今年以來，隨著國家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，山東省房地產(chǎn)開發(fā)資金趨緊，投資增速有所回落，從而使魯房景氣指數(shù)（6月份指數(shù)值為105.04點(diǎn)，見下表）呈小幅回落態(tài)勢(shì)，但是在旺盛的市場(chǎng)需求拉動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)仍在景氣空間內(nèi)運(yùn)行。

　　一、房地產(chǎn)總體發(fā) 展水平 　　

　　綜觀上半年，各月魯房景氣指數(shù)值分別為一月105.24點(diǎn)、二月105.65點(diǎn)、三月106.32點(diǎn)、四月105.50點(diǎn)、五月105.35點(diǎn)、六月105.04點(diǎn)。從指數(shù)的趨勢(shì)看，呈小幅回落態(tài)勢(shì)；從指數(shù)的大小看，當(dāng)前仍處在景氣空間；從指數(shù)的波動(dòng)幅度看，最大波幅為1.28點(diǎn)（見下圖）�？傊�，全省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形勢(shì)具有“回落不低迷，價(jià)漲無泡沫，總體較景氣”的特點(diǎn)。 　　

　　二、投資回落不是低迷 　　

　　決定房地產(chǎn)開發(fā)投資的三個(gè)先行指標(biāo)--資金到位、土地購置、土地開發(fā)在上半年的指數(shù)值呈“一升兩降”態(tài)勢(shì)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資指數(shù)也呈回落態(tài)勢(shì)。 　

　　資金到位指數(shù)回落。隨著宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，尤其是信貸政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提高門檻，使房地產(chǎn)投資資金到位尤顯不足。上半年，全省房地產(chǎn)開發(fā)全部資金到位472.80億元，比去年同期增長34.6%，落后投資增長0.9個(gè)百分點(diǎn)；若扣除上年結(jié)轉(zhuǎn)資金，今年實(shí)際到位資金為366.19億元，比去年同期僅增長26.9%，從而引發(fā)資金到位分類指數(shù)明顯回落，由三月的107.94點(diǎn)回落到六月的104.71點(diǎn)，比去年同期低5個(gè)點(diǎn)�！　�

　　土地開發(fā)指數(shù)回落最大。上半年，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積776.13萬平方米，比去年同期增長16.9%，增速回落20.3個(gè)百分點(diǎn)，從而促使土地開發(fā)分類指數(shù)回落最大。到六月底指數(shù)值為102.27點(diǎn)，比去年同期回落15.80點(diǎn)，比2003年底回落16.98點(diǎn)，回落居八個(gè)分類指數(shù)之首，成為抑制總指數(shù)上揚(yáng)的最大因素。 　

　　土地購置指數(shù)有所上升。上半年，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置費(fèi)55.03億元，比去年同期增長57.3%，增速比去年同期高0.7個(gè)百分點(diǎn)，從而使土地購置分類指數(shù)（107.56點(diǎn)）比去年年底回升1.19點(diǎn)。導(dǎo)致土地購置回升的原因，一是全面推行公開拍賣制度導(dǎo)致土地一級(jí)市場(chǎng)購置價(jià)格上升；二是國家宏觀調(diào)控，嚴(yán)格土地出讓制度，房地產(chǎn)企業(yè)從一級(jí)市場(chǎng)獲得土地難度很大，從而激活了土地二級(jí)市場(chǎng)。這兩個(gè)因素導(dǎo)致了土地購置價(jià)格（全省平均371.64元/平方米）比去年同期增長31.0%，也導(dǎo)致企業(yè)土地購置成本加大，引起土地購置指數(shù)回升。 　

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資呈回落態(tài)勢(shì)。上半年，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成288.98億元，增長35.5％，增速比一季度低29.4個(gè)百分點(diǎn)；增速的減緩，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)由三月的111.54點(diǎn)回落到六月底的105.80點(diǎn)，且比去年同期回落3.39點(diǎn)，比2003年底回落2.30點(diǎn)。 　

　　我省房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)的回落態(tài)勢(shì)，是否預(yù)示著我省房地產(chǎn)開發(fā)投資高潮的終結(jié)？經(jīng)過分析，我們認(rèn)為投資指數(shù)的回落不等于低迷的到來，房地產(chǎn)投資高潮也不會(huì)終結(jié)，其理由是： 　

　　其一：本次投資回落是在國家宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，回落只是暫時(shí)的調(diào)整，不是房地產(chǎn)開發(fā)投資的低迷表現(xiàn)。今年以來，國家針對(duì)投資領(lǐng)域出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，對(duì)各行各業(yè)的投資都產(chǎn)生了不同程度的影響。綜觀這一系列的調(diào)控政策都有其共同的特點(diǎn)：一是政策出臺(tái)的背景是民間投資活躍，投資方向引導(dǎo)難度很大；二是政策針對(duì)的對(duì)象是投資領(lǐng)域出現(xiàn)的某些不良苗頭；三是方式是緊急調(diào)整，但不搞“一刀切”。但是，各地在貫徹這些政策時(shí)，在沒有摸清項(xiàng)目的投資方向，分清項(xiàng)目的優(yōu)劣的情況下，也只能是先控制住項(xiàng)目投資的咽喉--土地和資金，即控制土地出讓規(guī)模，控制信貸規(guī)模。上半年，正是我省的投資項(xiàng)目清理清查階段，對(duì)土地和信貸資金的嚴(yán)格控制也在情理之中。在這種背景下，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)暫時(shí)的回落應(yīng)屬政策性調(diào)整，而不是低迷表現(xiàn)。 　

　　其二：投資增幅雖有回落，但仍在投資高潮期內(nèi)。上半年，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成288.98億元，比去年同期增長35.5％。這一增速雖有回落，但與我省經(jīng)濟(jì)增長速度相比，仍領(lǐng)先經(jīng)濟(jì)增長20.3個(gè)百分點(diǎn)，是經(jīng)濟(jì)增長速度的2.3倍，仍處在投資高潮期內(nèi)。 　　

　　其三：房地產(chǎn)投資高潮仍會(huì)持續(xù)，而不會(huì)終結(jié)。根據(jù)我省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我省房地產(chǎn)業(yè)的投資高潮還會(huì)持續(xù)，其依據(jù)是：　

　　一是企業(yè)在建未完工程量仍較大。從今年房地產(chǎn)企業(yè)的投資計(jì)劃看，上半年，全省房地產(chǎn)企業(yè)施工項(xiàng)目的計(jì)劃總投資1978.52億元，比去年同期增長58.9％；其中本年計(jì)劃投資752.56億元，比去年同期增長40.2％；今年計(jì)劃未完工程尚需投資463.58億元，比去年同期增長43.3％。從在建的房屋施工面積看，上半年尚有5055.12萬平方米沒有竣工，若到年底在建房屋竣工1/3的話，就需投資200億元左右。 　　

　　二是下半年新開工的規(guī)�？臻g較大，新的投資需求加大。今年上半年，全省房地產(chǎn)企業(yè)的新開工房屋面積1924.52萬平方米，同比增長10.5%，若按此速度，今年全省房地產(chǎn)企業(yè)新開工房屋面積總量將達(dá)到4300萬平方米，也就是說，下半年還將有2300萬平方米的房屋待開工建設(shè)。 　　

　　三是土地開發(fā)投資需求較大。今年上半年，全省房地產(chǎn)企業(yè)本年購置土地面積1480.83萬平方米，加上2003年尚未開發(fā)的土地1567.71萬平方米，企業(yè)擁有土地超過3000萬平方米，而企業(yè)上半年僅完成土地開發(fā)面積776.13萬平方米。下半年，不算企業(yè)新購買的土地，也有2000多萬平方米的土地有待于開發(fā)，這也必將引起開發(fā)投資的擴(kuò)張�！�

　　三、漲價(jià)不是泡沫所致 　　

　　今年上半年，我省房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“價(jià)格上漲，銷售旺盛”的旺銷現(xiàn)象，從而拉動(dòng)商品房空置指數(shù)繼續(xù)在景氣空間內(nèi)，這是我省商品房空置指數(shù)連續(xù)18個(gè)月保持在景氣空間內(nèi)運(yùn)行。到六月底，全省商品房空置面積309.23萬平方米，比去年同期減少13.5%，比去年年底減少48.8%；其中空置三年以上的為23.71萬平方米，比重僅為7.7%；空置一年到三年的為162.35萬平方米，比重為52.5%。由于商品房的銷售一般要經(jīng)過兩到三年的周期，因此，空置三年以下的商品房不會(huì)有太多的積壓。到六月底商品房空置分類指數(shù)103.37，比去年同期上升0.95點(diǎn)，比去年年底上升0.15點(diǎn)。 　

　　在房地產(chǎn)銷售中，最引人關(guān)注的是商品房銷售價(jià)格指數(shù)回升較大。到六月底，我省房地產(chǎn)企業(yè)的房屋銷售均價(jià)首次突破2000元大關(guān)，達(dá)到2067元/平方米。從商品房銷售價(jià)格指數(shù)看，六月底指數(shù)值為111.79點(diǎn)，比去年同期高9.37點(diǎn)，比2003年底高3.35點(diǎn)。有人認(rèn)為：當(dāng)前房價(jià)的上漲是由人為炒做的泡沫所致，經(jīng)過分析，我們認(rèn)為當(dāng)前我省房價(jià)的上漲不是人為炒做的泡沫所致，而是房地產(chǎn)消費(fèi)需求的膨脹期所致。其理由是： 　　

　　其一、從商品房銷售價(jià)格變化看，我省在全國一直處于較低水平，當(dāng)前的房價(jià)上漲應(yīng)是一個(gè)正常的上升期 　　

　　從全國來看，我省商品房銷售價(jià)格一直低于全國平均水平，在全國的位次1995年17位，2000年14位，2003年11位，今年上半年是第10位。從價(jià)格的絕對(duì)額看，北京、上海、廣東、海南等省市在1995年以前就突破2000元/平方米，全國平均是在1998年突破2000元，達(dá)到2063元/平方米。而我省房屋銷售均價(jià)是在今年上半年首次突破2000元。銷售均價(jià)突破2000元的時(shí)間比全國推后了近6年。 　　

　　再從我省自身看，我省商品房銷售價(jià)格上漲幅度較大的有三個(gè)時(shí)期，一是1992-1994年，二是1997-1999年，三是2003年下半年至今。第一次是在房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛放開，而國家對(duì)房地產(chǎn)的管理措施與手段比較滯后的背景下產(chǎn)生的,炒做投機(jī)因素較大；第二次是在取消福利分房政策出臺(tái)前后，集團(tuán)消費(fèi)提前購買的背景下產(chǎn)生的,政策拉動(dòng)因素較大;而本次是在各種調(diào)控措施和手段比較嚴(yán)格和完善的背景下產(chǎn)生，應(yīng)該說主要是市場(chǎng)需求所致，這種需求，一方面，來自1998年前后集團(tuán)購房者的換購需求；另一方面，來自新一輪的城市改造力度大，拆遷總量大而引起的需求積聚。 　　

　　其二、我省的房地產(chǎn)銷售無明顯的炒做投機(jī)行為 　

　　綜觀上半年，山東省的房地產(chǎn)銷售無明顯的炒做投機(jī)行為�！　�

　　一是本次價(jià)格的上漲是由個(gè)別市引起。上半年，濟(jì)南市的商品住宅銷售均價(jià)2861.77元/平方米，增長33.3%；日照市的商品住宅銷售均價(jià)2046.88元/平方米，增長63.3%。盡管這兩個(gè)市的價(jià)格增長較大，但各有其客觀原因。濟(jì)南市的主要原因是為了迎接亞洲杯，從去年開始進(jìn)行了大規(guī)模的城市改造，房屋拆遷量較大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2003年至今，濟(jì)南市共拆遷房屋210多萬平方米，而濟(jì)南市的房地產(chǎn)企業(yè)從2003年至今竣工的各類房屋才336萬平方米。應(yīng)該說，這是由客觀原因造成了濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需緊張。而日照市的主要原因一是為了迎接世界帆船錦標(biāo)賽進(jìn)行了大規(guī)模的城市改造；二是日照的商品住宅的銷售對(duì)象主要是外地的大學(xué)和大型企業(yè)，外銷比重達(dá)到將近70%；三是原來的基數(shù)較低，去年同期僅為1300多元。 　　

　　二是從我省房地產(chǎn)銷售的價(jià)格構(gòu)成看，也無明顯的炒做投機(jī)行為。上半年，全省房地產(chǎn)企業(yè)共銷售各類房屋698.14萬平方米，從各價(jià)位商品房銷售面積結(jié)構(gòu)看，其中價(jià)格在5000元以上的占4.6%；4000-5000元的占3.7%；3000-4000元的占8.4%；2000-3000元的占21.0%；1000-2000元的占44.6%；1000元以下的占17.7%；可見，我省商品房銷售價(jià)格的主體仍在1000-3000元，其中1000-2000元的集中度最大，占65.6%。從各價(jià)位商品房銷售的價(jià)格增長看，價(jià)格在5000元以上的增長13.7%；4000-5000元的減少1.2%；3000-4000元的減少0.8%；2000-3000元的增長5.2%；1000-2000元的增長5.3%；1000元以下的減少0.3%（見下表），中低檔房的價(jià)格或回落或增長不大。因此，可以肯定地說，我省房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)成規(guī)模的樓盤熱炒熱賣現(xiàn)象。 　　　

　　其三、與去年同期相比，房價(jià)漲幅較大主要是基數(shù)過小 　

　　在商品房銷售中，確實(shí)存在一些價(jià)格上漲因素，一是城市配套設(shè)施的完善、環(huán)境的美化必將引起商品房的增值；二是土地價(jià)格上漲、建材成本上漲、資金使用成本加大，引起價(jià)格的上漲；三是去年城市改造力度大，拆遷總量大而引起的需求積聚，導(dǎo)致房價(jià)上漲的慣性還沒有完全消除；四是今年由于土地實(shí)行緊縮，各企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品大多由低層轉(zhuǎn)向小高層或高層，由磚混結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向鋼混結(jié)構(gòu)，必然增加開發(fā)成本；五是國家的宏觀調(diào)控作用引起消費(fèi)者產(chǎn)生房地產(chǎn)供應(yīng)即將不足的恐懼心理，從而作出了提前購買的選擇，引起房價(jià)的一度上漲。但是，就漲幅而言，過大的原因還是去年同期的基數(shù)過小。去年上半年，由于“非典”的影響，2003年前6個(gè)月的商品房銷售均價(jià)呈回落趨勢(shì)，其中前5個(gè)月都比2002年同期低，造成了2003年上半年全省商品房的銷售均價(jià)較低。因此，商品房銷售價(jià)格指數(shù)是在“高價(jià)格低基數(shù)”的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，單純地與去年同期相比帶有一定的片面性。 　　

　　其四、與去年底相比，指數(shù)上升3.35點(diǎn)，按照這一水平，預(yù)計(jì)今年的房價(jià)漲幅不會(huì)超過去年。 　

　　去年下半年的房價(jià)上漲因素與今年的上漲因素，應(yīng)該說具有極大的相似性，具有一定的可比性，因此，在考察房價(jià)漲幅時(shí)，與去年底相比還是比較合理的。按照與去年底相比的指數(shù)漲幅，預(yù)計(jì)今年的房價(jià)漲幅不會(huì)超過去年，這與年初的判斷相吻合。況且，目前有些價(jià)格上漲因素還在減弱，如城市拆遷量，上半年全省拆遷房屋面積388萬平方米，比去年同期減少44%；再如建材價(jià)格，我省上半年建材價(jià)格走勢(shì)呈回落態(tài)勢(shì)，二季度比一季度回落4.8個(gè)百分點(diǎn)。而且，下半年一些平抑房價(jià)上漲的措施即將顯現(xiàn)，如2003年未竣工建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房近400萬平方米，加上上半年新開工的157萬平方米，共有550萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房將竣工投放市場(chǎng)，可有效平抑房價(jià)。因此，消費(fèi)者在選擇購房時(shí)，要理智，不要盲目跟從，不要給一些價(jià)格炒做者提供機(jī)會(huì)。 　

　　其五、我國房地產(chǎn)仍處在高消費(fèi)的時(shí)期，新房市場(chǎng)主要面向中高收入階層，房價(jià)的承受力應(yīng)該相對(duì)中高收入階層而言。 　

　　從我國房地產(chǎn)的消費(fèi)時(shí)期看，我國新建住房消費(fèi)還是一個(gè)高消費(fèi)的時(shí)期，在近幾年還不能達(dá)到像日用消費(fèi)品那樣人人消費(fèi)得起，面向的是中高收入階層，因此，在做房價(jià)與收入比時(shí)，應(yīng)該將低收入階層去除，因?yàn)闊o論在哪個(gè)國家，解決低收入階層的住房靠的是廉租屋或舊有住房。如果我們將中高收入階層分成中間、較高、高、最高、更高收入五個(gè)檔次的話，那么各檔次的比重將為33.3：33.3：16.7：8.3：8.3。今年上半年中間、較高、高、最高、更高五個(gè)檔次的可支配收入增長分別為：12.3%、12.0%、13.6%、14.7%、15.5%；而我省上半年各價(jià)位的商品住宅銷售均價(jià)增長最高僅為13.7%，其增長速度明顯低于相應(yīng)收入階層的收入增長。因此，對(duì)中高收入階層來說，價(jià)格漲幅要低于其收入預(yù)期，這是當(dāng)前住宅銷售旺盛的動(dòng)力所在。 　　

　　四、我省房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控重點(diǎn) 　　

　　針對(duì)當(dāng)前我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)際，我省房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控重點(diǎn)應(yīng)該放在“遏制投資回落和控制價(jià)格上漲”這兩個(gè)方面。在遏制投資回落方面，應(yīng)該從房地產(chǎn)投資所需的資金和土地入手；在控制價(jià)格上漲方面，應(yīng)該從控制上漲幅度入手�！　�

　　一是拓寬融資渠道，解決投資需求與資金不足的矛盾。上半年，我省房地產(chǎn)投資資金增長已落后投資增長0.9個(gè)百分點(diǎn)，導(dǎo)致投資的回落。在所有到位資金中，國內(nèi)貸款增長14.6%，比重為19.3%，比去年同期下降2.1個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金增長21.1%，比重為22.0%，比去年同期下降1.1個(gè)百分點(diǎn)，定金及預(yù)付款增長16.2%，比重為31.2%，比去年同期下降5.0個(gè)百分點(diǎn)，而利用外資比去年同期減少31.4%。企業(yè)本身的自有資金不足，而貸款、定金及預(yù)付款又逐步減少，已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)日益擴(kuò)大的投資需求。這就迫使開發(fā)企業(yè)，尤其是中小型企業(yè)的資金籌集將由依靠銀行貸款轉(zhuǎn)向外資和民間資本。作為政府管理部門應(yīng)該鼓勵(lì)、引導(dǎo)并為企業(yè)提供以債券、股票以及住宅信用合作等形式募集民間資本的條件，保證房地產(chǎn)投資的資金需求。 　　

　　二是嚴(yán)把土地關(guān)，提高政府對(duì)土地的控制力。一要對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)實(shí)行統(tǒng)一管制，統(tǒng)一規(guī)劃，加大土地公開拍賣和長期租用制度的推行力度，建立企業(yè)開發(fā)用地公示制度，嚴(yán)厲打擊企業(yè)擅自更改土地用途行為；二要加大土地使用的監(jiān)管力度，特別要加大對(duì)土地二級(jí)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，不允許只購買不開發(fā)轉(zhuǎn)手倒賣牟取暴利的行為發(fā)生；三要合理把握土地發(fā)放速度，保證房地產(chǎn)開發(fā)用地正常需求的連續(xù)性。 　　

　　三是建立銷售價(jià)格構(gòu)成公示制度，平抑價(jià)格，防止暴利。平抑價(jià)格是政府的一項(xiàng)職責(zé)。從商品房銷售價(jià)格的變化趨勢(shì)來看，價(jià)格的上漲是不可避免的，這是不可回避的市場(chǎng)作用。就政府而言，平抑價(jià)格不是直接參與價(jià)格本身的大小的監(jiān)管，也不是直接參與價(jià)格上漲幅度大小的監(jiān)管，而是應(yīng)該制定措施，保證競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的公平性，保證價(jià)格的合理性。從當(dāng)前來看，企業(yè)定價(jià)的隨意性較大，價(jià)格構(gòu)成的透明度較差，容易造成價(jià)格的欺詐，因此，政府應(yīng)該建立完整的價(jià)格構(gòu)成公示制度，審核每一構(gòu)成款項(xiàng)的多少和依據(jù)的合理性，讓消費(fèi)者明明白白消費(fèi)，讓獲取暴利的投機(jī)商無處藏身。

責(zé)任編輯：屠筱茵