn)引進的人才可以優(yōu)先購買。
辦法還規(guī)定，銷售普通商品住房應(yīng)當(dāng)按照困難優(yōu)先、逐步改善的原則，采取公平方式進行，符合條件的申請人只能購買一套，已購買經(jīng)濟適用房的不得申購普通商品房。普通商品住房自辦理房屋權(quán)屬登記起5年后方可上市交易。
多渠道增加供應(yīng)量
據(jù)介紹，新辦法出臺后，可以多渠道增加我市普通商品住房的供應(yīng)總量。增加的渠道包括通過從現(xiàn)有經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目轉(zhuǎn)化及舊城、舊村改造項目建設(shè)、新的規(guī)劃建設(shè)等，尤其是在目前我市舊城、舊村改造進展緩慢和國家暫停農(nóng)用土地轉(zhuǎn)用、土地利用規(guī)劃調(diào)整、基本農(nóng)田調(diào)整審批的情況下，可以通過建立轉(zhuǎn)化機制，將現(xiàn)有經(jīng)濟適用住房中的部分房源在補繳土地出讓金后轉(zhuǎn)化成普通商品住房，以順利解決政策調(diào)整時期的銜接和過渡問題。
廉租住房
擴大了保障范圍提高了保障標(biāo)準(zhǔn)
據(jù)介紹，城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法的出臺，擴大了對低收入城市居民的住房保障面，也提高了住房的保障標(biāo)準(zhǔn)。
以發(fā)放住房補貼為主
辦法明確了廉租住房的基本保障方式，即以發(fā)放租賃住房補貼為主，實物配租、租金核減為輔。也就是說，將來政府主要是向符合條件的申請對象發(fā)放補貼，讓他們到市場上租賃住房。孤老或喪失勞動能力的特殊困難家庭，將由政府直接提供住房，然后低價收取租金，也就是實物配租。而租金核減，就是產(chǎn)權(quán)單位按照政府的規(guī)定，在一定時期內(nèi)對現(xiàn)已承租公有住房的城鎮(zhèn)最低收入家庭給予核減租金，使其按照實物配租的租金標(biāo)準(zhǔn)和面積標(biāo)準(zhǔn)繳納房租。
要想申請住房補貼或?qū)嵨锱渥獗仨毻瑫r具備三個條件：一是家庭人均收入不超過本市城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)，且已接受民政部門連續(xù)救助半年以上；二是申請人取得市內(nèi)四區(qū)非農(nóng)業(yè)常住戶口要在5年以上；三是無房戶或擁有私有住房和承租公有住房的使用面積不能超過人均6平方米。符合前兩個條件的，現(xiàn)已承租公有住房的城鎮(zhèn)最低收入家庭，可向市國土資源和房屋管理局申請租金核減。
申請標(biāo)準(zhǔn)多了兩平方米
辦法的出臺擴大了保障的范圍，降低了準(zhǔn)入的門檻。其中，將申請標(biāo)準(zhǔn)由過去的人均住房面積4平方米調(diào)整為6平方米。保障的標(biāo)準(zhǔn)也在現(xiàn)行人均住房使用面積8平方米的基礎(chǔ)上進行了調(diào)整。
廉租房實行動態(tài)管理
辦法規(guī)定，住房保障管理機構(gòu)每年將會同相關(guān)部門對享受城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房保障家庭的人口、經(jīng)濟收入、住房狀況等基本情況進行復(fù)核，并按照復(fù)核結(jié)果，調(diào)整廉租住房保障標(biāo)準(zhǔn)。對家庭收入連續(xù)一年以上超出規(guī)定收入標(biāo)準(zhǔn)的，將取消其廉租住房保障資格，停發(fā)租賃住房補貼，收回配租的住房、停止租金核減。
廉租住房這樣申請
具備條件的申請人要向市國土資源和房屋管理局申請居住廉租住房或住房租賃補貼，申請時需提供城市居民最低生活保證金領(lǐng)取證、現(xiàn)居住地的房屋所有權(quán)證、房屋承租證明（無房戶要有所在單位或戶口所在地街道出具的證明）、已接受民政部門連續(xù)救助半年以上的證明、家庭成員戶口簿和身份證等有關(guān)證件，委托他人辦理的，還要提供交授權(quán)書和身份證明。符合受理條件的，市國土資源和房屋管理局將在15個工作日內(nèi)完成審核，同時，要在申請家庭的戶口所在地或居住地公示15個工作日。
（本報記者霍峰）
