近年來，隨著商用房地產(chǎn)市場的日益發(fā)展，在以租賃經(jīng)營為主的同時，一些寫字樓和商鋪開始實行售賣產(chǎn)權的方式，這種方式因為具有將來可以坐收租金的好處，因而大大吸引了一些中小投資人的注意。投資商鋪，機遇多，風險也大，如何科學地回避投資風險呢？
產(chǎn)權能否落實是關鍵
２００３年９月１５～
２６日某大城市一處樓盤在當?shù)馗鞔笾髁鲌罂襟w上投放２６次大篇幅的紙質(zhì)廣告，折合金額約４２０余萬元，一場聲勢浩大的宣傳攻勢就此展開。應該說該盤的銷售機遇是相當不錯的，畢竟在這條路上可售型的商鋪屈指可數(shù)，物業(yè)和地段的稀缺性決定了其市場境遇理應不錯，開盤前三天購買者就請人徹夜排隊。但出人意料的是，一張不該出現(xiàn)的公告出現(xiàn)在該盤售樓處的玻璃幕墻上：“經(jīng)查，ＸＸ中路Ｘ號ＸＸ大廈１～６樓商鋪分割房產(chǎn)廣告，無銷售許可證明文件，且未經(jīng)登記擅自發(fā)布房地產(chǎn)印刷品廣告。特此警示�！甭淇钍牵兀貐^(qū)工商局，日期是９月２５號。
投資購買產(chǎn)權，物業(yè)經(jīng)營的合法性是首先要考慮的，譬如″五證″是否齊全（《建設工程規(guī)劃許可》、《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程開工建設許可證》、《商品房銷售（預售）許可證》），由此確認物業(yè)項目的合法性。如何防止被抵押問題？投資人要暗地調(diào)查一下，所要購買的商鋪是否被抵押，或者在你購買后防止被再次抵押。不動產(chǎn)被抵押的現(xiàn)象屢屢發(fā)生，很多原因是由于金融放貸機構(gòu)之間缺乏必要的信息通報，甚至利益部門和相關利益人相互勾結(jié)造成的。由于所購商鋪僅是整個房產(chǎn)的一部分，因而今后的房產(chǎn)管理問題、投資人對商鋪有哪些權益等問題都要問清楚。
評估投資周期與風險
投資購買產(chǎn)權經(jīng)營和租賃經(jīng)營是兩種截然不同的運作方式，購買產(chǎn)權意味著你將擁有店鋪的所有權，通過自有產(chǎn)權的經(jīng)營從事經(jīng)濟活動。通過投資行為購買店鋪產(chǎn)權的方式，一次性投資大，回收周期長，往往風險較大，由此，你必須做好防范風險的準備，考慮退出機制，必要時能及時退出。當然，風險大往往收益也大。
想要知道一個簡單的投資公式來評估某物業(yè)的投資價值。這里提供一個國際上專業(yè)的理財公司評估物業(yè)的投資價值的簡單方法。據(jù)了解，按他們的計算原則，衡量一處物業(yè)價格合理與否的基本公式為：如果該物業(yè)的年收益×１５年＝房產(chǎn)購買價，則認為該物業(yè)物有所值。如果該物業(yè)的年收益×１５年＞房產(chǎn)購買價，則表明該投資項目尚具升值空間。還可以有一種更為簡單、便捷的方法，雖不是很專業(yè)，但適合百姓進行投資選擇：如果該物業(yè)的月租金＝房產(chǎn)每平方米單位價格×物業(yè)面積／１００，則認為該物業(yè)物有所值。如果該物業(yè)的月租金＞房產(chǎn)每平方米單位價格×物業(yè)面積／１００，則表明該投資項目尚具升值空間。這些是常用的比例與比率法，它有的只需進行簡單的預測和分析即可幫助投資者快速做出判斷。有的需要進行專業(yè)性的投資分析，為投資者進行房地產(chǎn)投資理財。在看一項投資時，投資者有必要多看一些指標以增加可靠性。
商鋪投資回報率高的往往受到百姓的青睞。去年國慶節(jié)期間，位于上海長寧路、匯川路口的一家商廈推出了３年前就已經(jīng)竣工的４層商業(yè)裙房。一樓均價４萬元／平方米，二樓均價２．６萬元／平方米，３樓以上尚未推出，單套面積約１０－４０平方米。在回報方式上該盤承諾：包租１０年，前３年，業(yè)主將以８％的投資回報率獲得固定回報。３年后８％的回報取消；第４、第５年，業(yè)主們將獲得商場租金收益的８０％，由業(yè)主們再按投資比例分成；第６至第１０年上升為租金收益的９０％。同時，后７年業(yè)主的收益將有５％回報率的保底。
租賃好壞是投資依據(jù)
天上沒有掉下來的餡餅。雖然商廈鋪位的投資金額較少，但相對來說風險較大。因為，與獨立商鋪的門面房不同，大型商業(yè)物業(yè)內(nèi)的鋪位租賃情況的好壞，易受商廈整體經(jīng)營情況好壞的影響。經(jīng)營情況好，人流量大，銷售額高，鋪位自然就不愁出租；一旦經(jīng)營情況不好，人流量減少，則商廈內(nèi)的鋪位租賃或多或少受到影響。特別是，部分經(jīng)營管理者疏于對鋪位的經(jīng)營管理的督導，造成了一些鋪位成了偽劣商品藏污納垢的場地，不時發(fā)生質(zhì)量問題，逐漸影響了商廈的聲譽，造成了惡劣的影響，使消費者望而卻步，而投資者對鋪位的出租情況就更難以樂觀了。許多開發(fā)商常常在臨街一面建有兩層甚至是三層的營業(yè)用房用于統(tǒng)一出售，這種統(tǒng)售店面，售價自然比單純一樓的店面低得多。但對此類物業(yè)，投資者需留神，心里沒底千萬不要下單。一般來說，餐飲、超市、家裝和美容等行業(yè)是該類店面租用的常見對象，此類行業(yè)對面積的要求都在１００平方米以上，如果太小，可能不好出手。
物業(yè)品牌決定商鋪價值
香港不少大型商業(yè)物業(yè)有專門的經(jīng)營管理公司打理。香港地鐵物業(yè)旗下的四家商場，就是在香港地鐵物業(yè)經(jīng)營之下，在三流地段做出了一流的業(yè)績，廣受商業(yè)客戶的好評，不僅名店紛紛入駐，出租率長年維持在１００％，而且在近年來市場不景氣的情況下，仍保持每年７％左右的租金增幅。因此，選擇商業(yè)物業(yè)的品牌經(jīng)營商，就成為投資大型商廈（或?qū)I(yè)市場）內(nèi)鋪位的關鍵。由品牌經(jīng)營商通過科學規(guī)劃商場布局、策劃營銷活動、制訂經(jīng)營主題等，為物業(yè)提供相關經(jīng)營管理服務，提升物業(yè)的整體聲譽和形象，提高物業(yè)對特定租戶的吸引力，并承擔招商及售后服務、市場管理等經(jīng)營管理活動的職能。這樣，大型商業(yè)物業(yè)通過經(jīng)營管理來集聚人氣，其鋪位的價值才能獲得提升。（胡慧平）
特約編輯 文迪
